中关村软件园项目可行性研究报告
思瀚产业研究院    2024-11-29

1、中关村软件园的基本情况

项目均位于中关村软件园，园区坐落于北京市海淀区，东临上地信息产业基地，南靠北大生物城，西接西北旺，北至后厂村路，清华大学、北京大学、中国科学院以及周边众多高校为园区提供了强大的科技区位支撑及技术依托，是中关村国家自主创新示范区（即中关村科技园区）中的新一代信息技术产业高端专业化园区，是北京建设世界级软件名城核心区。

中关村科技园区是我国第一个国家级高新技术产业开发区（以下简称“高新区”）。中关村软件园总占地面积 2.6 平方公里，园区一期规划总占地面积约 1.39平方公里，总建筑面积 62 万平方米；园区二期规划总占地面积约 1.21 平方公里，总建筑规模 133 万平方米。

中关村软件园自成立以来始终坚持“政府主导、市场化运作”的总体发展思路，在人工智能、大数据、5G、云计算、移动互联、量子科学等方面率先形成全国领先的特色产业集群。2020 年，园区集聚了国内外知名 IT 企业总部和全球研发中心 700 多家，总部经济达 80%以上；在园从业人员达 9.45 万人，总产值 3,366 亿元，国家规划布局内重点软件企业 26 家、上市企业（含分支机构）70 家、中国软件百强企业 16 家、收入过亿企业 87 家。园区每平方公里产值近1,300 亿元，园区 2.6 平方公里上的单位密度产出居于全国领先地位。

随着园区产业环境和服务的不断完善和优化，高端人才不断汇集园区，企业取得的新技术、新产品、新应用和新成果争相潮涌。在自主创新引领方面，2020 年园区入驻企业研发经费投入 381 亿元，研发投入占比 11.3%；知识产权共计 65,632 项。园区入驻企业共获国家级科技进步奖励 45 项，其中国家科技进步奖特等奖 1 项，国家科技进步奖一等奖 7 项，科技成果转化 526 项。

2、中关村软件园所获荣誉

中关村软件园创建于 2000 年，是中关村国家自主创新示范区中新一代信息技术产业高端专业化园区，是北京建设世界级软件名城核心区，我国创新驱动战略体系成果的展示窗口，园区先后被国家相关部委命名为“国家软件产业基地”和“国家软件出口基地”，荣膺中国软件产业年会“2018 年中国最具活力软件园”称号。

作为卓越的高科技专业园区发展商，中关村软件园在十几年的探索中，构建了包括政策引导、产业集群、创新平台、科技金融、国际合作和产业服务的六大生态要素以及专业化、特色化、国际化、品牌化和创新性的线上线下一体化的园区科技服务体系。

3、中关村软件园的交通环境与生活配套

1）交通环境：中关村软件园向东距离八达岭高速公路仅有 1 公里，北侧紧邻后厂村路，南侧紧邻东北旺路，西侧有西北旺东路，东侧有京新高速；距离五环路 4 公里；首都机场 40 公里。

A、轨道交通：周边 2 公里范围内，共有 2 个地铁线路站点，包括城铁 13号线西二旗站（距离软件园一期东大门 800 米）；地铁 16 号线西北旺站（距离软件园二期西大门 2 公里）。

B、公共交通：在软件园周边分布 3 个公交站点，分别为软件园东门（软件园广场站）、软件园北门（东北旺北站）和软件园南门（软件园南站）；总共有 17 条公交线路经过此 3 个站点，公共交通较为便利。

C、道路交通：邻近 2 条高速公路，其中中关村软件园一期距离京新高速约 700 米；距离京藏高速约 2.5 公里。

2）生活配套：中关村软件园位于北京市海淀区东北旺，园区东临上地信息产业基地，南靠规划绿化带及北大生物城，西接东北旺苗圃，北至东北旺北路，与颐和园、西山景区相伴，自然环境宜人。园区周边已建立了优质的生活配套，周边名校云集，园区与清华大学、北京大学呈三角状分布，此外周边亦有中国人民大学、北京农业大学、北京理工大学、北京航空航天大学等知名学府；

汇聚了 101 中学分校、清华附中、农大附小、中关村一小等优质教育资源；园区附近有北京大学第三医院、西苑医院、海淀医院、北京市中关村医院等优质医疗资源。凭借在北京地区优越的教育资源、自然环境及产业聚集优势，中关村软件园周边逐渐成为了高端住宅的聚集区，吸引大批高素质人才居住。

4．基础设施项目资产情况

截至 2024 年 9 月 30 日，基础设施项目公司时点出租率为 72.49%，季度平均月末租金为 4.56 元/㎡/天，项目公司租金收缴率 104.91%(包含客户提前退租罚没押金的收入)。详细经营及财务数据详见报告。

5．各期营业收入、营业成本、销售费用及管理费用的构成及比例

2018 年、2019 年、2020 年和 2021 年 1-6 月，项目共取得营业收入 17,568.13 万元、21,441.09 万元、20,240.91 万元和 11,269.11 万元，其中物业租金收入分别为：17,367.57 万元、21,167.66 万元、19,940.49 万元和 11,104.63万元。停车场租金收入分别为 200.56 万元、273.43 万元、300.42 万元和 164.48万元。2020 年因疫情减免等因素，收入较 2019 年同期有小幅下降。

2018 年、2019 年、2020 年和 2021 年 1-6 月，项目共产生营业成本 3,728.96 万元、3,550.93 万元、3,735.39 万元和 1,996.57 万元，其中以折旧及摊销成本为主，占比分别为 73.56%、77.25%、74.10%和 72.40%。

2018 年、2019 年、2020 年和 2021 年 1-6 月，项目共产生营业成本、销售费用及管理费用 5,509.28 万元、5,465.05 万元、6,356.54 万元和3,044.62 万元，依照性质分类，主要可以划分为折旧及摊销、职工薪酬、宣传推广费、物业费、中介服务费、日常维修费及其他费用。其中以折旧及摊销为主，占比分别为 49.79%、50.19%、43.54%和 47.48%。

2018 年、2019 年、2020 年和 2021 年 1-6 月，项目营业收入及营业成本规模变动不明显，毛利率基本稳定，分别为 78.77%、83.44%、81.55%和 82.28%，总体来看维持在较高水平。

2018 年、2019 年、2020 年和 2021 年 1-6 月，项目营业收入总额分别为 17,568.13 万元、21,441.09 万元、20,240.91 万元和 11,269.11 万元，其中营业成本占比分别为 21.23%、16.56%、18.45%和 17.72%；税金及附加占比例分别为 15.03%、13.85%、13.18%和 13.63%；销售费用占比例分别为 1.03%、1.79%、3.94%和 2.59%；管理费用占比例分别为 9.10%、7.14%、9.01%和 6.71%；财务费用占比例分别为 24.69%、19.88%、18.35%和 14.32%。

2018 年-2020 年末，销售费用占比上升较为明显，原因是软件园在 2020 年6 月举办了科技嘉年华活动，此活动为 2020 年首届举办，因此较上年相关销售费用的支出增长较大；2018 年-2020 年财务费用占比呈下降趋势，原因有两方面，一是 2020 年互联网创新中心 5 号楼与北京银行上地支行借的抵押借款归还了 1,453 万本金，协同中心 4 号楼对中发展集团的委贷偿还了约 3,511 万本金，导致计息本金减少；二是互联网创新中心 5 号楼与北京银行上地支行的抵押贷款的借款利率于 2020 年 6 月 30 日由 4.900%和 5.145%均降低至 4.312%；孵化加速器与北京银行上地支行的抵押贷款的借款利率于 2020 年 6 月 30 日由4.900%降低至 4.312%；其他各类支出占比较为稳定。

完整版可行性研究报告依据国家部门及地方政府相关法律、法规、标准，本着客观、求实、科学、公正的原则，在现有能够掌握的资料和数据的基础上，主要就项目建设背景、需求分析及必要性、可行性、建设规模及内容、建设条件及方案、项目投资及资金来源、社会效益、经济效益以及项目建设的环境保护等方面逐一进行研究论证，以确定项目经济上的合理性、技术上的可行性，为项目投资主体和主管部门提供决策参考。

此报告为摘录公开部分。定制化编制政府立项审批备案、国资委备案、银行贷款、产业基金融资、内部董事会投资决策等用途可研报告可咨询思瀚产业研究院。