广东省肇庆市-农产品仓储中转物流节点项目可行性研究报告
思瀚产业研究院 侨益股份    2023-12-22

围绕第三方综合物流服务主要环节，继续深化服务，升级至产区收储配套服务、干线运输、销区枢纽港服务、销区分拨运输全业务链。公司计划围绕农产品业务链上下游及粮商、贸易商、农产品终端用户的需求，基于现有的物流服务环节，开拓并延伸产区收储配套服务、干线运输、销区枢纽港服务、销区分拨运输等业务，为客户提供全链条的物流支撑。

以“产区收储配套服务、干线运输、销区枢纽港服务、销区分拨运输”端到端全业务流程为主线，以“四加一”区域布局，构建八大业务组团。公司定位以农产品为核心，计划以“产区收储配套服务、干线运输、销区枢纽港服务、销区分拨运输”端到端全业务流程为主线，完善“四加一”布局，即业务覆盖华南、华东、东北、西南和海外。

其中：在华南地区继续加强辐射区的网络布局，强化核心市场地位；在东北地区加快产区布局，巩固内贸市场基础；在华东地区强化长江中转分拨运输网络，开发新的业务增长点；在西南打通华东和华南的物流通道，进一步挖掘潜在市场；同时通过与贸易商合作，公司将深入布局美国、东欧、俄罗斯、东南亚及非洲的产区。

此外，在“四加一”布局的各个区域中，公司将以现有的业务布局为基础，利用好各区域间的产业与客户资源联动关系，以端到端全业务流程为主线开发更多的业务服务节点，深化业务合作。

1、项目概况

本项目利用公司现有客户资源和成熟的业务模式，拟在广东省肇庆市高要区金利镇新建筒仓及冷库等相关建筑，布局该区域的业务网络，并通过同步拓展运输、船代、货代业务，优化当地仓储效率。

本项目的实施主体为公司本部或在当地新设立全资子公司执行，公司拟在广东省肇庆市高要区金利镇购置仓储物流用地，共建筒仓建筑面积约为8,000.00m²，总仓容 60,000.00t；冷库建筑面积约为 18,000.00m²，总仓容18,000.00t ； 办 公 大 楼 建 设 面 积 为 14,000.00m²， 合 计 计 容 建 筑 面 积 为40,000.00m²。

为满足公司未来发展规划及业务发展需要，本项目拟新增工艺系统配套机械设备、辅助系统配套设备、配套工程设施、配电、电气自动化控制系统以及其他设备等各类硬件设备 474 台（套）。其中工艺系统配套机械设备 350 台（套），辅助系统配套设备 4 台（套），配套工程设施 9 台（套）、配电、电气自动化控制系统 6 台（套）、冷链设备 28 台（套）及其他设备 77 台（套）。

本项目建设期为 1.5 年。本项目总投资 31,778.65 万元，其中建设投资31,515.34 万元，铺底流动资金 263.31万元，无建设期利息。

2、项目实施的必要性

（1）完善关键区域物流节点布局，巩固公司区位优势的需要

公司围绕国内农产品进口、国内产销的经济地理格局进行业务布局，使物流网络节点和服务链条与国内农产品的流通链条相匹配。公司在华南地区深耕多年，在华南地区已经形成一定的区位优势。目前，完善关键区域物流节点的布局已经成为行业内企业提高市场竞争力的重要发展方向，而对公司来说，在华南地区完善自有物流节点布局对巩固在这一地区已经形成的市场优势尤为重要。

据肇庆市人民政府 2021 年 6 月公布的数据，全市港口货物吞吐量克服疫情影响，逆势上扬， 2020 年肇庆市港口年吞吐量为 4,789.14 万吨，同比增长18%，港口集装箱吞吐量达到 57.60 万标准箱本。

项目将在肇庆高要区建设公司的农产品仓储中转物流节点，为港区提供充足的仓库资源，并通过搭建可在港内完成装卸和储存的一体化服务平台，简化中间的操作环节，节省不必要损耗，缩短船期，帮助肇庆当地港口以高效的船只装卸效率提高其货物的流转速度、降低农产品物流装卸过程中的运营成本。

（2）新建高标准仓储设施，有利于提高服务效率，抢占市场机遇

在传统经营模式下，农产品流通的组织呈现零散、无序的状态，传统平仓即可满足其贮存需求。随着产业集中度的提升，商品的流通逐步从无序向有序升级，并表现在联合采购、规模配送、精细管理多个环节。

筒仓以传统平仓为基础，在仓顶固定设有多点卸料装仓设备，仓下设出粮地沟，大部分物料可自溜出仓，剩余物料则采用移动或固定清仓机出仓。粮食入仓完全靠自溜及粮食的静止角堆积成形，装仓系数和仓容利用率都得到了充分的提高。与此同时，筒仓可以通过配套设备对谷物进行通风、谷冷以及充氮杀虫，并且倒仓较为方便，使得企业能够灵活应对各种突发情况。

本项目将建设 6 个高标准粮食筒仓，并通过搭建可在港内完成装卸和储存的一体化服务平台，简化中间的操作环节，节省不必要损耗，缩短船期，为公司争取更多的客户资源。筒仓还将会与公司现已搭建的物流信息管理系统相结合，辅以流畅的物流规划系统以及计算机和通讯设备，提高公司仓储设备自动化水平以及农产品仓储空间使用效率，提升对客户的响应速度和服务效率，从而降低综合管理成本，有利于抢占肇庆市及周边农产品物流快速增长的市场机遇。

（3）响应政府乡村振兴号召，开拓冷链物流市场

为服务“三农”，实现乡村振兴，国家提出要加强农产品物流骨干网络和冷链物流体系建设的规划，将农产品物流聚焦到其流通的“最初一公里”，利用产地就近建设产后预冷、贮藏保鲜等冷链物流基础设施来代替现有常温仓储，从而降低生鲜产品损耗率，为乡村经济的发展提供更多的机会。在乡村振兴政策相关政策推动下，冷链仓储作为农产品物流的重要一环，为物流仓储相关领域企业指引了新的发展方向。

本项目将建设 3 个高标准冷库用于果蔬、预制菜保鲜，解决储存物在预冷环节温度过低或过高的情况，适应其季节性的要求，利用现代信息科技手段，建立完善仓储的温度监控平台，便于公司对其品质的实时监控，及时查找可能出现的问题。本项目的顺利实施不仅将为公司开拓冷链物流的新市场提供支持，还将通过进一步加强肇庆“最初一公里”的冷链基础设施，助力肇庆地区的经济发展，响应国家对于强农富民、乡村振兴的政策号召。

3、项目实施的可行性

（1）符合国家相关政策、发展规划

① 属于《产业结构调整指导目录（2019 年）》“鼓励类”

根据国家发改委发布的《产业结构调整指导目录（2019 年）》，鼓励类第二十九项“现代物流业”第 1 条中明确了“煤炭、粮食、棉花、铁矿石、化肥、石油等重要商品现代化物流设施建设”。本项目将会建设高标准粮食筒仓及冷链仓库，属于重要商品的现代化物流设施建设，故项目建设属于《目录》“鼓励类”范畴。

② 符合《关于加快发展冷链物流保障食品安全促进消费升级的实施意见》要求

2017 年 9 月，为推动物流业供给侧结构性改革，加快促进冷链物流健康规范发展，保障鲜活农产品和食品流通安全，支撑产业转型发展和居民消费升级，交通运输部印发了《关于加快发展冷链物流保障食品安全促进消费升级的实施意见》（以下简称《意见》）。

《意见》在“二、加快完善冷链物流设施设备”提出“引导货运枢纽（物流园区）完善冷链物流服务功能，合理规划园区内冷藏库、恒温库、冷冻库等设施的布局，支持标准化冷库、封闭低温装卸货台、温控理货区建设，促进制冷、温控、装卸、分拣包装等先进设备的推广应用。”本项目将建设冷链仓储，推动当地港口冷链仓储设施的建设和果蔬冷链供应的发展，故项目建设符合《意见》要求。

③ 符合《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年（2021－2025年）规划和 2035 年远景目标纲要》要求

2021 年 3 月，十三届全国人大四次会议通过了《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年（2021－2025 年）规划和 2035 年远景目标纲要》（以下简称《纲要》）。《纲要》根据《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》编制，主要阐明国家战略意图，明确政府工作重点，引导规范市场主体行为，是我国开启全面建设社会主义现代化国家新征程的宏伟蓝图，是全国各族人民共同的行动纲领。

《纲要》在第三篇“加快发展现代产业体系，巩固壮大实体经济根基”的第十章“促进服务业繁荣发展”提出“推动生产性服务业融合化发展，聚焦增强全产业链优势，提高现代物流、采购分销、生产控制、运营管理、售后服务等发展水平。

推动现代服务业与先进制造业、现代农业深度融合，深化业务关联、链条延伸、技术渗透，支持智能制造系统解决方案、流程再造等新型专业化服务机构发展”。本项目的建设有助于促进现代物流的发展水平以及现代物流与现代农业的深度融合，故项目建设符合《纲要》要求。

④符合《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》要求

实施乡村振兴战略，是党的十九大作出的重大决策部署，是决胜全面建成小康社会、全面建设社会主义现代化国家的重大历史任务，是新时代“三农”工作的总抓手。2018 年 2 月，国务院就实施乡村振兴战略提出了《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》（以下简称《意见》）。

《意见》在第三点“提升农业发展质量，培育乡村发展新动能”中“（三）构建农村一二三产业融合发展体系”中指出要“重点解决农产品销售中的突出问题，加强农产品产后分级、包装、营销，建设现代化农产品冷链仓储物流体系，打造农产品销售公共服务平台，支持供销、邮政及各类企业把服务网点延伸到乡村，健全农产品产销稳定衔接机制，加快推进农村流通现代化。”本项目将通过建设冷链仓储，解决农产品销售中的品质保鲜问题，故项目建设符合《意见》要求。

（2）符合当地政府的区域规划

肇庆市高要区目前正在着手打造高标准规划建设湾区首家预制菜产业园区，推出多项重磅措施推动预制菜产业，加快广东预制菜产业集聚发展，配套的基础设施包含：预制菜加工区、冷链物流区，预制菜综合服务及文化体验区等六大功能区也在重点规划内容中；此外，根据《2022 年金利镇政府工作报告》的“2022 年工作安排”提到“加快金利港建设，谋划建设 5 个 3,000 吨级多用途泊位及配套设施，打造大型综合物流港区。”项目的建设及业务发展方向与肇庆市高要区未来发展规划契合度高，为项目的顺利实施提供保障。

（3）新增仓储服务能力消化有保障

侨益物流专注于为大宗农产品提供物流服务，在农产品第三方综合物流方面拥有丰富的经验，是华南地区农产品第三方综合物流的知名企业，所提供的农产品仓储服务更是得到了广泛的客户认可。

经过多年的协同发展，公司现阶段已经成长为华南地区大宗农产品等货物综合物流整体解决方案主要提供商之一，已与众多客户形成了稳定的、长期的合作伙伴关系，如中粮集团、国投贸易、建发股份、厦门国贸、厦门象屿、温氏股份、新希望、海大集团、双胞胎集团、物产中大、ADM、嘉吉公司、路易达孚等，除现有客户群体之外，公司还在积极地开拓新客户，与其他下游具有影响力的农产品生产加工企业进行广泛接触。由此可见，优质的客户群体为本次物流节点建设的市场消化奠定了强有力的销售保障。

（4）公司健全成熟的业务体系和丰富的农产品物流经验，为项目实施提供了基础

自成立以来，公司一直聚焦、深耕农产品第三方综合物流业务，经过多年经营发展，公司在农产品第三方综合物流领域积累了十分丰富的行业经验，

业务体系成熟健全，为客户提供专业、高效的农产品综合物流整体解决方案，并通过优化港口、铁路、公路、水路运输资源，向客户提供集货代、船代、仓储、运输于一体的专业化服务，形成了一站式综合物流服务特色。

同时，公司对本项目涉及的仓储、运输等业务链条也具备丰富的经验，项目建成后将进一步通过信息化平台的嵌入，以信息流的高度共享提升筒仓的使用效率，加快响应公司对仓储货物的管理指令，充分有效发挥公司在肇庆市物流节点的品牌效应。先进的信息化技术将为本项目建成后的高效运营和内控管理打下坚实的基础。

（5）公司人才队伍建设为项目成功运行提供了保障

公司经过多年发展，培养和沉淀了一批具有较丰富的农产品物流行业经验的员工。公司管理团队和骨干员工大多拥有多年的从业经验，对行业具有较深刻的理解和认识，并具有一定的市场化、前瞻性、开拓性的思维和理念。此外，公司核心管理层团队稳定，经过多年的发展，建立了一支凝聚力强的核心管理团队。

公司管理团队成员合作共事多年，利益风险共担、配合默契、优势互补，对所处行业的发展预判、客户需求的理解与市场营销等方面都已积累了一定的经验。同时，公司注重人力资源规划，不断引进专业优秀人才，提升整体学历水平和专业水平，持续优化人才结构，公司合理的人才结构为公司的长期稳定发展以及本项目的实施提供了扎实的人力资源基础。

4、项目选址及占地

本项目建设地点位于广东省肇庆市金利镇汽配产业园二期，项目规划用地30 亩，东侧靠近西江，北侧广昆高速，西侧靠近高要金利利通车站，建设地点交通便利。项目用地属于仓储物流用地。

公司已与肇庆市高要区人民政府签署《战略合作框架协议》，且拟近期签署土地转让意向协议，并在签署相关协议后通过招拍挂方式获取用地。

5、项目组织实施与进度

本项目建设实施进度取决于资金到位的时间和项目各工程进展程度，拟在项目备案、资金到位后 1.5 年内完成。

按照国家关于加强建设项目工程质量管理的有关规定，本项目要严格执行建设程序，确保建设前期工作质量，做到精心勘测、设计，强化施工管理，并对工程实现全面的社会监理，以确保工程质量和安全。

根据以上要求，并结合实际情况，本项目建设期拟定为 1.5 年。项目进度计划内容包括项目前期准备、勘察设计、土建施工、设备采购、安装调试、人员培训、竣工验收及试运行。

6、项目投资概算

项目总投资包括建设投资、建设期利息和铺底流动资金；本项目总投资31,778.65 万元，其中：建设投资 31,515.34 万元，铺底流动资金为 263.31 万元，无建设期利息。

7、项目效益分析

本项目建设期 1.5 年，运营期 10.5 年。本项目达产年份预计可实现营业收入为 33,927.36 万元（不含税），年利润总额为 5,605.93 万元，项目投资财务内部收益率为 13.44%（所得税后），投资回收期为 7.35年（所得税后，含建设期1.5年）。

8、项目用地的计划、取得土地的具体安排、进度

截至目前，公司已编制肇庆高要侨益物流节点建设项目的可行性研究报告，并已于 2022 年 4 月 22 日完成广东省企业投资项目备案证（备案号：2204-441204-04-01-986753）。2022 年 4 月，公司与肇庆市高要区人民政府签署了《肇庆高要侨益物流节点建设项目战略合作框架协议》，对各自的权利义务做出了约定。《战略合作框架协议》中约定：“在符合相关法律法规的前提下，

依法出让拟选址地块”。目前，公司正在与当地政府友好洽谈并有序推进，并计划通过当地政府的招拍挂程序获取该用地使用权，待取得项目用地使用权后进行项目实施。

9、项目符合土地政策、城市规划规定

公司项目属于《产业结构调整指导目录（2019 年本）》“鼓励类”范畴，符合《关于加快发展冷链物流保障食品安全促进消费升级的实施意见》《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年（2021－2025 年）规划和2035 年远景目标纲要》《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》《2022 年金利镇人民政府专项工作报告》等相关要求。

公司拟获取的项目用地位于肇庆市高要区金利镇，性质为国有土地，规划用途为仓储物流，取得方式为出让，出让形式为挂牌，符合《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规的规定和肇庆市高要区金利镇城市规划的要求。

10、项目用地使用权存在落实的不确定性

截至目前，公司尚未取得肇庆高要侨益物流节点建设项目用地使用权，存在一定的不确定性。公司已披露项目用地尚未落实的风险。如公司未能如期取得项目用地的土地使用权，可能对项目的实施进度产生不利影响。

公司肇庆高要物流节点建设项目用地正在与当地政府友好洽谈并有序推进中，计划按照约定依法取得项目用地使用权；公司项目符合土地政策及城市规划规定；公司肇庆高要物流节点建设项目用地存在后续土地招拍挂程序的不确定性，除此外未发现影响用地使用权取得的实质性障碍。