古徵壹号住宅地产项目建设可行性研究报告
思瀚产业研究院    2021-12-02

项目名称

古徵壹号建设项目（以下简称“项目”）。

项目主要建设内容

项目用地面积约112,503.26平方米（折合约168.75亩），规划总建筑面积378,049.55平方米，其中地上总建筑面积325,315.81㎡（住宅291,005.44㎡，集中商业14,439.25㎡，配套设施5,678.23平方米），地下总建筑面积52,733.75㎡，容积率2.89，建筑密度20%，设置总住宅户数2,290.00户，居住人数约7328人。

项目鸟瞰图

项目建设地址

本项目拟选址于古徵壹号项目位于澄城县新城区，基地西侧为医院，北侧场地目前为空地紧邻公园路，西侧道路为晖福街， 南侧道路为健康路，东侧道路为光华街。属于商业住宅用地。

项目总投资情况

本项目总投资102,033.56万元，其中：建安工程费66,440.65万元，装修工程费用15,161.53万元，其他费用20,431.38万元：

开发周期

项目开发周期为五年，其中：

项目一期开发周期为36个月，预计第18个月可完成一期项目楼盘封顶预售，第24个月完成50%的楼盘销售，第36个月可售罄；

项目二期开发周期为一期售罄后24个月，预计一期售罄后的第12个月可完成二期项目楼盘封顶预售，第24个月可售罄，定制化或者购买成品报告可咨询思瀚产业研究院。

项目经济评价结论

陕西*有限公司新建项目的建设符合国家与渭南市产业结构调整政策的鼓励类项目范围，项目选定设备具有技术先进性，前瞻性，成熟性；工程方案可行，具有广阔的销售市场。项目从开发期到销售期（五年期）可实现销售收入263,485.14万元、建设期间投入102,033.56万元，后续销售（预售）期间费用60,601.58万元、纳税41,685.86万元（含所得税）、税后净利润59,164.14万元、税后财务内部收益率39.22%、税后静态投资回收期4.36年，项目经济能力具备可行性。

四室两厅两卫户型立面图

旅游环境

澄城县已有1500年的建县史，秦汉的宫殿遗址、隋唐的精进寺塔、明代乐楼等属国家级文物保护单位。驰誉中国水利史的战国时“龙首坝”工程经民国水利大师李仪祉等先贤改造后至今仍惠泽着澄城、大荔。尧头陶瓷烧制技艺、澄城刺绣荣列国家级非物质文化遗产保护名录。澄城有陕西省最大的现代化县级博物馆，馆内矗立的众多拴马桩石雕被美术理论家誉为“庄户人家的华表”、“地上兵马俑”。澄城县地处陕西渭北高原东部，拴马桩石雕数量之多，品位之高，造型之奇特，闻名中国。据统计，仅各式各样的拴马桩达2000多个，分布于各自然村的农户中，居中国之首。主要景点有：

1、亲邻寨遗址

亲邻寨遗址位于澄城县罗家洼乡亲邻村南，是澄城县现存数十处古寨中保存较完好、历史古老的一处堡寨。亲邻寨遗址南北长约400米，东西宽约300米，堡寨的城墙用夯土筑成。亲邻寨以《古寨寒烟》列澄城八景之一。姚钦明有诗：“树杪跻攀石磴悬，手扶藜杖出风烟。山连沙漠迷遥岭，日上连峰景曙天。秋草征夫峰堠外，夕阳归鸟戍楼边。险成绝壁生悲感，为忆平章战伐年。”

2、壶梯山

壶梯山与黄龙山斜坡相接，似断非断，似连非连，拔地而起，突兀孤立，山高96米，山顶海拔1200米，因形似水壶，状如阶梯而得名。因澄城八景之一壶梯山樵子而远近闻名。

3、瑞云观

瑞云观始建于春秋战国时期，民间有着先有“瑞云观”后有澄城县之说。瑞云观位于遮路新石器遗址以西沟底，座北向南仅存三孔砖窑，其余建筑毁坏一空，墙上部分壁画还保留较好，有着历史考古价值。保留下来的遮路庵正月二十三古庙会延续不断。这里有无数泉眼，是县西河水的发源地之一。

4、居仙寺

位于亲邻村南“古城”西北半沟中。寺院呈王字形状，座北向南。传说是韩延寿（韩昌）所建。韩昌原是汉人，是宋王派往辽国的使者。辽王为达侵吞中原之目的，曾许给韩昌半壁江山，并封韩昌为元帅统兵百万犯宋。

5、蛾蟒庙

相传很早以前，有商州年老讨饭夫妇二人，路过车盖沟，拾到两个蛇卵，放在讨饭的笼内，过了一段时间，孵化出两只小蛇。夫妇二人舍不得丢弃，整天将其带在身边喂养，并为其起名“蠕蠕”、“蛾蛾”。老人死后，两蛇将其驮回，并落在车盖沟的对面的塬上，日夜守候，至死不忘前恩，阴灵向两岸村民托梦，要求为老人建墓修庙。十社村民感其诚意，集资建成雄伟的“蛾蟒庙”。山不在高，有仙则名，水不在深，有龙则灵。蛾蟒庙原来由十社共同祭祀，后来庙体年久破损，车盖一家独自翻修，因此庙地也就给了车盖村。

6、关则口长城故基

在赵庄乡关则口村西北，东西走向，依山岭修筑，东至咸和西庄，西至刘家洼乡翟尚村，绵延20华里，明显处长750米，高2.5米至4.5米，宽2米。

7、澄城古城遗址

元里古城在县城南15里之交道乡元里村。澄城县西北60里的善化乡居安村西600米处，有王官城遗址。遗址西靠玉泉观，南临小河，北边是小驴沟，东西长约350米，南北宽约75米高出地面3—5米。县城西北40里长宁河南岸之洛城村西，有长宁县故城遗址。淤泥故城在县城西北65里之冯原镇孙堡村西北1500米处，东西长400米．南北宽200米，遗址高出地面140米，周围是断崖荒坡。从出土文物看，是战国时的古城遗址。

8、尧头窑遗址

尧头窑遗址东至白家城，北至澄白路，西至西坡村，南至沟边，约四平方千米，整个遗址包括古遗址窑址，瓷片堆积层，古民居建筑群、古道、古树、作坊和高岭土等。

目录

第一章 总论

1.1 项目概述

1.1.1 项目名称

1.1.2 项目承办单位

1.1.3 公司介绍

1.1.4 项目主要建设内容

1.1.5 项目建设地址

1.1.6 项目总投资情况

1.1.7 开发周期

1.1.8 资金来源

1.1.9 销售规模

1.2 报告编制总体说明

1.2.1 法律法规

1.2.2 有关政策性依据文件

1.2.3 可行性研究报告研究范围

1.2.4 可行性研究报告编制原则

1.2.5 研究数据来源

1.3 结论

1.3.1 市场评价

1.3.2 项目经济评价结论

第二章 投资环境与地产行业分析

2.1 渭南市澄城县、投资环境分析

2.1.1 旅游环境

2.1.2 人口概况与经济情况

2.2 中国地产行业分析

2.2.1 疫情见证商业地产强韧性

2.2.2 土地市场供求双向复苏

2.2.3 需求端户籍逐步开放，迎接存量人口红利

2.2.4 销售仍将保持平稳

第三章 周边地产案例与项目优势定价分析

3.1 碧桂园壹号公馆

3.1.1 基本信息

3.1.2 楼盘基本信息

3.1.3 售价分析

3.2 颐丰苑

3.2.1 基本信息

3.2.2 楼盘基本信息

3.2.3 售价分析

3.3 汇邦公馆

3.3.1 基本信息

3.3.2 楼盘基本信息

3.3.3 售价分析

3.4 古徵壹号项目分析

3.4.1 基本信息

3.4.2 项目规划户型

3.4.3 售价分析

3.5 项目销售模式

3.5.1 多级联动运营模式

3.5.2 渠道拓展

第四章 建设条件与选址分析

4.1 项目建设条件分析

4.1.1 地理环境

4.1.2 交通情况

4.2 项目选址方案

4.2.1 项目选址的原则

4.2.2 土地平整情况

4.2.3 选址方案建设可行性

第五章 建设内容和规模

5.1 设计依据和原则

5.1.1 编制依据

5.1.2 设计原则

5.2 项目建筑方案

5.2.1 建筑规模

5.2.2 设计构思

5.2.3 建筑特征

5.2.4 建筑智能化

5.3 结构设计方案

5.3.1 规划依据

5.3.2 规划原则

5.3.3 规划创意构思

5.3.4 总体布局

5.3.5 绿地景观工程

5.4 抗震设计方案

5.4.1 建筑物的形状设计

5.4.2 建筑物的结构体系

5.4.3 结构分析

5.4.4 非结构构件

5.4.5 结构材料与施工

5.5 公用及辅助工程

5.5.1 给排水工程

5.5.2 变配电工程

5.5.3 动力照明及防雷工程

5.5.4 消防工程

5.5.5 通风及空调系统

5.5.6 楼宇设备智能综合管理系统

5.5.7 火灾报警及消防控制系统

5.5.8 室外管网等配套工程

第六章 项目投资估算

6.1投资估算范围依据

6.1.1 投资估算范围

6.1.2 投资估算参考范围

6.2总投资估算

6.2.1 建安工程费用

2、 装修工程费

3、工程其他费用

4、项目建设投核算总结

6.2.2 项目后期销售期费用

1、外包费用

2、财务费

3、管理费用

4、销售费用

5、总结

6.3 项目开发期总支出

第七章 财务核算

7.1基础数据与参数选取

7.2 编制依据

7.3收入测算

7.2 利润核算

7.3 财务评价分析

7.3.1盈利能力分析

7.3.2财务内部收益率

7.3.3财务净现值FNPV

7.3.4项目投资回收期Pt

7.3.5总投资收益率（ROI）

7.4 财务生存能力分析

7.5 评价结论

第八章 项目风险分析

8.1 建设风险

8.2 市场风险

第九章 综合评价结论