苏州国家高新技术产业基地2.5产业园项目可行性研究报告
思瀚产业研究院    2024-11-14

项目为2.5产业园，位于苏州市苏州工业园区。

苏州市是国家高新技术产业基地，长江三角洲城市群重要的中心城市之一、G60 科创走廊中心城市、江苏长江经济带的重要组成部分，紧邻中国最大的现代化城市上海，苏州地处长三角的交通接点和沪宁杭的中心位置，区位得天独厚，15 分钟可到达园区高铁站，半小时内可到达苏州市区、相城区、高新区等；45分钟到达上海虹桥机场，90 分钟到达浦东国际机场。

苏州拥有扎实的电子信息产业根基，产业体系较为完备，2020 年全市实现规模以上工业总产值 34,824 亿元。已形成软件和集成电路、计算机及配套设备、光电通信、新型显示、电子元器件等 5 大重点产品群，形成较为完整的产业链，为信息技术应用创新发展打下扎实基础。

苏州工业园区地处长江三角洲中心腹地，位于中国沿海经济开放区与长江经济发展带的交汇处，拥有便捷发达的立体交通网络，包括上海港、张家港、常熟港、太仓港以及京杭大运河等水上运输通道、沪宁高速、苏嘉杭高速、312 国道等多条高速公路以及国道和建设中的京沪高速铁路、沪宁城际铁路。

园区距离上海虹桥机场 80 公里。苏州工业园区作为全国第一个中外中央政府级合作的开发区，品牌效应显著，受到中新两国、江苏省和苏州市各级政府的特别支持，被授予许多特殊优惠政策。园区现已逐步形成了以“电子信息、机械制造”为 2 大主导产业，“生物医药、人工智能、纳米技术应用”为 3 大战略新兴产业的“2+3”特色产业体系，并将产业作为经济发展与区域建设的内生部分与特色优势。

2.5产业园是中国-新加坡苏州工业园区“积极培育新兴产业增长点”的重点项目，2.5产业园以企业管理咨询服务、财务数据处理、技术研发服务和金融后台支持的四大产业平台为布局，为园区实体经济打造卓越载体，是园区发展生产性服务业与知识服务流程外包（KPO）产业的重要载体。

2.5产业园自2011年底正式对外运营以来，已吸引了包括IBM、TE、Baxter、泛博等多家世界500强及行业巨擘入驻，产业发展方向涵盖IT、电子器件、医疗器械等为园区制造业服务的主导产业。

（1）项目所在地

2.5 产业园一期、二期项目位于江苏省苏州市苏州工业园区东长路 88 号，属于中新生态科技城板块。2.5 产业园北临中新大道东，西临方中街，南临东长路，东临凤里街。

（2）项目建设内容及规模

2.5 产业园一期、二期项目的建筑面积合计 230,923.94 平方米，其中地上部分建筑面积 180,423.08 平方米，地下建筑面积 50,500.86 平方米。

（3）项目用地性质、开竣工时间及决算总投资

2.5 产业园一期、二期入池项目用地性质为工业用地，资产账面入账价值即决算总投资为 10.11 亿元。一期开工于 2010 年，竣工 2011 年；二期开工于 2011年，竣工 2013 年。

（4）收入来源及资产范围

2.5 产业园一期、二期入池项目的收入主要为租金收入、物业费收入及停车费收入。2.5 产业园一期、二期项目共有 19 幢研发楼，分别为 A1 幢、A2 幢、A3 幢、B1 幢、B2 幢、B3 幢、C1 幢、C2 幢、H 幢、J 幢、D1 幢、D2 幢、E1 幢、E2幢、F1 幢、F2 幢、F3 幢、G1 幢和 G2 幢。其中 G1 幢和 G2 幢为高层，地上 1-20层为研发办公，首层层高约 6.2 米、二层层高约 5.6 米；其余 17 栋研发楼为多层独栋，首层层高约 5.6 米，平均层高约 4.2 米。

（5）出租率情况

2.5 产业园一期、二期项目产权建筑面积达 230,923.94 平方米，其中一期项目于 2011 年开始投入运营，2.5 产业园二期项目于 2013 年开始投入运营。

（6）租金水平及收入构成

2.5 产业园一期、二期项目租户平均签约固定租金为 61.2 元/平方米/月，项目收入来源主要为租金收入、物业收入、停车费收入，2020 年租金收入占比约80%，物业收入占比约 6%，停车费及其他收入占比 14%。

（7）租户业态分布

截至 2020 年 12 月末，2.5 产业园一期、二期项目租予 117 户租户，租户客群多元化，租户实力较强，整体租赁期限分布合理，收入分散程度较高。业态集中在信息科技产业、电子电器产业、生物医药产业、物流产业和新材料产业。

（8）前十大租户情况

截至 2020 年 12 月 31 日，2.5 产业园一期、二期项目前十大租户合计租赁面积 39,386.77 平方米，占项目总可租面积 153,957.06 平方米比例约 25.58%；前十大租户均为市场化出租，且无单一租户产生的现金流超过同期总额 10%。

（9）租期分布

项目已签约租户主要租期为 3-6 年，目前已签租约中有 25.37%的租约在 2021年到期，22.93%的租约在 2022 年到期，30.54%的租约在 2023 年到期，剩余 21.16%的租约在 2024 年及以后到期。租户一般拥有重续权利延长租赁年期，并会选择于现有租约期满前 3 个月向物业管理人发出表明有意行使该重续权的书面通知，倘租户并未于规定的时间内向物业管理人发出通知或订立新租约，则一般会被视为放弃选择重续。额外租赁年期的租金乃经租户与物业管理人根据当前市场标准磋商确定。

（10）2021 年到期租户续签情况

2.5 产业园一期、二期项目，2021 年全年到期租户约 28 家，无单一租户产生的现金流超过同期总额 10%的情况，经与运营管理机构确认，截至 2021 年 3月底，已有 6 家租户完成续签工作，有 12 家有续签意向，剩余 10 仍在磋商中，

（11）房屋租赁合同

承租人之提前解约权及优先续租权2.5 产业园一期、二期项目租户一般拥有重续权利延长租赁年期，并会选择于现有租约期满前 3 个月向物业管理人发出表明有意行使该重续权的书面通知，倘租户并未于规定的时间内向物业管理人发出通知或订立新租约，则一般会被视为放弃选择重续。额外租赁年期的租金乃经租户与物业管理人根据当前市场标准磋商确定。

完整版可行性研究报告依据国家部门及地方政府相关法律、法规、标准，本着客观、求实、科学、公正的原则，在现有能够掌握的资料和数据的基础上，主要就项目建设背景、需求分析及必要性、可行性、建设规模及内容、建设条件及方案、项目投资及资金来源、社会效益、经济效益以及项目建设的环境保护等方面逐一进行研究论证，以确定项目经济上的合理性、技术上的可行性，为项目投资主体和主管部门提供决策参考。

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