成都高新区盈创动力大厦项目可行性研究报告
思瀚产业研究院 成都高投    2024-12-16

1、项目概况

建设规模：项目建设用地面积为 35,633.80 平方米，建筑面积为 54,680.57 平方米。由于部分楼层未入池，且由于不动产权登记政策调整导致部分配套设施属于全体业主共有，未体现在产权证上，最终基础设施资产实际入池部分的建筑面积为 49,768.20 平方米。

项目地址：成都高新区锦城大道 539号

可租赁面积：35,030.26 平方米（不含车位）

盈创动力大厦位于成都高新区锦城大道 539 号，资产包括大厦内部的大部分房屋（不含1 单元 103-109 号、202 号、203 号房屋及配套设施、设备用房）及其所占用范围内的国有建设用地使用权，以及在前述国有建设用地使用权下合法投资建设形成的地下车库。

盈创动力大厦未入池部分仅有发起人高投集团一家业主，高投集团已出具一致行动同意函，同意在基础设施 REITs 存续期内，就盈创动力大厦物业管理、共有部位/公用设施维修维护或提标改造等与盈创动力大厦运营维护相关事宜，与项目公司保持一致行动，从而保障基金存续期间项目的稳定运营。

根据《建设工程规划许可证》附图，盈创动力大厦用途为“办公楼”。根据《建设工程规划验收合格证》，盈创动力大厦 1~16 层用途为“办公”，-2~-1 层用途为“车库、戊类库房、工具间、非机动车库”，1 层规划用途还包括“档案室、查阅、工作室、消防通道”。根据《不动产权证书》，盈创动力大厦地上用途为“办公”，地下用途为“车位”。

除去未入池的资产，盈创动力大厦《不动产权证书》记载的房屋用途与《建设工程规划验收合格证》记载用途一致。盈创动力大厦相关物业资产的实际用途主要为金融机构、私募投资、资产管理企业、区域性股权交易场所等企业的办公，但部分物业资产的房屋规划用途与实际用途不一致，具体情况如下：盈创融顺将盈创动力大厦共计 5,485.85 平方米的面积已出租给了成都新蓉庭香阁餐饮管理有限公司，用途为餐饮。

就上述情形，成都高新区公园城市建设局于 2023 年 6 月 15 日出具《关于天府软件园一期及盈创动力大厦相关事宜的说明》，确认：对盈创动力大厦相关建（构）筑物规划及实际用途无异议，盈创动力大厦以现状用途使用不存在影响其持续经营的重大法律障碍。

2、土地出让

盈创动力大厦系由高投集团作为土地受让主体于 2005 年 2 月 28 日与原成都市国土资源局高新分局分别签署了编号为“5101 高新（2005）出让合同第 03 号”及“5101 高新（2005）出让合同第 05 号”《国有土地使用权出让合同》，以协议出让方式取得国有建设用地使用权。根据成都市人民政府于 2012 年 1 月 10 日向高投集团核发的《国有土地使用权证》（成高国用（2012）第 179 号），盈创动力大厦土地使用权的权属登记等信息见以下表格所列：

3、资产划转

盈创融顺已就盈创动力大厦相关房屋取得房屋所有权。根据盈创融顺提供的《不动产权证书》及《成都市不动产登记信息查询结果》。

根据盈创动力大厦划转至盈创融顺名下前高投集团提供的《成都市不动产登记信息查询结果》7，位于盈创动力大厦地上及地下的总面积为 1,619.79 平方米的消防通道、非机动车库、戊类库房、工具间系高投集团根据规划合法投资建设的盈创动力大厦配套用房。如前所述，根据不动产登记政策，盈创动力大厦划转至盈创融顺名下前，高投集团办理的房屋产权证书中未登记房屋配套设施、设备用房面积，属于全体业主共有。因此，盈创融顺通过资产划转现持有的盈创动力大厦房屋产权证书记载面积中不包含该等 1,619.79 平方米的房屋面积。该等消防通道、非机动车库、戊类库房、工具间不纳入盈创动力大厦的入池资产范围。

4、企业投资项目备案

根据《四川省固定资产投资项目备案表》（备案号：川投资备【2305-510109-04-01-675851】FGQB-0217 号），高投集团已就盈创动力大厦进行了企业投资项目备案

5、项目规划审批程序

1）建设项目选址意见

原成都市规划管理局高新分局于 2004 年 12 月 22 日向高投集团出具了编号为“成规高建定[2004]071 号”的《建设项目选址意见书》，同意高投集团在高新区桂溪乡红线范围内选址建设，修建“科技孵化园 2 号地块孵化大楼”项目。原成都市规划管理局高新分局于 2004 年 12 月 22 日向高投集团出具了编号为“成规高建定[2004]072 号”的《建设项目选址意见书》，同意高投集团在高新区桂溪乡红线范围内选址建设，修建“科技孵化园管理服务大楼”项目。

根据成都高新区公园城市建设局 2023 年 6 月 16 日出具的《关于天府软件园一期及盈创动力大厦名称变更或项目变化相关事宜的确认函》：“科技孵化园 2 号地块孵化大楼”及“科技孵化园管理服务大楼”项目为“高新区孵化园扩建项目”的前身，因规划调整，不再建设前述两个项目，而在同一位置建设“高新区孵化园扩建项目”。本局所出具的相关文件中记载的“高新区孵化园扩建工程”即为位于成都高新区锦城大道 539 号的盈创动力大厦，仅记载的项目名称不相同，但为同一个项目。

2）建设用地规划许可

原成都市规划管理局于 2010 年 4 月 1 日向高投集团核发了编号为 “ 地字第510107201029028 号”的《建设用地规划许可证》

3）建设工程规划许可

原成都市规划管理局于 2010 年 6 月 12 日向高投集团核发了编号为“建字第510107201039082 号”的《建设工程规划许可证》

6、项目用地审批程序

1）用地预审意见及建设用地批准书

高投集团未能提供盈创动力大厦的用地预审意见及建设用地批准书，就此问题，成都高新区公园城市建设局于 2023 年 6 月 15 日出具《关于天府软件园一期及盈创动力大厦相关事宜的说明》，确认：盈创动力大厦在其系统中无建设用地预审意见书、建设用地批准书的办理记录。根据《自然资源部关于以“多规合一”为基础推进规划用地“多审合一、多证合一”改革的通知》（自然资规〔2019〕2 号），自 2019 年 9 月 17 日起，将建设用地规划许可证、建设用地批准书合并，自然资源主管部门统一核发新的建设用地规划许可证，不再单独核发建设用地批准书。

根据《自然资源部关于进一步做好用地用海要素保障的通知》（自然资发〔2023〕89 号），国土空间规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围内的建设项目用地，不需申请办理用地预审，直接申请办理农用地转用和土地征收。

因此，盈创动力大厦无需再办理建设用地预审意见书、建设用地批准书。此外，就盈创动力大厦的建设用地，高投集团已合法签署《国有土地使用权出让合同》（编号：5101 高新（2005）出让合同第 03 号）、《国有土地使用权出让合同》（编号：5101 高新（2005）出让合同第 05 号），并已合法合规地取得了国有土地使用权证（编号：成高国用（2012）第 179 号）。盈创动力大厦在用地审批方面不存在重大违法违规行为，亦不存在可能导致相关方遭受行政处罚或有影响项目正常持续运营的情形。

2）协议出让文件

原成都市国土资源局高新分局与高投集团于 2005 年 2 月 28 日签署了合同编号为“5101高新（2005）出让合同第 03 号”的《国有土地使用权出让合同》，将位于成都高新区科技孵化园内，宗地总面积 21,331.22 平方米（其中出让土地面积 19,239.9 平方米）的宗地出让给高投集团，土地用途为工业，出让年限为 50 年。原成都市国土资源局高新分局与高投集团于2005 年 2 月 28 日签署了合同编号为“5101 高新（2005）出让合同第 05 号”的《国有土地使用权出让合同》，将位于成都高新区科技孵化园内，宗地总面积 20,233.62 平方米（其中出让土地面积 18,169.08 平方米）的宗地出让给高投集团，土地用途为工业，出让年限为 50 年。

3）国有土地使用权证

根据原成都市国土资源局于 2011 年 12 月 14 日出具的《地籍调查国有土地出让合同内容变更表》，就高投集团签署的编号分别为“5101 高新（2005）出让合同第 03 号”及“5101高新（2005）出让合同第 05 号”的《国有土地使用权出让合同》，高投集团曾取得编号分别为“成高国用（2006）第 5320 号”及“成高国用（2006）第 5321 号”的《国有土地使用证》，原出让取得的用地面积共计 37,408.98 平方米。根据该《地籍调查国有土地出让合同内容变更表》，依据原成都市规划管理局高新分局出具的红线图、红拨单、测绘资料及高投集团申请，将两证合宗。

合宗后的宗地面积为 35,633.8 平方米，较原证批准面积减少 1,775.18 平方米。成都市人民政府于 2012 年 1 月 10 日向高投集团核发《国有土地使用证》（成高国用（2012）第 179 号）。

7、环评许可

原成都高新区城市管理和环境保护局于 2010 年 6 月 7 日向高投集团出具了编号为“成高城环函〔2010〕231 号”的《关于对“孵化园扩建工程”项目<环境影响报告表>的批复》，确认项目建设符合国家产业政策和高新区总体发展规划，同意高投集团按照报告书提出的环境保护对策措施及批复要求进行项目建设。

8、排污许可

2016 年 11 月 10 日，国务院办公厅印发《控制污染物排放许可制实施方案》（国办发〔2016〕81 号），首次明确规定控制污染物排放许可制（即排污许可制），并要求环境保护部门通过对企事业单位发放排污许可证并依证监管实施排污许可制。盈创动力大厦于 2011 年3 月开工，于 2012 年 9 月完成竣工验收。项目在投资建设阶段均不涉及办理排污许可事宜。根据 236 号文，“项目投资建设时无需办理但按现行规定应当办理的有关手续，应按当时规定把握”。结合前述分析，盈创动力大厦无需补办排污许可证。

9、项目竣工验收程序

1）综合验收

①竣工验收

报告高投集团、四川白洋工程项目管理咨询有限公司、中治成都勘察研究总院有限公司、中国建筑西南设计研究院有限公司、北京城乡欣瑞建设有限公司五方于 2012 年 9 月 27 日完成了《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》的签署，认为盈创动力大厦质量验收合格。

②竣工验收备案

2013 年 4 月 12 日，原成都高新区规划建设局就盈创动力大厦出具《成都市建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表（建筑工程）》（备案编号：CGGJ（2013）-NJJG033），确认该工程竣工验收文件已于 2013 年 4 月 12 日收讫，经验证文件齐全。

2）单项验收

盈创动力大厦资产已取得的专项验收文件如下：

①消防验收

原成都高新技术产业开发区公安消防大队于 2012 年 10 月 16 日向高投集团出具了编号为“高新公消验[2012]第 114 号”的《关于成都市高新投资集团有限公司高新区孵化园扩建工程消防验收合格的意见》评定盈创动力大厦消防验收合格。

②环保验收

原成都市高新区城市管理和环境保护局于 2013 年 3 月 11 日向高投集团出具了编号为“成高环字〔2013〕135 号”的《关于对成都高新投资集团有限公司孵化园扩建工程项目竣工环境保护验收的意见》，认为该项目建设内容与申报内容基本一致，环保报批资料和审查文件齐备，程序完善，施工期管理得当，污染物处理设施按照国家有关规定进行了设置，同意公司建设的盈创动力大厦项目通过验收。

③规划验收

原成都市规划管理局于 2013 年 4 月 11 日向高投集团核发了编号为“验字第510107201359030 号”的《建设工程规划验收合格证》。

10、节能审查

根据合格书编号为“220212010020031”、项目编号为“成高规建施设审[2010]”的《成都市公共建筑节能设计审查备案登记表》，盈创动力大厦节能设计已经四川省川建院工程咨询有限公司审查合格，并由原成都高新区规划建设局备案。

综上，根据高投集团、高投置业所提供的与目标基础设施项目有关的立项审批或备案、规划、环评、建设施工手续、土地取得、竣工验收等文件、成都高新区发展改革局、成都高新区公园城市建设局、成都高新区生态环境和城市管理局出具的书面文件以及成都市不动产登记中心出具的《成都市不动产登记信息查询结果》，目标基础设施项目的建设已依法履行了必要的固定资产投资建设程序，高投集团、高投置业已分别取得相应的《国有土地使用权证》及《房屋所有权证》或《不动产权证书》，高投集团及高投置业所持基础设施项目的建（构）筑物所有权及其占用范围内的国有土地使用权清晰、真实、合法、有效。

11、部分建设手续取得顺序情况说明

1）施工许可证取得日期早于土地使用权证

就盈创动力大厦项目，高投集团于 2005 年 2 月 28 日分别与原成都市国土资源局高新分局签署了编号为“高新（2005）出让合同第 03 号”的《国有土地使用权出让合同》（土地用于新建“科研孵化大楼”）以及编号为“高新（2005）出让合同第 05 号”的《国有土地使用权出让合同》（土地用于新建“科研孵化园管理服务大楼”），并于 2006 年 6 月 1 日分别取得了编号为“成高国用（2006）第 5320 号”及“成高国用（2006）第 5321 号”的《国有土地使用证》。

根据原成都市国土资源局于 2011 年 12 月 14 日出具的《地籍调查国有土地出让合同内容变更表》，就高投集团曾取得的编号为“成高国用（2006）第 5320 号”及“成高国用（2006）第 5321 号”的《国有土地使用证》，原出让取得的用地面积共计 37,408.98 平方米。依据原成都市规划管理局高新分局出具的红线图、红拨单、测绘资料及高投集团申请，将两证合宗，合宗后的宗地面积为 35,633.8 平方米。

根据成都高新区规划和建设主管单位成都高新区生态环境和城市管理局于 2023 年 6 月16 日出具的《关于天府软件园一期及盈创动力大厦名称变更或项目变化相关事宜的确认函》，“‘科技孵化园 2 号地块孵化大楼’及‘科技孵化园管理服务大楼’项目为‘高新区孵化园扩建项目’的前身，因规划调整，不再建设前述两个项目，而在同一位置建设‘高新区孵化园扩建项目’。本局所出具的相关文件中记载的‘高新区孵化园扩建工程’即为位于成都高新区锦城大道 539 号的盈创动力大厦，仅记载的项目名称不相同，但为同一个项目。”

综上，盈创动力大厦施工许可证的取得时间虽然早于该项目土地合宗后土地使用权确权办证的时间，但在办理施工许可证前已办理完毕土地合宗前的相应用地批准手续，符合当时适用的《中华人民共和国城乡规划法（2007）》《中华人民共和国建筑法（2011 修正）》的相关规定。191

2）开工时间早于施工许可证取得时间

盈创动力大厦原始权益人高投集团于 2010 年 11 月 30 日就“高新区孵化园扩建项目土方、护壁、降排水工程”取得了施工许可证，于 2011 年 6 月 20 日就“高新区孵化园扩建工程”取得了施工许可证。根据盈创动力大厦的建设单位高投集团、监理单位四川白洋工程项目管理咨询有限公司、施工单位北京城乡欣瑞建设有限公司共同于 2011 年 3 月 14 日签署的《单位工程开工报告》，记载开工日期为 2011 年 3 月 14 日。

“高新区孵化园扩建工程”实际上分为“高新区孵化园扩建项目土方、护壁、降排水工程”与“高新区孵化园扩建工程施工总包”两个标段，故有两个施工许可证。“高新区孵化园扩建项目土方、护壁、降排水工程”作为项目一标段于 2010 年 11 月 30 日取得施工许可证后即动工建设。一标段施工完成后，二标段“高新区孵化园扩建工程施工总包”的施工单位（北京城乡欣瑞建设有限公司）于 2011 年 3 月 14 日进场，按当时的惯例与建设单位、监理单位签署了开工报告，开始进行开工前准备，并在准备工作基本完成后由建设单位申请办理了施工许可证。

根据项目建设时适用的《建筑工程施工许可管理办法（2001 修正）》第四条“建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：……（三）施工场地已经基本具备施工条件”，项目办理施工许可证前需进行如临水临电等准备工作，以便满足办理施工许可证手续时现场查勘所需的相关施工及安全条件。

因此，前述开工报告中的开工日期为施工单位进场进行开工准备工作的日期，并非施工单位按照建设工程相关规划设计实际开始施工的时间，施工单位实际于 2011 年 6 月 20 日取得二标段的施工许可证后才正式施工。因此，盈创动力大厦开工时间符合相关法律法规要求。

根据盈创动力大厦的竣工验收备案表，盈创动力大厦已顺利完成竣工验收备案，办理竣工验收备案时住建部门作为施工许可证的颁发机关以及项目竣工验收备案的备案机关也并未对盈创动力大厦开工报告记载的开工时间早于其取得施工许可证的日期提出异议。因此，盈创动力大厦因历史原因导致的开工报告记载的开工时间早于取得施工许可证日期的问题符合相关法律法规要求，不会对本项目造成重大不利影响

完整版可行性研究报告依据国家部门及地方政府相关法律、法规、标准，本着客观、求实、科学、公正的原则，在现有能够掌握的资料和数据的基础上，主要就项目建设背景、需求分析及必要性、可行性、建设规模及内容、建设条件及方案、项目投资及资金来源、社会效益、经济效益以及项目建设的环境保护等方面逐一进行研究论证，以确定项目经济上的合理性、技术上的可行性，为项目投资主体和主管部门提供决策参考。

此报告为摘录公开部分。定制化编制政府立项审批备案、国资委备案、银行贷款、产业基金融资、内部董事会投资决策等用途可研报告可咨询思瀚产业研究院。