产业地产是整合资源、承载与促进产业发展的地产形态，是一种将地产开发、产业发展和城市功能三方面的发展有机结合、相互存进的商业模式。
产业地产依托产业为内容，地产为空间上的载体；其以实现土地的整体开发与运营为基础，一般以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、研发楼为开发对象，整合自然、社会、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力，帮助企业提升企业形象、提高企业发展力。
中国产业地产企业在起步阶段主要是政府投资组建开发区基础建设公司，通过土地开发，直接向投资者招商引资。
进入发展阶段，由于此时的产业地产企业普遍具有国资背景，拿地成本低，前期业务和资金快速积累，园区地产企业对其功能重新定位，开始进行产业开发。步入成长期后，伴随城市及工业园区经济规模的扩大，园区地产企业模式也发生改变。
通过国有资产投资管理公司参股开发股份有限公司和物业公司，政府对开发区的国有资产主要采取产权管理办法。而由于土地的不可再生性，所持土地越来越少，近年来园区地产公司不断寻求转型，经营方式逐渐向投资、服务和综合开发等方式转变。
1、产业地产类企业特点
与一般的从事普通商品住宅及非普通商品住宅开发及销售的房地产开发企业相比，产业地产类企业主要有以下特点：
（1）企业经营目标的区别
传统意义的房地产开发企业多指从事商品住宅开发及销售的企业，多以企业短期利益最大化为经营目标，仅有少数房地产企业在政府推动下从事经济适用房开发等项目，创造一定社会效益。产业地产类企业以产业园区开发和运营为主要职能。
其经营目标可概括：以产业园区为房产建设、招商引资、提供专业服务的基地，围绕主题产业园区开发，不断提高自身运营能力；创新并运用有效的运营模式，推动产业集聚效应，建立并促进企业间网络的形成与互动、实现各种研究成果的共享以及推动入园企业自主创新能力提升。基于上述目标，产业地产类企业在追求企业效益的同时，也体现了突出的社会效应。
（2）盈利模式的区别
房地产类企业主要以土地开发、房屋销售为主要盈利点，通过对取得地块进行规划、建设，并提供商品住宅的销售及提供其他服务获得利润，即常规房地产盈利模式。
产业地产类企业的盈利模式在不同发展阶段体现出较明显的差异：产业园区开发初级阶段，产业地产类企业起步的资本主要是从政府手中取得的相对廉价土地，业务重点在于产业园区建设和招商引资；由于初期资金回笼有限，财政性的支持在各产业园区开发初期也是比较普遍的。
产业园区进入稳步发展阶段后，一部分的产业地产类企业通过长期的建造租售业务积累成为物业持有型企业，产业地产类企业的资金压力有所减缓。但从业务结构上反映，这一阶段的产业地产类企业仍然以工业地产、配套商品住宅的租赁和销售为主要收入来源，真正服务于园区企业的增值创新服务还未形成稳定的盈利模式。
随着产业园区开发进入成熟阶段，产业地产类企业真正进入多元化的经营战略，围绕产业地产开展具有明确盈利模式的配套、增值服务。在此阶段，企业来源于物业销售的收入比例将出现明显的下降，产业园区综合运营商的定义更加符合成功转型的产业地产类企业。
（3）目标客户的区别
从事商品住宅开发销售的房地产企业根据各个区域、项目品质的不同对目标客户进行定位，大致分为低、中、高端客户进行分类。产业地产类企业的客户主要是符合招商引资条件的入园企业。园区的定位在某种程度上也限定了园区开发类企业的目标客户范围。
（4）受调控政策影响的区别
房地产行业近年来快速发展，国内一线至三线城市的住宅价格出现了大幅上涨。国家近年来出台了一系列的调控政策，以抑制房价的过度上涨。从事商品住宅销售的房地产企业一般受到资金、项目、资源等多方面的限制。
由于产业地产类企业的房地产业务面临的客户对象大多是从事研发、制造型的企业，在中国经济增长趋势不变的大环境下，目标客户对研发办公楼、配套居住型物业具有刚性需求，房地产政策调控对产业地产类企业的影响相对有限。
2、产业地产竞争格局
随着房地产宏观调控政策从紧，部分传统房地产开发商也开始向产业地产转型，以期实现盈利模式的多元化。产业地产市场竞争日益激烈。传统房地产开发商在公司治理、流程管理、人员配备、市场调研等方面具有一定优势，但在产业运营、企业培育、服务配套上缺乏市场经验，仍需要一定的调整时间。随着经济增长由资源驱动向创新驱动转变，产业地产已由过
（1）产业链竞争
一个较为完整的产业链可以最大限度地降低产业配套协作成本，产业集聚与上下游配套是高新技术产业园区吸引投资的重要因素。一旦形成完整产业链，高新技术产业园区将会吸引更多具有垂直和协作业务关系的企业投资，提供配套服务。由此产生的产业集群效益将有利于推动高新技术产业园区内经济的良性循环和健康发展。
（2）投资环境竞争
投资环境已经成为体现高新技术产业园区竞争实力的重要指标。目前，投资环境决定着高新技术产业园区的吸引力和辐射力。未来，各高新技术产业园区间的竞争将更多地表现为是否具有良好产业规划、园区文化和社会氛围，以及相关金融服务、高效管理体制等软环境。
（3）开发运营及产业培育能力的竞争
与传统房地产相比，产业地产的客户群体更窄，客户决策更谨慎，对产品与服务要求更高，因此，产业地产开发运营更为困难、复杂。产业地产项目的开发运营必须系统地解决开发模式、战略研判、商业模式、产业定位、产品定位、市场定位、空间规划、运营策略等关键问题。
想做到持续良性的循环发展，产业地产运营商必须具有培育产业的能力，在传统招商基础上，通过产业基金、产业孵化服务、创投资源引入，建立产业孵化培育优势，促进产业集聚发展。因此开发运营及产业培育能力是产业地产运营商的核心竞争能力指标。
3、产业地产行业关注
（1）土地成本上升对盈利空间形成压制
目前中国发达城市新增土地逐步稀缺，发展空间在于存量的二手工业土地，在刚性成本推动下，土地价格日趋涨高，对产业地产类企业盈利空间产生一定压制。
（2）开发周期长、资金占用量大
相比传统房地产开发，产业地产开发周期长，从园区规划初期至园区达到成熟综合运营阶段，周期可能长至数年，期间开发企业可能面临宏观经济及产业政策变化、资金周转压力、人员变动等方面不确定性因素。同时，开发初期资金投入量大，后续投资回报周期长，对开发企业资金形成大量占用。
（3）行业竞争加剧，领先企业优势趋减
随着产业地产快速发展，参与竞争主体数量逐渐增多，包括实体企业、产业基金、房地产企业、专业运营商等，竞争者多以利用自身资本、运作和产业资源优势加速布局全国，行业竞争压力上升已成趋势，龙头企业将面临更大挑战，快速抢占优质资源及完善产业链将成为其巩固行业地位主要途径。
（4）产业园区招商引资难度加大
近年中国实体经济增速放缓；同时产业结构升级迅速推进，中国产业园区数量快速增长，地方政府对优质企业的招商引资政策呈现多样化，优惠程度也不断提升，导致各地产业园区之间竞争压力上升。故上述因素造成产业园区招商引资难度加大，同时也对产业地产的销售形成一定不利影响。
第一章 产业地产简述
第一节、产业地产的界定
一、产业地产概念
二、产业地产分类
三、产业地产产品
第二节、与传统地产的区别
一、目标客户不同
二、开发思路不同
三、发展理念不同
四、功能类型不同
五、产品设计不同
六、综合实力不同
第二章 2021-2023年中国产业地产发展环境分析
第一节、国内外宏观经济形势
一、世界经济形势分析
二、国内宏观经济概况
三、国内固定资产投资
四、国内宏观经济展望
第二节、产业发展驱动因素
一、产业转型升级
二、产业转移驱动
三、经济发展载体
四、深化体制改革
第三节、房地产市场发展环境
一、商品房销售情况
二、房地产景气程度
三、去库存工作现状
第四节、土地市场供需环境
一、建设用地供应情况
二、主要城市监测地价
三、房企土地购置面积
四、房企拿地布局状况
第三章 2021-2023年中国产业地产相关政策分析
第一节、2021-2023年房地产市场调控分析
一、2019年调控政策分析
二、2020年调控政策分析
三、2021年调控政策分析
第二节、2021-2023年产业地产用地政策分析
一、国家层面引导政策
二、区域政策支持要点
三、重点产业支持政策
第三节、2021-2023年产业地产利好政策分析
一、“工业上楼”促进政策
二、公募REITs支持政策
三、产业监管指标体系完善
四、“标准地”制度改革推行
第四节、2021-2023年其他重点相关政策分析
一、主题产业园区推进政策
二、基础设施建设支持政策
三、都市圈发展促进政策
四、区域城市更新行动计划
第四章 2021-2023年中国产业地产市场总体分析
第一节、中国产业地产发展概况
一、产业地产发展阶段
二、产业地产发展背景
三、产业地产发展形势
第二节、2021-2023年中国产业地产市场现状
一、市场发展热点
二、工业用地情况
三、企业布局情况
四、产业转型升级
五、区域发展分析
六、行业发展新模式
第三节、中国产业地产行业财务状况分析
一、上市公司规模
二、上市公司分布
三、经营状况分析
四、盈利能力分析
五、营运能力分析
六、成长能力分析
七、现金流量分析
第四节、2021-2023年中国产业地产开发特征
一、开发专业度提高
二、产品升级换代
三、产品日渐规范化
第五节、中国产业地产发展面临的困局
一、土地利用问题
二、开发建设问题
三、发展能力问题
四、配套规划问题
五、发展环境问题
第六节、中国产业地产发展的对策建议
一、主要策略分析
二、行业发展建议
三、找准产业定位
第五章 2021-2023年中国产业地产热点类型分析
第一节、国家级经济技术开发区
一、国家级经开区发展概况
二、国家级经开区扶持政策
三、国家级经开区运行情况
四、国家级经开区区域分析
五、国家级经开区竞争排名
六、国家级经开区分布情况
第二节、高新技术产业园区
一、政策促进分析
二、总体运行情况
三、市场出口分析
四、专利技术水平
五、园区发展思路
第三节、生态工业园区
一、园区分类及构成
二、园区审批情况
三、园区政策动态
四、规范发展技术
五、支撑低碳经济
六、主要问题分析
第四节、文化创意园区
一、发展特征分析
二、发展成就分析
三、园区布局状况
四、园区综合效益
五、主要建设模式
六、园区影响要素
第五节、总部经济基地
一、发展背景概述
二、区域发展情况
三、建设要求规划
四、发展模式对比
五、发展策略建议
第六节、临空经济区
一、产业运行情况
二、产业发展指数
三、区域分布情况
四、重点产业布局
第七节、物流地产
一、行业发展特征
二、行业发展比重
三、新增供应情况
四、市场租金情况
五、市场成交状况
六、行业发展潜力
七、行业发展机遇
第六章 2021-2023年中国产业地产市场竞争分析
第一节、产业地产开发市场主体介绍
一、房地产企业转型
二、实体企业进入
三、传统产业地产企业
四、金融类企业跨界
第二节、产业地产商竞争情况分析
一、竞争力评价指标
二、企业排行榜分析
三、主要企业分布格局
第三节、产业园区核心竞争力评价体系
一、企业排行榜分析
二、园区竞争力概述
三、资源整合能力
四、运营管理能力
五、社会经济效益
第四节、产业地产竞争力提升建议
一、差异化竞争策略
二、企业竞争力提升建议
三、园区竞争力提升建议
第七章 中国产业地产开发模式分析
第一节、国外产业地产成功开发模式分析
一、“地产+金融”模式
二、“九州加工区”模式
三、“丰田技术城”模式
第二节、中国产业地产的开发模式总体分析
一、政府主导模式
二、企业引导模式
三、开发商主导模式
四、综合运作模式
第三节、物流地产主要开发模式分析
一、地产商主导型
二、物流商主导型
三、地产物流合营
四、第三方做平台
五、经济开发区模式
第四节、总部基地产业地产开发模式分析
一、开发主体
二、园区定位
三、项目选址
四、企业选择
五、物业类型
六、盈利模式
第五节、其他类型产业园区具体开发模式分析
一、经济技术开发区
二、生态工业园区
三、文化创意产业园区
第八章 中国产业地产运营模式分析
第一节、产业地产运营模式概述
一、工业园区（生产型园区）
二、商务园区（服务型园区）
三、运营关键要素
第二节、产业园区的运作机制分析
一、园区运作方式沿革
二、园区运作方式探索
三、政府角度价值分析
四、运营商的价值分析
五、来区厂家价值分析
六、运作机制完善意见
第三节、物流地产的运营模式分析
一、国外物流地产运营模式
二、国内物流地产运营模式
三、物流园区运营管理案例
四、园区运营管理模式改进
第四节、产业地产项目运营管理策略
一、产业园区运营建议
二、提升园区运营效率
三、科学管理工业园区
第九章 中国产业地产盈利模式分析
第一节、产业地产盈利模式发展情况
一、产业地产主要盈利模式
二、产业地产盈利模式变化
三、传统房企投资盈利模式
四、盈利模式升级发展方向
第二节、产业园区主要盈利模式分析
一、土地增值收益
二、房地产开发收益
三、入园企业经营税收
四、自投项目经营收益
五、园区运营管理收益
六、未来重点发展趋势
第三节、物流地产的盈利模式分析
一、主要盈利模式介绍
二、盈利模式主要问题
三、盈利模式设计方法
第十章 中国产业地产招商模式分析
第一节、产业地产主要招商模式
一、订单招商模式
二、海外园区招商
三、逆向操作招商模式
四、其他招商模式
第二节、产业地产招商基本原则
一、明确招商地位
二、招商环节先行
三、广告定位策略
四、招商营销重点
五、招商人员素质
第三节、产业园区的招商流程
一、确立目标
二、前期调研
三、制订招商方案
四、比较招商方案
第四节、产业地产的招商策略
一、设置诱因策略
二、吸引商家战略
三、全产业链战略
四、园区聚商战略
五、招商洽谈战略
六、优惠政策战略
第五节、物流地产项目的招商策略
一、招商总体策略
二、项目招商目标
三、项目招商对象
四、商家引进方式
五、商家进驻要求
六、租金定价策略
七、招商优惠政策
八、项目招商人员
第十一章 2020-2023年中国产业地产典型企业发展分析
第一节、华夏幸福基业股份有限公司
一、企业发展概况
二、经营效益分析
三、业务经营分析
四、财务状况分析
五、核心竞争力分析
六、公司发展战略
第二节、上海张江高科技园区开发股份有限公司
一、企业发展概况
二、经营效益分析
三、业务经营分析
四、财务状况分析
五、核心竞争力分析
六、公司发展战略
七、未来前景展望
第三节、武汉东湖高新集团股份有限公司
一、企业发展概况
二、经营效益分析
三、业务经营分析
四、财务状况分析
五、核心竞争力分析
六、公司发展战略
七、未来前景展望
第四节、中电光谷联合控股有限公司
一、企业发展概况
二、2021年企业经营状况分析
三、2022年企业经营状况分析
四、2023年企业经营状况分析
第五节、亿达中国控股有限公司
一、企业发展概况
二、2021年企业经营状况分析
三、2022年企业经营状况分析
四、2023年企业经营状况分析
第六节、华南城控股有限公司
一、企业发展概况
二、2021财年企业经营状况分析
三、2022财年企业经营状况分析
四、2023财年企业经营状况分析
第七节、卓尔智联集团有限公司
一、企业发展概况
二、2021年企业经营状况分析
三、2022年企业经营状况分析
四、2023年企业经营状况分析
第八节、粤港湾控股有限公司
一、企业发展概况
二、2021年企业经营状况分析
三、2022年企业经营状况分析
四、2023年企业经营状况分析
第九节、天安中国投资有限公司
一、企业发展概况
二、2021年企业经营状况分析
三、2022年企业经营状况分析
四、2023年企业经营状况分析
第十节、北京联东投资（集团）有限公司
一、企业发展概况
二、企业业务分析
三、企业营收状况
四、企业竞争优势
五、企业招商模式
六、搭建企业平台
七、项目开发动态
八、未来发展规划
第十二章 2021-2023年中国产业地产市场投融资分析
第一节、2021-2023年房地产行业投资规模
一、投资规模及增长
二、区域投资状况
三、资金到位情况
四、贷款情况分析
五、投资影响因素
第二节、上市公司在房地产开发运营产业投资动态分析
一、投资项目综述
二、投资区域分布
三、投资模式分析
四、典型投资案例
第三节、房地产开发运营产业上市公司投资动态分析
一、投资规模统计
二、投资区域分布
三、投资模式分析
四、典型投资案例
第四节、2021-2023年产业地产市场投资形势
一、监管指标体系完善
二、中心城市迎新机遇
三、公募REITs加码利好
四、房企跨界产业地产
第五节、物流园区投资分析
一、园区投资现状
二、园区投资风险
三、园区投资建议
四、未来发展趋势
第六节、经济技术开发区的融资分析
一、融资的必要性
二、融资方式的对比
三、融资方式的选择
第十三章 中国产业地产市场投资潜力分析
第一节、产业地产的投资价值分析
一、利益链条独特
二、盈利空间可观
三、升值潜力广阔
四、促进城市升级
第二节、产业地产的投资机遇分析
一、区域一体化
二、产业新风向
三、新兴产业前景
第三节、物流地产的投资潜力分析
一、投资特征分析
二、投资市场空间
三、投资回报率高
四、投资面临问题
五、投资发展趋势
第四节、产业园区热点领域投资潜力
一、物流园区
二、高新技术园区
三、生态工业园区
第十四章 中国产业地产市场投资风险预警
第一节、房地产行业一般投资风险
一、宏观经济风险
二、投资经营风险
三、开发法律风险
四、行业面临挑战
第二节、产业地产投资的外部风险
一、经济下行风险
二、技术革新风险
三、运营思维风险
四、资本不足风险
五、政策波动风险
第三节、产业地产的投资开发风险
一、市场经营风险
二、专业开发风险
三、项目招商风险
第四节、产业地产项目运作风险
一、社会环境风险
二、公共关系风险
三、策略选择风险
四、系统操作风险
五、市场竞争风险
第十五章 中国产业地产市场投资策略及建议
第一节、产业地产项目的风险管理
一、风险识别
二、风险评估
三、风险管控
四、管控机制
第二节、产业地产项目管理策略
一、完善风险评估指标体系
二、拓宽企业融资渠道
三、合理选择地产的开发模式
四、优化营运招商管理策略
第三节、产业地产市场的投资建议
一、总体建议
二、产业选择
三、区域选择
四、模式选择
第四节、产业地产投资项目的运作策略
一、运营模式选择
二、选址建议
三、融资模式
四、招商能力
第五节、产业地产开发项目的转型建议
一、资源整合
二、产业为先
三、转型升级
四、投资金融创新
五、互联网+地产
第六节、产业地产发展战略
一、挖掘细分市场
二、价值链延伸
三、资产管理
第十六章 2024-2028年中国产业地产市场发展前景及趋势
第一节、中国产业地产行业发展前景
一、行业前景展望
二、市场发展机遇
三、行业巨大需求
四、行业融合前景
五、产品发展走向
六、企业转型机遇
第二节、中国产业地产市场发展趋势
一、融资渠道多元化
二、经营方式专业化
三、投资方向全面化
四、资源价值最大化
五、产业区域发展优化
六、产业市场竞争趋势
七、产城融合发展趋势
八、智慧化发展趋势
第三节、中国产业地产行业发展方向分析
一、产业功能综合
二、配套服务提升
三、服务体系完善
第四节、2024-2028年中国产业地产市场预测分析
一、2024-2028年中国产业地产市场影响因素分析
二、2024-2028年中国产业地产投资规模预测
