1、房地产行业概况
房地产行业是一个具有高度综合性和关联性的行业，其产业链较长、产业关联度较大，是国民经济的支柱产业之一。我国目前正处于工业化和快速城市化的发展阶段，国民经济持续稳定增长，人均收入水平稳步提高，快速城市化带来的城市新增人口的住房需求，以及人们生活水平不断提高带来的住宅改善性需求，构成了我国房地产市场快速发展的原动力。
房地产的发展能有效拉动钢铁、水泥、建材、建筑施工等相关产业，对一个国家和地区整体经济的拉动作用明显。因此，政府对房地产行业十分关注，相应的管理和调控力度也较大。房地产行业对政府政策的敏感性很强，政府土地出让制度、土地规划条件、行业管理政策、税费政策、交易管理等相关政策法规都直接影响房地产行业的发展。
2021 年，中央政府延续“房住不炒”的调控基调，中央各项会议不断重申房住不炒，地方政府亦根据所处房地产行业的市场热度，加强对需求端的调节。具体表现为：2021 年上半年，房地产市场持续保持热度，地方政府采取精细化调控，从限购、限售、限贷等方面加码政策调控，支持合理的购房需求，限制投资型需求；下半年，房地产市场趋冷，成交量持续下行，在房住不炒的大框架下，部分非热点城市发布“限跌令”，11 月至 12 月，位于中部和东北地区的部分城市出台购房补贴政策或者其他的宽松政策，鼓励刚需合理置业。
2021 年，房地产金融监管继续强化，督促房地产企业降杠杆、去金融风险的政策持续发力。三道红线加码，房地产贷款集中度管理生效，预售资金强监管执行力度加强，敦促企业主动优化财务质量，降低风险，引导房地产行业开发模式的转变。9 月底，央行提出“两个维护”后，中央和各部委频繁释放维稳信号，信贷环境有所改善。
2021 年，全国房地产市场整体表现创新高，全年商品房销售面积为 17.94亿平方米，同比增长 1.9%；其中，住宅销售面积为 15.7 亿平方米，同比增长1.1%。全年商品房销售额 18.19 万亿元，同比增长 4.8%；其中住宅销售额为16.3 万亿元，同比增长 5.3%。但是，下半年降温态势明显，市场情绪均明显下滑。
伴随着四季度信贷环境的改善，叠加企业传统的年底“以价换量”、加速去化的营销策略带动，部分需求择机入市，新房成交规模连续回升，但仍难以改善成交下降的趋势，从单月来看，12 月份商品房销售面积 21302 万平方米，环比上月增加 41.2%，同比降低 15.6%，商品房销售金额 20263 亿元，环比上月增加 39.9%，同比下降 17.8%。
2021 年，房地产开发投资增长速度也呈现出前高后低、逐月下滑的态势。全年房地产开发投资 14.7 万亿元，比上年增长 4.4%，全年开发投资完成额增速为 2016 年以来最低；下半年开发投资持续低位运行，9 月开始进入负增长，12月开发投资完成额同比下降 13.9%，相比 11 月跌幅继续扩大。全年施工面积975,387 万平方米，比上年增长 5.2%；全年竣工面积 101,412 万平方米，比上年增长 11.2%，为近四年竣工面积最多的年份；房屋新开工面积 198,895 万平方米，比上年下降 11.4%。虽然全年施工、竣工的面积有所增长，但新开工面积出现下滑，新开工楼盘减少，表明房地产企业在保交房的同时，开工意愿降低。
2021 年 2 月，自然资源部发布住宅用地分类调控文件，文件要求 22 个重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且 2021 年发布住宅用地公告不能超过 3 次；二是集中组织出让活动。土地出让形式的重大变革，使得房地产企业全年土拍力度整体明显放缓，全年土地成交价款共 1.78 万亿元，同比增长 2.8%；土地购置面积 2.16 亿平方米，同比下降 15.5%。
从三轮集中拍地来看，首轮集中供地开发商参拍热情明显，土地市场延续 2020 年以来的热度，使得 2021 年半年度的土地购置面积上升，但由于供地规模收缩的原因，导致土地购置面积和土地成交价款增速下行。在第二轮和第三轮集中拍地过程中，土地市场遇冷，大部分城市都经历了多次延期出让、地块流拍、无人参拍、出让条件调整等情形，大部分集中供地以底价成交，市场溢价率快速下行，土地购置面积降幅扩大。
2022 年 7 月 28 日，中共中央政治局会议中指出，在坚持“房子是用来住的、不是用来炒的定位”的基础上，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，“保交楼、稳民生”。
2022 年，面对房地产市场下行、房企频现债务危机、市场预期不足的三重压力，南京市坚持“房住不炒”的定位，积极推进因城施策，分区分片精细调控房地产政策，灵活运用信贷支持、退税优惠等政策，满足刚性和改善性住房需求的同时，促进房地产市场的平稳健康发展。2022 年，南京市全年完成房地产开发投资 2758.77 亿元，比上年增长 1.4%；增速分别高于全国、全省平均水平11.4、9.3 个百分点，位列全省第一。
其中，住宅投资 2052.38 亿元，增长 6.2%。从各月数据来看，房地产开发投资增速虽有波动，但全年始终保持正增长态势。全市商品房销售面积共计完成 942.32 万平方米，下降 37.6%；其中住宅销售面积 791.96 万平方米，下降 42.3%；年末商品房待售面积 263.67 万平方米，其中，商品住宅待售面积 96.72 万平方米，比上年末减少 20.54 万平方米。全年建成保障房 383 万平方米，筹集保障性租赁住房 5.1 万余套。
从各月数据来看，1-4 月，受“恒大”事件叠加外部环境影响，商品房销售面积增速出现大幅下跌，5-8 月，随着限贷、限购政策的调整，销售市场有所回温，销售面积增速有所好转，9-12 月，销售市场逐步回温并趋于平稳，但纵观全年数据，新建商品房市场成交量仍处于大幅下跌的状态。
2、房地产行业政策
随着国民经济持续快速和城镇化进程的加速，我国商品住宅价格在过去十 多年迅速攀升，已经成为影响经济健康发展和民生福祉的重要因素。国家多次 通过调控地产行业的发展速度达到规范房地产市场、稳定经济增速、促进社会 和谐的目的。
3、全国房地产行业形势
（1）房地产开发投资情况
根据国家统计局数据，2020 年，全国房地产开发投资 141442 亿元，比上年增长 7.0%，增速比 1—11 月份回落 0.3 个百分点，比上年回落 2.9 个百分点。2021 年，全国房地产开发投资 147603 亿元，比上年增长 4.40%，增速比1—11 月份回落 1.6 个百分点，比上年回落 2.6 个百分点。
2022 年，全国房地产开发投资 132895 亿元，比上年下降 10.0%，增速比1-11 月份回落 0.2 个百分点，比上年回落 14.4 个百分点；其中，住宅投资100646 亿元，下降 9.5%。
2023 年 1-9 月，全国房地产开发投资 87269 亿元，同比下降 9.1%；其中，住宅投资 66279 亿元，下降 8.4%。
（2）房屋销售情况
2020 年，商品房销售面积 176,086 万平方米，比上年增长 2.60%，1—11 月份为增长 1.3%，上年为下降 0.10%；其中，住宅销售面积增长 3.20%，办公楼销售面积下降 10.40%，商业营业用房销售面积下降 8.70%。商品房销售额173,613 亿元，增长 8.7%，增速比 1—11 月份增长 1.5 个百分点，比上年回落2.2 个百分点。其中，住宅销售额增长 10.8%，办公楼销售额下降 5.3%，商业营业用房销售额下降 11.2%。
2021 年，商品房销售面积 179,433 万平方米，比上年增长 1.9%，1—11 月份为增长 4.8%，上年为增长 2.6%；其中，住宅销售面积增长 1.1%，办公楼销售面积增长 1.2%，商业营业用房销售面积下降 2.6%。商品房销售额 181,930 亿元，增长 4.8%，增速比 1—11 月份增长回落 3.7 个百分点，比上年回落 3.9 个百分点。其中，住宅销售额增长 5.3%，办公楼销售额下降 6.9%，商业营业用房销售额下降 2.0%。
2022 年，商品房销售面积 135837 万平方米，比上年下降 24.3%，1—11 月份为下降 23.3%，上年为增长 1.9%。其中，住宅销售面积下降 26.8%，办公楼销售面积下降 3.3%，商业营业用房销售面积下降 8.9%。商品房销售额 133,308亿元，下降 26.7%，增速比 1—11 月份增长回落 0.1 个百分点，比上年回落 31.5个百分点。其中，住宅销售额下降 28.3%，办公楼销售额下降 3.7%，商业营业用房下降 16.1%。
2023 年 1-9 月，商品房销售面积 84806 万平方米，同比下降 7.5%，其中住宅销售面积下降 6.3%。商品房销售额 89070 亿元，下降 4.6%，其中住宅销售额下降 3.2% 。 2023 年 9 月末，商品房待售面积 64537 万平方米，同比增长18.3%。其中，住宅待售面积增长 19.7%。
4、房地产行业竞争格局
从 2003 年至今，房地产行业不断成熟，整体呈现业绩持续增长，企业分化加剧，行业集中度不断提高的发展态势。
房地产行业龙头企业在竞争中具有明显的优势：（1）研究和管理能力强，能够对市场机遇和风险进行判断，制定合理的发展战略并有效执行；（2）资本实力雄厚，抗周期性风险能力强；（3）融资渠道和成本占优，对优质地块的竞争力突出；（4）土地储备丰富，保证了业务的可持续发展；（5）品牌知名度高，在产品定价和销售方面优势明显；（6）业务跨地区分布，可以平衡和对冲区域性政策和市场风险。
凭借各方面的竞争优势，大型房地产企业以超越行业平均增速的水平增长；而中小公司则由于综合竞争实力较弱，所面临的生存和发展压力增大，生存空间被日益压缩。中国房地产行业竞争的态势已经趋于固化，出现了明显的强者恒强的局面，行业洗牌加速。
5、房地产行业发展趋势
城市化进程为房地产行业带来了良好的发展前景。自 1982 年至 2022 年，中国城市化率由 20%迅速跃升至 65.22%；而与发达国家 80%以上的城市化率相比，仍有大幅度的提升空间。据历史数据平均估计，中国城市化率每年增加一个百分点，预计会带动 1,000 多万农村人口向城市迁移，进而带来大量新增的住房需求。
根据世界银行研究，住宅需求与人均 GDP 有着密切的联系，当人均 GDP在 600-800 美元时，房地产行业将进入高速发展期；当人均 GDP 达到 1,300-8,000 美元时，房地产行业将进入稳定快速增长期。目前我国人均 GDP 已经超过 8,000 美元，国内房地产行业已经进入稳定快速增长期。
房地产行业经过多年发展后，目前正处于结构性转变的时期，未来的行业格局可能在竞争态势、商业模式等方面出现转变。房地产行业曾经高度分散，但随着消费者选择能力的显现及市场环境的变化，房地产企业竞争越发激烈，行业的集中度将不断上升，重点市场将出现品牌主导下的精细化竞争态势。同时随着行业对效率和专业能力的要求不断上升，未来将从“全面化”转向精细分工，不同层次的房地产企业很可能将分化发展。
随着市场化程度的加深，资本实力强大并具有品牌优势的房地产企业将逐步获得更大的竞争优势，并在行业收购兼并的过程中获得更高的市场地位和更大的份额，行业的集中度也将逐步提高。
不同区域的房地产市场发展将出现两极分化。一线城市由于经济发展良好，人口聚集力较强，房地产市场保持良好发展态势，住宅价格存上涨动力。二线城市商品住宅市场分化明显，除一些热点城市外，其他二线城市商品住宅库存正在逐步得到去化，房价将保持相对平稳。
对于三四线城市而言，房地产市场具有发展潜力、价格具有较强上涨动力的城市多聚集于三大城市群。部分城市前期供应量较大而需求有限致库存高企；部分城市经济、产业发展较慢或不及周边城市，市场需求被周边吸纳能力较强的城市分流。
未来，采取多种方式有效去库存将成为房地产市场的重点之一，不同城市房地产市场发展将更加差异化，部分三线城市或受制于经济、产业发展、人口吸纳力等因素影响，面临库存去化压力；而一线及部分热点二三线城市由于自身经济、产业等优势，继续带来需求空间的提升，房地产市场将保持良好发展态势；受外部经济形势影响，从保就业以及加快经济恢复角度看待基建政策与扩张空间，房价将保持平稳或温和上涨趋势。
