杭州东部软件园提升改造项目可行性研究报告
思瀚产业研究院 数源    2024-04-20

1、项目背景与意义

杭州东部软件园园区成立至今已有23年，园区物业存在硬件设施落后、外立面陈旧不符合节能环保要求，园区内部道路破损、机动车停车位严重不足、园区绿化环境缺乏统一规划等一系列长期存在问题，已无法满足入驻高科技企业对高品质写字楼物业的需求和舒适生态环境的体验，亟需通过园区整体环境的提升改造，满足高科技企业对现代化办公环境的需求，留住和吸引更多的优质客户，提高公司品牌形象，夯实公司主营业务，做大做强科技园区。

1.1 园区现状分析

1.1.1 园区停车现状

目前园区现有停车位共约 700 余个（含非划线区域），其中创新负一层 65 个，负二层 123 个，科大负二层 67 个，科广负一层 136 个（其中：地面 70 个，立体机械 66 个），地上车位约 309 个。

2023年园区南面立体车库拆除，导致减少 146 个立体车位，因园区停车需求数量未减少，园区经常出现停车难的问题。虽然在园区增加了数码大道两侧以及开放部分地下车位，但高峰期数量还是不够，导致 2023年下半年出现多起客户因没有停车位引发的投诉。为了更好地服务园区企业，提升企业效益，建设园区地下立体车库也将成为园区下一步提升发展的重要手段。

1.1.2 园区设备设施的现状

楼宇配套机房老旧，设备运行环境恶劣，从而将会导致设备安全运行的不确定情况；创新大厦 VRV 多联空调、1 号楼 2-5 层、2 号楼1-5 层分体空调安装运行至今已经运行多年，现设备进入老化阶段，客户使用体验感差；园区高配设备从开园运行至今未进行过设备形式试验，存在安全运行的不确定性。

1.1.3 园区整体环境现状

绿化、外立面、市政管网综合楼改造项目即将完成，区域内外围路灯照明没有，需要建设更新；园区数码大道雨污水管因年久失修，管线之间已经脱节开裂，从而造成排污不畅而臭气满扬；五号楼因改造取消了卫生间，东北辅助楼本身没卫生间，为此这几个区域如厕都在三号楼，而三号楼本身卫生间没化粪池所以导致经常性满溢。

1 号楼屋顶、外立面，2 号楼外立面已经多年未修，墙体开裂，部分磁砖脱落需要修复；创新、科大、科广部门金属漆外立面脱落、开裂，部分窗户渗漏需要进行修复。园区绿化虽然大部分区域正常，但还有一些需求重新整改，进一步提升园区整体环境。

1.1.4 存量物业管理现状

园区 1 号楼、2 号楼内部结构老化，特别是设备、电路等，需要重新改造，进一步提升存量物业价值和整体环境。

1.1.5 园区展示厅现状

园区智慧展示厅是园区信息化展示体验中心，通过声光电多媒体展示手段，让参观者直观感受园区信息化建设成果。展厅作为产业园区的“会客厅”，可以提升产业园区的品牌形象，提供与投资者、合作伙伴等交流和合作的机会，为招商引资提供有效平台。目前园区尚未建设与自身地位相匹配的展示空间，科技大厦一楼现状为会议室和党建展示区域，规划建设智慧园区展示厅。

1.2 项目建设可行性分析

原项目“东部软件园园区提升改造工程和‘智云社’众创空间项目改造工程”（以下简称“原项目”）主要包含 VRV 空调改造、南大门/一号楼门厅及道路绿化景观提升改造、外立面整治改造、智慧园区建设、存量物业改造、空调改造、立体车库改建、数码大道商业内街改造提升、地下管网改造、智云社众创空间改建提升、电梯更新改造 11 个子项目，截至目前 8 个子项目已使用募集资金开展建设，3 个子项目尚未开展建设，如继续按原项目计划进行建设已不能符合东部软件园园区目前的实际需求。

为了进一步增强企业的核心竞争力，提高募集资金使用效率，实现股东利益最大化，并结合园区发展的实际需求，经过认真研究，公司拟将原项目变更为“东部软件园提升改造项目”。

通过此次园区提升改造工程，有利于改善园区环境，优化客户结构，提高经营企业收益。此次改造项目位于杭州市文三路 90 号，地属市中心核心繁华区块，交通便捷通达，科研院校所齐聚，高科技企业聚集，项目已建设发展成为浙江省杭州市首屈一指的高科技园区。本项目的投资改造，将有利于提高园区品质、优化客户结构、提高经营收入，增加公司收益。

2、项目概要

2.1 项目名称

东部软件园提升改造项目

2.2 项目建设单位

杭州东部软件园股份有限公司（以下简称“东软股份”）

2.3 项目建设地点

本次提升改造项目地点主要在文三路 90 号东部软件园内，涉及园区总建筑面积约为 12 万平方米。

2.4 项目建设内容及投资概算

东部软件园提升改造项目包含原项目已建成部分和后续需 建设项目，是以原项目已建成的部分为基础，根据园区现存的实 际情况对原项目后续建设部分进行调整和变更，总投资计划为8,259.33 万元。

2.5 项目建设期限

项目尚未完成的部分实施期为 2024 年 5 月至 2026 年 11 月，共2.5 年。新项目分二期实施：第一期为 2024 年 5 月至 2025 年 6 月，第二期为 2025 年 7 月至 2026 年 11 月。

3、项目经济评价

4.1经济效益

“东部软件园提升改造项目”实施后，园区办公楼租金收入每年可增加327万元。按总可出租面积111939.85平米的80%，租金单价参照周边写字楼调研数据，园区整体租金价格一直偏低，整体改建提升之后，保守预测按照提高0.1元/天/平方米计算。

（111939.85平方米×80%×0.1元/天/平方米×365天=327万元）停车费每年可增加115.2万元。按新增160个车位，每个车位按照600元/月/个计算。（160个×600元/月/个×12月=115.2万元）园区提升改造项目每年可新增收益442.20万元，且可保持连续性增加收入。

3.2投资及社会效益

通过东部软件园提升改造项目的投资，提升园区外立面、内部绿化、存量物业等整体品质和环境，将进一步吸引一批优质的高科技企业、稳定园区已有的科技企业，形成科技企业集聚效应。

4、结论

综合以上分析，认为该项目具备可行性，可进一步进行推进和实施。