北京通用人工智能创新园项目可行性研究报告
思瀚产业研究院 24海淀01    2024-09-11

1、项目审批情况

项目建设单位为北京实创科技园开发建设股份有限公司的全资子公司北京实创智源有限责任公司。项目已取得所需全部合规性文件，已获得审批合规性文件如下：

2022 年 6 月27 日北京市规划和自然资源委员会：京（2022）海不动产权第 0024690号。

2022 年 3 月25 日北京市规划和自然资源委员会海淀分局：2022 规自（海）建字 0007号。

2022 年 3 月25 日北京市规划和自然资源委员会海淀分局：2022 规自（海）建字 0006号。

2022 年 6 月 6日北京市海淀区住房和城乡建设委员会：110108202206060101。

注：本项目在北京市城市总体规划确定的城镇建设用地范围内，使用已批准建设用地进行建设的项目，不涉及新增建设用地，按照原国土资源部《关于改进和优化建设项目用地预审和用地审查的通知》 (国土资规[2016]16 号)有关规定,可不进行建设项目用地预审。

本项目以出让方式供地，根据《北京市城乡规划条例》相关规定，无需提供选址意见书。“建设用地规划许可证”自 2019 年 4 月 28 日《北京市城乡规划条例》实施后不再办理。

2、项目建设内容

（1）建设地点

本项目位于海淀区西北旺镇，东至核心区东侧路，南至创新园纬七路，西至创新园经十路，北至创新园纬三路。

（2）建设内容及规模

项目总用地面积47,320.70㎡，地上总建筑面积56,784.84㎡，地下总建筑面积39,745㎡，建设内容为科研设计用房及配套服务用房。

3、项目建设必要性

（1）本项目的建设是贯彻落实《新一代人工智能发展规划》的有力举措

为抢抓人工智能发展的重大战略机遇，构筑我国人工智能发展的先发优势，加快建设创新型国家和世界科技强国，2017 年 7 月国务院发布《新一代人工智能发展规划》，《规划》指出人工智能发展进入新阶段，成为经济发展的新引擎，为社会建设带来的新机遇。

尽管我国发展人工智能具有良好基础，但也要清醒地看到我国人工智能整体发展水平与发达国家相比仍存在差距，科研机构和企业尚未形成具有国际影响力的生态圈和产业链，缺乏系统的超前研发布局；人工智能尖端人才远远不能满足需求；适应人工智能发展的基础设施、政策法规、标准体系亟待完善。

《规划》提出要构建开放协同的人工智能科技创新体系，布局建设重大科技创新基地，壮大人工智能高端人才队伍，促进创新主体协同互动，形成人工智能持续创新能力。《规划》将“打造人工智能创新高地”作为重点任务，要求结合各地区基础和优势，按人工智能应用领域分门别类进行相关产业布局。开展人工智能创新应用试点示范。建设国家人工智能产业园。

加快培育建设人工智能产业创新集群。海淀区作为全国科技创新中心核心区，高校云集企业众多，天然具有科技和人才优势。本项目选址在海淀北部地区，可以充分利用中关村的技术和人才优势，有利于集聚高端要素、高端企业、高端人才，打造人工智能产业集群和创新高地。本项目的建设能够加强海淀区的科技、人才、金融、政策等要素的优化配置和组合，有利于加快培育建设人工智能产业创新集群。因此，本项目的建设是贯彻落实《新一代人工智能发展规划》的有力举措。

（2）本项目的建设是对《北京市加快科技创新培育人工智能产业的指导意见》的贯彻执行

为深入贯彻落实国家关于发展新一代人工智能的决策部署，进一步提升北京市新一代人工智能科技创新能力，促进人工智能深度应用，培育人工智能产业，推动构建高精尖经济结构，中共北京市委、北京市人民政府印发了制定《北京市加快科技创新培育人工智能产业的指导意见》，《意见》指出要牢牢把握首都城市战略定位，充分发挥在人工智能领域的资源优势，积极构建以企业为主体、市场为导向、产学研深度融合的人工智能技术创新体系，努力打造人工智能产业集群和创新高地。

同时，《意见》强调，北京市加快培育人工智能产业的目标是，培育一批具有国际影响力的人工智能领军人才和创新团队，涌现一批特色创新型企业，创新生态体系基本建立，初步成为具有全球影响力的人工智能创新中心。主要任务是打造人工智能产业集群，优化人工智能产业布局。依托中关村国家自主创新示范区，组织开展人工智能创新试验，建设人工智能产业园，推动园区精细化、差异化创新发展，形成具有国际竞争力的人工智能产业集群。

本项目的建设，将吸引一批以通用人工智能为特色的创新型企业入驻，助力人工智能成为本市新的重要经济增长点。本项目聚焦通用智能发展紧迫需求，为建立创新生态体系提供优质硬件，符合《意见》要求的园区精细化、差异化发展，有利于形成具有国际竞争力的通用人工智能产业集群。

（3）本项目的建设符合《海淀区分区规划（国土空间规划）》（2017 年-2035 年）的精神要求

《海淀区分区规划（国土空间规划）》（2017 年-2035 年）指出要构建“两横一纵三轴格局，一带一核多极体系”的城市空间结构以及多极创新资源发展极。以“一横轴”为串联，提升前沿科技创新联动能力，整合北清路前沿科创发展走廊沿线创新功能区与科创资源，优化创新体系，建设高端创新要素的联动纽带，优化永丰、翠湖发展极创新功能。

营造科技创新交流环境，提升创新空间国际文化品质，增强科技发展水平和配套能力。探索“商业+科技”的新型运营模式，重点完善北部地区配套。实现“一刻钟产业服务圈”覆盖重点区域。提供新型孵化器、开发实验室、小型金融平台等创新服务设施，搭建中小型开发空间、商业街等公共交往空间。

建设突出海淀特色人才活动交往场所，引进高品质商业设施，布局多样化休闲运动场地，营造浓郁的文化氛围。本项目位于北清路前沿科创发展走廊，隶属于“一带一核多极体系”中的翠湖发展极。

本项目的建设以增强科技发展配套能力为目的，对标国际一流标准，完善国际功能设施，建立与国际接轨的产业环境；本项目的建设有利于海淀区将产业创新优势转化为新发展动力，打造全国乃至全世界的国际领先标准创新应用示范中心。因此，本项目的建设紧紧围绕“智慧海淀”的主题，符合《海淀区分区规划（国土空间规划）》（2017 年-2035 年）的精神要求。

（4）本项目的建设有利于充分发挥中关村地区的科技和人才优势，打造中关村乃至海淀区的科技品牌

本项目服务于重大科研任务，面向基础研究、前沿科技、学术生态、产业应用、人才培育等领域，建设集“政、产、学、研、用”于一体的 AI 垂直产业生态，将园区建设成为科学研究、技术创新、学术交流、人才培育的沃土，以达到吸引人才、吸引企业的目的。位于海淀北部生态科技绿心，北有翠湖国家城市湿地公园，西临北京鹫峰国家森林公园，生态环境优越，更加能够留住人才。

本项目建成后将努力对接政府资金、争取政策支持；吸引基金提供产业资本赋能；积极为企业和科研院所提供服务与综合资源，鼓励企业释放需求与资源；鼓励科研院所注入研发力量与资源；为智能网联提供应用场景。真正实现“政、产、学、研、用”于一体的 AI 垂直产业生态，通过产学研用结合，争取使我国通用人工智能领域走在世界前列，进而推动人工通用智能发展，赋能各行各业。

本项目建成后将形成通用人工智能发展的“核爆点”，围绕平台发展形成产业生态，支撑我国新一代人工智能规划战略目标实现，为统筹国际国内创新资源提供高水平平台，吸引国外人工智能企业、科研机构设立研发中心。依托“一带一路”战略，推动建设人工智能国际科技合作基地、联合研究中心等，加快人工智能技术在“一带一路”沿线国家推广应用。

本项目建成后将使人才资源、科技资源能快速与市场行业对接，整合各方优势资源，共同打造科技新平台，助推海淀区塑造独特的品牌形象，形成区域可持续发展的独特表达，成为全球思想和知识的策源地，科学创新的始发地，进而为北京“科技中心、文化中心、国际交流中心”建设添砖加瓦。

4、用地情况

用地情况方面，本项目用地面积为 47,320.70 平方米。北京实创智源有限责任公司已缴纳上述土地的土地出让金并纳入项目总投资，并已取得土地不动产权证。

5、项目投资规模及资金来源

总投资额235,950.00万元，项目资本金58,465.00万元，银行贷款52,736.00万元，其他资金79,749.00，拟使用债券资金45,000.00万元。

6、项目建设进度情况

该项目于 2022 年 4 月正式开工， 预计建设期为 36 个月。截至 2024 年7 月末，该项目已投资金额为 11.40 亿元，投资完成率约为 48.32%。截至目前，项目主体工程正在施工中，预计 2025 年 4 月完工进入运营期。

7、项目盈利情况

本项目建设运营期共 40 年，其中建设期 3 年，运营期 37 年。

（1）项目收入

本项目主要通过出租办公、配套商业用房、地下配套用房及车位等获取收入。

1）出租价格

经调查，海淀区中关村环保园创中心、中关村环保园创中心与本项目基本同品质的科研办公楼租金水平在 3.5-6.5 元/㎡/日、商业租金水平在 5.5-8.5元/㎡/日。

本项目地上办公部分按 4.5 元/㎡/日估算租金，地上商业部分按 6.5 元/㎡/日估算租金，地下的配套出租部分按照地上办公出租单价的 50%计算，即2.25 元/㎡/日，地下其他可出租部分按地上办公出租单价的 30%计算，即1.35 元/㎡/日。运营期内房屋租金每 2 年均上涨 5%，地下车位租金为 500 元/个/月，运营期内保持不变。

2）出租率

地上办公、地上商业、地下配套及地下其他可出租部分，运营期内前 3 年的出租率依次为 60%、80%、95%，从第 4 年开始每年的出租率均为 95%；车位的运营期内前 3 年的出租率依次为 60%、80%、95%，从第 4 年开始每年的出租率均为 100%。综上，经初步测算，运营期内本项目可实现运营收入 588,704.87 万元。

（2）经营成本测算

修理费、管理费、招商及出租用金等按当年经营收入的 2%计取；维修费按照当年运营收入的 1%计取；保险费按照固定资产原值的 0.1%计取。运营期内本项目经营成本为 23,060.98 万元。

（3）税金及附加测算

1）增值税及附加：增值税销项税及进项税税率分别为 9%及 6%，附加税包括城市维护建设税（7%）、教育附加（3%）、地方教育费附加（2%）；

2）房产税：按运营期当年收入的 12%计取；

3）城镇土地使用税：按 3 元/㎡用地面积/年计取；

4）印花税：按运营期当年收入的 0.05%计取。运营期内本项目税金及附加 115,651.29 万元。

完整版可行性研究报告依据国家部门及地方政府相关法律、法规、标准，本着客观、求实、科学、公正的原则，在现有能够掌握的资料和数据的基础上，主要就项目建设背景、需求分析及必要性、可行性、建设规模及内容、建设条件及方案、项目投资及资金来源、社会效益、经济效益以及项目建设的环境保护等方面逐一进行研究论证，以确定项目经济上的合理性、技术上的可行性，为项目投资主体和主管部门提供决策参考。

此报告为摘录公开部分。定制化编制政府立项审批备案、银行贷款、内部董事会投资决策等用途可研报告可咨询思瀚。