1、行业概述
产业园区在我国有近 40 年的历史，是指在一定的产业政策和区域政策的指导下，以土地为载体，通过提供基础设施、生产空间（如办公楼、厂房、仓库、技术平台等）及综合配套服务，吸引特定类型、特定产业集群的内外资企业投资、入驻，形成技术、知识、资本、产业、劳动力等要素高度集结并向外围辐射的特定区域。
近年来，我国各级开发区特别是国家级开发区在区域经济发展、吸引外资及先进管理经验、产业培育、科技进步、城市建设、出口创汇、创造税收和就业等诸多方面都取得了显著成绩，成为中国经济最有活力、最具潜力的经济增长点。国家级高新技术产业开发区则充分发挥政府和市场的两方面作用，实现我国高新技术产业飞速发展，促进我国产业结构调整，成为我国促进科技成果转化、培育科技企业的主要基地，以及人才等创新要素的聚合中心。
2、行业开发经营模式与盈利来源
产业园区的设立与运营需要考虑土地、规划、招商、税收等多方面问题，受发改委、国土资源部门、住建部门、财政税收部门等多方面监管。我国开发区建设与运营单位最初的运营模式普遍以基础设施建设、土地批租为主，在开发区土地资源不断减少的情况下，逐渐转向土地深度开发、自建物业出租、商品房开发销售、物业管理等行业价值链下游，以及开发区内高新技术产业和新兴行业的培育和投资。
目前，我国主要存在如下三种园区开发模式：
一是以政府作为园区开发主体，在这种模式下，因为园区开发的投资额极大，涉及业务五花八门，随着园区开发的不断进展，地方政府将会面临人力、物力和财力的巨大压力，从而迫使政府逐步让出主导地位；
二是在政府让出主导地位后，由园区开发企业为开发主体，承担园区开发损益。企业通过与地方政府签订长期合作协议，取得在土地开发整理、招商引资、工程建设施工、基础设施建设等多方面来自地方政府的政策优惠；
三是政企联合模式，是政府与企业联合设立产业园开发公司负责产业园开发建设，并设立管委会负责行政事务管理，该模式又可分为开发合作与产权合作。政企联合模式结合了政府的土地管理优势和企业开发运营优势，促进土地资源充分有效利用和产业园项目市场化运营。
总体而言，园区开发运营的行业壁垒较高，潜在进入者难以进入该行业。
按照功能上分类，产业园区可以分为一般工业园区、科技园区、专业园区等三类：
工业园区指国家通过行政手段划出一块区域，实现生产要素的科学整合，提高工业化集约程度，主要包括国家级经济技术开发区、保税区、出口加工区以及省级各类工业园区等；
科技园区是以创新为核心的高新技术产业聚集地，是随着国家经济发展方式的转变和结构的调整，在工业园区基础上做出的升级，研究方向主要包括生物医药、人工智能、信息技术等高科技领域；
专业园区指政府集中统一规划指定区域，以当地特色产业作为主导产业并带动相关产业发展的产业园区，主要包括农业园区、物流园区、创意产业园区和总部经济园区等。
产业园的主要盈利来源于产业载体构建、产业发展、金融运作三方面。
i）产业载体构建是以土地与物业为载体，通过区域基础建设开发、土地增值收益、房地产开发等方面获取收益；
ii）产业发展是通过产业政策扶持、产业增值服务、园区配套综合服务等方式获取收益；
iii）金融运作是通过产业投资、物业资本化运作方式获取收益。其中，房地产开发、产业政策扶持、产业增值服务以及金融运作方面的潜在盈利能力较强。
3、行业规模
数据显示，全国各类产业园区对整个中国经济的贡献达到30%以上。据中国开发区网统计，截至 2024 年 6 月末，我国各类国家级开发区共有 696 家，省级开发区2,135家。鉴于国家级产业园区规模大、规格高、数据可得性强，以下重点分析国家级产业园区的市场规模。
国家级产业园区包括经国务院批准设立的经济特区、经济技术开发区、高新技术产业开发区、出口加工区、保税区等，是级别最高的产业园区。696 家国家级开发区中，国家级经济技术开发区 230 家，国家级高新技术产业开发区 177 家，海关特殊监管区域（物流保税区）171 家，国家级自主创新示范区 23 家，国家级自由贸易试验区 22 家，边境/跨境经济合作区20 家，国家级新区 19 家，国家农业高新技术产业示范区 9 家，其它国家级开发区25 家。
国家级新区是承担国家重大发展和改革开放战略任务的综合功能平台，其体制活、创新多、动能强，主要经济指标增速普遍快于所在省市，已成为区域经济发展重要增长点。2023年，国家级新区实现地区生产总值约 6.2 万亿元，以占全国 0.2%左右的人口和面积，创造了占全国 5%的经济总量。
根据商务部2023 年国家级经济技术开发区综合发展水平考核评价结果，截至 2022 年末的 230 家国家级经开区总体上呈现总量扩大、质量提升、开放带动作用进一步增强的良好发展态势。
主要有以下特点：
一是经济发展质量提升。2022 年，国家级经开区实现地区生产总值14 万亿元，占国内生产总值的比重为 12%。截至 2022 年末，东部地区国家级经开区拥有主营业务收入30 亿元以上、中西部地区国家级经开区拥有主营业务收入 15 亿元以上制造业企业共1765 家，较前一年显著上升。
二是开放带动作用提升。2022 年，国家级经开区实际使用外资金额432 亿美元，占全国实际使用外资比重为 23%。实现进出口总额 10.3 万亿元，占全国进出口总额比重为25%；其中高新技术产品进出口额 3 万亿元，占全国高新技术产品进出口额比重为27%。
三是科技创新能力提升。截至 2022 年末，国家级经开区拥有国家级孵化器和众创空间683 家，省级及以上研发机构 1.2 万家，高新技术企业 6.5 万家，较上年末均有明显提升。
四是绿色低碳水平提升。2022 年，国家级经开区规模以上工业企业单位工业增加值能耗、水耗同比均显著下降，工业固体废物综合利用率较上年提高 2 个百分点。
五是区域协调发展提升。截至 2022 年末，东部地区国家级经开区与中西部地区国家级经开区开展合作共建、国家级经开区对口援疆援藏援助边（跨）境合作区数量比上年增加126 个。
国家级高新技术产业开发区（高新区），作为我国科技产业化的试验田和示范区，肩负着推动“科技与经济结合”、“创新和创业结合”的历史使命，对经济发展起着重大促进作用。
经开区是工业聚集地，高新区侧重特色产业，均是前期推进开放和改革战略的产物。一般而言，经开区主要承担迅速做大经济总量的任务，而高新区承担的是发展新兴产业、优化产业结构的任务。但随着中国经济全面步入新常态的新阶段，很难再把两者严格区分，走向融合、走向统筹发展，将是未来的发展趋势。
4、行业发展特点
（1）地域性强
长三角、珠三角、环渤海三大经济区域占比超过七成，基本符合中国经济“东强西弱，由沿海向内陆递减”的经济趋势，江苏、河北、湖北等区域也逐渐涌现一批优秀的园区开发企业，但与东部地区仍存在较大差距。
（2）具备抗周期性
产业园区开发的三种模式中，科技园区模式的抗周期能力更强。科技园区的开发模式存在较大潜力，其发展存在政府背书、所处地块存在更大潜力、开辟多渠道收入模式，科技园区园区运营主要投资方向聚焦战略性新兴产业等存在巨大潜力的类别，凭借对于产业的了解及能够提供的服务提升投资的确定性，在传统地产下行时期仍能保持稳健经营，具备较强的抗周期性。
（3）产业聚集效应强
产业园区的发展离不开产业的集聚。园区开发者通过园区内相关配套设施的建设，为企业发展创造良好的投资环境，从而吸引某一产业龙头企业的入驻，进一步拉动配套企业在其周围集聚，最终吸引某一细分产业上下游企业在此集聚，形成规模效应和完整的产业链，提高园区的税收收入与财政收入，成为经济“内循环”的重要支柱。
（4）收入来源多元化
随着园区行业的不断发展和创新，园区行业企业的收入逐步迈向多元化发展。园区公司的主要收入包括开发收入、住宅、商业及工业房地产开发销售以及出租收入、市政建设收入、招商以及工程代理收入、综合服务收入、投资收入和财政补贴收入等。物业租售、园区服务、创投业务并举的发展势头逐渐形成。
5、行业发展趋势
随着我国经济的不断发展，园区的发展为我国经济的腾飞做出了巨大的贡献，但是近年来，园区发展也遇到了一定的瓶颈。一方面，园区集中在东部沿海地区，分布过于密集，直接导致了土地资源的浪费和重复投资；另一方面，随着园区数量快速增长，同质化现象不断突出，园区业务集中在地产开发、基础设施承建、房产租赁等方面，园区无法提供差异化的服务，仅在土地价格方面压低门槛，造成恶性竞争。
为了适应激烈的竞争环境与市场经济的转型，园区的发展逐渐由粗放型转向集约化发展模式，通过管理、制度创新不断提高竞争力。园区之间的竞争已由过去的优惠政策、廉价土地竞争，向产业链竞争、投资环境竞争等方向发展。
目前来看，园区发展主要有以下趋势：
（1）促进园区产业转型，集中发展集约型、创新型产业
传统园区以制造业和传统服务业为主，随着土地成本的上升及我国经济的转型，部分产业纷纷转移，传统园区内产业已不能满足园区可持续发展的需要，园区内产业的升级转型势在必行。通过吸引科研院所、集聚科研创新企业，促进园区内新兴产业的集聚与发展，大力引进科技含量高、创新能力强、商业模式好的优质企业和项目，提升产业的集聚和辐射能力，是园区发展转型的重要举措和趋势。
（2）完善配套服务，获取增值收益
园区不仅仅是工业发展的基地，更是一个生态主体。传统的产业园区仅仅依靠园区内工业地产、商业地产及配套住宅的出售和出租获取收益，收益来源单一，盈利能力极大依赖于土地获取成本，受宏观经济影响波动较大。随着园区运营模式的不断成熟，依靠专业的管理团队和附着产业的类型，园区逐渐提供多种增值服务，如代建代管业务，帮助企业进行生地开发、熟地改造，物业管理，生活配套（餐饮、教育、娱乐、医疗等），以拓展盈利渠道，增强可持续发展能力。
