综合停车场建设项目可行性研究报告
思瀚产业研究院    2024-02-01

（一）项目建设内容

新建停车场 5 处，总建筑面积 371,777m2，其中地下建筑面积 317,518m2，地上建筑面积 54,259m2，停车位共计11,664 个，其中地下停车位 9,494 个，地上停车 2,170 个，充电桩2,224 个，广告牌 430平方。

（二）项目建设主体

东阳市城市建设投资集团有限公司。

（三）项目审批/备案情况

2022年5月6日东阳市发展和改革局出具备案文件（备案号：2205-330783-04-01-858580），项目东阳市综合停车场建设项目进行批复。各个子项目由东阳市发展和改革局出具了《可行性研究报告的批复》，由东阳市自然资源和规划局出具了《用地预审意见》，由中共东阳市委政法委员会出具了《浙江省重大决策社会风险评估报告》，《建设项目环境影响登记表》均通过备案。

（四）项目用地情况

本项目在东阳市建设 5 处停车场，其中 4 处地下停车场，1 处地上停车场。项目总用地面积 433,517 平方米（合 650 亩），项目用地所属地块均已经依法进行了用地预审。项目新建的 5 处停车场中，只有紫荆停车场为新建的独立停车场，地块用途为社会停车场用地，拟通过划拨的方式取得土地使用权，项目建成后将补缴土地出让金，土地类型由划拨地转为出让地，预计需补缴土地出让金 1,062.00 万元，已纳入本次项目总投资（17.35 亿元）中。

其余 4 处停车场均为相应项目配套建设的停车场，土地用途与相应主体项目类型一致，配建停车场不涉及新增土地占用，土地使用权依据主体项目安排以划拨方式取得，其中，上卢农房集聚区（二期）配套停车场、吴宁街道城中村改造城西安置区配套停车场项目建成后将补缴土地出让金，土地类型由划拨地转为出让地。

（五）项目投资规模及资金来源

本次项目总投资 173,453.00 万元。上述项目 5 个子项目涉及的主工程总投额 39.06 亿元，项目资本金 11.72 亿元，均已落实，项目计划融资 27.34 亿元，已融资7.40 亿元，尚存 19.94 亿元的融资缺口。

公司已出具《东阳市城市建设投资集团有限公司项目收益排他性承诺书》，承诺：本公司合法享有东阳市综合停车场建设项目的所有权，相关项目的所有直接和可确认的间接收益将根据有关账户协议和监管要求。

东阳市综合停车场建设项目涉及 5 个主工程项目——上卢农房集聚区（二期）、吴宁街道城中村改造城西安置区、东阳市市民中心、东阳市人民广场、紫荆停车场项目，截至目前仅上卢农房集聚区（二期）存在工商银行融资 7.40 亿元。

（六）项目建设进度

项目建设期 2年，原计划于 2022年 12月开工。其中，上卢农房集聚区（二期）配套停车场、吴宁街道城中村改造城西安置区配套停车场、东阳市市民中心配套停车场计划 2023 年底竣工，东阳市人民广场工程项目配套停车场、紫荆停车场项目计划2024 年底竣工验收。受资金到位进度影响，开工时间和完工时间均较计划整体推迟一年。

（七）各子项目情况介绍

项目东阳市综合停车场建设项目由 5 个停车场子项目组成，截至 2023 年 6 月末，各停车场子项目涉及的主工程最新的投资完成率。

上述 5 个停车场项目的立项、建设单位均为公司，项目权属均属于公司，使用权均属于公司，项目后续经营权也属于公司。根据东阳市人民政府国有资产监督管理办公室《关于紫荆停车场等五个项目停车位经营权及收益归属的确认函》，上述 5 个停车场项目的所有权及全部收益均归属公司，公司在补缴相应土地出让金后可以进行自主销售或者出租。

东阳市市民中心配套停车场、东阳市人民广场工程配套停车场的停车位经营权归属公司，停车位经营权期限为项目建成后 35 年。公司承诺将在项目建设完毕后、停车位出售前，及时办理停车位产权证并及时缴纳相应土地转让金及税金。

（八）项目建设的必要性

本项目为东阳市综合停车场建设项目，拟新建停车场 5 处，总建筑面积 371,777m2，其中地下建筑面积 317,518m2，地上建筑面积54,259m2，停车位共计 11,664 个，其中地下停车位 9,494 个，地上停车 2,170 个。本项目的实施，平时能够有效缓解东阳市停车泊位供给量不足的现状，提升城市容量，助力经济发展。本项目建设的必要性如下：

东阳市车辆保有量及停车现状

东阳市，地处浙江省中部，金衢盆地东缘，浙东丘陵西侧，东与新昌县相接，东南与磐安县、永康市接壤，西与义乌市毗邻，北与诸暨市、嵊州市交界，甬金高速、诸永高速在境内交叉而过，为浙中交通枢纽。2022 年，东阳市地区生产总值 761.37 亿元，比上年增长 4.18%。截至 2022 年末，东阳常住人口为 108.90 万人。

根据浙江统计年鉴，东阳市机动车保有量已突破 37 万辆，平均2.83 人一辆。根据住房城乡建设部印发的《城市停车设施规划导则》，规划人口规模大于 50 万人的城市，机动车停车位供给总量宜控制在机动车保有量的 1.1～1.3 倍之间，东阳市需要约 40.7-48.1 万个停车位。

根据东阳市公安局交警大队统计数据，截至 2021 年底东阳市停车位和车库约 12 万个。根据《东阳市中心城区综合交通改善规划》要求，未来东阳市计划每年拟新增公共停车泊位数为 3 万个。由此可见，目前东阳市停车位缺口较大。

（1）2014-2021 年金华市汽车保有量

根据金华市统计年鉴数据显示，2014 年至 2021 年金华市汽车保有量分别为 115、129、148、169、187、207、223、245 万辆，年均复合增长率为 11.41%。

（2）2014-2021 年东阳市汽车保有量

根据公开数据整理以及东阳市公安局交警大队数据显示，2014年至2021年，东阳市汽车保有量分别为15、18、20、241、26、30、34、37 万辆，整体呈现稳定增长的态势。

（3）东阳市未来汽车保有量预测

根据全球、中国的汽车保有量发展趋势，并结合浙江省总体经1根据统计年鉴、统计公报、公开资料数据搜集，可获取的东阳市汽车保有量的数据为 2014、2015、2016、2017、2019、2020 年，缺 2018 年及 2021 年数据，通过东阳市汽车保有量占金华市汽车保有量的比例，2018 年按 14%、2021 年按 15%初步推算，得出估算数据济发展趋势和金华市的汽车保有量发展特征，初步判断未来金华市汽车保有量的总体发展将呈现逐年增长但增速稳定的趋势。

按增长率 12.00%、12.50%、13.00%、13.50%计算，预计到 2025 年，金华市汽车保有量将突破 395 万辆。暂按近年来东阳市汽车保有量占金华市汽车保有量平均比例 15.00%计，预计到 2025年东阳市汽车保有量将突破 59 万辆。

（4）东阳市停车位需求缺口分析

无论从目前现状来看或未来预测来看，东阳市车位供需比例差距巨大，东阳市目前停车泊位的现状，其数量远远不能满足日益增长的停车需求。尤其是在老城区和旧小区无配套建设的停车位，每逢重大活动或者节假日期间停车“一位难求”，“停车难”导致“停车乱”的现象日益突出，东阳市面临停车位供不应求的问题。

伴随东阳市中心城区城市化进程的推进，人口规模不断扩大，人流、车流密度日益加大，势必对城区的基础设施提出更高的需求。今后一段时间，如不能处理好停车供给与需求的矛盾，将会极大地影响城市交通的可持续发展，影响城市功能的进一步提升，阻碍城市交通与社会经济的协调发展。

本项目新建的 5 处高标准停车场并配套停车场周边服务设施，是按《东阳市中心城区综合交通改善规划》的要求，加速推进各项基础、公建配套设施建设，满足因城市规模的扩大和人口数量的增加带来的停车需求。

且本项目所涉及的地块目前正处于建设中，并不会涉及重复建设而导致的资源浪费等问题，有助于为其他建设、开发主体进一步加快对东阳市的基础设施建设提供发展空间，从而共同助推东阳市的高质量快速发展。

项目建设是落实城市总体规划及加快东阳城市发展需要

东阳是由金华市代管的县级市，2022 年的百强县榜单上，东阳位列第 66 位；作为约有 109 万人口规模的县级市，却有着堪比地级市的交通配置。2021年 12月，金义东市域轨道交通开通（属于 B型（地铁）制式），东阳成为了国内率先拥有地铁的县级市之一。杭温高铁、金甬铁路也都在东阳设站；加之境内四通八达的高速公路，未来从东阳出发去省内的杭州、温州、宁波等主要城市，单程都在半小时以内。

《东阳市中心城区综合交通改善规划》中明确了以支撑东阳市中心城区社会经济发展为目标，从“交通拥堵治理”和“交通品质提升”两条主线出发，针对中心城区道路、公交、停车、慢行提出改善规划方案，实现东阳市中心城区综合交通系统运行效率和交通品质的整体提升。

根据《东阳市中长期综合立体交通规划暨东阳市综合交通“十四五”规划》，东阳市未来以“打造浙中区域交通枢纽、建设高水平交通强市”为总体目标，按照“枢纽强心、城轨聚带、高速环城、快线成网”的总体要求，统筹推进全市通用航空、干线铁路、市域铁路、高速公路、国省道公路、内河水运等各类综合立体交通网络及枢纽建设，实现航空、铁路、公路等多种交通方式以及高速、国省道、城市道路等不同等级和类型道路间的有机衔接，加快构建安全、便捷、高效、绿色、经济的现代化综合交通体系。

未来东阳市产业与人口大规模引进，建筑物集中区域“热点”叠加，产生“停车难热岛效应”，停车需求从单点建筑向周边道路扩散，必然导致一些区域乱停乱放现象严重，道路交通混乱，将降低城市的综合品质，与发展目标相背离。

城市停车场建设项目，是改善现状道路通行能力、缓解交通压力的迫切需要，作为城镇公共基础设施建设工程的重要组成部分，是推进东阳市城市规模的进一步拓展、城市环境的不断改善和城市功能的不断完善、提高城镇人口容纳和产业承接能力的必要措施。

项目建设是增加区内停车位供给，改善停车难问题的迫切需要

停车场是城市重要的市政基础设施，近年来，随着东阳市社会经济快速发展以及城市进程的快速推进，机动化进程亦随之大大加快，机动车保有量和增速不断提升，停车问题也越来越显著，一些违章停车的不良现象也越发明显。

停车位不足而导致的违章停车现象，会直接影响一个城市的形象，而且还会影响交通。地下停车场可以极大的缓解停车困难的问题，方便市民的出行。本项目建成后，将增加东阳市的停车位供给，通过改造提升、统一管理，能够保障基础设施建设与产业能级匹配，与城市定位相当，减少路边随意停车的现象，提升市容市貌，加快东阳市城市发展。

项目建设是补足停车缺口，改善城市交通状况需要

停车场是城市重要的市政基础设施。城市建设过程中往往比较重视修路、架桥，改善通行能力，对停车场建设未引起足够重视，主要表现在：一是缺乏科学、合理的规划，没有按照城市交通需求和发展趋势对停车需求和布局进行总体规划，规划的不足，必然导致建设和管理的滞后。二是建设投入不够，由于投入建设停车场的资金有限，加之受“短视效应”的影响，使得市区的公共停车场不仅短缺，而且设施和管理也难以跟上。

《关于进一步加快推进城市公共交通智能化应用示范工程建设有关工作的通知》中要求大力推进移动互联网、物联网、大数据、云计算等新一代信息技术在城市公共交通运营、服务、管理方面的深度应用，加快智能化停车场建设。

本项目拟新建停车场 5处，停车位共计 11664个，其中地下停车位 9494 个，地上停车 2170 个，充电桩 2224 个，有助于从供应端疏解东阳市停车及充电供求矛盾，偿还部分停车及充电设施建设历史“欠账”，调节车位、充电桩与机动车保有量之比的失衡，缓解道路通行压力，改善城市通行情况，逐步化解东阳市停车位及充电桩供给不足的情况。

另一方面，本项目拟安装智能收费系统，通过该系统固定车辆进出可以实现不停车通行，临时车入场不停车出场缴费自动放行，从而规范道路停车，更进一步改善停车难等问题。

综合利用地上、地下空间，提高城区土地利用率

本项目建设充分利用地上及地下空间，符合集约利用土地原则，能更好地发挥土地价值。相较于国内诸多大城市的地面空间及上空被高层建筑和高架路挤占，东阳市的高层建筑和高架路较少，城市高层建设受到的限制也相应较少，在利用地面空间和上层空间的方面还大有可为。

本项目新建停车场5处，停车位共计 11664个，其中地下停车位9494 个，地上停车 2170 个。本项目的建设在提高停车场供应量的同时，开发利用城市地下空间，能够有效提升空间利用效率。本项目建设体量大，但对城市地上土地造成的负担较少，提高了城市土地集约化水平，保护了中心城区高价值土地，符合东阳市长远的发展要求。

综上所述，随着经济社会的快速发展和人民生活水平的不断提高，以及城市化进程加快，未来城市人口和车量将愈加密集，对停车位的需求量将更大。本项目建成后，将极大缓解东阳城区停车难问题，改善市容市貌。城市停车场建设项目无论从执行国家宏观政策还是推动城市高质量发展的需要，无论从经济发展还是改善人居环境，无论从长远的发展还是现实的需求，都是十分必要的，而且十分紧迫的任务。

项目不涉及重复建设停车场

（1）上卢农房集聚区（二期）配套停车场

上卢农房集聚区（二期）位于东阳市江北街道上卢，迎宾大道以东、广福路以北、湖莲西街以南地块，项目地下建筑面积116512.17m2。根据《东阳市发展改革局关于上卢农房集聚区建设项目（二期）可行性研究报告的批复》，上卢二期规划住宅总户数3319 户。本项目拟设置地下停车位 3531 个，配套 706 个充电桩和130m2 的广告位，停车场的建设主要为小区 3319 户安置户做停车配套，停车位与安置房的建设比例为 1.06：1，配套地下停车场建设十分必要，不涉及重复建设停车场。

（2）吴宁街道城中村改造城西安置区配套停车场

吴宁街道城中村改造城西安置区位于城南西路以南，吴宁街道西岘小区地块，项目地下建筑面积 103773m2。本项目拟设置地下停车位 2745个，配套 549个充电桩和 80m2的广告位。停车场的建设主要为小区 2335 户安置户做停车配套，停车位与安置房的建设比例为1.18：1，配套地下停车场建设十分必要，不涉及重复建设停车场。

（3）东阳市市民中心配套停车场

东阳市民中心项目位于城东街道迎宾大道以东，西河村以西，体育馆以南地块，周边有金义东轻轨体育馆站。该项目将打造全新“一站式”文化休闲综合体，使其成为东阳的“崭新名片”。该项目由城市规划馆、工人文化宫、妇女儿童活动中心、青少年宫、文化馆、演艺大厅、科技馆等及其他配套服务设施组成，地下建筑面积26999m2。

东阳市市民中心为新建项目，本项目拟设置地下停车位 818 个，配套 164 个充电桩和 30m2的广告位。东阳市民中心规划有青少年宫、妇女儿童活动中心、老干部活动中心（老年大学）、文化馆（含演艺大厅）、工人文化宫、城市规划展览馆以及市民公园，是未来东阳市市民进行教育、娱乐、休闲、游玩等文体活动的重要场所，人流量较大，配套地下停车场建设十分必要，不涉及重复建设停车场。

（4）东阳市人民广场工程项目配套停车场

本项目位于东阳市江北街道，市行政中心南侧、江滨北街以北。本项目旨在打造一个“平战结合、交通有序、环境优美、文化彰显”的综合性行政中心广场。一是结合人防工程设置地下停车，解决停车难的问题；二是优化周边交通组织，加强通行效率；三是对广场整体进行景观提升，重构广场空间形态。

本项目停车场位于东阳市人民广场地块内，地下建筑面积70233.74m2，本项目拟设置地下停车位 2400 个，配套 480 个充电桩和 100m2 的广告位。东阳市人民广场位于东阳市行政中心大楼南侧、东阳剧院东侧、东阳江北侧，风景优美，是东阳市市民进行休闲娱乐活动的重要场所，人流量较大，配套地下停车场建设十分必要，不涉及重复建设停车场。

（5）紫荆停车场

紫荆停车场项目主要是为了满足紫荆庄园住户及周边住户、企业等车位需求，紫荆停车场的停车需求主要来自于：一是紫荆庄园2003 年建成，前期在规划时未按照国家标准设置足够的停车位；二是该区域靠近义乌，在此兴业办企较多，进一步导致停车位供不应求。根据东阳市公安局交警大队统计，截至 2021 年底，东阳市白云街道紫荆庄园 H 区、紫荆府、紫荆公馆三个小区有停车位 2600 个。

但是该片区但却有4000多户居民，近5000辆机动车，经常出现车辆无序停放或争抢停车泊位现象。为缓解停车压力，公安局交警大队多次与当地街道协调，征用了三个小区邻村的一块闲置土地，开辟了200余个停车位，尽可能地增加停车位。但是临时开辟的200个停车位仍然无法满足片区的停车需求，因此规划紫荆停车场项目，拟设置地上停车位 2170个，配套 325个充电桩和 90m2的广告位。紫荆停车场项目的建设十分必要，是民生所向，不涉及重复建设停车场。

综上，项目东阳市综合停车场建设项目 5 个子项目中，上卢农房集聚区建设项目（二期）配套停车场、吴宁街道城中村改造城西安置区建设项目配套停车场为保障房、安置房配建停车场；东阳市市民中心建设项目配套停车场和东阳市人民广场工程项目配套停车场为公共文化娱乐设施配建停车场；紫荆停车场为老小区周边补充建设停车场，项目新建 5 处停车场十分必要，均不涉及重复建设停车场。

（九）项目的盈利性分析

本项目原计划2022年12月开工建设，上卢农房集聚区（二期）配套停车场、吴宁街道城中村改造城西安置区配套停车场、东阳市市民中心配套停车场预计 2023 年底竣工，东阳市人民广场工程项目配套停车场、紫荆停车场项目预计 2024 年底竣工验收，受资金到位进度影响，开工时间和完工时间均较计划整体推迟一年。项目计算期暂定 18年，其中项目建设期 2年，项目运营期 16年。

（1）项目收入分析

项目经营收入包括室内车位日间收费、室内车位夜间收费、车位出售收入、充电桩服务费收入、广告位出租收入 5 类。计算期内（计算期第 1-18 年）营业收入合计 222,872.00 万元。

1、车位建成投入运营及销售进度

项目新建停车场 5 处，停车位共计 11,664 个，其中地下停车位 9,494 个，地上停车 2,170 个，充电桩 2,224 个，广告牌 430m2。

上卢农房集聚区建设项目（二期）配套停车场、吴宁街道城中村改造城西安置区建设项目配套停车场、东阳市市民中心建设项目配套停车场三个项目，计划2023年年末竣工，拟于2024年起对外出租或出售。

人民广场工程项目配套停车场和紫荆停车场两个项目，计划 2024 年年末竣工，拟于 2025年起对外出租或出售。上卢农房集聚区建设项目（二期）配套停车场、吴宁街道城中村改造城西安置区建设项目配套停车场车位主要是为了满足安置户的车位需求，与安置房配套销售。

根据《东阳市发展改革局关于上卢农房集聚区建设项目（二期）可行性研究报告的批复》，上卢二期规划住宅总户数 3319 户；根据《东阳市发展改革局关于吴宁街道城中村改造城西安置区建设项目可行性研究报告的批复》，城西安置区规划住宅总户数 2335 户。

紫荆停车场项目主要是为了满足紫荆庄园住户及周边住户、企业等车位需求，紫荆停车场的停车需求主要来自于：一是紫荆庄园 2003 年建成，前期在规划时未按照国家标准设置足够的停车位；二是该区域靠近义乌，在此兴业办企较多，进一步导致停车位供不应求。

根据东阳市公安局交警大队统计，截至 2021 年底，东阳市白云街道紫荆庄园 H 区、紫荆府、紫荆公馆三个小区有停车位2600个。但是该片区但却有4000多户居民，近5000辆机动车，经常出现车辆无序停放或争抢停车泊位现象。因此规划紫荆停车场项目，拟设置地上停车位 2170 个，配套 325 个充电桩。

考虑到住户一户购置一个或多个车位以及不购置车位租用车位的情况，预测上卢农房集聚区建设项目（二期）配套停车场、吴宁街道城中村改造城西安置区建设项目配套停车场和紫荆停车场的车位85.00%用于出售、15.00%用于出租，较为合理。

东阳市市民中心建设项目配套停车场和东阳市人民广场工程项目配套停车场车位主要是为了满足来东阳市民中心、东阳市人民广场进行文体娱乐和休闲娱乐活动的市民们的停车需求。东阳市民中心规划有青少年宫、妇女儿童活动中心、老干部活动中心（老年大学）、文化馆（含演艺大厅）、工人文化宫、城市规划展览馆以及市民公园，是未来东阳市市民进行教育、娱乐、休闲、游玩等文体活动的重要场所。东阳市人民广场工程项目配套停车场车位可满足来人民广场休闲游玩的市民的停车需求。

东阳市人民广场位于东阳市行政中心大楼南侧、东阳剧院东侧、东阳江北侧，风景优美，是东阳市市民进行休闲娱乐活动的重要场所。预测东阳市市民中心建设项目配套停车场和东阳市人民广场工程项目配套停车场车位100.00%用于出租，较为合理。

2、收费依据

（1）停车位收费

东阳市按照区域划分实施不同标准的收费。根据公安部门划定的区域和停车矛盾情况确定区域范围，共分为一、二、三级区域。一级区域为：人民路、南市路、城南西路、望江路、环城北路围合区域（含上述道路），江北街道部分繁华路段区域。二级区域为：上述一级区域外，学士路、城南东路、城南西路、歌山路、兴平路围合区域（含上述道路）。三级区域为：城区范围的其他区域。根据项目点位分析，本项目停车场分布在二级区域和三级区域内。

根据东价〔2014〕47 号、东价〔2016〕20 号文件，二级区域和三级区域停车场对于小型车的收费标准一致：第一小时：1.00 元；超过 1小时：1.00元/半小时；一天（24小计）最高收费不超过 30.00元。

根据同类型停车场的平均停车周转率，日间 12 小时的平均周转率约为 3.50 次，每次停留时间 3.43 小时，每次收费 6.00 元，则日间最高收费 21.00 元（满负荷运营状态下）；夜间 12 小时的平均周转率约为 1.00 次，每次停留时间 8.00 小时，每次收费 15.00 元，则夜间最高收费 15.00 元（满负荷运营状态下）。

（2）停车位售价

综合考虑点位、周边配套等情况以及考虑到部分是安置房配建车位，本项目车位售价低于市场价格，其中不含充电桩的停车位售价暂以13.00万元/个计算，含充电桩的停车位售价暂以16.00万元/个计算。

1）不含充电桩的停车位出售价格

从东阳市停车位市场交易价格分析，根据安居客、58 同城收集的数据，如下表所示，目前东阳市停车位市场出售的均价约为11.00-16.80万元/个；从金华市停车位市场交易价格分析，参考金华市其他县市区的停车位出售价格情况，目前金华市停车位市场出售的均价约为 11.00-18.00 万元/个，平均价为 14.63 万元/个。

东阳市的整体经济实力位列金华市第二，GDP、人口、一般公共预算收入均高于周边浦江县、婺城区、兰溪市。截至 2021 年末，东阳市每百人汽车保有量达到了 35.31 辆，位居浙江县市第 3 位。

从东阳市城市发展分析，东阳正处于大有可为的战略机遇期。作为全省发展大局中的重要一分子，东阳承担着建设“重要窗口”、打造共同富裕先行市的重大使命，面临着实施“一带一路”、长三角一体化发展、浙江自贸区区域拓展、金义都市区共建加速等重大机遇的交汇叠加，又具有三大“国家级”特色产业优势和“十百千万”人才优势的交融共促，还有影视文化产业集聚区、“万亩千亿”新产业平台、高铁新城等重点功能板块的赋能加力，以及一系列重大项目建成投产的强力支撑。

随着东阳市城市发展的步伐愈发加快，并且伴随着人流量加大、人才流入速度加快、基础设施建设速度加快等现象，对于购房、购买停车位的需求也将愈发加大。

结合东阳及周边县市的停车位出售价格现状以及东阳市城市的发展空间，本项目不含充电桩的停车位出售价格按 13.00 万元/个计，具有一定的合理性。

2）含充电桩的停车位出售价格

随着新能源车的兴起，充电桩车位已经成了一种“必需品”。根据太平洋汽车的数据显示，交流充电桩（慢充）包括柱式充电桩、壁挂式充电桩和便携式交流充电桩，价格从2,000.00元到8,000.00元不等；DC 充电桩（快充），充电桩功率越高，价格越高，技术要求越高，30kw～120kw的垂直 DC充电桩（快充）从 2.00万到 10.00万不等。以绍兴越城区中海九樾小区的地下车库为例。标准车位、豪车车位、微型车位、子母车位带充电桩的售价比不带充电桩的售价高3.00万元。

综合考虑（1）未来新能源汽车的普及，对于充电桩的需求愈发加大，导致对带有充电桩的停车位的需求也随之加大；（2）本项目充电桩功率拟定为 60kW，属于快充，一般按照 0.50 元/W 计算，充电桩采购成本约为 3.00 万元/个；（3）根据造价、人流量、周边环境等因素，本项目带充电桩的停车位出售价格比不带充电桩的停车位出售价格高 3.00万元/个，具有一定的合理性。

综上，本项目按带充电桩的停车位出售价格 16.00 万元/个，比普通停车位贵 3.00万元/个，是合理的。

（3）充电桩服务费

根据《国务院办公厅关于加快电动汽车充电基础设施建设的指导意见》，原则上，新建住宅配建停车位应 100.00%建设充电设施或预留建设安装条件，大型公共建筑物配建停车场、社会公共停车场建设充电设施或预留建设安装条件的车位比例不低于 10.00%。

5 个子项目中，紫荆停车场含充电桩停车位占比为 15.00%，其余 4 个项目（上卢农房集聚区（二期）配套停车场、吴宁街道城中村改造城西安置区配套停车场、东阳市市民中心配套停车场、东阳市人民广场工程项目配套停车场）含充电桩停车位占比为 20.00%。

按照浙江省发改委发布的《浙江省物价局转发国家发展改革委关于电动汽车用电价格政策有关问题的通知》（浙价资〔2014〕205号）规定，充换电设施经营企业可向电动汽车用户收取电费和充换电服务费两项费用。其中，电费执行国家规定的电价政策，充电服务费用于弥补充电设施运营成本，标准上限由市级人民政府价格主管部门制定，并报省物价局。

目前东阳市充电桩收费水平在 1.20-1.50 元/度电之间，平均水平约为 1.34 元/度（含电费），本项目充电桩服务费暂按 0.40 元/度计算。

（4）广告位租金

本项目广告位拟对外出租，定价参考广告公司出租价格，如下表所示，出租率取 20.00%，折算平均每平米价格 33,411.00 元/m2/年。考虑到本项目的位置、建设规模、人流量等因素，本项目广告位出租暂以 5,000.00 元/m2/年计。

（二）项目收益测算情况

（1）停车位出租收入

日间车位收费=含税日间/日间收费×数量×同一时段出租率×365天。本项目有 4484 个车位用于出租。根据东阳市物价局相关文件计算，日间 12小时的平均周转率约为 3.50次，每次收费 6.00元，室内车位日间含税收费 21.00 元/个，该收费水平计算期内保持不变。计算期第 2-6 年的同一时段出租率依次为 60.00%、60.00%、65.00%、65.00%、70.00%，此后保持 70.00%不变。乘以利用率后，每个停车位运营期实际收费为 10.80 元/个/日间。运营期内日间车位收费合计收入 38,616.00万元。

夜间车位收费=含税日间/夜间收费×数量×同一时段出租率×365天。本项目有 4484 个车位用于出租。根据东阳市物价局相关文件计算，夜间 12 小时的平均周转率约为 1.00 次，每次停留时间 8.00 小时，每次收费 15.00 元，则夜间最高收费 15.00 元（满负荷运营状态下）。该收费水平计算期内保持不变。计算期第 2-6年的同一时段出租率依次为 40.00%、40.00%、45.00%、45.00%、50.00%，此后保持50.00%不变。乘以利用率后，每个停车位运营期实际收费为 6.00 元/个/夜间。运营期内夜间车位收费合计收入 19,534.00万元。

（2）停车位出售收入

停车位出售收入=出售总数量×出售比例×含税售价。本项目共向外出售 7180 个车位，其中 6241 个不带充电桩出售，939 个带充电桩出售。该部分车位于计算期第 3-5 年分三年按 40.00%、30.00%、30.00%的比例出售，每个含充电桩的停车位售价定为16.00万元，每个不含充电桩的停车位售价定为 13.00万元，该价格水平计算期内保持不变。运营期内停车位出售合计收入 96,157.00 万元。

（3）充电桩服务费收入

充电桩服务费收入=含税日最高收费×充电桩个数×利用率×365天。本项目对外运营的充电桩个数为 1285 个，充电桩功率为 60kW，服务费按 0.40元/KWH测算，日充电时间为 3.6小时，运营期内充电桩服务费合计收入 64,838.00万元。

（4）广告位出租收入

广告位出租收入=出租量×含税年租金×出租比率。本项目设置广告位 430.00m2，含税年租金为 5,000.00 元/m2/年，租金每 3 年上浮10.00%。计算期第 2-6 年的出租率依次为 60.00%、70.00%、80.00%、90.00%，此后保持 90.00%不变，运营期内广告位出租合计收入3,727.00万元。

（十）敏感性分析及压力测试

考虑到项目在实施过程中，项目收入等因素可能发生变化，影响项目预期经济效益，对项目收入进行敏感性分析。当项目收入变化时，项目内部收益率和净收益覆盖倍数情况如下：