苏州市国际科技园五期B区项目可行性研究报告
思瀚产业研究院    2024-11-14

（一） 基础设施项目概况

项目为国际科技园五期 B区项目，位于苏州市苏州工业园区。

苏州市是国家高新技术产业基地，长江三角洲城市群重要的中心城市之一、G60 科创走廊中心城市、江苏长江经济带的重要组成部分，紧邻中国最大的现代化城市上海，苏州地处长三角的交通接点和沪宁杭的中心位置，区位得天独厚，15 分钟可到达园区高铁站，半小时内可到达苏州市区、相城区、高新区等；45分钟到达上海虹桥机场，90 分钟到达浦东国际机场。

苏州拥有扎实的电子信息产业根基，产业体系较为完备，2020 年全市实现规模以上工业总产值 34,824 亿元。已形成软件和集成电路、计算机及配套设备、光电通信、新型显示、电子元器件等 5 大重点产品群，形成较为完整的产业链，为信息技术应用创新发展打下扎实基础。

苏州工业园区地处长江三角洲中心腹地，位于中国沿海经济开放区与长江经济发展带的交汇处，拥有便捷发达的立体交通网络，包括上海港、张家港、常熟港、太仓港以及京杭大运河等水上运输通道、沪宁高速、苏嘉杭高速、312 国道等多条高速公路以及国道和建设中的京沪高速铁路、沪宁城际铁路。

园区距离上海虹桥机场 80 公里。苏州工业园区作为全国第一个中外中央政府级合作的开发区，品牌效应显著，受到中新两国、江苏省和苏州市各级政府的特别支持，被授予许多特殊优惠政策。园区现已逐步形成了以“电子信息、机械制造”为 2 大主导产业，“生物医药、人工智能、纳米技术应用”为 3 大战略新兴产业的“2+3”特色产业体系，并将产业作为经济发展与区域建设的内生部分与特色优势。

国际科技园项目是苏州工业园区科技创新、知识创新和企业孵化的重要载体，于 2000 年 4 月启动，是苏州工业园区第一家新兴产业载体。苏州国际科技园总投资 60 亿元，分七期开发建设，总建筑面积 105.96 万平方米。

经过 20 年发展，累计孵化 2,000 多家企业，上市企业总数达到 10 家，总市值近 1,600 亿元，企业全年一级市场融资总额超 150 亿元；先后被评为中国科技企业孵化器、国家软件产业基地、国家海外高层次人才创新创业基地、中国软件欧美出口工程试点基地、中国留学人员苏州创业中心、中国服务外包示范基地、中国服务贸易创新示范基地、江苏省云计算特色产业园和苏州市大数据特色产业园。

（1）项目所在地

国际科技园五期 B 区项目坐落于苏州市苏州工业园区星湖街 328 号，地处新平街与崇文路交叉口，位于苏州工业园区独墅湖科教创新区版块。国际科技园五期 B 区北至崇文路，南至创苑路，西至新平街，东至崇文巷。

（2）项目建设内容及规模

物业资产的建筑面积合计 330,206.28 平方米，其中地上部分建筑面积282,438.76 平方米，地下建筑面积 47,767.52 平方米，配有 1,441 个地下车位。

（3）项目用地性质、开竣工时间及决算总投资

国际科技园五期 B 区项目用地性质为科研设计用地，资产账面入账价值即决算总投资为 12.35 亿元。B1 区和 B2 区于 2007 年开工 2009 年建成，B3 区于2008 年开工 2011 年建成。

（4）收入来源及资产范围

国际科技园五期 B 区入池项目的收入主要为租金收入、物业费收入及停车费收入。苏州国际科技园五期 B 区项目共有 21 幢研发楼和 2 幢配套综合楼，分别为B1 区、B2 区和 B3 区，B1 区由 1 栋、2 栋、3 栋、9 栋、10 栋和 11 栋组成，B2区由 4 栋、5 栋、6 栋、7 栋、8 栋和综合一栋组成，B3 区由 12 栋、15 栋、16栋、17 栋、18 栋、19 栋、20 栋、21 栋、22 栋、23 栋和综合二栋组成。

（5）项目公司法人及其股权结构

项目公司为苏州工业园区科智商业管理有限公司，法定代表人是徐明。由东吴证券股份有限公司（代表“东吴-苏州国际科技园五期资产支持专项计划”）全资持有。

（6）资产独立性

科智商管主要资产为其持有的作为底层基础设施项目入池资产的国际科技园五期 B 区项目。国际科技园五期 B 区项目经过资产重组由原基础设施持有人科技公司剥离至科智商管。

根据苏州工业园区国有资产监督管理办公室（以下简称“园区国资办”）于2020 年 7 月 2 日出具的《园区国资办关于同意兆润控股对苏州工业园区产业园资产进行资产证券化（REITs）运作的批复》（苏园国资[2020]54 号，以下简称“《园区国资办批复》”），园区国资办同意由科技公司出资 100 万货币资金新设全资子公司，通过物业资产划转/作价出资的方式将国际科技园五期 B 区项目及与之相关的债务、人员（如需）等分别重组至其新设全资子公司名下。

科智商管股东科技公司已于 2020 年 7 月 17 日作出《苏州工业园区科技发展有限公司股东会决议》，决定将位于苏州工业园区星湖街 328 号的国际科技园五期 B 区项目及与基础设施资产相关的人员（如需），以及人民币 37,300 万元的存量债务划转至科智商管名下。

就资产划转事宜，科技公司与科智商管签署《资产划转协议》（以下简称“《国际科技园五期 B 区资产划转协议》”），约定科技公司将其持有的位于“苏州工业园区星湖街 328 号”的国际科技园五期 B 区项目的房屋所有权（含地下建筑面积）及其占用范围内的分摊国有土地使用权，以及人民币 37,300 万元的存量债务划转至科智商管名下。

科智商管已就国际科技园五期 B 区项目基础设施的划转取得了编号为苏（2020）苏州工业园区不动产权第 0000200 号的《不动产权证》，获得国际科技园五期 B 区项目基础设施对应的国有土地使用权以及房屋所有权。

综上，国际科技园五期 B 区项目为科智商管独立所有。科智商管未持有任何商标权、专利权、版权，科智商管不存在资产被原始权益人及其关联方控制和占用的情况。

完整版可行性研究报告依据国家部门及地方政府相关法律、法规、标准，本着客观、求实、科学、公正的原则，在现有能够掌握的资料和数据的基础上，主要就项目建设背景、需求分析及必要性、可行性、建设规模及内容、建设条件及方案、项目投资及资金来源、社会效益、经济效益以及项目建设的环境保护等方面逐一进行研究论证，以确定项目经济上的合理性、技术上的可行性，为项目投资主体和主管部门提供决策参考。

此报告为摘录公开部分。定制化编制政府立项审批备案、国资委备案、银行贷款、产业基金融资、内部董事会投资决策等用途可研报告可咨询思瀚产业研究院。