上海市崇明区地块征收安置房项目可行性研究报告
思瀚产业研究院 亚通股份    2023-09-27

（一）项目背景

房地产行业关联众多上下游行业，是国民经济的支柱产业，房地产市场的平稳健康发展事关金融市场稳定和经济社会发展全局。国家政府部门连续出台政策支持房地产企业合理融资，以防范房地产市场金融风险，促进行业平稳健康发展。

2022 年 11 月 28 日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问称：“允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与‘保交楼、保民生’相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等”。

2022 年 12 月 15 日至 16 日，中央经济工作会议指出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为，支持刚性和改善性住房需求，要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

2023 年 8 月 25 日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》。会议指出，推进保障性住房建设，有利于保障和改善民生，有利于扩大有效投资，是促进房地产市场平稳健康发展、推动建立房地产业发展新模式的重要举措。要做好保障性住房的规划设计，用改革创新的办法推进建设，确保住房建设质量，同时注重加强配套设施建设和公共服务供给。

2023 年 8 月 27 日，证监会发布一系列资本市场利好政策，其中，在上市公司再融资监管方面提出，房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。

在此背景下，房地产公司应当积极响应国家“保交楼、保民生”的号召，加大权益补充力度，充分利用好资本市场股权融资功能，实施改善资产负债表计划，促进房地产市场盘活存量、防范风险，更好地服务稳定宏观经济大盘。

（二）项目实施目的

1、响应国家政策，积极践行国企社会责任

公司作为崇明区国资控股的上市公司，是上海市崇明区城市建设领域的重要主体，公司积极投身于崇明世界级生态岛建设，重点参与保障房等生态岛配套产业，承担了上海市崇明地区大量区块建设和保障房建设任务。

公司积极响应国家提出的关于房地产行业“保交楼、保民生”政策号召，为房地产行业改善“保交楼”问题、实现“保民生”目的提供坚实助力。公司本次向特定对象发行 A 股股票募集资金拟投入公司目前正在开发建设的上海市崇明区长兴镇长兴 G9CM－0401 单元 38－07 地块项目（以下简称“长兴岛 38 号地块安置房项目”），并补充流动资金及偿还债务。

2、优化公司资本结构，增强公司资金实力，助力公司长远发展

公司属于规模较小的区域性房地产开发企业，面临着市场竞争激烈、资金压力大等挑战，同时，公司作为房地产开发企业属于资金密集型企业，具有资金需求规模大、周转时间长等特征，充足的现金流对于公司发展至关重要。

（一）项目基本情况

1、项目情况要点

项目名称：崇明区长兴镇 G9CM－0401 单元 38－07 地块征收安置房项目

项目预计开发周期：39 个月

项目预计交付时间：2026 年 6 月

项目实施主体：上海长鸿兴通房地产开发有限公司

规划用地面积（平方米）：136,463.90

总建筑面积（平方米）：394,869.00

2、项目基本情况

本项目位于崇明区长兴镇，北至长兴江南大道、南到金滂路、东临丰福路、西至凤舞路。本项目规划用地面积 136,463.90 平方米，规划建设征收安置房项目，总建筑面积 394,869.00 平方米。

3、项目市场前景

本项目所在的长兴岛位于崇明区东南部，是上海北部崇明三岛之一，三面临江，一面临海，自然环境极佳。长兴岛东面与横沙岛相邻，西南面与浦东、宝山两区隔水相望，交通便利，是连接浦东和崇明岛的枢纽之一，也是未来打造宜居宜业的生态旅游岛区域。

本项目具有区域优势，用地所处 38 街坊隶属于长兴岛凤凰社区，位于凤凰社区中心（规划）的东面，东侧为长兴家园居住区和长兴小学，西侧为规划中的37 街坊动迁安臵房，南侧为鹭岛华庭居住区，北临长兴镇生态公园与政府机构办公区域，东南角的 38-04 地块为已建的丰福幼儿园。距规划中的轨交崇明线长兴岛站直线距离小于 3 公里，交通便利。

4、投资估算

本项目的总投资预计为 391,203.97 万元，其中土地成本 112,203.44 万元、前期工程费 8,534.78 万元、建筑安装工程费 187,689.01 万元、基础设施建设费14,410.88 万元、配套设施费 18,599.32 万元、资金成本 11,000.00 万元、其他税金及费用 38,766.54 万元。

5、项目进展情况与资金筹措

本项目目前已开工。项目计划投资总额为 391,203.97 万元，拟使用募集资金39,900.00 万元，其余资金公司将通过自有资金、银行贷款等途径解决。

6、项目经济评价

经测算，该项目具备良好的经济效益。项目建成后，将为公司带来更多的经济利益。