杭州总部运营管理中心建设项目可行性研究报告
思瀚产业研究院 丽尚国潮    2024-06-01

报告期内，公司业务规模持续增长，公司杭州运营管理总部现有办公场所已无法满足公司未来业务发展需要，且用于上述办公场所的租赁物业租赁到期后，是否能顺利续租以及租金水平均具有较大不确定性。

通过本次项目的实施，公司将购置房产用于建设杭州总部运营管理中心，增加办公面积和完善功能配套，有助于公司进一步提升整体形象，吸引更多优秀人才，增强运营管理能力，持续扩大业务规模，实现长期稳定发展，同时可以减少租金支出，增加公司经营效益。

1、项目概况

本项目拟投资 10,243.50 万元，在杭州市拱墅区购置写字楼用于建设公司杭州总部运营管理中心，以改善公司杭州运营管理总部办公环境条件和满足业务规模扩展需要，增强公司经营稳定性和员工归属感，同时减少租金支出，提升公司经营效益。

2、项目实施的必要性与可行性

（1）满足公司业务发展需要，改善办公环境条件，增强公司运营管理能力

随着公司业务规模持续扩大，杭州总部运营管理人员规模逐步增加，公司现有办公场所已无法满足公司未来业务发展需要。本项目实施完成后，公司将建设杭州总部运营管理中心，现有杭州运营管理人员将整体搬迁至新购置的办公场所。

通过本项目的实施，公司杭州总部办公场所面积将增加，规划配套功能更加完善，为公司扩充员工规模提供空间，为扩大业务规模提供保障；同时，拟购置物业地理位置优越，周边商业氛围相对浓厚，配套设施更加完善，交通更加便利，有利于进一步改善整体工作环境，提升公司整体形象，进一步吸引和留住优秀人才，增强公司运营管理能力，保持公司业绩持续增长。

（2）购置办公场所保障公司长期稳定发展

目前公司杭州总部办公场所为租赁物业，根据房屋租赁合同，租赁期限至2026 年 5 月 31 日，在租赁期限届满时，公司对该物业不享有同等条件优先承租的权利，出租方有权自由选择承租人。因此，公司上述办公场所租赁到期后，是否能顺利续租以及租金水平均具有较大不确定性。

通过本项目的实施，公司将购买并自持的写字楼作为新的杭州总部运营管理中心，可以避免办公场所续租及租金上涨的不确定性，有利于增强员工归属感和公司经营稳定性，保障公司长期稳定发展。

3、项目实施的可行性

（1）与租赁房产相比，本项目将减少租金支出，增加公司经营效益

从经济效益分析，本项目拟购买房产的折旧摊销费用低于公司现有租赁房产的租赁费用，因此本项目购置写字楼替代现有租赁房产作为杭州总部运营管理中心更具经济性。按照本项目拟购买房产的购买金额及装修金额测算，每年折旧摊销费用合计 303.54 万元，折每日折旧摊销金额为每平方米为 1.69 元。

公司现有租赁房产 2024 年 6 月 1 日起至 2025 年 5 月 31 日的日租金为每平方米 4.15 元，按照本项目拟购买房产面积测算的年租赁费用为 745.93 万元。因此，按照本项目拟购买房产面积测算，每年折旧摊销费用较租赁费用减少 442.39 万元，公司每年净利润将增加 331.80 万元。

（2）公司拥有经验丰富的运营管理团队，为本项目实施提供保障

公司一直重视员工的未来职业发展规划，建立了有竞争力的人才引进、培养、激励及晋升的发展体系。目前，公司已拥有一支经验丰富的运营管理团队，在杭州总部拥有约 120 名员工，并将根据发展规划进一步扩充运营管理及数字化转型人才队伍，建立符合市场发展方向的人才梯队。公司的人员储备和人才队伍建设，将为本项目的顺利实施提供人才保障。

4、项目投资概算

本项目总投资为 10,243.50 万元。

5、项目实施主体

本项目的实施主体为全资子公司丽尚国潮（浙江）控股有限公司。

6、项目建设周期

本项目建设周期为 1 年。

7、项目效益

本项目不产生直接经济效益，项目建设完成后，将在自有物业建设杭州总部运营管理中心，有助于改善公司办公环境条件，提升公司整体形象，进一步吸引和留住优秀人才，更好满足公司未来业务发展需要，为公司实现长期稳定发展提供保障，且能够减少租金支出，提升公司经营效益。

8、项目审批及备案情况

本项目相关手续正在办理中。