上海市闽行区马桥保障性租赁住房项目可行性研究报告
思瀚产业研究院 华润有巢    2024-11-13

1、基本情况

润灏公司已于 2024 年 2 月 5 日就有巢马桥项目取得上海市自然资源确权登记局核发的《不动产权证书》（沪（2024）闵字不动产权第 006526 号），润灏公司合法享有有巢马桥项目的不动产权，包括房屋所有权及其占用范围内的国有建设用地使用权。

（1）基础设施项目区位

有巢马桥项目坐落于上海市闵行区马桥镇，土地使用权面积合计为 42,057.80 平方米，地块东邻昆阳路住宅小区，南临内部小路，西临中青路，北临余塘河。

有巢马桥项目区位

马桥镇位于闵行区与松江区交界位置，周边居住小区比较集中。 有巢马桥项目周边配套较完善，生活便利度高， 周边道路通达性较好：周边配套包括超市、生活广场、医疗、教育等。附近购物中心有万达广场、万科满天星生活广场、美惠全购物广场等，医疗资源有上海市第五人民医院等，教育资源包括上海市闵行区实验高级中学、华东理工大学附属闵行科技高级中学、上海闵行区民办马桥小学等。交通方面，周边设有中青路北松公路站、北松公路中青路站、中青路紫旭路站、北松公路昆阳路站等公交站，分布有闵行 9 路、 881路、莘金专线等公交线路。

（2）基础设施项目建设情况

有巢马桥项目所处地块呈较规则四边形，地势平缓，地质条件良好，土地承载能力较强。宗地红线外基础设施已达到“六通”，包括通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气。基础设施项目结构形式上，地上高层住宅为剪力墙结构；地上配套、垃圾房、变电站及地下车库为框架结构。租赁住房部分地下耐火等级为一级，地上高层为二类高层民用建筑，耐火等级为二级；地上配套、垃圾房、变电站耐火等级为二级。工程抗震设防烈度为7 度，建筑设计使用年限为 50 年。有巢马桥项目分二期完成建设，其中一期于 2022 年 7 月竣工，二期于 2022 年 11 月竣工。

有巢马桥项目为华润有巢在闵行区打造的首个示范性租赁社区，打造了包含“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁住房产品，并在 5 号楼落地“闵行区首个新时代城市建设者管理者之家”。有巢马桥项目已获得“上海市人才安居工程项目”、 “闵行区首批人才驿站试点项目”、 “闵行区保障性租赁住房项目”等多项认定。

有巢马桥项目由 8 栋地上 15 层的租赁住房、地上 1 层的商业及地下 1 层的地下车库组成，共 776 个车位（其中人防车位 246 个）。

有巢马桥项目实景图

有巢马桥项目租赁住房总数为 1,600 套（对应房间数为 2,483 间，其中 8 间为自用，实际可出租为 2,475 间）， 房间类型包括精致一室、全能一室、宿舍户型、奢阔一室一厅和温馨两室等五种类型。其中，精致一室建筑面积约 27.62-27.94 平方米，共 816 间；全能一室建筑面积约 31.88-33.18 平方米，共 1,342 间；宿舍户型建筑面积约 31.88-32.17 平方米，共146 间（其中 8 间为自用）；奢阔一室一厅建筑面积约 48.75-48.98 平方米，共 36 间；温馨两室建筑面积约 48.75-48.98 平方米，共 143 间。

有巢马桥项目房间类型与户型图

有巢马桥项目的 1、 2、 4、 7 号楼配有 3 部电梯， 3、 5、 6 号楼配有 4 部电梯， 8 号楼配有 2 部电梯，同时配有人脸识别系统、 24 小时监控及安保系统、入户智能密码锁等设备设施。 有巢马桥项目室内配置齐全，提供“拎包入住”服务，入户采用智能门锁，室内配备有空调、洗衣机、冰箱、热水器、油烟机等家电设施，以及床、床垫、餐桌、餐桌椅、衣柜等活动家私家具。

有巢马桥项目室内实景图

2、 经营及盈利模式

有巢马桥项目属于租赁住房行业，经营模式主要为通过自有房屋租赁、停车场经营等获取经营收入。

根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见（国办发〔 2021〕 22 号）》、《上海市人民政府办公厅印发<关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见>的通知》（沪府办规〔 2021〕 12 号）和《上海市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》（沪住建规范联〔 2022〕 2 号）等相关文件，上海市闵行区保障性租赁住房工作领导小组办公室于2022 年 6 月 21 日向润灏公司核发了沪闵保租认定〔2022〕 009 号（总第 009 号）《保障性租华夏基金华润有巢租赁住赁住房项目认定书》，认定有巢马桥项目为保障性租赁住房。 本基金完成扩募并购入基础设施项目后， 基金管理人和运营管理机构将严格按照国家和上海市关于保障性租赁住房的政策规定对有巢马桥项目进行运营管理。

根据《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》，上海市保障性租赁住房相关政策如下：

准入条件：保障性租赁住房的供应对象是在本市合法就业且住房困难的在职人员及其配偶、子女。住房困难面积标准原则上按照家庭在本市一定区域范围内人均住房建筑面积低于 15 平方米确定。家庭人均住房建筑面积根据本人和配偶、子女拥有产权住房和承租公有住房情况核定。计算住房建筑面积的区域范围结合通勤因素按以下标准确定：（1）保障性租赁住房位于浦西 7 个中心城区、浦东新区（外环以内）的，申请家庭位于浦西 7 个中心城区、浦东新区（外环以内）的住房应计算住房建筑面积； （2）保障性租赁住房位于宝山区、闵行区、嘉定区、金山区、松江区、青浦区、奉贤区、崇明区、浦东新区（外环以外）的，申请家庭位于项目所在区的住房应计算住房建筑面积。

租赁价格：保障性租赁住房租赁价格（一房一价）由出租单位制定，初次定价和调价应报项目所在地的区房屋管理部门备案，并向社会公布；实际执行的租赁价格不得高于备案价格。面向社会供应的保障性租赁住房，租赁价格应在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下。初次定价前，出租单位应委托专业房地产估价机构对项目同地段同品质市场租赁住房租金进行评估。出租单位对保障性租赁住房的备案租赁价格可以按年度调整；备案租赁价格调增的，调增幅度应不高于市房屋管理部门监测的同地段市场租赁住房租金同期增幅，且年增幅应不高于 5%。

租金收取：保障性租赁住房租金可以按月或按季度收取，原则上不得预收一个季度以上租金；租赁保证金（押金）不得超过一个月租金。保障性租赁住房承租人可以按规定提取住房公积金支付租金。对于项目认定保障性租赁住房后新签约合同，出租单位不得在保障性租赁住房租金以外向承租人强制收取其他任何费用，承租人不另支付保障性租赁住房物业服务费用。出租单位可以向承租人提供增值服务，由承租人自愿选择并支付相应费用。

租赁合同：保障性租赁住房出租单位应与承租人签订租赁合同，并办理网签备案手续。保障性租赁住房租赁合同期限原则上不短于 1 年（承租人有特殊要求的除外），最长不超过3 年。租赁合同到期后，入住人员经重新审核仍符合准入条件的，可以续租；不再符合准入条件的，应当退出。

根据上述规定，有巢马桥项目运营模式为：

（1） 租金价格的确定及调整机制

就项目租金定价和调整层面，在符合《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》要求的基础上，有巢马桥项目于 2022 年 6 月 21 日完成了保障性租赁住房的认定（沪闵保租认定〔 2022〕 009 号），并于 2023 年 2 月 24 日完成了租金评估备案，即按照低于或等于评估租金九折对外出租经营。

在后续经营期内，基础设施项目可以按年度调整备案价格：

（a）首先根据上海市房管局监测的同地段市场租金以及 5%租金涨幅以内制定调价方案，并报送闵行区房管局审核备案；（b）上述方案经项目所在区房管局审定，并根据审定方案发布租金调整批复；（c）根据区房管局租金调整批复，对新签订租赁合同或合同到期续签的，按调整后的租金执行；租赁合同期内的，租金不作调整。

（2） 租户准入标准

有巢马桥项目按照《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》中设定的租户标准执行，供应对象基本筛选标准为在上海市合法就业且在闵行区家庭人均住房面积小于 15 平方米/人，同时针对部分户型或全部满房情况设置轮候配租规则，优先供应区域内企事业单位及科创人才。在租户办理入住时对租户入住资格进行审核。对于个人租户，在审核阶段，需要租户提供以下申请资料：

（a）《保障性租赁住房项目入住申请表》；

（b）本人有效期内的劳动合同（或劳务合同、聘用协议、录用通知、自主创业的工商登记）等证明合法就业的资料；

（c）在上海市拥有产权住房的，提交本人、配偶及子女最近 10 个工作日内的《本市房屋查询结果证明》；在上海市承租公有住房的，提交《租用居住公房凭证》。具体由门店管家对上述材料进行初审，最终由门店店长完成终审，审核内容主要包括租户是否在上海市合法就业、住房面积是否符合《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》的要求等。对于符合条件的租户予以办理入住。

对于企业租户，申请方法及所需提供的资料、审批流程与上述个人租户一致。对于通过企业租户承租而入住的个人也需按照个人租户要求对入住资格进行审核。

（3） 招租模式

有巢深圳根据租赁住房项目运营管理经验积累，搭建了完善的招租渠道矩阵。

招租渠道包括自有渠道和外部渠道，其中自有渠道包括有巢 APP、小程序、内部网站推广、企业客户拓展、原有客户推荐等；外部渠道包括 58 同城、贝壳找房及外部中介机构等渠道。

多元化的招租渠道为基础设施项目的持续运营和提升提供了保障。

（4） 租赁合同签署

（a）签署方式

项目公司与个人租户签署租赁合同的方式为通过有巢 APP 进行线上签署，加盖项目公司的电子签章；

与企业客户签署租赁合同的方式有两种：一是与企业客户在线下签署包租协议，同时将合同数据录入管理系统；二是在线上与企业员工签署个人租赁合同，在此基础上，与企业客户线下签署《权利与义务转让协议》。

（b）租赁合同备案

租赁合同签署后，由项目公司在 30 日内向相关主管单位办理租赁合同备案，在备案系统中填报相关信息，备案主要内容包括租户信息、租赁期限和租赁价格等。完成备案后，将取得《上海市住房租赁合同备案通知书》。

（c）租赁合同主要约定事项

租赁合同主要约定了租赁住房的使用、用途、费用标准及支付、权利与义务、交付与交还、违约责任等。对于企业租户，租赁合同还将对企业、企业员工及项目公司三方权利义务进行约定。

就租金支付模式而言，针对个人客户，可以自由选择“押一付一（月付） ”、 “押一付三（季付） ”的模式。 租金支付方式为预付租金。

（5） 基础设施项目的物业管理

有巢马桥项目聘请了润加物业服务（上海）有限公司为基础设施项目提供物业管理服务，润加物业服务（上海）有限公司是华润置地旗下专业提供物业管理的企业。根据签署的物业服务合同，润加物业服务（上海）有限公司提供的服务包括但不限于房屋建筑本体共用部位的养护和管理、 园区秩序维护、园区清洁服务、房间日常保洁、日常维修服务、设施维保的维修维保、维护公共秩序（包括：安全监控、巡视、门岗执勤）等。

（6） 退租管理及退租流程

根据不同退租情形，将退租分为正常退租、特殊正常退租、项目公司原因提前退租和逾期退租等。

退租前一般需要确认房间内相关装修、结构、设施、设备的状态，收取水电费，根据不同退租情形计算相应费用或违约金、解除协议等。

（7） 租金收入管理

对于个人租户，可通过有巢 APP 关联微信或支付宝进行支付，或通过门店 POS 机刷卡支付；对于公司客户，一般通过银行转账的方式支付。有巢 APP 及 POS 机绑定的收款账户为项目公司的银行账户，有巢 APP 收款金额于 T+1自动提现/转账至项目公司银行账户。本基金取得基础设施项目的完全所有权或经营权后，以上收款方式不变，项目公司的银行账户将变更为监管账户，接受监管银行的监督。

对于租金和押金退还，客户申请退租后，门店管家需检查房间内设施是否有损坏、卫生是否符合要求、客户结清欠款或欠款对应押金足够抵扣后，双方填写房间交付确认书并签字确认，由相关人员按照内部审批流程审核后，完成租金及押金的退款。

3、 经营情况

截至 2024 年 6 月 30 日，有巢马桥项目可出租房间数为 2,475 间，已出租 2,381 间，出租率2为 96.20%。配套商业可出租面积为 1,291.86 平方米，已出租面积为 1,145.54 平方米，出租率 88.67%。有巢马桥项目共有车位 776 个（其中人防车位 246 个），截至 2024 年 6 月30 日，已出租 691 个，租金为 200 元/月/个。

有巢马桥项目自 2022 年 8 月开始运营， 期间因公共卫生事件由政府征用，于 2023 年 3月正式开业。

有巢马桥项目 2023 年净利润为负，主要原因包括初始运营成本较高和收入较低两个方面：基础设施项目于 2023 年 3 月正式开业， 初始运营阶段需投入较多广告宣传、市场推广等费用而导致成本较高，此外， 2023 年开业时间为 3-12 月，折旧摊销计提时间为全年，以上因素导致初始成本较高； 收入方面，基础设施项目处于业绩爬坡期，出租率处于逐步上升的过程，截至 2023 年末，项目租赁住房出租率达到 80.89%，全年租金收入未达到稳定期运营的收入的水平，因此， 2023 年净利润亏损。截至 2024 年 6 月末，项目租赁住房出租率已达到 96.20%， 2024 年上半年净利润已转正。

有巢马桥项目 2022 年、 2023 年和 2024 年上半年的经营活动产生的现金流量净额分别为 3,960.24万元、 2,661.56万元和 2,304.94万元。 2022年项目经营活动产生的现金流量净额高于 2023 年和 2024 年上半年，主要是因为 2022 年项目收到开发阶段增值税留抵退税金额4,041.79 万元。

4、行业发展情况和未来发展趋势

（1） 行业发展历程

1）全国保障性租赁住房发展历程

目前， 我国房地产制度的核心政策是多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房供应体系，其中大力发展住房租赁市场是这一核心政策的重要组成部分。 保障性住房的发展正随着国家制度和规定的推进而逐步扩大市场。

自 2015 年中央首次提出“以建立购租并举的住房制度为主要方向”以来，鼓励发展住房租赁市场的政策导向在此后历年中央经济工作会议均被提及。

在 2020 年中央经济工作会议上，更是将“解决好大城市住房突出问题”作为单独的一大工作重心提出。

2021年 7月，国务院发布了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，正式确立了保障性租赁住房在保障房体系中的独立地位。

2021 年 8 月，国新办“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会进一步明确指出， “加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系， ‘十四五’ 期间，将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。” 至此，我国的保障房体系将形成公租房、保障性租赁住房、共有产权房三大支柱，而保障性租赁住房则是我国保障房体系中的增量。

2023 年 1 月，全国住房和城乡建设会议强调了以发展保障性租赁住房为重点，加快解决新市民、青年人等群体住房困难问题。大力增加保障性租赁住房供给，扎实推进棚户区改造，新开工建设筹集保障性租赁住房、公租房、共有产权房等各类保障性住房和棚改安置住房 360 万套（间）。

2024 年 5 月 17 日召开的“全国切实做好保交房工作视频会议”提出，商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。同日，中国人民银行宣布将设立3,000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

2024 年 6 月 12 日，中国人民银行召开保障性住房再贷款工作推进会，明确将尽快印发保障性住房再贷款的具体实施规定，明晰监管政策和操作流程。

2024 年 6 月 20 日，住建部“收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议”提出，推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。近期针对保障性住房的各类政策持续出台，是各部门落实中共中央政治局关于统筹消化存量房产和优化增量住房、推动构建房地产发展新模式的重要举措，有利于加大保障性住房供给，持续完善住房保障体系。截至目前，我国多地政府出台了支持保障性租赁住房发展的地方规章或政策文件。由此可见，从中央到各级地方政府，大力发展租赁住房特别是保障性租赁住房的政策已经确定，促进各地加速进行保障性租赁住房的建设和供应。部分重点城市已出台的保障性租赁住房政策要点如下表所示。

2）上海市保障性租赁住房发展历程

上海早在 2000 年就开始对住房保障体系建设进行探索，进入保障性住房的起步阶段，初步建立了以廉租房、公租房和共有产权房为主要保障方式的住房保障体系，为后续的住房保障工作奠定了坚实基础。

从 2005 年开始，上海进入保障性住房建设的发展阶段，不断加大住房保障力度，扩大保障范围，提高保障水平，逐步形成了多层次、多元化的住房保障体系，并响应中央政策，积极创新，推出了“租购并举”“共有产权房”等政策措施，进一步丰富了住房保障体系的内容和形式。

2017 年，上海市出台《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》，提出要促进购租并举的住房体系建设，满足市场多层次需求，并以政府为主提供基本保障。保障性租赁住房进入落地实施阶段。

2021 年以后，上海保障性租赁住房行业快速发展，多项优惠政策落地并支持和推进产品供应。2021 年 11 月，上海市出台了《上海市人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》，要求引导市场主体积极参与保障性租赁住房投资建设、提出包括规划和土地、财税、水电气价格、金融、国资、配套公共服务在内的六大具体支持政策。具体组织实施层面要求市、区协同统筹推进，建设平台，规范管理，落实责任，严格考核。

2021 年 12 月，上海市发布了《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》，明确了规划土地、项目认定、支持政策等方面的内容，为保障性租赁住房的发展提供了有力的政策支持。

2022 年 1 月，上海市住房和城乡建设管理委员会和上海市房屋管理局制定并印发了《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》，明确了供应和准入管理，租金、租期和使用管理，巡查检查措施和数字化转型管理等要求，进一步完善了保障性租赁住房上市和管理的细则。

2022 年 1 月，上海市规划和自然资源局出台了《关于本市保障性租赁住房规划土地管理细则》，明确保障性租赁住房的规划编制管理、土地供应管理、建设规划管理、不动产登记管理、运营管理要求。

2022 年 11 月，上海市房屋管理局发布《上海市住房租赁条例》，指出促进租赁双方建立稳定的租赁关系，推动形成管理有序、服务规范的住房租赁体系，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，满足居民多层次的居住需求。

2023 年 5 月，上海市住房城乡建设管理委等部门印发修订《上海市发展公共租赁住房的实施意见》，指出要按照加快建立“租购并举”住房制度总体要求，着力缓解上海市青年职工、引进人才和来沪务工人员及其他在沪合法稳定就业常住人口的阶段性居住困难，进一步扩大住房保障政策覆盖面，并与市场化租赁住房有序衔接，促进住房租赁市场整体规范健康发展。强调上海市将健全租赁管理机制，合理确定租赁价格，保证租金支付，规范租赁行为，强化供后管理等。

2024 年 1 月，上海市人民政府办公厅印发《上海市促进在线新经济健康发展的若干政策措施》，围绕经营主体、载体空间、基础设施、应用场景、创新要素、保障措施等六方面继续推出政策措施 20 条。其中提出，建设宜居宜业的载体空间。加强保障性租赁住房建设，按照“产城融合、职住平衡”的原则，到 2025 年，在“长阳秀带”、“张江在线”、“虹桥之源”三个生态园及周边建设筹措新增保障性租赁住房 5 万套。

2024 年 4 月，上海市规划和自然资源局发布《上海市 2024 年度国有建设用地供应计划》（简称“《供应计划》”）。《供应计划》显示， 2024 年度上海市商品住房用地计划 440-545 公顷，商业办公用地供应计划 95-120 公顷，配售型保障性住房用地计划供应 91 公顷，保障性租赁住房用地供应计划 75-105 公顷（包括新供商品住房用地配建、产业项目配建、利用企业自有闲置土地、利用集体土地等多渠道筹措的保障性租赁住房用地），其它保障性住房用地计划供应 250-300 公顷（包括征收安置住房用地等），产业用地供应计划供应1,010-1,210 公顷。

（2）市场容量

随着保障性租赁住房支持性政策的持续推动，我国城市化进程的加速和人口迁移的增加，租赁住房市场需求的不断增长，同时也促进保障性租赁住房市场的发展。保障性租赁住房市场容量具有较大潜力，有望进一步发展壮大。

根据《“十四五”公共服务规划》和 2023年 12月召开的全国住房和城乡建设工作会议，2023 年，在住房保障方面，启动了保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造“三大工程”。稳步推进保障性租赁住房、公租房和棚改安置房等建设。支持新市民、青年人提取住房公积金租房安居。 2023 年全国住房和城乡建设工作会议指出， 2024 年将构建房地产发展新模式，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础性制度，实施好“三大工程”建设，加快解决新市民、青年人、农民工住房问题，下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道。

根据住建部公布的数据，“十四五”期间，全国 40 个重点城市初步计划新增保障性租赁住房 650 万套（间）。随着保障性租赁住房的入市，增加了整体租赁住房市场的供给，扩大了市场容量，不仅有利于解决困难群体和新市民的住房问题，缓解城市的住房压力，还有助于稳定房地产市场预期，有助于实现全体人民住有所居的目标。

上海市提出“十四五”期间计划新增建设筹措保障性租赁住房 47 万套（间）以上，达到同期新增住房供应总量的 40%以上；到“十四五”末，全市将累计建设筹措保障性租赁住房60 万套（间）以上，其中 40 万套（间）左右形成供应。

自 2017 年起，上海正式推出租赁住房专项用地——R4 用地，其可建设项目类型包括职工或学生居住的宿舍或单身公寓、人才公寓、公共租赁房、全持有的市场化租赁住房等住宅组团用地，并规定 R4用地的土地受让人应在土地出让年限内全周期持有租赁住房项目、不得销售。 截至 2024 年 6 月末，上海累计已有约 70 个 R4 租赁社区建成投入运营，房源数 10 万套，未来仍有约 15 万套 R4 租赁社区储备，主要位于浦东、青浦、宝山等区域。

（3）市场细分

我国的保障房体系主要包括公租房、保障性租赁住房、 配售型保障性住房等类别。 其中，公租房主要面向城镇的住房、收入“双困难”家庭供应。 保障性租赁住房则重点面向人口净流入的大城市，主要解决符合条件的新市民、青年人的住房问题，不设置收入门槛，以建筑面积不超过 70 平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。

保障性租赁住房参与主体和筹建来源丰富，其由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给。 配售型保障性住房是国务院常务会议在《关于规划建设保障性住房的指导意见》中提出的我国保障房体系的新类型；配售型保障性住房是指保障家庭按照政府确定的销售价格购买，退出时由政府组织回购的住房，可以集中建设或者在商品住房项目中配建。这几类保障房的主要差异主要体现在运行机制、面向对象、供给方式、户型面积要求等方面。

（4）市场化程度

保障性租赁住房作为中国住房保障体系和租购并举政策的重要组成部分，由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，与市场化程度较低的公租房具备显着差别。除各地承担保障性住房建设和运营的国企平台外，市场化机构也在积极参与保障性租赁住房市场建设（如华润有巢），推动行业多元化发展，行业整体市场化程度持续提升。

（5）进入壁垒

1）租赁住房行业进入壁垒

租赁住房行业属于资本密集型行业，具有投资规模大、建设周期长、 投资回收期长的特点，需要开发商、运营商有强大的筹资能力及健康的现金流状况。 一般情况下，租赁住房资产从开始建设到运营稳定成熟期通常需要 3-5 年，较长的回收期与较大的前期投资规模形成了较强的行业资金壁垒。

此外，租赁住房的投资运营管理需要参与主体具备较强的市场判断能力、建设能力、投融资能力以及经营能力。对于行业新参与者而言，行业对于投融资、运营管理等方面存在一定的管理壁垒。

2）保障性租赁住房行业进入壁垒

保障性租赁住房受到政府的严格监管，需要符合一系列政策和法规要求限制，增加进入保障性租赁住房市场的难度。

此外，保障性租赁住房的市场准入机制较为严格，需满足特定的资质和条件才能获得政府部门的批准和许可，其土地供应同样受到政府规划和用地指标的限制。特别在热门城市或地段，土地资源的稀缺性使其获取成本高昂且竞争激烈，使得土地获取成为进入市场的一个重要壁垒。

运营管理方面，保障性租赁住房的运营管理有专业性、复杂性的特点，其运营管理过程中面临着诸多风险，包括租户流失、租金波动等，对企业的运营管理能力和风险管理水平有较高要求，提高了进入市场的难度。

（6）供求状况

为缓解住房供需矛盾，各地方政府提出大力发展保障性租赁住房，并相应制定了发展规划。目前保障性租赁住房行业刚刚起步，市场发展空间巨大。

1）全国的供需情况

根据住建部规划数据， “十四五”期间，全国计划建设筹集保障性租赁住房约 900 万套（间），预计可解决 2,600 多万新市民、青年人的住房困难。核心城市也陆续制定并积极落实本地保障性租赁住房的发展规划。

根据住房城乡建设部网站公布数据， 2024 年全国计划建设筹集保障性住房 170.4万套（间）； 2024年 1-6月，全国已建设筹集保障性住房 112.8万套（间），占年度计划的 66.2%，完成投资 1,183 亿元。 2021-2024 年 6 月保租房合计建设和筹集量约 685.8 万套（间），完成计划量 76.2%，较目标仍有约 214.2万套（间）缺口。核心城市将多措并举，持续扩大保障性租赁住房供给，缓解新市民、青年人的阶段性住房压力，提高安居品质。

2）上海的供需情况

需求端，上海作为外来人口持续流入的超大城市，新市民、青年人、一线务工人员等人群的阶段性住房困难问题较为突出，租赁住房市场需求长期旺盛。根据上海市统计局数据，截至 2023 年年底，全市常住人口达 2,487 万人，流动人口超 1,000 万。根据中国建设报和仲量联行相关统计数据，上海当前租房人口与流动人口规模相近，占常住人口比例高达 40%。

在保障性租赁住房需求端，根据中指研究院数据，一线城市租赁人口中 20-34 岁年龄段群体（保租房主要面向的新市民、青年人等潜在需求人口）占比约 70%。以 1.5 人/套（间）预估，当前上海市保租房潜在房间需求规模超 450万套（间）。

同时，上海自 2018年起加大人才引进力度，通过政策优惠吸引人才引进落户， 2023 年上海市通过人才引进落户人数超过 4.4 万人，同比增长了 25.7%，同时相比于 2019 年，增长了 408%。引进人才和高校毕业生均为上海市保障性租赁住房租户的重要组成部分。

供给端，根据上海市住房规划，“十四五”期间计划新增建设筹措保障性租赁住房 47万套（间）以上；到“十四五”期末，累计建设筹措保障性租赁住房总量达到 60 万套（间）以上，其中形成供应 40 万套（间）左右。

根据上海市 2024 年政府工作报告， 2024 年全市将继续建设筹措 7 万套（间）保障性租赁住房，进一步增加保障性住房供给。 2024 年 1-6月，上海市合计新增建设筹措保障性租赁住房 4.7 万套（间）、供应 3.4 万套（间），分别为年度目标任务的 67%、 68%。

截至 2024 年 6 月底，上海“十四五”期间已累计建设筹措保障性租赁住房 37.6 万套（间），完成“十四五”规划新增总量的 80%，在全国一线城市中名列前茅；加上“十四五”之前筹措供应的房源，已经累计建设筹措约 51.3万套（间）、供应 31.9 万套（间），分别为“十四五”期末规划总量的 86%和 80%。 上海作为外来人口持续流入的超大城市，新市民、青年人、一线务工人员等人群的阶段性住房困难问题较为突出。

随着长三角区域经济发展以及人口持续流入， 预计上海市租赁需求增长的趋势将会延续，同时随着新供给的持续入市，租赁市场结构性供需不均衡的矛盾也将有所缓解，但高品质、高性价比的优质保障性租赁住房项目将依然保持强大的市场竞争力。

从保障性租赁住房用地情况来看， 根据上海市住建局数据，截至 2024 年 6 月底，上海市已累计供应租赁住房用地 226 幅，总建筑面积约 1,900 万平方米，可提供住房超过 25 万套。根据上海市房管局数据，上海市保障性租赁住房项目约有 61%位于中心城区，外环外约占 39%。其中，新建类项目在中心城区约占 42%、外环外约占 58%。

（7）竞争状况

租赁住房行业具有不可移动的典型特征且具有较强的区域性特征，项目所处的城市上海人口不断流入，租住需求旺盛；同时对比上海市“十四五”保障性租赁住房新增供应，供需之间仍存在缺口。随着长三角区域经济发展以及人口持续流入，预计上海市租赁需求将不断增加，供需矛盾仍将持续，因此项目整体提供的高品质、高性价比的保障性租赁住房将依然保持强大的市场竞争力。

（8）行业的利润水平及未来变化情况

根据《仲量联行 2023 年长租公寓投资市场现状调查问卷》显示，多数投资机构对中国长租公寓稳定期回报率的预期集中在 4.5%-5.5%之间。

随着国内长租公寓市场逐渐成熟，其空置风险将继续走低。项目资产表现稳定，将加大长租公寓资产的增值潜力。

（9）行业发展的有利和不利因素

1）有利因素

（a） 人口流动性增强

“七普”调查结果显示，过去十年，人口加速向大城市集聚。截至 2023 年末，北京、上海、广州、深圳、成都和重庆等六个城市常住人口超 1,700万。超大城市的人口增长主要来自于外来人口的导入。 截至 2023 年末， 深圳和广州的外来人口与城市总人口的比例分别为65.94%和 53.0%，上海和北京的外来人口占比也达到 40.6%和 37.7%。在外来常住人口成为城市“新市民”的同时，也为当地城市发展提供了生产力和消费力，同时增加了城市的住房租赁需求。

（b） 政策加持行业发展

住房问题是重大民生问题，安居才能乐业。为更好应对住房供需的结构性矛盾，中央政府提出了“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。 从“房住不炒”的定位到“住房长效机制”的确立，再到“租购并举”的提出，明确了住房“回归居住属性”的改革导向，为未来住房发展定下总基调。

近年来，国家积极鼓励包括长租公寓在内的住房租赁市场的发展，出台了一系列支持性政策，包括土地供给、税收优惠和金融支持等，同时也加强了市场规范和管理。 2023 年12 月，中央经济工作会议强调，要加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，我国保障性住房建设持续提速。

2024 年 6月，住建部鼓励推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作，有利于加大保障性住房供给。保障性租赁住房作为保障性住房的重要组成部分，受到中央及各地方的高度重视，我国的住房保障体系也将持续完善。核心城市将多措并举持续扩大保障性租赁住房供给，缓解新市民、青年人的阶段性住房压力，提高安居品质。

（c）政企合作扩大发展空间

2021 年初，全国住房和城乡建设工作会议再次强调鼓励发展政策性租赁住房，包括公租房、人才公寓、大型租赁社区等，一大批政企合作的项目集中入市。预计未来，政企合作的模式会越来越成熟。 租赁住房机构继续积极参与政企合作，进行租住形态升级，构建居住、商业、生活一体化的住房租赁生态，迎接未来的巨大发展空间。

（d）机构化率提升， 国企参与度加大

住房租赁行业持续受到关注，吸引了越来越多的参与者和投资者。随着政府对租赁市场的日益重视与支持，国有企业也在积极布局这一领域。根据迈点研究院统计， 2024 年 1-6 月，从 TOP50 住房租赁企业的开业规模来看，地产系企业开业规模 51.61 万间，占比38.9%，国资系企业开业规模 41.22万间，占比 31.1%，品牌运营商开业规模 39.81万间，占比 30%；从 TOP50 住房租赁企业的企业数量来看，地产系企业有 12 家，占比 24%，国资系企业有 25 家，占比 50%，品牌运营商 13 家，占比 26%。随着行业机构化率的提升，保障房的运营管理质量和效率进一步得到提升，新建保障性租赁住房社区内的公共空间场景更加多元，居住品质和配套更加完善，整体推动行业健康、可持续发展。

2）不利因素

（a） 受政策性因素影响较大

目前租赁住房用地出让多采取定向出让的方式，是否能拿到相应土地，受政策性因素影响较大。此外，近年来国家在租赁住房建设、土地管理、财政税收等方面政策频出，这些宏观调控政策对于业务单一、过于依赖地方政策优势的企业是巨大的挑战，而对于收入来源多元化和资本实力雄厚的企业而言则是加快发展的机遇。

（b） 保障性租赁住房项目供给不断上升

上海市提出“十四五”期间，计划新增建设筹措保障性租赁住房 47 万套（间）以上，达到同期新增住房供应总量的 40%以上；到“十四五”末，全市将累计建设筹措保障性租赁住房 60 万套（间）以上，其中 40 万套（间）左右形成供应。 随着入市项目的增多，尤其是在同一区域的同类项目供应将会分流目标客群， 对项目形成一定竞争。

（10）行业内主要企业及其市场份额情况

租赁住房行业具有不可移动的典型特征而具有较强的区域性特性，目前集中式租赁住房用地多供应至规模房企、 国企或具有政府职能的平台公司，如有巢住房租赁（深圳）有限公司、万科泊寓公司、龙湖冠寓商业管理有限公司、上海城投置业管理有限公司、 深圳市人才安居集团有限公司、重庆市地产集团有限公司、北京保障房中心有限公司、厦门安居集团有限公司、西安市安居建设管理集团有限公司等。

根据克而瑞统计数据，截至 2024 年 6 月末，万科泊寓、龙湖冠寓和魔方生活服务集团位居 2024 年上半年度集中式住房租赁企业开业规模榜前三位；万科泊寓、龙湖冠寓和城发美寓位居 2024 年上半年度集中式住房租赁企业管理规模榜前三位；其中，万科泊寓开业规模 183,000间，管理规模 233,300间；龙湖冠寓开业规模 127,941 间，管理规模 163,617间；魔方生活服务集团开业规模82,162间，管理规模111,717间；城发美寓开业规模37,552间，管理规模 127,518 间。

从上海市租赁用地拿地企业来看，地块竞得人为国有企业占比较大。截至 2024 年上半年，上海共出让租赁相关土地 9 幅，从土地受让企业来看，上半年出让的租赁土地几乎都是由国企获取的，未来普遍建设定向供应企业员工的宿舍型保租房社区，这也是上海近 2年来纯租赁土地出让逻辑以及规划用途的转变，不再大规模供应面向市场的保障性租赁住房社区，而是针对劳动力密集型产业定制化出让租赁土地。

（11）行业的周期性、区域性和季节性

租赁住房行业与区域人口流动性、房价等因素密切相关，对于人口持续流入的大城市，尤其是像上海的一线城市，其流动性增强、 并有晚婚晚育及家庭小型化等趋势，支持长租公寓需求，周期性特征并不明显。

在全国范围， 受我国各省市区域人口数量、流动人口比例以及房价的影响，租赁住房行业发展地域差异十分明显。上海、北京、广州、深圳等一线城市及成都、武汉、重庆、西安等热点准一线城市，受政府鼓励、政策完善、人力和资金资源丰富等因素影响，租赁住房行业大多态势良好。

租赁住房行业主要以收取租金、服务费等方式实现收入，通常较为固定。租赁需求会随着外来人口的集中返乡或返工具有一定的淡、旺季影响。

5、基础设施项目与同行业可比项目的竞争优势与劣势

根据与有巢马桥项目在档次定位、区位条件、规模等方面的相似程度，在同区域内选取 3 个相似条件的公寓项目作为竞争性物业对比分析的对象，包括： 可比项目 A、可比项目 B 和可比项目 C。

选取的可比项目位于基础设施项目周边 4公里范围内，投入运营时间在 2021-2022年之间，运营已相对成熟稳定，出租率水平在 86%-90%。各项目租金价格也呈现一定差异性，主要影响因素包括项目所处区位、户型及面积大小、周边配套等。

相比于上述可比项目，有巢马桥项目的优劣势分析如下：

（1）优势

区域优势： 有巢马桥项目位于马桥人工智能创新试验区及南上海高新制造带核心区位置， 5 公里范围内覆盖国家级产业园区——闵行开发区、松江经济开发区，周边产业氛围浓厚，产业园区密集，有闵行人工智能产业园、棣镕产业园、联东 U 谷闵行人工智能产业园、夏氏科技创业园等，创新创业活力迸发，新兴产业蓬勃发展，产业人才聚集度较高，人才安居需求旺盛，租户支付能力较强。

交通优势：项目紧邻北松公路及申嘉湖高速。 5 分钟达到申嘉湖高速入口， 10 分钟到达嘉闵高架入口， 20 分钟至莘庄工业园、 30 分钟内可车行至虹桥商务区、紫竹产业园、漕河泾开发区、车墩影视基地、松江工业园等， 1 小时内可达市中心区域。

经营优势：项目提供产业园、地铁站班车接送等增值服务，能较大程度的满足租户日常交通需求，租户黏性较强；社区配有管家，负责公寓日常的运营工作，解决租户的住宿问题与需求；能为企业租户制定专属服务与住宿解决方案，帮助企业更好的落地人才安居，助力企业发展。

品牌优势：项目由华润集团旗下华润有巢品牌开发经营，华润有巢专注于住房租赁市场的开发与建设，是中国长租公寓的领军品牌，客户品牌影响力较大，运营能力较强。物业优势：有巢马桥项目于 2022 年建成，楼龄短，物业品质良好，社区内生活配套设施齐全。房间以精装标准交付，实现租户拎包入住。社区内配备智慧硬件设施，人脸识别系统与 24 小时监控，保障租户的安全与住宿体验。社区配有配套商业、公共区域、活动空间、停车位，满足租户生活日常所需。

（2）劣势

项目周边目前商业与服务配套略有欠缺，其住宅配套的公共服务设施等仍在逐步完善中，轨道交通规划待落地， 项目距离地铁站约 3 公里，周边便捷的公共交通出行方式有限。截至 2024 年 6 月末，项目 5KM 范围内没有新的保障性租赁住房竞品入市，随着政策利好与产业发展，更多开发企业瞄准租赁住房市场，随着各类保障性租赁住房与长租公寓逐步入市，未来区域内会产生直接竞争，加大区域内需求的分流。

6、基础设施项目所在地区宏观经济情况

（1）基础设施项目区位情况

有巢马桥项目主要受到上海市、闵行区等地域发展影响，近年来该区域经济发展稳定向好。

1）上海市

上海市地处中国东部、长江入海口、东临东海，北、西与江苏、浙江两省相接，界于东经120°52′-122°12′，北纬30°40′-31°53′之间，简称“沪”。上海市总面积6,340.5平方千米。截至 2023 年末，上海市常住人口为 2,487.45 万人，下辖 16 个区。上海市作为国家中心城市、超大城市、上海大都市圈核心城市，国务院批复确定的中国国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心，经济形势发展良好。 上海市宏观经济概况如下：

2021 年，上海市地区生产总值 43,214.85 亿元，比上年增长 8.1%。其中，第一产业增加值 99.97亿元，下降 6.5%；第二产业增加值 11,449.32亿元，增长 9.4%；第三产业增加值31,665.56 亿元，增长 7.6%。第三产业增加值占地区生产总值的比重为 73.3%。全市社会消费品零售总额 18,079.25 亿元，同比上涨 13.5%；全市居民人均可支配收入 78,027 元，同比增长 8.0%，其中城镇常住居民人均可支配收入 82,429 元，增长 7.8%。

2022 年，上海市地区生产总值 44,652.80 亿元，比上年下降 0.2%。第一产业增加值96.95 亿元，下降 3.5%；第二产业增加值 11,458.43 亿元，下降 1.6%；第三产业增加值33,097.42 亿元，增长 0.3%。全市社会消费品零售总额 16,442.14 亿元，同比下降 9.1%；全市居民人均可支配收入 79,610 元，同比增长 2.0%，其中城镇常住居民人均可支配收入84,034 元，增长 1.9%。

2023 年，上海市实现地区生产总值 47,218.66 亿元，按不变价格计算，比上年增长5.0%。分产业看，第一产业增加值 96.09 亿元，下降 1.5%；第二产业增加值 11,612.97 亿元，增长 1.9%；第三产业增加值 35,509.60 亿元，增长 6.0%。全市社会消费品零售总额18,515.50 亿元，同比上涨 12.6%；全市居民人均可支配收入 84,834 元，同比增长 6.6%，其中城镇常住居民人均可支配收入 89,477 元，增长 6.5%。

2024 年 1-6 月，上海市实现地区生产总值 22,345.59 亿元，按不变价格计算，同比增长4.8%。其中，第一产业增加值 38.63 亿元，同比增长 11.3%；第二产业增加值 5,132.40 亿元，增长 1.2%；第三产业增加值 17,174.56 亿元，增长 5.8%。全市居民人均可支配收入44,735 元，同比增长 4.4%。其中，城镇常住居民人均可支配收入增长 4.2%；农村常住居民人均可支配收入增长 6.1%。 2024 年上半年，上海市有效落实稳增长、促改革、惠民生各项宏观政策，全市经济继续平稳运行，就业物价保持稳定，发展质量持续改善，经济回升向好态势进一步巩固。

近 10 年来，上海市 GDP 保持稳定增长的趋势，除 2022 年受公共卫生事件影响，各年均保持上涨，近 10 年的复合年均增长率达 7.19%，展现了上海市强劲的经济活力及其强大的韧性和潜力。

近 10 年来，上海市通过优化产业结构、深化改革开放、加强创新驱动等措施，不断推动经济高质量发展，积极吸引和培育高素质人才，为经济发展提供有力支撑。上海市产业结构的调整主要体现在：第三产业体量最大且占比增速最快，由 2014 年增加值占比 65.3%上涨至 2024年上半年占比 76.9%；第二产业增加值占比呈下降趋势，由 2014 年增加值占比34.2%下降至 2024 年上半年占比 23.0%。

上海市注重科研创新上的投入，传统支柱产业转型升级，新兴高新产业崛起，特别是集成电路、生物医药和人工智能等领域发展迅猛，成为经济增长新引擎，为新质生产力的发展提供了有力保障。同时，上海市大力吸引高素质人才，为产业发展提供了有力支撑，也为未来上海经济高质量发展奠定了基础，也为租赁住房市场的发展提供充足的需求人口。

2） 闵行区

闵行区位于上海市中心城区西南部，东与徐汇区、浦东新区相接，南靠黄浦江与奉贤区相望，西与松江区、青浦区接壤，北与长宁区、嘉定区毗邻，总面积 371.68 平方千米。截至 2023 年末，全区常住人口 271.66 万人，其中，外来常住人口 121.06 万人，排名上海市行政区第二。全区户籍人口 130.37 万人，其中城镇人口 128.64 万人。根据第七次人口普查数据，闵行区常住人口为 265.35 万人，与第六次全国人口普查相比，十年共增加 224,117人，增长 9.2%。闵行全区拥有大学以上学历人才达 101 万人，占常住人口的 38.10%，高于上海市平均水平（33.87%）。

根据闵行区统计局数据， 2024 年上半年闵行区生产总值完成 1,449.22 亿元，可比增长4.1%。分产业看，第一产业增加值 0.37 亿元，比上年增长 10.6%；第二产业增加值 440.28亿元，增长 2.7%；第三产业增加值 1008.57 亿元，增长 4.7%。全区规模以上工业总产值完成 1,622.19 亿元，同比增长 3.7%。从行业看，计算机、通信和其他电子设备制造业增长24.6%；汽车制造业增长12.1%；纺织服装、服饰业增长9.1%。

全区战略性新兴产业总产值完成 829.66 亿元，同比增长 3.0%，其中新一代信息技术产业发展势头较好，完成总产值282.21 亿元，同比增长 19.3%，云计算产业同比增长 50.6%。全区限额以上商品销售额3,573.83 亿元，同比下降 2.0%。分行业看，纺织、服装及家庭用品批发业，完成销售额322.36 亿元，增长 9.0%；机械设备、五金产品及电子产品批发业，完成销售额 996.21 亿元，增长 3.5%。商业新业态、转型升级类消费保持活跃，上半年，通过公共网络实现商品销售额 481.90 亿元，增长 15.3%。全区固定资产投资同比增长 11.7%。分领域看，房地产开发投资增长 12.7%，工业投资增长 10.3%。

全区共完成建筑业总产值 448.94 亿元，增长 6.6%，全区新建商品房销售面积为 83.83 万平，同比增长 12.2%。总体来看，闵行区 2024 年上半年经济保持回升向好态势，工业、 服务业持续回升，房地产、建筑业稳中有升，线上消费持续活跃，经济转型升级稳步推进，重点企业支撑有力。

制造业是闵行区经济支柱产业，作为上海市的科技创新中心之一，闵行区聚集了一大批高新技术企业和研发机构和人才资源，为制造业的发展提供了良好的环境和资源。近年来，闵行区还着力构建具有闵行特色的“4+4”产业体系，其中高端装备、新一代信息技术、人工智能、生物医药等先进制造业领域成为主导。服务业方面，闵行区形成了以虹桥国际中央商务区为引领，带动各具特色商务区协同发展现代服务业集聚区格局，为区域经济的增长贡献了重要力量。

3）其他影响区域

项目所属上海市周边的苏州市、南通市、嘉兴市等近年来经济保持稳定增长， 2021 年地方生产总值增长分别为 8.7%、 8.9%、 8.5%； 2022年国内外形势复杂严峻，地方生产总值增长分别达到 2.0%、 2.1%、 2.5%； 2023 年地方生产总值增长分别为 4.6%、 5.8%、 6.3%；2024 年 1-6 月地方生产总值增长分别为 6.2%、 5.8%、 5.7%。长三角重点城市经济稳步恢复增长，有助于长三角区域的经济合作与协同。

完整版可行性研究报告依据国家部门及地方政府相关法律、法规、标准，本着客观、求实、科学、公正的原则，在现有能够掌握的资料和数据的基础上，主要就项目建设背景、需求分析及必要性、可行性、建设规模及内容、建设条件及方案、项目投资及资金来源、社会效益、经济效益以及项目建设的环境保护等方面逐一进行研究论证，以确定项目经济上的合理性、技术上的可行性，为项目投资主体和主管部门提供决策参考。

此报告为摘录公开部分。定制化编制政府立项审批备案、国资委备案、银行贷款、产业基金融资、内部董事会投资决策等用途可研报告可咨询思瀚产业研究院。