（1）第三方工程评估业发展简介
第三方工程质量与安全风险评估业务，简称第三方工程评估，是指境内外专业的咨询顾问机构接受客户委托，以独立第三方的名义前往客户下辖项目开展现场检查，对项目实体、工程材料进行随机取样抽查测试，对项目质量、安全等方面存在的明显或潜在风险进行评判，并形成系列评估报告，提出系统改善建议的工作过程。
在引入我国之前，工程评估服务在新加坡、香港等国家和地区已实施几十年，对工程管理水平的综合提升起到了积极的推动作用。工程评估服务在新加坡、香港等国家和地区的实施情况如下：20 世纪 60 年代，新加坡面临着住房危机，新加坡建屋局（Housing &Development Board，HDB）开始了公共住宅的建设。
到 80 年代末期，随着购房制度的变化以及购房限制的放开，并且在经济高速发展的背景下，新加坡的建筑业也随之快速发展。随着建设量不断加大，从业团体和从业人员数量不断增加，承包商质量管理水平良莠不齐，导致工程屡屡出现质量问题。为了改变工程质量水平低下的局面，新加坡建设局（Building & Construction Authority,BCA）采取了一系列措施，并于 1989 年推出了建筑工程质量评价系统（Construction Quality Assessment System，简称 CONQUAS）。
在新加坡，大约有 80%的人住在政府建设的公共住宅中。根据新加坡建设局发布的《CONQUAS: The BCA Construction Quality Assessment System》以及新加坡建设局、城市重建局（ URA ） 联 合 发 布 的 《 CONQUASRequirement for Housing Developers》，对于政府投资公建项目，新加坡强制执行 CONQUAS 评价。对于私人投资建设项目，如属于下列三种情形之一的，应当进行 CONQUAS 评价：
1、开发商过往 3 年没有 CONQUAS 评价记录；
2、开发商过往 3 年开发的私人居住建筑中存在至少有一例 CONQUAS 评分处于前一年度新加坡私人居住建筑 CONQUAS 评分的最后 10%；
3、开发商过往 3 年开发的私人居住建筑中存在至少有一例经 CONQUAS评价存在明显缺陷（明显缺陷指 CONQUAS 系统列示的建筑最终使用者无法接受的缺陷）的情况。不属于上述三种情形的私人投资建设项目遵循自愿原则，发展商（即房地产开发商）可以选择执行。根据新加坡建设局公布的数据，从 1993 年至 2019年，新加坡共计已有 846 个私宅项目进行了 CONQUAS 评价。
作为一种评定建设工程质量的标准方法，CONQUAS 体系以其评价标准的严谨性和评价方式的客观性在新加坡获得了广泛认可，对新加坡发展商来说，CONQUAS 分数越高意味着工程质量越好，因此自愿参与 CONQUAS 的私人投资工程数量越来越多，而且很多发展商以 CONQUAS 分数评价承建商表现，并设立相应奖惩机制。CONQUAS 评估由新加坡建设局评估人员实施。随着建筑行业的不断发展，CONQUAS 评估的标准也在不断进行修订。
随着新加坡建筑质量水平的不断提高并考虑小业主的反馈、投诉方向，结构工程的权重不断下降，而装饰装修工程的比例则大为上升。同样，建筑行业发展的趋势及思路同样体现在奖惩项中，比如更环保绿色的建筑技术就给予加分。目前 CONQUAS 的最新版本为2019 年 10 月发布的第九版。
20 世纪 60 年代，为了改善香港居民的居住条件，香港政府修建了大量公共房屋。由于过度关注房屋的需求量而相对忽视了质量问题，进入 80 年代后，公共房屋的维修费用大幅增加。意识到建筑质量管理的重要性后，作为香港公屋的兴建和管理机构，香港房屋委员会于 90 年代初，在新加坡的 CONQUAS基础之上，建立了承建商表现评分系统（Performance Assessment ScoringSystem，以下简称 PASS），对香港的公屋进行施工质量管理。
根据香港房屋委员会官网发布的《建筑工程承建商表现评分制》及其附件文件，香港对公屋承建商实施表现评分制度，由相关的工程小组成员和承建商表现评分制评审小组进行实地视察、资料评估和查核记录，以评核承建商的表现。具体实施中，施工现场工程师需要及时在房屋委员会的评价系统中录入现场数据和输入工程进度，房屋委员会在系统中随机抽样选取检查项目，且在现场检查前不会预先通知承建商。
被抽中项目在实施现场评估时，承建商需派代表出席。项目工程小组和承建商表现评分制评审小组对不同评价对象进行独立或交叉评分，最后将评估结果录入系统，形成最终的分数。目前，香港 PASS 系统仅对公屋承建商进行评价，私人投建住宅并不参与。
PASS 系统对承建商的评价分数会影响承建商之后在公屋项目的投标，分数越高的承建商被房屋委员会邀请竞投工程项目的机会越多。在第三方工程评估等业务出现之前，委托单位主要通过落实五方责任主体职责从而把握建设项目总体质量及相关安全风险。
工程项目五方责任主体包括建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位和监理单位。根据《建设工程质量管理条例》和《建设工程安全生产管理条例》，工程项目五方责任主体对建设工程的质量和安全承担相应责任。
五方责任主体作为工程项目的直接参与方和责任方，是建设项目总体质量及相关安全风险把控的重要力量。建设单位通过事前合同约定、事中持续监督、事后履约评价等方式对工程项目五方责任主体职责进行落实，从而达到对建设工程质量和安全风险把控的目的。其中，建设单位作为工程项目的首要责任人，会定期或不定期对工程项目进行检查，对工程技术资料进行审查，对工程实体质量进行抽样检测，对参建方的建设行为进行监督，并对检查时发现的问题和隐患的整改情况进行跟踪和落实。
建设行政主管部门通过制定、执行工程建设相关政策，并对项目五方责任主体进行监管等方式对管辖范围内的工程项目进行监督和检查，对工程质量及安全风险进行把控。
2000 年以来，我国基础设施建设投入力度不断加大，房地产市场蓬勃发展，国内一批知名的房地产企业逐步由区域面向全国布局，迈入规范化、规模化发展阶段，我国建筑开工面积迅猛增长，工程投资建设进入热潮，同时建设方对工程品质的要求也不断提升，由此带来工程建设单位、建设行政主管部门的监管任务十分繁重，项目管理压力较大。
在此背景下，2005 年前后，一批业内领先的房地产企业开始自发引进并委托境外专业的工程管理咨询机构，对工程质量与安全风险开展第三方评估咨询工作。在进入我国之前，工程评估在新加坡、香港等国家和地区已实施几十年，对工程品质的综合提升起到了积极的推动作用。通过学习和借鉴新加坡建设局的“建筑工程质量评价系统”、香港房屋委员会的“承建商表现评分系统”等工程管理、评估技术方面的经验，房地产企业对工程质量风险的管理能力不断提升。
2008 年起，万科集团在整合以往工程巡检经验的基础上，再结合工程风险的评价标准，初步整合成一套本土特色的“建筑工程实测实量及风险评估体系”。房地产企业对工程质量风险评估服务的持续性需求、国外管理咨询机构的进入以及成本优化方面的考虑，共同催化了国内第三方工程评估行业的诞生。
相较国外企业，本土工程评估机构对国内建设工程法律法规、质量标准更加熟悉，对国内建设工程管理水平认知更加透彻，服务成本也相对更低，具备一定的竞争优势。我国第三方工程评估业的产生和发展，是房地产企业历经快速扩张中，面临新挑战、产生新需求所带来的必然结果：2000 年以来，我国地产行业步入快速发展期，住宅建筑、商业建筑项目均进入投资建设的热潮。在行业规模扩张之下，工程品质问题逐渐引发国家和社会公众的广泛关注。高品质工程是房地产企业综合实力的体现，也是企业品牌建设的重要组成部分，尤其是随着工程质量责任终身制的落实，建设单位背负的责任更为重大。
第三方评估服务的引入和推广，提供了一个良好的评价工具。以数据为基础，将工程质量和安全风险通过量化得分展示，并可以通过不同工程项目之间的对比突出优秀项目、优质企业在产品质量和工程管理水平方面的优势，有利于促进房地产企业以品质赢得市场的认可和尊重，塑造良好的品牌和形象。
另一方面，随着社会经济发展，工程建设的材料、人力成本持续上升，节能环保的要求不断提高，建筑工程如因质量问题返工，将承担巨大的时间成本、经济成本和一定的法律责任。通过第三方工程评估及咨询服务促进工程精细化管理，有助于房地产企业防控风险，减少返工，减少浪费，提升工程施工效率。
第三方工程评估业自建立之初主要由万科集团、金地集团、中海地产、招商蛇口等全国性大型房企采用，随着行业服务经验的持续积累和服务水平的不断提升，加上大型房地产商在业内的影响和带动作用，目前第三方工程评估已逐步被国内较多知名地产企业、部分地方公共工程建设单位以及其他有需求的委托单位所采纳，服务应用领域由单一的住宅建筑扩展至由政府主管部门投资建设的公共事业建筑，以及部分企业自建的办公楼宇、产业基地等。
（2）第三方工程评估业发展特点
①客观性和独立性为立业之本
第三方工程评估业的市场价值建立在客观、独立的基础之上，客观性和独立性是本行业立业之本。第三方工程评估机构独立于勘察、设计、建设、施工、监理等各项目参建单位，以国家及地方相关法律法规、企业工程质量安全评估标准、制度及待评估项目设计文件等为依据，按照特定的流程对评估项目进行检查、评估、评分。第三方评估机构独立、客观的特性，已逐步形成市场共识，越来越受市场所推崇。
②智力、人才、创新推动行业发展
智力、人才和创新是行业发展的推动力。对建筑工程进行质量和安全风险评估，以及由此发展起来的驻场管理和咨询服务需要综合运用多学科知识、工程实践经验、现代科学和管理方法，给出科学、客观、公正的评价，为委托单位提供有针对性的、可行性强的解决方案和建议。同时由于第三方工程评估属于新兴行业，随着建筑工程业质量标准不断提升，客户工程管理需求不断增多，行业需具备技术创新性和产品创新性，以满足客户日益增长的多方位需求。
由于第三方工程评估工作的专业性、复杂性、系统性，行业发展需要人才支撑。一方面，企业需要派遣大量的专业人员赴工程一线，对工程项目进行综合风险检查、实测实量、系统分析等工作；另一方面，企业需要培养经验丰富、创新能力强的高素质研发队伍，持续进行技术和产品创新，运用数据化、信息化工具管理繁杂的项目评估数据。
③市场化运作保持行业活力
第三方工程评估业采取市场化运作方式，由委托单位根据自身需求决定是否聘请第三方机构对建设工程质量和安全风险进行评估，行业从业机构完全依赖其自身业务水平和服务能力开拓市场。市场化运作方式有利于从业机构注重研发和创新，注重提升业务能力，主动分析客户发展痛点，挖掘客户需求，不断提升行业服务水平。
（3）行业市场需求情况
①城镇化进程不断推进为行业创造持续增长动力
城市化进程是带动全社会工程建设行业发展的重要因素，中共中央、国务院印发的《国家新型城镇化规划（2014－2020 年）》中提到，根据世界城镇化发展普遍规律，目前我国正处于城镇化率 30%-70%的快速发展区间，根据国家统计局数据，2019 年度我国城镇化水平首次超过 60%，常住人口城镇化率达到 60.60%，我国城镇化进程不断推进。
城镇化不断推进，带动整个基础设施建设及房地产行业的发展。根据国家统计局数据，2019 年我国房屋施工面积 89.38 亿平米，其中住宅施工面积62.77 亿平米，办公楼施工面积 3.73 亿平米，商业营业用房施工面积 10.04 亿平米；房屋竣工面积 9.59 亿平米，其中住宅竣工面积 6.80 亿平米，办公楼竣工面积 0.39 亿平米，商业营业用房竣工面积 1.08 亿平米；工程建设整体仍保持着稳健的运行态势。新型城镇化所创造的巨大的市场需求，为第三方工程评估业创造持续增长的动力。
②国家、社会公众对工程品质及施工安全要求不断提升扩大行业市场需求
随着社会经济发展，国家、社会公众对建筑工程项目的品质提出了越来越高的要求。2019 年 9 月，国务院办公厅转发住建部《关于完善质量保障体系提升建筑工程品质指导意见》的通知，通知要求：以建筑工程质量问题为切入点，着力破除体制机制障碍，逐步完善质量保障体系，不断提高工程质量抽查符合率和群众满意度，进一步提升建筑工程品质总体水平。
2019 年 11 月，住建部应急管理部发布《关于加强建筑施工安全事故责任企业人员处罚的意见》，提出以下意见：推行安全生产承诺制，吊销责任人员从业资格，依法加大责任人员问责力度，依法强化责任人员刑事责任追究，强化责任人员失信惩戒。
2020 年 4 月，住建部质量安全监管司印发《住房和城乡建设部工程质量安全监管司 2020 年工作要点》，当中提及：开展工程质量评价试点，探索利用第三方力量，对部分地区实施区域质量评价。强化工程质量检测管理，修订出台建设工程质量检测管理办法。
近年来，我国不断加强建筑工程质量及施工安全管理，品质总体水平稳步提升，施工安全也得到了更大的重视，但建筑工程行业量大面广，各种质量问题和安全事故依然时有发生。据中国消费者协会数据统计，2019 年我国房屋及装修建材质量投诉 8,714 件，占整个房屋及装修建材类投诉的比重为 31.05%。
根据住建部 2017-2019 年公布的《房屋市政工程生产安全事故情况》，在2017-2019 年三年间，房屋市政工程生产安全事故的起数由 692 起增加到 773起，事故相关死亡人数由 807 人增加到 904 人。在工程品质要求不断趋严，建设单位、施工单位等相关主体责任不断加重的背景下，第三方工程评估业的市场需求将持续扩大。
③存量市场为行业发展带来新的增长点
由于历史原因，我国在不同年代建造的建筑物在建筑结构设计的安全水准设置和施工质量上存在很大差异，建筑物承受使用荷载的能力相对低于发达国家，导致建筑物的总体安全水平相对较低。此外，我国存在“重建设、轻管理”的问题，对建筑物施工过程各个环节的管理相对严格和全面，但对建筑物使用过程的改造和维护方面的管理则不够重视。
随着建筑物使用时间的增长，大量建筑物的建筑结构、建筑部件和建筑设备逐渐老化，其在安全方面的隐患不可忽视。正确对待和处理既有建筑，在检测和评定的基础上对其进行合理改造是解决问题的最好途径之一。目前，我国城镇化的进程不断推进，部分老城区的建筑物在使用功能上已经无法满足城市未来的发展需要，旧城改造成为城镇化发展的必然要求。
随着产业升级、市场环境的变化以及社会公众对建筑品质要求的提升，基于商场改为写字楼、联合办公运营、长租写字楼、长租公寓等项目的既有建筑整体改造以及旧住宅、旧办公楼、学校、医院等的质量检测、修缮、运营维护等需求不断扩大，为第三方工程评估业的发展带来新的增长点。
④工程质量潜在缺陷保险（IDI）的兴起为行业提供了广阔的发展空间
工程质量潜在缺陷保险（IDI）是一种由建设单位投保，并由保险公司对保险期限内由于质量潜在缺陷所导致的被保建筑物的物质损坏履行赔偿责任的险种。IDI 于上世纪末始于法国，后逐步被英国、美国、日本、新加坡等国家引入，目前应用于全球 40 多个国家。IDI 的推广对于保障业主的合法权益、提升工程质量水平、分担政府质量监管压力均具有重要的现实意义。
我国引入 IDI 始于 2005 年 8 月，原建设部和中国保监会联合下发《关于推进建设工程质量保险工作的意见》，鼓励各地开展 IDI 试点。政策出台后，上海市先行先试，于 2006 年发布了《关于推进建设工程风险管理制度试点工作的指导意见》，将 IDI 首次引入上海市政府投资的建设工程和政府主导的公共建设工程中。
经过长期探索和实践，上海逐渐形成 IDI“上海模式”。至 2016 年 6 月，上海市发布《关于本市推进商品住宅和保障性住宅工程质量潜在缺陷保险的实施意见》，将 IDI 覆盖范围扩大至上海全市的保障房及部分地区商品房。在国家政策引导和“上海模式”的示范下，深圳市、北京市分别于 2017 年度、2019 年度发布相关政策，推行住宅工程质量潜在缺陷保险制度。
IDI 保险公司将会委托一家从事工程质量风险控制服务的机构，即 TIS 机构，对建筑工程质量潜在风险因素实施辨识、评估、报告、提出处理建议，促进工程质量的提高，减少和避免质量事故发生。
