福建莆田仙游-鲤南海亭花园B区安置房项目可研报告
思瀚产业研究院    2024-08-05

1、项目实施主体

项目法人及建设单位均为公司控股子公司仙游县城南新区房地产开发有限公司。管理、技术人员主要由建设单位人员构成，不足部分通过社会公开招聘补足。

2、项目建设规模及内容

本项目建设仙游县鲤南海亭花园 B 区安置房。项目总用地面积为 36717.67 平方米，总建筑面积 136561.4 平方米，其中地上建筑面积 105061.4 平方米，地下建筑面积 31500.00 平方米。

项目主要建设8 栋地上 26 层、24 层安置房，一栋 2 层文化活动中心。其中住宅建筑面积 94717.26 平方米，住宅底商建筑面积4247.68 平方米，文化活动中心面积 2000 平方米，配套用房建筑面积为1844.54 平方米；配套建设道路、绿化、停车位、人防、消防、配电系统、给排水系统、供气系统、暖通系统等设施。

项目绿化面积11020.00 平方米，绿化率 30.01%，建筑密度 28.28.91%，容积率2.80。本项目建成后，可提供安置房 855 套，供 2993 人居住（3.5 人/户）；建设停车位2517 个，其中，地上机动车停车位 64 个，地下机动车停车位921个，地上非机动车停车位 284 个，地下非机动车停车位1248 个。

3、项目投资估算

本项目总投资 54,500.00 万元，其中工程费用为39,949.28万元，工程建设其他费用为 9,669.96 万元，预备费用为2,480.96万元，建设期利息 2,400.00 万元。

4、项目用地情况

本项目用地性质为建设用地，用途为城镇住宅用地，其建设符合仙游县总体规划的统一要求，并已取得仙游县自然资源局颁发的项目用地预审及选址意见书。

本项目前期采用划拨形式供地，待项目建设完工后、安置前，项目业主将根据莆政综【2004】164 号“以行政划拨方式取得的国有土地使用权补办出让手续时，补交土地出让金标准按经备案的评估地价 40%收取”之规定，核定补交土地出让金并补办出让手续，土地性质转为出让。补交土地出让金已纳入项目总投资，补交土地出让金后项目将具备对外出售条件。

仙游县鲤南海亭花园B区安置房项目的项目用地已取得政府划拨文件，相关权证正在办理中，待项目建设完工后、安置前，补交土地出让金，并补办出让手续，将土地性质转为出让。

土地出让金补交主体为仙游县城南新区房地产开发有限公司，金额预计不超过 8,261.47 万元。公司承诺本次债券募集资金不用于缴纳土地出让金。

5、项目实施进度

根据《可行性研究报告》，本工程建设期为2 年。

本项目已取得相关施工许可证，并于 2022 年 12 月正式开工，预计完工时间将在2024 年 12 月。截至 2024 年 5 月末，本项目已投入金额2.91 亿元，目前正在进行项目主体部分施工。项目进度百分比（已投金额投资百分比）为 53.36%。

6、项目资金来源

本项目总投资 54,500.00 万元，项目的资本金比例为26.6%，即14,500.00 万元，通过债券或银行借款筹集资金40,000.00 万元。

7、项目纳计划情况、拆迁安置情况

（1）建设内容：项目总建筑面积136561.4 平方米，可提供安置房 855 套，共计 8 幢 24、26 层。

（2）纳计划情况：该项目已纳入 2022 年省级棚改和公租房项目清单，共纳入套数 855 套、建筑面积139600 平方米。（纳入建筑面积为前期预估数，具体以实际为准）

（3）拆迁安置情况：该项目安置对象为鲤南镇玉田片区的拆迁户，该项目共涉及拆迁户 793 户，拆迁面积103024 ㎡，安置方式为货币化安置、原地安置（即征迁单位给予被征迁人房屋征迁补偿费用，在自愿的基础上，被征迁人有权以低于市场的价格购买对应建设的安置房，允许按规定适当增加选购面积），拆迁补偿标准为6,800 元/㎡（各户根据被拆迁房屋的结构不同略有差异），由政府承担拆迁费用和安置补贴。

8、项目建设必要性和社会效益

本项目总体建设必要性和社会效益同“仙游县鲤南海亭花园A区安置房”项目一致。就本项目中涉及到建设文化活动中心的情况说明如下：游县鲤南海亭花园 B 区安置房项目将建设一座文化活动中心，建筑面积 2000 平方米，面积占比 1.46%；建筑工程费558.20 万元，投资占比 1.02%；文化活动中心建筑面积和投资额均占比较小。

同时，文化活动中心主要用于居民党建宣传、思想教育等活动，不具商业盈利性质，其功能主要是提高居民文化素质，丰富居民文化生活，是基层公共文化服务的坚实阵地，符合社区居民需求。

综上，仙游县鲤南海亭花园 B 区安置房项目中建设一座文化活动中心具有合理性。

9、项目实施的经济效益

（1）预期收益

项目预计在计算期第三年开始销售，住宅可销售面积为94717.26 平方米（安置价部分占比约80%，优惠价部分占比约20%，分 4 年销售完成），住宅底商可销售面积为4647.68 平方米（分 4 年销售完成），车库 921 个（分 4 年销售完成）。

1）安置小区住宅房出售收入

根据仙游县住房和城乡建设局出具的《关于仙游县鲤南海亭花园 A 区安置房项目、仙游县鲤南海亭花园B 区安置房项目和鲤北万福 61 号地块安置区项目相关情况的说明》，仙游县鲤南海亭花园A区安置房项目、仙游县鲤南海亭花园 B 区安置房项目位于仙游县核心地段，周边有“好景家园”、“兰溪·新天地等楼盘”，市场均价为8750 元/平。

根据以上周边楼盘价格，按照谨慎原则，仙游县鲤南海亭花园 A 区安置房项目、仙游县鲤南海亭花园B 区安置房项目安置价为 6100 元/平、优惠价为 6700 元/平，符合市场行情。本次项目以安置价销售的面积 76,000.00 ㎡，以优惠价销售的面积 18,717.30 ㎡。

在不考虑公司对项目实施主体持股比例时，本项目住宅出售总收入 58,900.60 万元，其中采用安置价部分销售收入46,360.00 万元，采用优惠部分销售收入12,540.60 万元。由于仙游县商品房（住宅）去化周期约为8.2 个月，保守起见暂估项目可在 4 年销售完毕，每年销售情况相同。

2）住宅底商用房申购收入

根据周边市场价，预计住宅底商用房单价为15,000.00 元/㎡，该项目共计住宅底商用房面积 4,247.70 ㎡，在不考虑公司对项目实施主体持股比例时，本项目住宅底商用房销售收入6,371.50万元。暂估可同住房一致在 4 年销售完毕，每年销售情况相同。

3）地下车位出售收入

根据周边市场价，预计地下车位单价为10 万元/个，该项目共计地下车位 921 个，在不考虑公司对项目实施主体持股比例时，本项目地下车位销售收入 9,210.00 万元。暂估车库可同住房一致在4 年销售完毕，每年销售情况相同。

4）税金及附加

①增值税：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）、《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2019 年第39号）的规定，项目增值税率暂按 8%计取。。

②城市维护建设税按营业税税额的5%计取。

③教育费附加按营业税税额的 3%计取。

④地方教育费附加按营业税税额的2%计取。

⑤本项目为棚户区改造项目，增值额不超过20%，不计土地增值税。

若按公司对项目实施主体持股比例92.32%计算，本项目销售收入合计 68,761.87 万元，其中采用安置价部分销售收入42,799.55万元，采用优惠部分销售收入 11,577.48 万元，住宅底商用房销售收入 5,882.17 万元，地下车位销售收入 8,502.67 万元。

（2）成本费用分析

项目经营成本包括销售费用、管理费用。

销售费用包括销售人员工资、营销推广费、测量费等，销售费用按照销售额的 2%估算。管理费用包括管理人员工资福利、奖金、公司经费、业务招待费、办公行政费等，管理费用按照销售额的1%估算。

若按照公司对项目实施主体持股比例92.32%计算，则项目经营成本合计 2,062.86 万元，其中销售费用1,375.24 万元，管理费用687.62 万元。

（3）净收益分析

根据项目整体收益，该项目投资回收期4 年，运营期收入合计74,482.10 万元，净收益合计 70,272.04 万元，净收益可覆盖项目总投资 54,500.00 万元。按照公司对项目实施主体持股比例92.32%，则该项目运营期收入合计 68,761.87 万元，净收益合计 64,875.15 万元，净收益可覆盖项目按照持股比例计算的总投资 50,314.40 万元。

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