嘉兴市横埭安置房项目可行性研究报告
思瀚产业研究院    2024-04-28

1、项目实施主体

该项目实施主体为嘉兴市聚丰农业开发有限公司。嘉兴市聚丰农业开发有限公司成立于 2012 年 9 月 25 日，注册资本 10,000 万元，为公司全资子公司。

2、项目建设规模及内容

本项目位于嘉兴市新塍镇，朝阳路西侧、三元桥港南侧，主要建设内容包括安置房 400 套、停车位 495个、配套服务用房以及绿化工程等。不存在独栋商业建筑。本次项目为货币补偿后定向购买，安置房全部面向拆迁户销售；为提高社区服务用房便民性及利用率，拟将 2,537.36 平方米社区服务用房面向公开市场出租。本项目为自建项目，不涉及政府回购或代建。

本项目总用地面积：30,579.00 平方米（约 45.87 亩），总建筑面积 73,773.52平方米，其中，地上总建筑面积 49,767.79 平方米，地下总建筑面积 24,005.73 平方米。

3、项目投资规模及资金来源

项目总投资为 48,681.15 万元，包括建设投资 46,913.15 万元，建设期利息1,768.00 万元。其中，项目资本金 14,681.15 万元，全部为自有资金，占总投资的比例为 30.16%，其余资金缺口 34,000.00 万元，占总投资的比例为 69.84%。

4、项目土地情况

项目用地所属地块已经依法取得了不动产权证(浙（2022）嘉秀不动产权第0018729 号)。项目总用地面积 30,579.00 平方米(合 45.87 亩),占用土地为住宅（拆迁安置房）用地，土地性质为划拨，项目用地已由政府部门完成征收拆迁工作，目前在开发建设中。公司通过政府划拨方式取得相应建设地块使用权，土地费用 1,605.39 万元已纳入项目总投资。

5、项目审批/备案情况

本项目符合国家产业政策方向，已经通过了相关主管部门的审批/备案，且 已取得浙江省民用建筑节能审查意见书、建设项目用地预审与选址意见书、建设用地规划许可证、不动产权证书、建设工程规划许可证，该项目已获批复/备案文件。

6、项目建设工期和建设进度

本项目建设期为24个月，工程于2022年8月开工，计划2024年8月完工。项目计算期为7年。截至2023年11月末，该项目处于施工阶段，已完成建设进度69%，已累计完成投资为1.58亿元，约占投资总额的32.56%。

7、项目拆迁安置情况

该项目拆迁范围为横埭区域，涉及拆迁总户数约292户，征收总建筑面积约40,000平方米。为满足集中安置需求，计划建设安置房400套，户型分别为130平方米、110平方米、90平方米、70平方米，安置房建筑面积合计约为42,705.70平方米，户均安置面积约为146.25平方米。其中，涉及拆迁约440人，人均安置面积约为97.06平方米，人均安置约1套房。

截至2021年末，横埭区域拆迁签约工作已全部结束，征收工作由新塍镇人民政府总体负责，由嘉兴市聚丰农业开发有限公司具体实施。被征收房屋(以下简称原房)建筑面积，按照房屋登记簿记载的建筑面积或有关部门确定。

原房价值由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。参照秀洲政发[2011]24号文件规定及具体乡镇政策规定，原房补偿价格约在10,000-12,000元/平方米，预计原房拆迁补偿金额在4.4亿元左右。另外，对于签约拆迁户给予搬迁补助费、租房补助费等补偿补助和签约奖励等。上述征收拆迁资金由新塍镇人民政府统筹解决。拆迁补偿不属于该项目的建设内容，因此拆迁成本不纳入该项目总投资。

该项目安置房用地为国有划拨住宅用地，不存在强拆和强建等违法违规行为。本次项目安置为货币补偿后定向购买，直接面向拆迁户销售。参考当地区域政策及市场情况，安置房按9,800元/平方米购买，地下车位按17万元/个购买。

8、项目建设的经济效益

（1）本项目定价分析

1）安置房定价分析

本项目小区住宅向安置居民定向销售。定价参考秀洲区二手房市场价格，如下表所示，平均售价为15,136.67元/m2。综合考虑本项目安置性质、地理位置、周边环境、配套设施等因素，本项目安置房价格以9,800元/m2计。房产销售价格低于周边同品质房产销售价格，因此具有充分的销售可行性。

2）地下车位售价定价分析

车位售价与住宅策略存在差异，住宅售价更注重区位，而车位售价需要考虑尽量覆盖成本。因此，本项目停车位出售参考目前秀洲区住宅停车位一般售价水平，如下表所示，平均价格为19.16万元/个。考虑到本项目的建设地址、人流量、周边环境等因素，本项目暂以17万元/个计。

3）配套社区用房租金分析

本项目包括配套社区服务用房出租，定价参考秀洲区临街商铺出租价格，如下表所示，平均租金为52.40元/m2/月。综合考虑本项目的地理位置、周边环境、配套设施等因素，本项目配套社区服务用房租金暂以30.00元/m2/月计。

4）物业费收入分析

本项目包括物业费收入，定价参考秀洲区小区物业收费标准，如下表所示，平均收费为0.60元/m2/月。综合考虑本项目的地理位置、周边环境、配套设施等因素，本项目物业收费暂以0.50元/m2/月计。

（2）本项目财务预测

1）项目营业收入、营业税金及附加和增值税预测

根据项目可研报告和市场实际情况，项目建成后由公司负责运营，本项目营业收入包含安置房住宅出售收入、地下车位出售收入、社区服务用房租赁收入、物业收入四大块。项目运营期为2025-2044年，住宅及地下车位在2025年至2029年间全部完成对外出售，出售比例依次为40%、30%、20%、5%、5%；社区服务用房在此期间实现95%对外出租，前五年租赁比例依次为60%、70%、80%、90%、95%，剩余运营期租赁比例维持95%；物业在此期间根据住宅已出售面积收取物业费。

本项目中安置房住宅建筑面积42,705.70㎡，安置房源400套，安置房住宅部分按9,800.00元/平方米计算收入，暂不考量涨价因素；安置房地下车位共495个，按每个车位17万元计算销售收入，暂不考量涨价因素；社区服务用房对外出租面积2,337.36平方米，按每平方米30.00元/m2/月计算租赁收入，前五年每年增长5%，第六年起每五年增长10%；物业根据住宅已出售面积收取物业费，按0.50元/m2/月计算物业收入，暂不考虑涨价因素。

2）项目成本费用估算

① 运营成本

项目销售房产、运营物业等过程中发生的各种费用，预计本项目运营成本为销售收入的0.3%。

② 人工成本

项目管理人员工资支出暂定为每年100.00万元。

③ 行政、一般开支

项目的行政、一般开支主要集中在项目运行活动中，预计本项目行政、一般开支为销售收入的0.5%。

④ 项目非付现成本

项目非付现成本20年暂定为75,455.82万元。

⑤ 投资贷款经营期20年利息支出

项目投资贷款经营期20年利息额累计7,072.00万元，计入经营期财务成本。

⑥ 项目内增值税费和税金及附加

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），财政部税务总局出台《关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）、《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2019年第39号），建筑、销售不动产增值税税率为9%，服务类增值税税率为6%，应交增值税为销项税额减去进项税额，税负率按2%计，项目增值税测算为1,057.85万元。

城市维护建设税按增值税的5%计，教育税附加、地方教育税附加按增值税的3%、2%计。计算期内增值税、税金及附加估算为1,163.63万元。

⑦ 总成本费用

通过上述估算，债券存续期内，项目总成本费用合计84,950.95万元。

3）项目收益测算

本项目拟外部融资34,000.00万元（其中债券融资20,000.00万元），年利率为5.2%。融资存续期内累计净收益（累计净收益=营业收入-经营成本-税金及附加）合计48,774.07万元。本项目融资存续期内还本付息总额为42,840.00万元（本金34,000万元，建设期利息1,768.00万元，运营期利息支出7,072.00万元）。

因此，融资存续期内，项目净现金流能够覆盖融资本息，累计覆盖倍数为1.14。此外，项目计算期累计净收益49,305.65万元大于项目总投资48,681.15万元，覆盖率为1.01。

投资者未行使回售选择权，债券存续期内累计净收益（累计净收益=营业收入-经营成本-税金及附加）合计48,774.07万元。本项目债券存续期内债券还本付息总额为25,200.00万元（债券本金20,000.00万元，建设期利息1,040.00万元，运营期利息支出4,160.00万元）。因此，债券存续期内，项目净现金流能够覆盖用于项目建设部分的债券本息，累计覆盖倍数为1.94。

投资者行使回售选择权，债券存续期内累计净收益（累计净收益=营业收入-经营成本-税金及附加）合计48,717.01万元。本项目债券存续期内债券还本付息总额为24,784.00万元（债券本金20,000.00万元，建设期利息1,040.00万元，运营期利息支出3,744.00万元）。因此，债券存续期内，项目净现金流能够覆盖用于项目建设部分的债券本息，累计覆盖倍数为1.97。

9、项目建设的社会效益

本项目的实施，将为居民提供高质量的安置住宅，同时配备完善的市政基础设施，确保人人能入住环境优美、配套完善、管理到位、居住舒心的安置房小区，根本上改变原拆迁地块普遍存在的“屋内现代化，屋外脏乱差”的格局，改善区域人居环境。本项目的实施，也将有效降低建筑密度，增大了景观绿化的布置空间，极大地改善了当地居民的生态环境。