遂宁市河东新区-棚户区改造项目可行性研究报告
思瀚产业研究院 河东开发建设投资    2024-04-19

（一）项目实施主体

遂宁市河东新区马田棚户区改造项目实施主体为河东开发建设投资本部。

（二）项目批复

该项目已经有权部门批复同意，具体批复情况如下：

2022 年10 月31 日遂宁市自然资源和规划局发文建设工程规划许可证建字第510900202200052号。建设用地规划许可证地字第 2017116号。遂宁市重大事项社会稳定风险评估报告。遂宁市河东新区经济发展局关于遂宁市河东新区马田棚户区改造项目节能评估审查的批复遂东区经投[2018]5号。

遂宁市环境保护局关于遂宁市河东新区马田棚户区改造项目环境影响报告表的批复遂环评函[2018]10号。遂宁市河东新区经济发展局关于遂宁市河东新区马田棚户区改造项目可行性研究报告（代项目建议书）的批复遂东区经投[2017]18号。

该项目存在可研批复出具时间早于环境影响评价、节能评估审查等其他合规性文件出具时间的情况，主要系该项目可研批复同时承担了项目建议书的功能（即“代项目建议书”），公司依据项目建议书批复文件分别向相关部门申请办理环境影响评价、节能评估审查等审批手续，因此导致可研批复出具时间早于其他合规性文件出具时间的情况。虽然该项目其他合规性文件出具时间晚于可研批复出具时间，但主管部门未对该项目的实质条件和内容进行重新审批或调整批复。

综上所述，该项目合规性文件齐备，审批程序合规，经主管部门正式批复的合规性文件仍具有法律效力。

该项目存在《建设工程规划许可证》办理时间晚于项目开工时间的情况，主要系公司为保证重大民生工程如期开工、保障棚改拆迁户基本权益、改善当地居民住房条件所致。该项目已开工的部分符合建设工程规划，不涉及停工或违建的情况。根据《遂宁市城市管理行政执法局关于遂宁市河东新区马田棚户区改造项目的专项说明》，上述事项未涉及行政处罚，不构成重大违法违规。

（三）项目建设内容

项目建设地点位于遂宁市河东新区马田村。该项目占地面积120,570.00 平方米，建筑面积为 306,632.00 平方米，其中地上建筑面积为 217,796.00 平方米，地下车库建筑面积 88,836.00 平方米。地上建筑面积中住宅建筑面积 197,591.00 平方米，附属商业建筑面积14,258.40 平方米。

该项目计划拆迁 1,010 户，拆迁户均选择实物安置，相关拆迁工作已全部完成，实际拆迁面积 89,017.10 平方米。项目拆迁补偿标准为按照拆迁面积 1:1 的比例进行产权调换回迁。该项目新修住宅2,242 套，其中户型面积 82 平米约 1,072 套，91.30 平米户型约 810套，99.30 平米户型约 360 套。

该项目不含商业独栋，商业（底商）面积占比为 4.65%，配比较为合理。该项目已履行必要的审批程序，手续齐全，施工规范，不存在强拆强建等情况，新修住宅中的 2,225套已于 2018 年 2 月纳入四川省及国家棚户区改造计划，剩余 17 套计划纳入遂宁市河东新区 2024 年棚户区改造计划。

该项目于 2019年 6 月开工建设，根据中共四川省委办公厅、四川省人民政府办公厅《关于“一票否决”和目标责任书事项清理结果的通知》（川委厅[2019]49 号）相关要求，自 2019 年起公司所在地政府未要求公司就此类项目与当地政府签订《目标责任书》，因此公司对该项目未与当地政府签订《目标责任书》。该项目取得中央补助资金3,630.00 万元。

遂宁市河东新区范围内棚户区面积较大、居民安置需求量高，由于部分被征收人存在拆迁前单户面积过大或一家多代、多个家庭共同居住在一套住房中的情况，亦有部分被征收人存在拆迁前人均居住面积较小而希望改善居住环境的需求，因此本着改善居民住房条件的原则，项目新修住宅数量大于拆迁户数。

新修住宅中的2,225套已于2018年 2 月纳入四川省及国家棚户区改造计划，剩余 17 套计划纳入遂宁市河东新区 2024 年棚户区改造计划。实物安置以外的其余住宅以略低于市场价格的方式优先向遂宁市河东新区辖区内的棚改项目拆迁户销售，若有剩余可向遂宁市其他区域内的棚改项目拆迁户销售，以缩短当地棚改项目拆迁户征收安置过渡期。

（四）项目建设的经济效益

1、项目投资概况

该项目总投资为 99,500.00 万元，包括工程费用、工程建设其他费用（含土地购置费）、预备费用、建设期利息。

该项目拆迁工作由遂宁市河东新区管委会统一组织实施，同时承担全部拆迁费用。该项目拆迁工作已全部完成，项目业主不承担拆迁成本，项目总投资中不包含拆迁费。

该项目建设地点位于遂宁市河东新区马田村，占地面积120,570.00 平方米，不涉及占用农用地、耕地的情况。项目用地已开工，符合当地土地利用总体规划。项目用地所属地块已经依法进行了用地预审，目前尚未办理权证。项目用地性质为出让地、取得方式为招拍挂、出让金金额 18,085.00 万元已纳入项目总投资。

该项目总投资 99,500.00 万元，扣除土地出让金后的总投资金额为81,415.00 万元。本次资金中的 50,000.00 万元拟用于项目建设，用于项目建设的资金占扣除土地出让金后的项目总投资比例为 61.41%，未超过 70%，符合《国家发展改革委办公厅关于充分发挥企业债券融资功能支持重点项目建设促进经济平稳较快发展的通知》（发改办财金[2015]1327 号）等相关文件的规定。

2、经济效益分析

（1）住房销售收入

该项目新建住宅建筑面积197,591.00平方米，合计新建住房2,242套。其中，用于实物安置的住宅面积 89,017.10 平方米，超出免费实物安置面积的，需棚改户以略低于市场的价格购买。剩余住宅面积108,573.90平方米拟以略低于市场价格的方式优先向遂宁市河东新区辖区内的棚改项目拆迁户销售，若有剩余可向遂宁市其他区域内的棚改项目拆迁户销售。

综合考虑户型、容积率等因素，通过安居客、房天下等网站对该项目所在区域大中型社区及周边类似住宅房源进行调查，区域内有代表性的普通新建商品房住宅房源包括：“优筑·河东天骄院”楼盘住宅销售均价约 0.88 万元/㎡、“邦泰云玺”楼盘住宅销售均价约 0.95 万元/㎡、“中梁大唐·壹号院”楼盘住宅销售均价约 0.85 万元/㎡等；区域内有代表性的棚改安置房住宅房源包括：“联福家园小区”棚改安置房二手房挂牌均价约 0.72 万元/㎡、“小康安置小区”棚改安置房二手房挂牌均价约 0.48 万元/㎡、“慈音寺小区”棚改安置房二手房挂牌均价约0.62 万元/㎡等。

该项目剩余建设期为 2 年，住房建成后分 2 年销售完毕。通过选取项目周边现有房价水平作为参考，并根据该项目的目标消费群体、建设成本、容积率等因素估算，考虑该项目相关住房具有一定的安置属性，预计住房销售单价为 0.70 万元/平方米。预计债券存续期内住房销售收入 76,001.73 万元。

（2）配套商业销售收入

该项目配套商业（底商）建筑面积 14,258.40 平方米，全部由项目业主自行安排以市场价对外销售。通过安居客、房天下等网站对该项目所在区域大中型社区及周边类似商铺房源进行调查，区域内有代表性的商铺房源包括：“邦泰·东湖上院”楼盘商铺门面销售均价约 1.86-2.11 万元/㎡、“中铁尚城骊苑”楼盘商铺门面销售均价约 2.02万元/㎡、“金科集美嘉悦”楼盘商铺门面销售均价约 1.60 万元/㎡等。

该项目剩余建设期为 2 年，配套商业建成后分 5 年销售完毕。综合考虑该项目良好的地段以及较好的发展前景，配套商业单价在第 3 年至第 7 年按 1.20~1.35 万元/㎡预测（平均每年单价增长 3%）。

（3）停车位销售收入

该项目新建停车位 2,455 个，全部由项目业主自行安排以市场价对外销售，销售对象为该项目住宅和商铺的业主方，单个停车位面积约 30 ㎡。通过安居客、房天下等网站对该项目所在区域大中型社区及周边类似停车位进行调查，该项目周边“中铁龙城”、“东城绿洲”、“凯丽滨江”等楼盘停车位折合每平方米的销售价格约 0.42-0.65 万元。

该项目剩余建设期为 2 年，停车位预计在项目建成后分 5 年销售完毕。结合该项目周边楼盘停车位每平方米销售均价情况，预计该项目停车位每平方米销售单价为 0.4 万元/㎡，按照单个停车位面积约 30 ㎡计算，预计销售单价为 12.00 万元。停车位单价在第 3 年至第 7 年按 12.00~13.51 万元/个预测（平均每年单价增长 3%），预计债券存续期内停车位出售收入 31,309.90 万元。

综合考虑该项目运营过程中所产生的的经营成本（管理费用、销售费用和其他费用）以及税金及附加（城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等）。

（4）项目收益压力测试

按照“去除定价增长率”、“去除定价增长率后定价下浮 10%”、“去除定价增长率后定价下浮 20%”、“去除定价增长率后定价下浮 30%”四种方式对遂宁市河东新区马田棚户区改造项目的项目收益进行压力测试。

按照“去除定价增长率后停车位销售价格下调为 10 万元”、“去除定价增长率后停车位销售价格下调为 8 万元”两种方式对遂宁市河东新区马田棚户区改造项目的项目收益进行压力测试。在上述两种情况下，遂宁市河东新区马田棚户区改造项目项目净收益均能够覆盖该项目总投资。

（五）项目资金来源及落实情况

该项目估算总投资 99,500.00 万元，其中项目资本金 49,500.00万元，资本金比例为 49.75%，已足额到位。资金缺口 50,000.00 万元，拟通过本次债券向市场融资 50,000.00 万元用于该项目的建设。

（六）项目实施情况

该项目于 2019 年 6 月开工建设，建设期为 36 个月。因前期工作开展较慢，资金筹集等原因，导致工程进度不及预期。截至 2023年 9 月末，遂宁市河东新区马田棚户区改造项目已投资金额约为30,905.00 万元，占总投资的比重为 31.06%。该项目预计完工时间为 2026 年 3 月末，剩余建设期约为 2 年。

（七）项目建设的必要性

棚户区改造既是重大民生工程，也是重大发展工程，可以有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，破解城市二元结构，提高城镇化质量，让更多困难群众住进新居，为企业发展提供机遇，为扩大就业增添岗位，发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应。

《国家新型城镇化规划（2014—2020 年）》提出：城镇化是伴随工业化发展，非农产业在城镇集聚、农村人口向城镇集中的自然历史过程，是人类社会发展的客观趋势，是国家现代化的重要标志。按照建设中国特色社会主义五位一体总体布局，顺应发展规律，因势利导，趋利避害，积极稳妥扎实有序推进城镇化，对全面建成小康社会、加快社会主义现代化建设进程、实现中华民族伟大复兴的中国梦，具有重大现实意义和深远历史意义。

加快棚户区改造是新型城镇化的重要组成部分，可以将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建，以全新的城市功能替换功能性衰败的空间，促使其重新发展和繁荣。实施棚户区改造不仅能改善群众的居住条件，体现以人为本的新型城镇化理念，还能完善城市功能、改善城市环境，集约利用土地，提升城镇综合承载能力，推进城镇化健康发展。

从现实情况看，遂宁市绝大多数城市棚户区旧住宅房屋密度大，建成使用时间久，破损严重，基础设施不足，几乎没有配套的公共给水、排水、供气等设施，特别是消防安全和治安隐患突出，居住条件和环境状况急需改善，群众的呼声也日益强烈。解决这些群众的居住和生活困难问题，是各级党委、政府义不容辞的责任。

遂宁市河东新区马田棚户区改造项目通过利用位置优势，建造现代化居住社区，有助于遂宁市和谐社会的构建，改善提高了棚户区居民人居环境。另外，遂宁市河东新区马田棚户区改造项目可以促进遂宁市河东新区城市发展、盘活土地资产，实现城市土地集约高效利用。

遂宁市河东新区马田棚户区改造项目建成后，可实现部分住房销售、配套商业销售、地下车位销售等收入。项目建设将增加就业机会，带动周边商业发展，具有良好的经济效益。另外，该项目是遂宁市河东新区重大民生项目，项目的实施将大大减少居民出行上的不便，极大地提高生活质量，还可以发展社会公共服务、加强社会管理、推进平安社会建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点，具有良好的社会效益。