智慧物联产业基地建设项目可行性研究报告
思瀚产业研究院 【立方控股】    2023-09-05

1、项目概述

近二十年来，随着我国经济的不断发展，城镇化的稳步推进与居民收入的持续增长，为安防产业及出入口控制与管理行业的发展提供了广阔的市场空间。在安防行业整体发展过程中，国家陆续出台了一系列产业政策与行业规范推动产业健康快速发展。

其中，出入口控制与管理行业将以智能停车、智能门禁与智慧社区、智慧城市建设相结合为核心的高质量发展为主要方向。在当前出入口控制与管理行业发展过程中，跨界融合已成为行业发展的主要趋势之一。

“十四五”期间，我国将深入推进新型城镇化战略，将为出入口控制与管理行业市场增长提供广阔的市场空间。与此同时，出入口控制方案将会在应用上更加凸显技术形态的多样性，生物识别、物联网、视频结构化、热成像感知、云计算等新兴技术加速融合是出入口控制与管理行业技术发展的主要方向。

本项目将通过在新购地块上新建产业基地，包括制造车间与仓库，投入业内先进自动化生产与检测设备，引进业界精英人才，扩大现有智慧停车系统、智慧门禁系统及安全应急系统等产品的规模，从而满足公司未来在出入口控制领域快速发展的需求。

同时，将有效完成现有产品结构的调整和优化，进一步丰富产品类型，拓展行呗停车运营服务等产品线，提升公司的主营业务规模和综合竞争实力，巩固和提升公司在出入口控制与管理行业的优势地位。因此，本项目的实施有利于公司抓住市场发展黄金机遇，扩大公司核心产品生产规模，满足公司业务发展的需要。

2、建设地点及备案情况

（1）建设地点及备案概况

本项目拟在新购土地上新建生产厂房及相关配套设施，通过引进先进的自动化生产设备和加强生产管理来实现产品生产设施的建设，扩大现有产能，提升生产效率，降低生产成本。

根据《中华人民共和国环境影响评价法》和《建设项目环境影响评价分类管理名录（2021 版）》的规定，本募集资金投资项目不需按照环保法律法规相关要求履行环评相关批复程序。

根据 2023 年 5 月杭州高新开发区（滨江）经济和信息化局出具的关于建设项目用地落实情况的《函》，意向地块位于智慧新天地范围内，公司项目建设内容符合新意向地块土地性质，符合国家产业政策、土地政策和杭州高新区（滨江）的总体规划要求。

（2）购置土地相关协议的进展情况

根据 2023 年 5 月杭州高新开发区（滨江）经济和信息化局出具的关于建设项目用地落实情况的《函》：“你公司向区政府提出申请产业用地建设智慧物联产业园项目，并将用于“智慧物联产业基地建设项目”和“研发中心建设项目”两个项目的实施。因意向地块调整已重新选址，新的意向地块仍位于智慧新天地范围内，公司项目建设内容符合新意向地块土地性质，符合国家产业政策、土地政策和杭州高新区（滨江）的总体规划要求。

目前，新意向地块供地各项前期工作推进顺利，争取尽快推出挂牌。本区具有符合你公司项目用地要求的土地储备及用地指标，如上述用地无法取得，本局将积极协调，确保项目顺利实施，避免对项目实质性落地和项目整体进度产生重大不利影响”。

公司与浙江绿城建筑设计有限公司签订了《建设工程设计合同》《关于<建设工程设计合同（房屋建筑工程）>之补充和变更协议》等相关合同，建筑方案已进入深化设计阶段。

（3）无法取得项目用地拟采取的替代措施

虽然本次建设项目系杭州滨江区重点支持项目，相关部门正积极推进、协调公司取得本次项目建设用地的相关工作，但也仍存在公司无法按预期取得项目用地的风险。如公司无法按预期取得项目用地，公司可通过寻求周边其他地块替代以及租赁场地等方式作出替代性或过渡性安排，以按时推进本次项目的实施，具体替代措施如下：

A、剩余工业用地可满足公司本次用地需求

本次项目地块性质为工业用地，对所需地块无特殊要求，如无法按计划取得地块，公司将寻求在杭州市滨江区公司的地块周边获取本次所需土地。

杭州高新区（滨江）相继被国家各部委确认为国家通信产业园、国家软件产业基地、国家软件出口创新基地、国家集成电路设计产业化基地、国家动画产业基地、国家留学人员创业园、中国服务外包城市基地(示范区)、中国软件出口欧美工程试点基地，正逐步成为浙江省最有影响的科技创新基地、高新技术产业基地。根据杭州市工业用地读地手册，杭州市滨江区公司地块周边（浦沿街道）剩余土地较为充裕，符合公司本次用地需求的剩余地块较多。

根据 2023 年 5 月杭州高新开发区（滨江）经济和信息化局就建设项目用地落实的最新情况补充出具的《函》：“本区具有符合你公司项目用地要求的土地储备及用地指标，如上述用地无法取得，本局将积极协调，确保项目顺利实施，避免对项目实质性落地和项目整体进度产生重大不利影响。”

B、本次项目所需的厂房可由租赁的场地提供

公司所处区域厂房较多，公司获取可供出租且可满足本次项目使用的场地不存在实质性障碍。

本次项目所需的厂房、配套水电管网等均可由租赁的场地提供，除此之外的生产设备等动产均可进行拆除、安装和搬迁。如需搬迁，搬迁涉及的设备均为可移动设备，搬迁在技术上具有可行性，且公司所在地的人力资源和运力提供方较为充足，亦有利于降低整体搬迁成本。因此，通过租赁方式对项目建设进行过渡性安排不存在实质性障碍。

整体而言，公司项目用地无法落实的风险较小，即使无法取得项目用地，公司亦有可替代的措施。

3、项目投资概算

本项目预计投资总额为 39,697.27 万元，其中建设投资 35,096.44 万元，占比88.41%，包括工程费 31,732.52 万元，工程建设其他费用 1,377.33 万元，预备费1,986.59 万元；铺底流动资金投资 4,600.83 万元，占比 11.59%。

根据公司与浙江绿城建筑设计有限公司签订的《建设工程设计合同》《关于<建设工程设计合同（房屋建筑工程）>之补充和变更协议》，智慧物联产业基地建设项目中的建筑面积与前述合同中规划面积一致。公司建筑工程费用主要系以规划面积为基础，其中，地上建筑的建筑面积为 39,075.00 平方米，地下建筑的建筑面积为20,744.00 平方米。

建筑工程费用主要包括建筑物的主体工程费用与配套工程费用。其中，主体工程费用 27,803.28 万元，包括建设总价 23,131.70 万元，装修总价 4,671.58万元；配套工程费用 1,130.00 万元，相关建筑工程费用均未用于购置土地或置换前期土地购买支出。公司的建筑单价与装修单价测算均系根据市场行情参考确定，配套工程系根据建筑规模进行参考确定，具备合理性。

公司本次购置设备后，不涉及生产模式重大变化，部分生产环节有所调整，具体如下：

（1）增加 SMT 贴片自有生产环节：公司通过购置 SMT/THT/DIP 类设备，实现部分产品可自行 SMT 贴片。公司现有生产人员在接受设备操作培训后可操作SMT/THT/DIP 类设备，相关操作培训通常由设备生产商在销售设备时同步提供。SMT贴片属于电子行业较为常见的生产工序，生产人员在接受正规培训后均可实现设备正常操作。公司预计不存在生产人员无法操作相关设备的情形，不存在无生产人员匹配相关生产流程的情形。

（2）手工作业升级为自动化作业：公司现有部分手工环节可通过自动化设备替代完成，一方面提升生产规模与效率，一方面解放人力资源后，部分生产人员可优化配置提升其他生产环节效率（如参与 SMT 贴片环节或原材料与产品测试环节），从而全面提升公司整体生产能力。

公司拟购置设备中，自动涂覆组合生产线、自动锁螺丝机、道闸机自动组装线、高速裁线剥线机、全景视觉点胶机、全自动视觉组装线、全自动灌封机均用于生产流程中的组装环节；剁码机械手与全自动封箱机主要用于生产流程中的包装环节，随着自动化设备投入与厂房扩充，公司生产人员的整体灵活配置能力将得到提升，能够应对未来多样化生产需求。

（3）丰富测试类环节：公司原有测试受制于设备局限通常抽样至第三方进行测试或由供应商提供检测报告。随着测试设备增加，公司将丰富生产过程中的测试环节，进一步提升产品与原材料稳定性。

自动化设备与测试类设备均有标准类操作流程，设备生产商可通过产品说明书或现场培训等方式协助用户实际操作相关设备。因此，公司操作相关设备预计不存在障碍。随着公司自动化生产规模提升，公司生产人员得到进一步解放，生产人员配置得到优化，公司预计不存在生产人员无法满足生产环节需求的情形。

4、项目效益分析

本项目建成投产后，项目投资所得税后财务内部收益率为 16.05%，高于资金成本或债务利率，也高于公司 2020 年总资产收益率、净资产收益率，税后财务净现值为13,299.81 万元，税后静态投资回报期为 7.02（含建设期）年。本项目预期效益良好，具有较强的盈利能力。

5、项目必要性

（1）扩大公司核心业务规模，满足公司未来发展需要

公司成立于 2000 年，深耕于出入口控制与管理行业二十余年。得益于国内城镇化率的迅速提高而带来智慧停车系统、智慧门禁系统等出入口控制与管理产品的快速普及应用，同时公司凭借优质的产品性能、稳定的客户基础以及快速的客户反应能力，近年来公司销售额持续增长。目前，公司现有场地、生产设备与业务人员投入已不足以支撑公司未来的业务发展。为了满足未来业务规模扩大的需要，提高公司产品和服务的市场占有率，在未来更加激烈的市场竞争中脱颖而出，公司将继续扩大经营场地和加大研发与生产设备的投入。

本项目将通过在新购地块上新建产业基地，包括制造车间与仓库，投入业内先进自动化生产与检测设备，引进业界精英人才，扩大现有智慧停车系统、智慧门禁系统及安全应急系统等产品规模，从而满足公司未来在出入口控制领域快速发展的需求。同时，将有效完成现有产品结构的调整和优化，进一步丰富产品类型，拓展行呗停车运营服务等产品线，提升公司的主营业务规模和综合竞争实力，巩固和提升公司在出入口控制与管理行业的优势地位。因此，本项目的实施有利于公司抓住市场发展黄金机遇，扩大公司核心产品生产规模，满足公司业务发展的需要。

（2）调整公司业务结构，扩大子业务的覆盖范围

目前，公司已成为国内出入口控制领域的主要企业之一。公司现有产品主要包括智慧停车系统、智慧门禁系统、安全应急系统以及停车运营服务等。本项目扩产计划与各细分子行业的未来发展趋势相匹配。

智慧停车领域，包括停车场库与城市级停车等应用场景。报告期前，公司以停车场库应用为主，2016 年是上一轮国内智慧停车建设高峰期，以 5 年为一个更换周期来看，理论上 2021 年左右将迎来新一轮更换高峰期，考虑到宏观经济波动及外部经营环境影响，这个时间点可能向后推迟一段时间，但总体上不会影响未来几年行业景气期的到来；近两年来，公司正拓展城市级停车应用市场，通过本项目公司将进一步增加城市级停车的业务比重。此外，由于近年来国内充电桩与 ETC 网点建设如火如荼，因而在停车增值运营服务业务上，将进一步开拓这两个市场的增值服务业务，扩大业务规模。

智慧门禁领域，公司业务可分为端侧智能（门禁设备、读卡器等）、数字通道（通道、闸门等）、HISI 视觉（人脸识别等）、智慧交互（人机交互的自助机）、OCS 一卡通系统、云门禁等多个子产品方向，未来公司将顺应行业发展趋势，响应客户实际需求，该业务板块倾向于设计与开发出多技术融合的智慧门禁与通道产品，并加大闸机等硬件设备的制造供给能力，提供产品与服务质量。

安全应急领域，公司长期坚持以品质为主，继续打造高端品牌形象，实现新型产品的研发、生产与推广。2020 年，公司已开发出利用互联网传感设备实现报警功能的新型升降柱产品，安防应急产品也是公司正在拓展的领域方向。

本项目投产后公司的业务类型总体将保持不变，但各业务板块内部将根据市场与公司的技术与产品发展情况对相应的产品与服务作出调整。因此，本项目的实施有利于公司进一步丰富产品种类，扩大子业务的覆盖范围，从而进一步加深与客户的合作关系，巩固和提升公司在行业的优势地位，引领行业发展潮流。

（3）提高公司产品品质，满足日趋个性化、多样化、精细化需求

除了市场需求持续增长外，业界跨界融合与新兴技术加速融合应用的特征使得客户对出入口控制系统的功能、设备外观、工艺需求日趋复杂化、个性化、多样化和精细化。本项目的实施，将使公司拥有更先进的生产设备，工艺水平也将得到显著提升，从而使公司有能力为客户提供技术含量更高、更加符合客户个性化需求的产品，提高产品附加值。

（4）使公司现有资源得到更有效的综合利用

经过二十多年的发展，公司建立了完善的质量、环境、有害物质、人力资源、供应链等管理体系，通过了 ISO9001 质量管理体系认证、CMMI5 级资质认证等，实行标准化的生产与管理，确保为客户提供快速、优质和高效的产品和服务，并取得了浙江省高新技术企业称号，表明了公司在出入口控制与管理产品的设计、开发和制造方面积累了丰富的生产经营管理经验。2022 年，公司被认定为国家级专精特新“小巨人”企业。2020 年至 2022 年，公司连续被认定为国家规划布局内重点软件企业。

公司秉承着“立志卓越、方正为人”的核心价值观，以“成为全球出入口控制领域的引领者”为企业愿景，现已成为国内出入口控制与管理行业的主要企业之一。公司 长 期 坚 持 品 牌 化 经 营 思 路 ， 通 过 打 造 多 个 重 点 城 市 的 大 型 标 杆 项 目 ，“REFORMER”、“立方”、“行呗”品牌已成为业界知名品牌，获得了良好的业界口碑。因此，本项目是在公司现有的资源基础上进行，将使得公司的现有资源得到更加有效的综合利用。

6、项目可行性

（1）国家新型城镇化战略将为行业市场规模增长提供广阔市场空间

“十四五”期间，我国将深入推进新型城镇化战略，常住人口城镇化率将从 2019年的 60.6%进一步提高到 65%，已成为国家重点发展目标之一。新型城镇化涉及 5G基建、特高压、城际高速铁路和城际轨道交通、新能源汽车充电桩、大数据中心、人工智能、工业互联网等产业，成为出入口控制与管理行业下一步部署新战略的方向目标。因此，国家新型城镇化战略将为行业市场规模增长提供广阔市场空间。

（2）领先的技术研发实力与严格的质量管理为公司产品的品质控制提供了有力保障

公司持续重视技术研发投入，致力产品性能的持续提升及新技术应用，稳固提升市场竞争力，经过多年的技术沉淀，公司已累积了多项核心技术。截至报告发布日，公司已获得授权专利 95 项，其中发明专利 19 项，实用新型专利 36 项，外观专利40 项；软件著作权 127 项；主持或参与了 5项团体标准或地方标准的制定工作。

本项目由立方控股来负责具体实施，公司为高新技术企业，拥有业界一流的研发团队、完善的企业流程体系、高效的管理结构、先进的软硬件系统，还拥有高质量的解决方案设计规划能力和高水平的项目执行能力，可满足不同下游领域客户个性化的定制需求。

公司始终重视客户的特殊需求，未来仍不断设计和研发贴近市场与用户需求的产品与系统。在生产和质量管理方面，公司建立了完善的质量、环境、有害物质、人力资源、供应链等管理体系，公司软件开发能力已通过 CMMI5 级评估认证，并相继取得 ISO9001、ISO14001、ISO20000、ISO27001、ISO45001 等体系认证，实行标准化的生产与管理，确保为客户提供快速、优质和高效的产品和服务。因此，公司现有的技术研发能力和质量管理经验，将为本项目的实施提供了有力保障。

（3）完善的营销网络渠道将为项目产能消化提供了强大的保证

销售方面，公司长期坚持品牌化经营思路，历经二十余载的专注耕耘与发展，公司目前已设立 5 家一级子公司，9 家二级子公司，22 家分公司，已建成了覆盖全国的销售与服务网络，在智慧门禁及通道、智慧停车及运营服务系统、安全应急系统等细分领域已拥有较强的营销网络渠道优势。因此，完善的营销网络渠道将为本项目的产能消化提供了强大的保证。

（4）稳定的核心人才保障本项目人才队伍的快速有效建立

公司已经培养、储备了一支有着丰富的行业运作经验的管理团队，在业务开拓、品牌形象树立、技术团队建设、市场营销、内部风险控制等公司的运营环节层层把关，形成了行之有效的、完善的内部控制制度，取得较好的管理效果，促进公司建立了竞争优势。

公司具有一批专业性强、知识结构丰富的技术人才及经验丰富的管理人才，是公司本项目成功实施的重要保障。目前，公司正在制定与项目建设进度相配套的人员招聘及培训计划，并将依照项目规划按时实施。

（5）达成目标效益的其他措施

①巩固提升原有市场优势。公司的智慧停车系统、智能智慧门禁系统、安防升降柱等出入口控制与管理产品已经得到众多客户企业的认同，公司将进一步完善产品工艺技术和售后服务质量，满足客户个性化定制需求，培养现有客户默契度和忠诚度，继续以高质量产品提升公司的形象与影响力，不断提升产品品质，巩固和提升原有市场地位的优势。

②加强技术研发及产品创新。公司通过持续跟踪新兴技术发展趋势，同时与下游客户保持紧密沟通，紧抓客户需求痛点，并不断增强基础技术创新能力，研发出符合行业发展趋势的新技术与新产品，保持公司在业内的技术领先地位。因此，公司将继续加强技术研发及产品创新，促进产能的消化。

③加强售后服务管理。公司主营业务为出入口控制与管理产品，产品专业性较强、精确度较高，售后服务是非常重要的环节，亦是积累行业口碑的重要途径。公司

建立了专业化的售后团队，及时跟进处理客户反馈，以防出现产品品质异常，造成产品维护困难等安全性问题，提升客户对公司的信赖度与品牌认知度。

④加强业务人员培训。公司将不断加强对业务人员的培训，有完整的培训机制：新员工入职后会被派到研发部门去学习，会参与到图纸设计等设计开发环节，使公司销售人员理解公司产品的生产工艺、技术特点、与国内外同类型厂商产品的优缺点对比等信息，能够与客户相关人员进行生产、技术信息交流，提升服务质量。此外，在产品实际销售开发过程中，会配备专业人员，保证服务品质。

7、项目与公司主营业务的关系

本项目是在公司现有主营业务的基础上，结合国家产业政策和行业发展特点，以现有技术为依托实施的投资计划，是现有核心技术的产业化新建项目。项目投产后，将扩大公司整体规模，有利于进一步发挥公司技术、产品与服务、客户、品牌和管理的资源优势，实现公司业务的整合及协同效应，切实增强公司抵抗市场变化风险的能力、市场竞争能力和可持续发展能力。

本项目的实施不会改变公司现有的生产经营和商业模式，将会显著提高公司的持续盈利能力和整体竞争力。

8、环境保护

（1）建设期污染物分析

本项目建设期较短，主要为厂房以及其他生产、运营配套基础设施的装修，将产生少量废水、粉尘和渣土，以及施工设备作业噪声。

（2）主要保护措施

A、废气

主要来自于装修期间所产生的油漆废气。在装修期间，要尽量打开门窗以利于通风，进而使装修人员的工作环境得以改善。

B、废水

主要来自装修工人产生的生活污水。生活污水经污水格栅池去除固形物沉淀处理，在达到《污水排入城镇下水道水质标准》（DB31/445-2009）中相应排放标准限值后，排入市政污水管网。

C、噪声

施工期间产生的噪声对环境是有一定影响的，施工应该根据周围情况合理安排时间，严格遵守执行环保部门对建筑施工的有关规定和《建筑施工场界环境噪声排放标准》（GB12523-2011）的要求，以减轻施工噪声对环境的影响。

D、固体废物

主要是施工过程中产生的垃圾及人员的生活垃圾。施工过程中丢弃的包装袋、废建材等工程垃圾，施工单位应该加强管理，严禁随便堆放；对废建材要尽量回收利用，确实不能利用的废弃物可与生活垃圾一起由环卫部门集中处理。

本项目不属于限制、禁止类，符合国家当前的环保政策。本项目运营过程中污染物排放较少，环保设备技术先进。项目在建设和运营期间通过防范措施和执行行业标准方式降低对周边环境产生的影响，产生的不利影响将得到有效控制，并降至环境可以承受的程度。

综上所述，从环境保护角度考虑，拟建工程是可行的。

9、项目实施和进度安排

本项目计划建设期为 24 个月，在 T+1—T+2 年上半年完成前期工程及基建工程；在 T+2 年下半年完成装修工程，生产设备购置、安装与调试，同时进行新员工招聘、培训及试生产。项目预计在 T+3 年即可顺利投产，当年释放总产能的 50%；在 T+4 年释放总产能的 80%；在 T+5 年释放总产能的 100%，实现产能完全释放。

2021 年 5 月，公司与浙江绿城建筑设计有限公司签署《建设工程设计合同》，并于 2023 年 4 月签订《关于<建设工程设计合同（房屋建筑工程）>之补充和变更协议》，约定就公司项目提供工程设计服务，暂估合同价格为含税 497.15 万元。截至报告期末，工程设计服务尚在正常进行过程中，公司已支付部分设计费用并均已在建工程科目中列示。除前述情况外，截至报告期末，公司不存在其他自有资金已先期投入项目的情形。

根据 2023 年 5 月杭州高新开发区（滨江）经济和信息化局出具的关于建设项目用地落实情况的《函》：“因意向地块调整已重新选址，新的意向地块仍位于智慧新天地范围内，公司项目建设内容符合新意向地块土地性质，符合国家产业政策、土地政策和杭州高新区（滨江）的总体规划要求。目前，新意向地块供地各项前期工作推进顺利，争取尽快推出挂牌。”