青岛胶州市-智能物流供应链及粮食产业园二期项目可行性研究报告
思瀚产业研究院    2024-11-18

1、项目基本情况

根据发展规划，公司拟在青岛胶州市投资实施“利群智能供应链及粮食产业园二期项目”，通过建设常温仓库、冷链仓库等仓储设施并购置自动化立体库、拆垛机器人、自动输送机系统等国内外先进设备，形成大型智能化供应链物流中心。项目建成后，公司将新增仓储面积合计 141,353.63 平方米，包含冷链库50,554.89 平方米、常温库 52,065.74 平方米、粮食库 34,899.40 平方米和其他周转库 3,833.60 平方米。

2、项目建设的必要性

（1）扩充仓储容量，匹配经营规模，保障公司持续发展

公司于1997年和2002年设立福兴祥配送和福兴祥物流从事品牌代理和商业物流业务，经过二十余年的积累，目前公司在山东区域共拥有 3 座物流中心，仓储面积合计 28.3 万平方米。不过，上述仓储基地主要建于 21 世纪初，后续虽陆续有所扩建更新，但近年来随着公司门店数量的增加、经营面积的拓展以及连锁商业规模的扩大，目前物流配送系统的储位利用率已处于满负荷状态，更不足以满足公司未来新开门店和进一步发展的需要，仓储资源不足的矛盾亟需解决。

此次投资实施的“利群智能供应链及粮食产业园二期项目”建成后，公司将新增仓储面积合计 141,353.63 平方米，这一方面可极大缓解公司仓储空间饱和的压力，匹配公司近年来不断增长的连锁零售和品牌代理业务规模；另一方面则有助于公司继续完善以胶州为核心，辐射整个山东及其周边地区的统一物流配送网络，为此次拟使用资金建设的青岛西海岸新区、蓬莱、莱州三地之综合商业体项目奠定坚实物流配送基础，并最终为公司将来进一步新增门店经营、继续精细化扩张山东地区市场提供有力支撑，保障公司未来持续健康发展。

（2）着力冷链建设，赋能新兴业态，巩固行业优势地位

伴随经济的发展和消费的升级，生鲜超市、社区果蔬生鲜店等零售新业态应运而生，传统超市及网络电商的“生鲜宅配”服务也已成为消费常态。对于生鲜加工配送业务，公司早在 2010 年即战略性引入冷链物流而提前予以布局，近年来又陆续开设了多家“利群·福记农场”等社区生鲜超市以满足顾客需求并取得了良好效果。

目前，公司在山东地区已经拥有冷链仓储面积 3.8 万平方米，但仅占该区域公司总物流仓储面积的 13.43%，考虑到生鲜业态已成为商业零售领域的重要增长点，同时公司也拟进一步大力拓展大型超市和社区生鲜店市场，因此扩建和完善冷链物流体系对于巩固公司行业优势地位具有重要意义。

根据项目规划，“利群智能供应链及粮食产业园二期项目”将新建冷链仓储面积 50,554.89 平方米，占比达到项目建筑面积的 35.76%，冷链物流成为公司此次重点布局之领域，符合公司实际情况，也契合《关于加快发展冷链物流保障食品安全促进消费升级的意见》中“加强面向城市消费的低温加工处理中心和冷链配送设施建设”的具体要求。

项目建成后，公司将进一步完善对水产、蔬菜、水果、畜牧以及烘焙面食等短保质期商品的生产加工、验收仓储、分拣配送和信息处理等功能，形成全链条、网络化、严标准、可追溯、高效率的新现代化冷链物流体系。依托精细化统一管理，冷链物流一方面可为公司大型超市门店生鲜经销业务提供完备的商业供应链基础，以巩固现有优势并加快开店步伐；另一方面也可为“利群·福记农场”社区店网络建设、“利群网商”宅配服务等业务提供新鲜、及时、安全的生鲜蔬果配送，为新业态发展带来强有力保障。

（3）迭代智能设备，增强分拣效率，契合产业发展政策

公司现有物流中心已具有现代化、智能化水平较高的设施以及相应管理水平，采用立体式高位仓储货架和全自动分拣系统存储商品，并可对其实行系统电子标签管理，这有效保证了商品的周转配送效率，并有助于公司保持合理的库存。但由于部分仓储物流设施建设距今已有近二十年的时间，且智能化物流设备也在不断升级迭代，为适应未来发展要求，在现有技术水平基础上构建拥有更加先进设施和配套体系的新物流基地对公司而言具有必要性。

根据《关于推动物流高质量发展促进形成强大国内市场的意见》中“实施物流智能化改造行动”的重要指示，以及《关于积极推进供应链创新与应用的指导意见》中“提高流通现代化水平”的具体要求，公司在建设“利群智能供应链及粮食产业园二期项目”时将进一步购置自动化立体库、密集立库、智能拆垛机器人、自动输送机系统等国内外先进设备，引入具有相应水平的仓库管理信息系统（WMS），对各终端设施实施电子化数字化管理，最终形成适应未来发展需要、布局合理、功能齐全的现代化物流体系。

项目建成后，公司物流供应链智能化、自动化水平将进一步提高，空间利用率将进一步上升，物流分拣配送效率得以在原有基础上继续增强，这有利于商品流通成本的下降，是符合公司战略布局的市场行为，也是符合国家相关政策导向，积极践行行业供给侧改革的重要举措。

（4）加强“自营+供应链”经营模式建设，凸显公司核心竞争力

不同于国内大多数商业零售企业主要以联销模式进行经营，公司自成立伊始即着手搭建以自营为主的商业架构以及与之配套的物流和供应链体系。报告期内，公司批发+零售端自营比例合计均超过 60%，在商业零售行业内处于优势地位，并在日用百货、服饰等方面建立了自己的品牌商品，买断式经销模式使得公司产业链上下游利益关系的重构中形成了差异化产品，提高了毛利率水平，以“供应链+自营”为特点的“供应链整合型”经营模式也是公司的核心竞争力之所在。

此次项目建成实施后，仓储设施和物流体系的升级可保障公司自营业务扩张带来的供货需求，有利于公司在连锁规模扩张的同时保证自营比例的同比例增加。同时，通过项目的建设，公司的供应链上游将得以进一步整合，这将进一步提高公司与供应商的终端议价能力，从而可进一步节省流通成本，提高经销差价和销售毛利率，从而继续放大自营模式之优势，巩固公司的核心竞争力。

另一方面，通过多年在供应链上下的沉淀，公司是全国少数开展大规模批发代理业务的商业零售企业，下属福兴祥物流等批发物流公司目前已经成为 3,000个品牌的渠道代理，由下属批发物流公司独立承担内部零售门店的批发代理和物流配送业务，此外公司还代理国内外知名品牌 500 多个，除支持自身零售端外，还为区域内商贸零售企业、众多企事业单位提供商品批发代理和中转配送等服务。

随着终端客户对商品质量、服务体验和物流速度的要求不断提高，物流配送行业也呈现市场份额向包括公司在内的头部优质企业集中的趋势。项目的完成可使得公司有更充足的储位和配送资源拓展品牌代理业务及第三方物流业务，在整合供应链以把握进销差价和渠道资源的基础上，公司由此可进一步提升企业物流体系的附加值并充分享受物流行业趋于集中带来的红利，不断提高盈利能力。

3、项目建设的可行性

（1）国家产业政策的相继落地为项目的实施奠定良好基础

物流业是融合运输、仓储、货代、信息等产业的复合型服务业，是推动国民经济高质量发展不可或缺的重要力量，近年来行业规模随宏观经济的增长而不断提高。根据国家统计局的数据，2007 年，全国社会物流总额为 75.23 万亿元，到2018 年则已增长至 283.10 万亿元，年复合增长率达到 12.80%。

近年来，《物流业发展中长期规划（2014—2020 年）》、《国内贸易流通“十三五”发展规划》等多项政策的出台为物流业在未来继续蓬勃发展奠定了良好政策环境。《关于推动物流高质量发展促进形成强大国内市场的意见》更是明确指出，物流业是支撑国民经济发展的基础性、战略性、先导性产业，并就构建物流基础设施网络体系、提升服务实体经济能力、增强发展内生动力、完善促进营商环境、建立配套支撑体系、健全政策保障体系等六个方面提出了二十五项战略性部署及十项重点工作。

可以预见，伴随产业政策不断落地，物流业将会成为现代服务行业中蓬勃发展的焦点所在，行业前景可期，此次项目进一步投资物流仓储基地，也具有相应可行性。在物流细分行业中，与超市等商业零售企业息息相关的冷链物流、粮食物流均为未来发展之重点领域之一。

本次项目将建设的冷链仓储物流体系，符合《关于加快发展冷链物流保障食品安全促进消费升级的意见》中进一步建立“全程温控、标准健全、绿色安全、应用广泛”的冷链物流服务体系，实现“冷链物流信息化、标准化水平大幅提升”的具体要求。

本次项目将投资建设的粮食仓储物流体现更是对《粮食物流业“十三五”发展规划》的积极响应，契合“建设一批仓储物流、加工、贸易、质检、信息服务一体化发展的粮食物流园区”的明确指示，有利于提高粮食流通效率、减少粮食损耗、降低流通成本、促进产销衔接，对保障粮食安全具有积极意义。

（2）成熟的物流配送体系和管理经验为项目的实施带来坚实保障

公司分别于1997年和2002年设立福兴祥配送和福兴祥物流从事品牌代理和商业物流业务，经过二十余年的积累，目前公司在山东地区已拥有 3 座物流中心，总占地面积 28.3 万平方米，配送车辆近 300 辆，能够提供 20 万种商品的配送任务，配送区域辐射山东半岛及周边的多个地区，日配送半径超过 300 公里，范围覆盖公司下属的所有零售门店。

此外，公司还为区域内的商业企业提供中转配送等第三方物流服务，覆盖多家知名零售企业。目前，福兴祥物流现已发展成为“国家 AAAA 级物流企业”，2018 年在青岛召开的“上海合作组织”峰会期间，福15兴祥物流承担了独家总仓配送服务，公司亦被授予“2018 上海合作组织青岛峰会服务保障工作突出贡献单位”。公司成熟的物流配送体系和多年积累的成功管理运营将为本次项目的顺利开展和运营带来坚实保障。

（3）下游零售连锁领域的规模和良好发展趋势为项目的运行提供有力支持

公司的物流配送业务一方面匹配公司零售连锁业务的不断发展，另一方面也为区域内其他商业企业提供第三方物流服务。

就公司的零售连锁业务而言，对于线下业务，截至 2018 年末公司合计拥有 87 家大型零售门店、50 家便利店及 9家“福记农场”生鲜社区店，总经营面积超过 200 万平米，门店遍布在山东省内青岛、烟台、威海、日照、东营、淄博、潍坊、枣庄等城市以及江苏、安徽、上海等华东区域省市，经营业态涵盖综合商场、购物中心、综合超市、便利店、生鲜社区店、品类集合店等线下多种经营业态。

对于线上业务，2018 年公司业务O2O 平台利群网商和 B2B 平台利群采购平台共计实现销售收入 7.16 亿元，同比增长 59%，保持快速增长势头。目前，利群网商会员数近百万，采购平台近 2万会员、入驻商户近 300 家，且公司所有大型零售门店已全部在利群网商上线，线上线下协同发展效果显著。

另一方面，公司在山东区域内的第三方物流客户包括了当地多家知名商业零售企业，而根据山东省国民经济和社会发展统计公报的数据，2018 年度山东省全年社会消费品零售总额比上年增长 8.8%，继续保持较好发展势头，各零售企业也将继续逐步扩大连锁面积和经营规模。可以预见，下游零售端体系内外客户经营的持续增长将为本项目建设完成后的顺利运行提供强有力的支持和可行性保证。

4、项目投资概算

本项目总投资为 79,342.10 万元，其中建设投资合计 74,544.48 万元，铺底流动资金为 4,797.53 万元。

5、项目预期效益

经测算，本项目可实现年均营业收入为 204,645.53 万元（不含税），年均税后利润为 7,308.28 万元，项目预期效益良好。

6、项目建设地点

本项目的建设地点为青岛胶州市里岔镇营里路西北、物流五路南侧。

7、项目建设期

本项目的建设周期为 2 年。

8、项目实施主体

本项目的实施主体为公司全资子公司福兴祥物流集团有限公司。

9、项目的审批程序

福兴祥物流集团有限公司已与胶州市自然资源局就本项目的建设用地签订了《国有建设用地使用权出让合同》。本项目已在胶州市发展和改革局完成备案，项目环评批复尚在办理中。

完整版可行性研究报告依据国家部门及地方政府相关法律、法规、标准，本着客观、求实、科学、公正的原则，在现有能够掌握的资料和数据的基础上，主要就项目建设背景、需求分析及必要性、可行性、建设规模及内容、建设条件及方案、项目投资及资金来源、社会效益、经济效益以及项目建设的环境保护等方面逐一进行研究论证，以确定项目经济上的合理性、技术上的可行性，为项目投资主体和主管部门提供决策参考。

此报告为摘录公开部分。定制化编制政府立项审批备案、国资委备案、银行贷款、产业基金融资、内部董事会投资决策等用途可研报告可咨询思瀚产业研究院。