绍兴镜湖新区高铁北站城市停车场项目可行性研究报告
思瀚产业研究院 镜湖开发    2024-11-01

1、项目概况

镜湖新区城市停车场项目拟投资新建停车场 5 座，均为地下停车场，分别包括绍兴高铁北站 TOD 综合体项目（A 区块）停车场、绍兴高铁北站 TOD 综合体项目（B、C1 区块）交通枢纽配套工程停车场、绍兴高铁北站 TOD 综合体项目（D1 地块）停车场、科创大厦 A、B项目停车场和绍兴市镜湖新区镜湖中心广场综合项目停车场。

镜湖新区城市停车场项目总投资为 179,228.00 万元，新建停车场总占地面积 342,276m2，总建筑面积 283,650m2，共新增建设地下停车位 9,257 个，充电桩 1,388 个，配建智能收费系统和引导系统，并配套设置 229 个广告位。本项目涉及的 5个停车场项目分项目总投资组成及拟使用债券资金情况如下：

2、项目合法合规性

镜湖新区城市停车场项目属于城市停车场建设项目，此项目适用于《城市停车场建设专项债券发行指引》，符合国家宏观调控政策和产业政策。项目属于《产业结构调整指导目录》（2019 年本）的第二十二城镇基础设施的第 14 条“既有停车设施改造；停车楼、地下停车场、机械式立体停车库等集约化的停车设施建设；停车场配建电动车充电设施”鼓励类项目。

项目收入来源为项目运营产生的各项收入，不包括政府补贴。项目已取得绍兴市镜湖新区开发建设办公室对该项目必要的审核程序。绍兴市镜湖新区开发建设办公室根据本次项目出具《关于2022 年绍兴市镜湖开发集团有限公司城市停车场建设专项债券项目有关核定情况的报告》，对镜湖新区城市停车场项目的有关情况进行核定。

3、项目建设内容及建设位置

本项目拟在绍兴市镜湖新区规划新建 5 座地下停车场，项目总用地面积 342,276 平方米，新增总建筑面积 283,650 平方米，新建地下停车位 9,257 个和充电桩 1,388 个，配建智能收费系统和引导系统，并配套设置 229 个广告位。本项目建设选址位于绍兴市镜湖新区内，新建停车场场地具体位置分别如下所示：

绍兴高铁北站 TOD 综合体项目（A 区块）停车场：位于绍兴高铁北站 A 地块，东至北站东路、南至嘉会河、西临规划杭绍台高速、北至绍兴高铁北站。

绍兴高铁北站 TOD 综合体项目（B、C1 区块）交通枢纽配套工程停车场：位于绍兴北站站前区，B、C1 地块，东至 C2 地块，南至规划绸缎路， 西至杭绍台高速，北至嘉会河。

绍兴高铁北站 TOD 综合体项目（D1 地块）停车场：位于绍兴高铁北站 D1 地块，东至 D2 地块，南至于越路，西至站前大道，北至绸缎路。

科创大厦 A、B 项目停车场：位于洋江西路 1-2、1-3 号地块，东至杭甬运河沿河绿地， 南至在建新梅山小学，西至在建 1-1 号地块（金翔大厦），北至洋江西路。

绍兴市镜湖新区镜湖中心广场综合项目停车场：位于越城区灵芝街道 JH-10-07-31 地块，东至梅山江，南临横湖路，西至九流渡，北至锦帆路。

镜湖新区城市停车场项目各子项目在新建地下停车位的同时均配建了相应的充电桩，配建充电桩与新建停车位之比均不低于 10%，符合《国务院办公厅关于加快电动汽车充电基础设施建设的指导意见》（国办发〔2015〕73 号）的相关要求。

（1）绍兴高铁北站 TOD 综合体项目（A 区块）停车场

绍兴高铁北站 TOD 综合体项目（A 区块）停车场项目位于绍兴高铁北站 A 地块，东至北站东路、南至嘉会河、西临规划杭绍台高速、北至绍兴高铁北站，总用地面积 124,290 平方米，停车位总建筑面积（均为地下建筑面积）105,480 平方米。本项目配建停车场建设总投资额为 64,392.00 万元，共建成地下停车位 3,403 个，充电桩 510 个，配建广告位 65 个。停车场建成后作为可面向社会车辆收取停车费，充电桩收取充电服务费，广告位对外出租收取广告位租赁费。

（2）绍兴高铁北站 TOD 综合体项目（B、C1 区块）交通枢纽配套工程停车场

绍兴高铁北站 TOD 综合体项目（B、C1 区块）交通枢纽配套工程停车场项目位于绍兴北站站前区，东至 C2 地块，南至规划绸缎路，西至杭绍台高速，北至嘉会河，总用地面积 95,855 平方米，停车位总建筑面积 68,256 平方米。本项目配建停车场建设总投资额为 46,624.00 万元，共建成地下停车位 2,275 个，充电桩 341 个，配建广告位 52 个。停车场建成后作为可面向社会车辆收取停车费，充电桩收取充电服务费，广告位对外出租收取广告位租赁费。

（3）绍兴高铁北站 TOD 综合体项目（D1 地块）停车场

绍兴高铁北站 TOD 综合体项目（D1 地块）停车场位于绍兴高铁北站 D1 地块，东至 D2 地块，南至于越路，西至站前大道，北至绸缎路，总用地面积 22,650 平方米，停车位总建筑面积（均为地下建筑面积）31,022 平方米。本项目配建停车场建设总投资额为 21,232.00 万元，共建成地下停车位 1,070 个，充电桩 161 个，配建广告位 35 个。停车场建成后作为可面向社会车辆收取停车费，充电桩收取充电服务费，广告位对外出租收取广告位租赁费。

（4）科创大厦 A、B 项目停车场

科创大厦 A、B 项目停车场项目位于洋江西路 1-2、1-3 号地块，东至杭甬运河沿河绿地，南至在建新梅山小学，西至在建 1-1 号地块（金翔大厦），北至洋江西路，总用地面积 13,633 平方米，停车位总建筑面积（均为地下建筑面积）19,000 平方米。本项目配建停车场建设总投资额为 11,803.00 万元，共建成地下停车位 513 个，充电桩 77 个，配建广告位 28 个。停车场建成后作为可面向社会车辆收取停车费，充电桩收取充电服务费，广告位对外出租收取广告位租赁费。

（5）绍兴市镜湖新区镜湖中心广场综合项目停车场

绍兴市镜湖新区镜湖中心广场综合项目停车场项目位于越城区灵芝街道 JH-10-07-31 地块，东至梅山江，南临横湖路，西至九流渡，北至锦帆路。总用地面积 85,848 平方米，停车位总建筑面积（均为地下建筑面积）59,892 平方米。本项目配建停车场建设总投资额为35,177.00 万元，共建成地下停车位 1,996 个，充电桩 299 个，配建广告位 49 个。停车场建成后作为可面向社会车辆收取停车费，充电桩收取充电服务费，广告位对外出租收取广告位租赁费。

4、项目建设进度情况

本项目所涉及的停车场项目于 2019 年陆续开工建设，根据各个停车场的建设进度，计划在 2025 年前陆续通过竣工验收，并分批投入使用。

5、项目土地使用权、经营权、收费权情况

根据绍兴市发展和改革委员会发布的《绍兴市发展和改革委员会关于规范机动车停放服务收费管理的通知》（绍市发改价〔2012〕46号）第一条，“机动车停放服务收费是指在绍兴市区（包括越城区、绍兴高新技术产业开发区、袍江经济技术开发区、镜湖新区、滨海新城，下同）行政区域内机动车停车场所经营服务者为车辆提供停放服务而收取的费用。”第三条：“机动车停放服务收费实行政府定价、市场调节价两种价格管理形式。以下机动车停放服务收费实行政府定价管理：

（一）城市道路停车服务收费；

（二）具有垄断性质的配套停车场收费，包括公共城市广场、市民中心、车站、码头及旅游景点等配套停车场收费，交通事故（故障）、违法车辆等指定停车场所收费；

（三）公共（益）性单位配套停车场收费，包括党政机关、事业单位及医院、图书馆、博物馆、体育场馆（所）、青少年活动中心等单位的配套停车场收费；

（四）住宅小区内公共停车场所（含小区道路停车泊位）收费。除上述实行政府定价的以外，其他各类停车场所收费实行市场调节价管理，由机动车停车场所经营服务者自主定价。”第四条：“实行政府定价管理的（一）、（二）、（三）类停车场，停车收费单位在实施停车收费前须到市发展和改革委员会办理收费审批手续。

住宅小区内公共停车场所（含小区道路停车泊位）实施停车收费按物权法等有关规定办理。”第五条：“停车场收费需具有停车场所有权、使用权或投资收益人的合法证明材料，包括土地权属证明、房产权属证明、政府授权证明等资料。”

经公司与绍兴市相关部门核实，根据《绍兴市发展和改革委员会关于规范机动车停放服务收费管理的通知》（绍市发改价〔2012〕46 号），“全社会机动车停放服务收费均应按规定实行明码标价，在服务场所及缴费地点的醒目位置，公布收费标准、收费依据、车型分类、计费时段、免费停放时间、服务承诺、投诉举报电话等，接受社会监督。

机动车驶离停车场所或收取停车费时，机动车停车场所经营服务者应当明确告知车主停车开始时间、结束时间及有效停车时间，收费时使用税务部门统一监制的经营服务票据。机动车停车场所经营服务者应当按照法律、法规规章规定或服务承诺约定，对停放的车辆尽到安全保障义务。”

“停车场收费需具有停车场所有权、使用权或投资收益人的合法证明材料”。公司及其下属子公司已取得上述停车场项目的土地使用权，且作为项目法人自主投资建设停车场项目，在项目建设完成后可取得所建设停车场的经营权和收费权。

6、项目建设背景

（1）我国机动车存量巨大，停车位供给严重不足

中国作为全球汽车产销大国，汽车产销量已经连续十年蝉联全球第一。虽然 2018 年全国乘用车销量出现了逾 20 年来的首次年度下跌，但销量仍达到了 2300 余万辆，汽车保有量呈现基数大、持续上升的特点。据统计，自 2010 年以来，我国汽车保有量快速增长，截止 2021年末，全国汽车保有量达 3.02 亿辆，比 2020 年增加 2,064 万辆，增长率超过 7%。随着国内汽车保有量快速增长，停车位的需求量也相应扩大。

根据住建部《城市停车设施规划导则》的数据，停车泊位数应达到车辆保有量的 1.1-1.3 倍为宜，按照最低 1.1 的比率计算，2021 年我国停车泊位理论上需要 33,220 万个。然而，现有停车位仅约 13,000 万个左右，停车需求缺口逾 20,000 万个，可见停车场供需矛盾日渐加剧，停车难成为了制约城市交通发展的严重问题。

（2）政府多项政策密集出台，推动城市停车场建设

停车场作为重要的静态交通基础设施，是城市交通顺利运转的重要保障。近年来，政府日益重视对停车场的投资与建设。2015 年堪称停车政策元年，国家密集出台了一系列支持城市停车场建设的相关政策。2015 年 4 月，国家发改委印发《城市停车场建设专项债券发行指引》，明确大力支持城市停车场等四类专项企业债券，以此支持停车场融资，并带动城市停车场的建设。

同年 8 月，国家发改委、财政部、国土资源部等七部门联合发布《关于加强城市停车设施建设的指导意见》，提出“通过各种形式广泛吸引社会资本投资建设城市停车设施，大力推广政府和社会资本合作（PPP）模式；鼓励企事业单位、居民小区及个人利用自有土地、地上地下空间建设停车场，允许对外开放并取得相应收益”。

9 月，住房和城乡建设部印发《城市停车设施规划导则》，提出积极引导与鼓励社会资本参与停车设施建设运营，降低停车设施建设运营主体和投资规模的准入标准，简化投资建设、经营手续办理程序，减免相关行政事业性收费。随后，2016 年 1 月，国家发改委印发《加快城市停车场建设近期工作要点与任务分工》，明确提出立足城市交通发展战略，将停车作为交通需求管理的重要手段。2019 年 7 月，中共中央政治局会议召开，再次释放出重磅信号。“城市停车场”作为补短板工程，首次在政治局会议中被提及，国家推动城市停车设施建设的意图明显。

2020 年 8 月，交通运输部发布《关于推动交通运输领域新型基础设施建设的指导意见》，智慧停车成为行业热点。在国家政策的密集出台与推动下，停车场建设取得了较大的进展。一方面，自《城市停车场建设专项债券发行指引》实施以来，停车场专项债表现活跃。截止 2021 年末，全国核准（注册）发行的城市停车专项债券共计 2,012.7 亿元。另一方面，各城市纷纷出台相应的停车规划以推动城市停车场的建设。

（3）镜湖新区谋划打造科技新城，衍生停车需求日益增长

镜湖新区地处长三角“金南翼”，西邻杭州，东连宁波，北接上海，是绍兴唱好“双城计”中的新城核心，也是“一区两廊”即“滨海新区，科创大走廊、文创大走廊”战略的重要组成部分，更是绍兴融入杭州大湾区的“桥头堡”。

根据《镜湖科技城发展规划（2020-2024）》，镜湖新区将以高铁站前区块、湖东发展区块为中心，规划形成“一园一湖一基地”的空间布局，并重点规划建设三大园区，即“镜湖创研科技园、镜湖生态创新谷、镜湖科创基地”，打造一座“站城一体、文旅辉映、三生（生产、生活、生态）融合”的现代化科技新城。其中，镜湖创研科技园以“搭建创新智慧引擎”为功能定位，设有研发集聚、创业孵化、科技会展三大功能区，附属配套创新服务和未来社区两大功能区，致力于打造高端创研机构和高端科创服务机构的集聚区。

镜湖生态创新谷以“激发时尚创意活力”为功能定位，依托镜湖中央公园良好生态基底，汇集高端金融、商业、创意、居住、文化、教育与休闲体验功能，为高层次人才提供高品质的宜业宜居空间。镜湖科创基地以“助推总部经济集聚”为功能定位，以科创总部、金融总部为引领，集聚金融、人才、上市公司等高端要素，打造科创金融活力城并为相关企业提供科技成果支撑。

目前，镜湖新区已经汇聚了绍兴市的行政中心、科技中心、文化中心、奥体中心四大功能中心，未来随着绍兴市人民医院镜湖总院、中心广场、博物馆等设施的建成，镜湖新区的集聚辐射功能将得到有力提升，城市“核心”和“中心”的作用将更有力的显现。预计到 2024 年，新区将初步形成总部集聚、科创集聚、人才集聚和服务集聚、核点集聚的具有持续发展动能的科技新城，带动对各项配套服务及基础设施的需求不断提升。

相比于新区不断加快的开发进程，其配套停车设施的建设进度则相对缓慢，无法满足新区未来“城市核心”及“要素聚集”的设施匹配要求。因此，镜湖新区停车场项目建设迫在眉睫。

7、项目建设必要性

（1）有利于补足现状停车缺口，优化城市通行情况

数据表明，千人汽车保有量在 50-400 辆之间时，该城市的机动化水平处于膨胀普及期；当该数量达到 400 辆以上时，城市的机动化水平处于成熟饱和期。结合 2021 年绍兴市千人汽车保有量约 312 辆的水平，可见绍兴市的机动化水平正处于膨胀普及期，汽车保有量将继续保持增长。停车设施是城市重要的交通基础设施，结构完善、布局合理的城市停车系统是城市动静态交通系统健康有序发展的重要保证。

随着绍兴市机动化水平的不断提高和机动车保有量的快速增长，城市停车供需矛盾日益突出。尤其是镜湖新区作为绍兴大城市建设的核心，近年来开发力度不断加大、建设进程不断加快，停车场等基础配套设施建设进度落后，无法满足城市快速发展的需求，造成通行便利度下降、通行成本上升等问题。

近十年来绍兴市民用汽车保有量快速增长，由 2011 年的 94.38 万辆增长至 2021 年的 181.70 万辆。绍兴市 2021 年末常住人口为 533.7万人，按照中小城市规模保守计算，绍兴市小汽车与停车位的平均比例约为 1:0.5，按此比例计算，绍兴市 2021 年末停车泊位需求数为90.85 万个，现绍兴市停车泊位尚不足 50 万个，还需新建停车泊位超过 40 万个。

同时，根据《绍兴统计年鉴-2021》，截至 2020 年末，镜湖新区所在的越城区汽车保有量 38.28 万辆，越城区 2020 年末常住人口约为 102 万人，属于中小城市，越城区小汽车与停车位的平均比例约为 1:0.5，按此比例计算，越城区 2020 年末停车泊位需求数为 19.14万个，目前越城区已建成公共停车泊位约 5 万个，根据住建部《城市停车设施规划导则》（建城[2015]129 号）要求，规划人口规模大于 50万人的城市，机动车停车位供给总量宜控制在机动车保有量的 1.1 至1.3 倍之间，目前绍兴市及越城区现有道路停车位和公共停车场远远不能满足社会停车需求。

本项目规划在镜湖新区内新建 5 座停车场，设置停车位 9,257 个，可以在一定程度上缓解镜湖新区的停车泊位紧张的情况，有效解决办公、商务、旅游等出行时的停车难问题，优化城市通行情况。

（2）有利于提升城区服务品质，落实城市发展规划

镜湖新区为绍兴市级行政中心所在地，是绍兴市的政治、经济和文化中心，建设镜湖科技城，能充分激发城市科技创新活力，提升镜湖新区创新“浓度”和科技核心竞争力、辐射力和带动力。《绍兴科创大走廊建设规划》明确提出，镜湖科技城（镜湖新区）将成为绍兴科创大走廊建设的核心，并针对性引入产业、发展环湖经济、建设科技创新载体，旨在促进全市科技核心建设、发展高智力投入产业，整合资源力量，打造国内一流的尖端科技城。

根据镜湖核心区停车设施相关规划，目前，镜湖新区内共有各类学校、公园、办公、住宅等配套停车位及其他公共停车位 3000 余个，道路停车位尚未配建，停车设施配套明显不足。

随着新区内中高端写字楼、企业总部、商业综合体、科创园区、居民住宅的建成投运或使用，区域对停车设施的需求将进一步增大。本项目建成后，将在镜湖新区内新增地下停车位 9,257 个、新增充电桩 1,388 个。除了满足新区日益增长的停车需求，项目的实施还将有效提高城区服务设施品质，有助于落实城市发展规划，推动城市实现跨越式发展。

（3）有利于加强地下空间开发，提高土地资源利用

土地是人类赖以生存和发展的物质基础，也是经济社会可持续发展最重要的生产资料。节约集约用地是缓减土地供求矛盾、加快调整经济结构、转变经济发展方式的重要途径，是建设资源节约型和环境友好型社会的重要内容。《绍兴市国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要》在全力拓展有效投资、优化投资方向中提出，鼓励和引导投资重点投向科技创新、现代产业、交通设施、生态环保、公共服务等领域。

此外，《绍兴市人民政府关于进一步推进节约集约用地的意见》也曾提出，要加强政策探索和创新，积极推进地下空间综合开发利用，鼓励对大型绿地以及大型体育、文化、休闲等设施根据城市规划综合设置地下商业、娱乐、民防、物资存储等功能。本项目新建停车场主要为绍兴高铁北站 TOD 交通枢纽、中心广场及科创大厦的地下配套停车场，在提高停车泊位供应量的同时，能有

效利用城市地下空间，符合停车设施向立体化、智能化、集约化的发展方向。本项目建设体量大，但对城市地上土地造成的负担较少，能显著提高城市土地集约化水平，保护城区高价值土地，符合绍兴市长远的发展要求。

（4）完善停车位配套建设，缓解停车供需矛盾的需求

本项目拟在绍兴高铁北站 TOD 综合体项目 A 区块、BC1 区块和D1 地块下方建设地下停车场，设置 6,748 个的停车位并配建 1,012 个充电桩。结合绍兴高铁北站 TOD 项目规划，TOD 项目 A 区块、BC1区块和 D1 地块地上建筑面积约 60 万平方米，涉及科创研发中心、电商中心、商务办公、旅游集散中心、小微企业园、人才公寓、科技馆及其他配套附属设施等功能模块。

考虑到地块功能以办公为主，附带商业、工业等属性，同时基于高铁北站庞大的车流和人流，接送停靠的需求将显著大于一般区域。因此，本项目中该地块建设的 6,748 个地下停车位及 1,012 个充电桩规模合理，将主要用于为办公、商业、住宅等日常停车配套以及为高铁站接送乘客停车配套。本项目拟在科创大厦下方建设地下停车场，设置 513 个的停车位并配建 77 个充电桩。

科创大厦位于镜湖新区洋江西路以南、杭甬运河以西，拟建设普通商务、办公、人才公寓、商业服务用房以及其他附属配套设施共计 56,842 m2。从项目周边情况看，地块南侧新梅山小学在建，西南侧索菲国际幼儿园已建成，西侧金翔大厦在建，北侧澄港安置小区在建。因此，本项目中停车场的建设除了主要为地块内商务办公及住宅的日常停车需求作配套，还将为周边幼儿园、小学等学校的家庭车辆接送以及办公楼访客、安置小区等提供临时停车服务。

本项目拟在绍兴市镜湖新区镜湖中心广场下方建设地下停车场，设置 1,996 个的停车位并配建 299 个充电桩。镜湖中心广场规划建设城市展览体验馆、市美术（文献馆）、市民间博物馆以及配套附属用房，需配套建设较大规模的停车场。

同时，镜湖中心广场作为承载着绍兴市历史文化发展的一座建筑，致力于打造镜湖核心区文化新地标、体验式公园休闲环境及以人为本的公共文化服务设施。该地块的停车设施除了为相应地上建筑做配套，还可为北侧绍兴图书馆新馆、绍兴市科技馆等场地分担外溢停车需求，并承担该区域休闲旅游的停车配套。”

9、项目的盈利性分析

本项目所涉及的停车场项目于 2019 年陆续开工建设，根据各个停车场的建设进度，计划在 2025 年前陆续通过竣工验收，并分批投入使用，项目运营期计划为 2024 年-2049 年。本次项目所建设的停车场项目为公司自主经营项目的组成部分，停车场建设完成后，公司具备自主经营权及收费权，未来将通过停车位出租、充电桩充电和广告位出租等方式取得经营性收入，未来不用于对外出售，无需办理产权证。

停车费收入

收费对象及运营模式

镜湖新区城市停车场项目中绍兴市镜湖新区镜湖中心广场综合项目停车场属于公共服务配套的停车场，该部分停车位面向社会车辆临时停靠并收取停车费；绍兴高铁北站TOD综合体项目（A区块）停车场、绍兴高铁北站TOD综合体项目（B、C1区块）交通枢纽配套工程停车场、绍兴高铁北站TOD综合体项目（D1地块）停车场和科创大厦 A、B项目停车场中部分停车位属于车站、写字楼、科创园区等性质的配套停车位，故上述项目中50%的停车位采用包月方式面向车站、写字楼、科创园区的入驻企业进行出租，50%的停车位面向社会车辆进行临时停靠并收取停车费，具体采用包月方式出租的停车位和临时停车收费的停车位分布情况如下：

收费标准及依据

针对面向社会车辆临时停靠的停车费收入包含日间收费停车费收入和夜间收费停车费收入，针对包月方式出租的停车位按月计算停车费收入，具体停车费收入计算方式如下：每年日间收费停车费收入=临时停靠的停车位数量*日间收费*车位停靠率*365天；每年夜间收费停车费收入=临时停靠的停车位数量*夜间收费*车位停靠率*365天；每年包月方式出租的停车费收入=包月出租的停车位数量*月租金*车位停靠率*12月；

根据绍兴市发展和改革委员会发布的《绍兴市发展和改革委员会关于规范机动车停放服务收费管理的通知》（绍市发改价〔2012〕46号）2：

1）针对公共城市广场、市民中心、车站、码头等具有垄断性质的配套停车场收费标准为：15分钟以内（含15分钟）不收费。小车5元/次、大车10元/次、摩托车2元/次。停车时间为4小时以内（含4小时），以后每4小时分别加收5元、10元、2元，依次类推。

2）针对党政机关、事业单位及医院、图书馆、博物馆、体育场馆（所）、青少年活动中心等公共（益）性单位的配套停车场收费标准为：30分钟以内（含30分钟）不收费。小车5元/次、大车10元/次、摩托车2元/次。停车时间为4小时以内（含4小时），以后每4小时分别加收5元、10元、2元，依次类推。

预计本项目所涉及停车场竣工后均停放小车，停车费收费标准参照《绍兴市发展和改革委员会关于规范机动车停放服务收费管理的通知》（绍市发改价〔2012〕46号），车辆停靠15分钟以内（含15分钟）不收费，超过15分钟后停车时间在4小时以内（含4小时）停车费5元/次，以后每4小时分别加收5元，超过时间不足4小时的按照4小时计算。

本项目新建的停车位中用于临时停车的停车位共5,625个，可面向进入车站、写字楼、科创园区和中心广场的社会车辆临时停放。根据周边实际调查情况，现绍兴北站地上停车位的平均利用率为85%（暂无地下停车位）；新泽大厦（洋江西路与后墅路交叉口）的地下停车位平均利用率为90%；凯旋大厦（后墅路与澄港路交叉口）的地下停车位利用率为88%；绍兴市科技馆地下停车场（锦帆路与本觉路交叉口）的停车位利用率为83%；绍兴市文化馆地下停车场（洋江西路辅路与适南路交叉口）的停车位利用率为80%。

为谨慎预测，用于面向社会车辆临时停靠的停车位白天以12小时运营时长计，假设日间停车均不超过4小时，周转率为4次/日，日间收费为20元/日·车位，之后每10年上涨20%；日间车位停靠率按照车位开放第1-3年为50%，以后维持60%不变计算；夜间以12小时计，假设每个车位周转率按1次/夜计算，夜间收费为15元/夜·车位，之后每10年上涨20%；车位停靠率按照车位开放第1-3年30%，以后维持40%不变计算。本项目新建的停车位中用于包月出租的停车位共3,632个，面向车站、写字楼、科创园区的入驻企业进行出租。

参考绍兴市镜湖新区、越城区及周边办公楼、商业综合体性质的地下停车位租金，月租金按照300元/月，之后每10年上涨20%；车位停靠率按照车位开放第1-3年60%，以后维持80%不变计算。

充电桩服务费收

入根据《国务院办公厅关于加快电动汽车充电基础设施建设的指导意见》（国办发〔2015〕73号）3，本项目各子项目均按照总车位数不低于10%的要求配建了充电桩，共配建充电桩1,388个，均全部面向社会用于新能源汽车临时充电。

每年充电桩服务费收入=充电桩数量*日最高收费*充电桩利用率*365天。根据《绍兴市发展和改革委员会关于核定新能源电动汽车公用充电桩充电服务价格的通知》（绍市发改价〔2019〕35号），新能源电动汽车公用充电桩充电服务价格实行政府指导价管理，按照充电电量收取，充电服务价格（含电费）最高为每千瓦时1.60元，允许下浮，具体价格由充电设施经营企业自主确定。参考绍兴市部分充电站的收费情况，本项目收费预计为1.55元/千瓦时（含电费），扣除电费后的充电桩服务费为0.60元/千瓦时。本项目中每个充电桩功率为60kW，按照每天最高工作12小时计算，则每个充电桩日最高收费为432元，之后每10年上涨20%。

随着新能源电动车的普及，新能源车充电的需求越来越高。结合新能源汽车的实际使用情况和实地观测，大部分停靠在带有充电桩的停车位上的汽车均处于充电状态，预计在本项目建成后，项目运营期1-3年充电桩利用率为30%，4-6年充电桩利用率为35%，以后利用率维持40%不变。3、广告牌租赁收入本项目拟在新建的地下停车场墙面上及停车场出入口处设置229个灯箱广告牌用于对外出租，每年广告牌租赁收入=广告牌数量*广告牌出租率*年租金。

参考项目周边其他停车场灯箱广告和看板广告媒体的价格，同时考虑规格和客流量等因素，保守预计绍兴北站TOD板块地下停车场灯箱广告12万元/块·年，科创大厦和中心广场地下停车场灯箱广告9.6万元/块·年。预计项目运营期第1-3年广告牌出租率为50%，第4-6年出租率为70%，此后出租率保持90%不变。

经营成本

项目运营期内，项目经营成本主要包括工资及福利费、设备修理费和其他营业费用，其中工资及福利费根据人员配置，按照10万元/人·年计算。项目设备修理费主要为设备的维修费用，以设备投入的1%计算。项目其他费用主要为其他营业费用，按每年收入的3%计取。

综上，经测算，本项目建成后预计可在本期债券存续期内实现不含税营业收入110,627万元，其中停车费收入35,682万元，充电桩服务费收入59,705万元，广告牌出租收入15,240万元，扣除经营成本、税金及附加等费用5,196万元后，项目净收益为105,431万元。

在项目运营期内，预计项目共可实现不含税营业收入403,999万元，其中停车费收入125,468万元，充电桩服务费收入219,609万元，广告牌出租收入58,922万元，扣除经营成本、税金及附加等费用21,410万元后，项目净收益为382,589万元，本项目总投资为179,228万元，净收益对总投资的覆盖倍数为2.13倍，可以覆盖项目总投资。

完整版可行性研究报告依据国家部门及地方政府相关法律、法规、标准，本着客观、求实、科学、公正的原则，在现有能够掌握的资料和数据的基础上，主要就项目建设背景、需求分析及必要性、可行性、建设规模及内容、建设条件及方案、项目投资及资金来源、社会效益、经济效益以及项目建设的环境保护等方面逐一进行研究论证，以确定项目经济上的合理性、技术上的可行性，为项目投资主体和主管部门提供决策参考。

此报告为摘录公开部分。定制化编制政府立项审批备案、国资委备案、银行贷款、产业基金融资、内部董事会投资决策等用途可研报告可咨询思瀚产业研究院。