江西新余仙女湖凤凰湾婚纱摄影度假村建设项目商业计划书
思瀚产业研究院    2023-07-20

随着我国国民经济的快速增长，城乡居民生活水平的日益提高，人民群众对生活质素的不断提高，以及人们对现代社会时尚追求，使得大众生活中婚庆习俗在不断产生变化，从而诞生了有一定规模符合我国国情的婚庆市场，通过这一市场不断完善和扩大，必定使中国婚庆文化走向更个性化和时尚化，这已成为当今社会的又一流行趋势。

婚庆作为一个新兴行业，在全国已到了火爆的程度。北京、上海、广州、深圳，婚庆公司如雨后春笋般涌现。 根据国家相关部委预估，未来5年内，中国的城市化将超过50%，城市人口将达到7亿。这一城市化目标的实现，意味着婚纱摄影行业市场的扩大。

假设人口的粗结婚率不变仍维持0.8%，在城市人口的结婚拍照率也不变的情况下，城市新婚婚纱摄影市场订单容量将增长30%以上。如今拍婚纱照的除了结婚人士，还有为纪念单身拍的，也有母女同行的，更多的是姐妹结伴而来拍婚纱照。另外，时下不少老年人为了弥补年青时没有拍过婚纱照的遗憾，受子女鼓励补拍婚纱照的也不在少数。

从全国的结婚新人情况可以看到，每年的结婚人群数量和结婚消费都与日俱增，且目前阶段正处于80后结婚的高峰时段，与之带动的婚庆市场将面临很好的发展机遇，发展前景良好。而且《中国结婚产业发展调查报告》中也指出，有88.4%的新人结婚时要拍婚纱照，婚纱摄影是结婚消费的首选。中国每年大约有1000万对新人喜结良缘，仅城镇新人在婚礼上的消费就达4183亿元人民币，其中婚纱摄影在整个婚庆支出的比例约为15%，约为627亿元人民币，发展前景良好，市场潜力巨大。

近年来，江西省委、省政府把发展文化产业作为一大战略摆在了发展的重要位置。江西省文化产业的蓬勃发展，促进了第三产业的发展，同时带动了社会综合效益的发展，江西省将打造成全国的民族文化大省，新余市文化资源优势，项目建设正是基于这样条件下提出。

婚纱影视基地是文化产业发展的一个重要方面。江西在实施民族文化大省的战略中，依靠江西丰厚的民族文化底蕴，欲将江西建设成为全国最大、最优、最美的影视拍摄基地，成为中国最大的天然摄影基地，成为“东方好莱坞”。

而新余市有交通方便、天然的影视拍摄良好条件，也曾是不少影视剧的重要外景拍摄地，给这里的影视拍摄塑造了良好形象。只要在此基础上进一步深挖文化内涵，加强基础设施的建设，对建设婚纱拍摄地等将起到事半功倍的效果。反过来，基地的开发建设及良好运行，也会给这里的旅游业带来无限商机，产生良好社会效益和经济效益，同时能新增社会就业机会，对地区经济的发展和社会稳定将产生积极的影响。

基于以上原因，江西米兰投资有限公司充分利用其在婚纱摄影领域多年累积的落地实战运营管理经验、团队优势与资源优势，在此文化旅游产业快速布局阶段和大发展的前夜选择构建婚纱摄影基地综合体建设项目，本项目总体规划面积63745.58㎡，预计总资金投入为2.5亿元。

1、项目总体描述

凤凰湾摄影基地位于新余市仙女湖景区正南大门的凤凰湾度假村内，是2016年、2017年、2018年新余市重点招商引资项目。

摄影基地作为仙女湖景区景点之一，依山傍水，环湖交通便利，周边环境宜人，湖湾优美，有高质量的环境和缓坡山地湖滩。由米兰集团斥资2.5亿元打造，共占地面积63745.58㎡，地上停车位160个，容积率0.36，建筑密度19.87%，绿化率达70%。

摄影基地开发了婚纱摄影、中国风艺术写真摄影、亲子全家福摄影、儿童摄影，以及集婚庆礼仪、旅游度假、商务会议、休闲娱乐、水上乐园、餐饮住宿于一体。以弘扬旅游婚纱摄影、婚庆礼仪等文化为宗旨，汇集了古今中外的浪漫圣地，独具特色的300多个不同景点，供客人拍摄选择。

摄影基地依托米兰婚纱摄影连锁机构，采取B2B、O2O全新的商业模式，推崇线上线下双轨制，近百人的专业电商团队，通过米兰官方网站、百度、天猫、微博、微信、米粉俱乐部等会员平台，线上由专业运营管理团队全面推广，线下进入摄影基地标准化的拍摄服务流程。凤凰湾摄影基地将以一个崭新的风貌引领行业潮流，开拓全新风采。

摄影基地综合体的发展目标是：以现有63745.58㎡土地，依托当地的旅游资源与米兰的品牌与运营优势，实现一个可行的、务实的、落地的婚纱摄影文化旅游项目，项目在运营过程中将文化旅游、婚纱摄影、休闲娱乐、主题酒店、特色餐饮、商贸积极融入其中，各部门齐抓共管，全城居民共同参与，充分利用目的地全部的吸引物要素，为前来体验的游客提供全过程、全时空的体验产品，从而全面地满足游客的全方位体验需求。项目将不再停留在人次的增长上，而是质量的提升，追求的是项目对人们生活品质提升的意义，从而实现项目“人流、商流、信息流、资金流”四流合一的发展理念，未来将项目打造成为江西与中国婚纱摄影文化旅游项目的桥头堡。

2、项目执行步骤

2.1 加强婚纱摄影旅游项目运营

由于项目涉及的领域比较多，在内部运营方面整合酒店运营商、主题公园运营商等合作资源，在外部资源导入方面整合旅行社、周边景点等协同资源。

2.2 转入长期稳定的旅游运营部分

将长期运营作为项目产品的有机组成部分，做好商业、酒店、水上儿童乐园等业态的管理，进入长期稳定的经营阶段。

2.3 建立自己的IP产业链

得IP者得天下，华谊总裁王中军曾说：“谁能提供最优质、最丰富、并拥有品牌影响力的娱乐内容，谁就能拥有最大的用户粘性，创造出最大的商业价值。”这句话用在婚纱摄影项目上也适用。项目将充分结合新余市独具特色的历史文化、山水文化、饮食文化、通过引入IP概念来打造自己的产业链。

3、项目投资亮点

3.1 项目理念领先

中国人从温饱、小康走向富有，也就是这三十多年的事情，人们对精神文化的需求却是从萌芽、发展、快速升级，相应的婚纱文化产业基本经历了三个阶段：产品时代、内容时代、体验时代。项目依托当地的旅游资源与米兰的品牌与运营优势，实现一个可行的、务实的、落地的婚纱摄影文化旅游项目，项目在运营过程中将文化旅游、婚纱摄影、休闲娱乐、主题酒店、特色餐饮、商贸积极融入其中，各部门齐抓共管，全城居民共同参与，充分利用目的地全部的吸引物要素，为前来体验的游客提供全过程、全时空的体验产品，从而全面地满足游客的全方位体验需求。

借用十九大的说法，这是“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”，婚纱摄影文化旅游发展面临着高品质需求与低品质供应的矛盾，消费升级所带来的多元化、高频次、重复性度假需求，与旅游产品单一化、观光化和同质化供应不匹配。从近距离的生活休闲和文化体验、郊野型的旅游观光和主题娱乐到远距离的度假生活等，优质的文化产品供给严重不足。这也正是当前项目的机遇所在。

3.2 项目建设地优势

凤凰湾摄影基地位于新余市仙女湖景区正南大门的凤凰湾度假村内，是2016年、2017年、2018年新余市重点招商引资项目。

仙女湖景区地处新余城区西南16公里处，是江西省4大水库之一，景区有大小岛屿99座，还有40余座山峰和40余挂泉瀑。湖叉港湾扑朔迷离，动植物种类繁多，森林覆盖率达95%，共有220种，765属，3000多种，占全国总科62.3%，有各种鸟兽类76种，拥有亚洲最大的亚热带树种基因库。仙女湖风景名胜区四季分明，气候十分宜人，全年平均气温17℃，日照1677.4小时，降雨量1532毫米，无霜期265天，相对温度70%，具有丰富的自然、人文景观资源和历史文化内涵。

“仙女湖”源自1600多年前东晋文学家干宝先生所著的《搜神记》中记述的“毛衣女”下凡豫章新喻县的神话传说而得名。2002年5月仙女湖风景名胜区经国务院批准列入第四批国家级风景名胜区、国家4A级旅游景区名单，是“七仙女传说之乡”的发源地，目前已经申报国家5A级景区。

仙女湖辖区总面积 298 平方公里，景区总面积 198 平方公里，其中水域面积 50 平方公里。仙女湖风景名胜区分为舞龙湖景区、钟山峡景区、钤阳湖景区、大岗山景区、凤凰湾景区五大部分。

3.3 强大的企业背景

集团简介

米兰集团源于米兰婚纱摄影连锁机构，通过25年的发展逐步形成集旅游景点开发、婚纱摄影、度假酒店、影视基地开发为一体的综合性企业，旗下拥有米兰婚纱直营店和加盟连锁店108家、3家商务宾馆、投资1.5亿元打造的仙女湖核心景点爱情岛和民俗文化风情园、计划投资3亿元建设中的凤凰湾度假村以及投资5000万元打造的仙女湖钓鱼岛度假村。

米兰集团致力发展旅游开发与婚纱婚庆服务，以情爱文化为主体，深入挖掘民间情爱文化元素及资源，大力发展摄影、旅游、度假、酒店、婚纱婚庆事业。

三大态度：认真（品质）、快（效率）、坚守承诺（诚信）

集团远景：全方位发展成为世界级一流的百年品牌

价 值 观：企业的成功才能令个人成功

企业文化：用感恩的心做人，用爱心做事业

4、项目地点

项目建设地址为：位于新余市仙女湖景区正南大门的凤凰湾度假村内。

5、项目融资规模

按照项目运营规划，项目总投资19,750.43万元，其中固定资产投资18,750.43万元，流动资金投资1,000.00万元。

6、 旅游度假区功能介绍

已完成总建筑面积12630㎡

五层度假酒店（客房、员工餐饮等已装修）、整体设计古朴典雅，气势宏伟，临湖而建的庭院式建筑主体分为连绵而成的十个区，环绕在丘陵绿地和湿地湖泊之中，营造出人文与自然生态景观融合的氛围，为来自世界各地的尊客提供高品质的休闲度假享受。

几十套独特风格的超大客房，可同时容纳几百人就餐的中西式餐厅，配备大型多功能厅和其它大小会议室，以及设备先进的室内外游泳池、网球场、壁球馆、健身房、棋牌房、足疗房、派对屋等丰富的娱乐健身设施，12栋高档别墅（含2栋别墅已装修）、基础建设、园林绿化、消防基础工程均已完工；这一切组成了高品质的商务、休闲、度假胜地。

项目度假酒店效果图

7、凤凰湾影视城功能介绍

凤凰湾影视城占地面积约为3500㎡，三层多功能接待中心、6栋VIP别墅、山顶教堂、水上教堂、欧洲莱茵小镇、中式庭院、山顶休闲广场均已完工，凤凰湾影视城自2016年9月起已全部对外营业；

凤凰湾影视城位于新余市仙女湖景区，以仙女湖为大背景，结合了当地的山、岩、洞、水、林等自然景观，围绕游客体验性、影视趣味性、旅游互动性，打造中国首个实景摄影主题乐园

                                                            项目凤凰湾影视城

8、亲子乐园区功能介绍

亲子乐园区占地面积约为3100㎡

售票中心、验票岗亭、亲子桥、亲子乐园区各主题房土建、300多米水上栈桥及2栋功能大别墅土建均已完工；

项目设计建设的城郊原生态大型户外亲子乐园。整个乐园距新余市区约30分钟车程。项目设计团队以欧美高品质中央公园为蓝本，致力于构建生态型寓教于乐的家庭户外休闲中心，打造城市家庭亲子一站式“轻度假”目的地。整个乐园集“生态”、“娱乐”、“教育”于一体的全年龄层共同参与游玩的户外亲子乐园。结合欧美发达国家先进的理念，引入多项风靡全球的热门亲子娱乐项目，打造出了更好玩的生态露营空间、更精致的野趣休闲空间、更创意的主题游乐空间，开创大人与儿童“寓教于乐、共同玩耍”的新型娱乐体验，树立优质的亲子游乐服务标准及品质典范。

亲子乐园效果图

9、汽车旅馆区功能介绍

旅馆均由国内外名家设计，客房空间宽大通透，配以宽大的席梦思床具和时尚家具。除24小时冷热水供应、空调、电视、免费宽带上网、正宗美式自助早餐等服务外，作为以自驾车旅游和深度探险旅游为主题定位的观光型酒店。且都配有高质量的专业汽修服务、医疗服务、旅游及向导服务、户外旅游及探险设备租赁服务等机构。

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目录

前言

第一章 执行摘要

1.1 项目总体描述

1.2 项目执行步骤

1.3 项目投资亮点

1.3.1 项目理念领先

1.3.2 项目建设地优势

1.3.3 强大的企业背景

1.3.4 商业模式的创新

1.4 项目核心价值

1.5 项目投资回报

第二章 项目介绍

2.1 项目名称

2.2 项目地点

2.3 项目融资规模

2.4 项目承办单位

2.5 项目团队核心成员简介

2.5.1董事长简介

2.5.2集团旗下八大管理中心

2.7 主要财务指标

第三章 行业与市场分析

3.1 宏观环境分析

3.1.1多重因素促使国内婚纱摄影的现状

3.1.2旅拍行业的增量持续走高

3.2竞争格局

3.3行业发展前景预测

第四章 项目区域功能介绍

4.1 旅游度假区功能介绍

4.2 凤凰湾影视城功能介绍

4.3 亲子乐园区功能介绍

4.4 汽车旅馆区功能介绍

4.6 其他配套设施

4.7已办理好的行政审批事项

第五章 项目规划建设总体思路

5.1 建设目标、思路、策略及依据

5.1.1 凤凰湾婚纱摄影度假村建设目标

5.1.2 凤凰湾婚纱摄影度假村建设思路

5.1.3 凤凰湾婚纱摄影度假村建设策略

5.2 凤凰湾婚纱摄影度假村功能定位

5.3 凤凰湾婚纱摄影度假村配套基础设施规划

5.3.1 项目设计、施工及安装规范

5.3.2 基础设施基本布局

5.3.3 凤凰湾婚纱摄影度假村道路交通基础设施规划

5.3.4 凤凰湾婚纱摄影度假村电力设施规划

5.3.5 凤凰湾婚纱摄影度假村通信工程规划

5.3.6 给排水工程

第六章 项目投资估算

6.1 投资估算范围依据

6.1.1 投资估算范围

6.1.2 投资估算参考范围

6.2 总投资估算

6.2.1项目固定资产投资汇总

6.2.2项目总投资核算

6.3 项目实施进度

第七章 财务核算

7.1 基础数据与参数选取

7.2 编制依据

7.3 收入测算

7.4 销售税金及附加

7.5 成本核算

7.5.1 项目外购原料以及动力

7.5.2 项目固定资产折旧与无形资产摊销

7.5.3 项目人员工资福利

7.5.4 项目修理费

7.5.5 项目财务费用

7.5.6 项目管理费用

7.5.7 项目销售费用

7.5.8 项目成本总计

7.6 利润核算

7.7 财务评价分析

7.7.1 盈利能力分析

7.7.2 财务内部收益率

7.7.3 财务净现值FNPV

7.7.4 项目投资回收期Pt

7.7.5 总投资收益率（ROI）

7.8 财务生存能力分析

7.9 不确定性分析

7.9.1 盈亏平衡点分析

7.10 评价结论

第八章 项目融资计划与资金退出

8.1 投资者双方贡献

8.2 资金退出方案

8.2.1 资金进入、退出方式

8.2.2 退出方式可行性

8.3 投资退出方案

8.3.1 股改上市

8.3.2 兼并收购

8.3.3 资本重组

第九章 项目风险分析

9.1 建设风险

9.2 市场风险

9.3 其他风险因素识别

9.4 其他防范和降低风险对策

第十章 结论与建议

10.1 结论

10.2建议