上海市松江区泗泾镇铭庭住宅项目可行性研究报告
思瀚产业研究院 招商蛇口    2025-09-13

1、项目情况要点

项目名称 上海铭庭

项目总投资（万元） 756,922

项目预计开发周期 2024 年 1 月至 2027 年 5 月

项目经营主体 上海招松置业有限公司

规划用地面积（平方米） 88,460

计容建筑面积（平方米） 190,737

预计销售额（万元） 885,060

2、项目基本情况

本项目位于上海市松江区泗泾镇。项目规划占地面积 8.85 万平方米，计容建筑面积 19.07 万平方米，容积率 2.16，为普通住宅项目。

3、项目的市场前景

项目为泗泾镇核心 TOD 项目，300 米直达地铁 9 号线泗泾站，依托自驾外环、中环高架及沪松快速路（在建），30 分钟内可达陆家嘴、前滩等金融商圈，交通便利；教育配套有泗泾实验学校、泗泾小学与松江二中；医疗配套有泗泾医院（二甲）及市一附属透析中心；项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的市场前景。

本项目属公司在建项目，部分已取得预售许可证，计划于 2026 年 8 月起交付。

4、项目资格文件获取情况

公司以招拍挂的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资格文件取得情况如下：

国有土地使用权出让合同： 沪松国有建设用地使用合同（2024）2 号（1.0 版）；沪松国有建设用地使用合同补（2024）19 号（2.0 版）

土地使用权证： 沪（2024）松字不动产权第 010430 号；沪（2024）松字不动产权第 010431 号

建设用地规划许可证： 沪松地（2024）EA310117202400269；沪松建（2024）FA310117202400265

建设工程规划许可证 ：沪松建（2024）FA310117202400308；沪松建（2024）FA310117202400416；沪松建（2024）FA310117202400605；

建筑工程施工许可证 310117202404190101；310117202404030401310117202405300101；310117202409200101；

立项备案： 2401-310117-04-01-311211

预售证：松江房管（2024）预备字 000144 号；

松江房管（2024）预备字 000198 号；

松江房管（2024）预备字 000199 号；

松江房管（2024）预备字 000245 号；

松江房管（2024）预备字 000277 号；

松江房管（2024）预备字 000330 号；

松江房管（2024）预备字 000397 号；

松江房管（2025）预备字 000011 号；

松江房管（2025）预备字 000012 号；

松江房管（2025）预备字 000053 号；

松江房管（2025）预备字 000115 号；

松江房管（2025）预备字 000180 号；

5、投资估算

本项目总投资预计为 756,922 万元，其中土地成本为 484,124 万元，建安成本为224,937 万元，维修基金为 3,759 万元，开发间接费用为 4,570 万元，期间费用为 39,532万元。

6、项目进展情况

本项目已开工，项目计划使用募集资金 116,300 万元，其余资金公司将通过自有资金、银行贷款等途径解决。

7、项目经济评价

预计总销售收入 885,060万元；预计净利润 83,477万元；项目销售利润率9.43%。

（二）项目实施的背景

1、政府持续出台一系列政策，推动房地产市场止跌回稳

2022 年下半年以来，中央及地方政府出台多轮房地产行业支持政策以推进“保交楼、稳民生”的工作落地，积极引导房地产行业向新发展模式转变。

2022 年 12 月 16日，中央经济工作会议提出要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

2023 年 10 月 31 日，中央金融会议提出，促进金融与房地产良性循环，更好支持刚性和改善性住房需求，构建房地产发展新模式。

2024 年 4 月 30 日，中央政治局会议对房地产工作作出重大部署，首次提出“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展”。

2024 年 9 月 26 日，中共中央政治局会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，同时推动构建房地产发展新模式，各地政府迅速作出响应，相继在限购政策、首付比例、税收等方面进行调整。2024 年 12 月 9 日，中共中央政治局会议首次提出“稳住楼市”。

2025 年 3 月 5 日，国务院在十四届全国人大三次会议上作《政府工作报告》，强调要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。国家从消化存量、优化增量两方面着手，推出一揽子政策组合拳，推动房地产市场持续回稳向好。

2、房地产行业仍将稳定发展，对维护宏观经济具有重要作用

2025 年 7 月 15 日的中央城市工作会议指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，会议提出以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效。

根据国家统计局数据，2024 年房地产业增加值 8.46 万亿元，占 GDP 的比重仍达6.27%，房地产开发投资 10.03 万亿元，占固定资产投资额为 19.25%，同时房地产对上下游产业影响较大，直接和间接带动与住房有关的建材、家装、家电等制造业，也带动金融、商务服务等第三产业。房地产行业稳定健康发展对于促进投资、带动消费、促进经济发展具有重要影响，在维护宏观经济稳定中发挥了重要作用。

3、房地产行业逐步向新发展模式转变

2021 年底中央经济工作会议首次提出“探索新的发展模式”。2024 年 7 月 18 日，中国共产党第二十届中央委员会第三次全体会议通过《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》，再次强调“加快构建房地产发展新模式”。

房地产行业需消除过去“高负债、高周转、高杠杆”的模式弊端，精挑细选搞开发、精雕细琢提品质、精诚合作促去化、精耕细作抓经营、精打细算控成本，全面提升产品力，逐步形成适度杠杆比例、合理负债水平和正常周转速度的发展机制，建设适应人民群众新期待的“好房子”，更好满足刚性和改善性住房需求，并从“开发为主”向“开发运营并重”转变。

（三）项目实施目的

1、响应国家政策号召，践行央企社会责任

2022 年下半年以来，中央及地方政府出台多轮房地产行业支持政策以推进“保交楼、稳民生”的工作落地，尤其是 2024 年 5 月 17 日的全国保交房工作会议，将维护房地产市场和行业的稳定摆在更加突出的位置。

2022 年 11 月，中国证监会提出“允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与‘保交楼、保民生’相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等”，该政策是维护房地产行业稳定的重大举措，为行业的平稳健康发展提供切实可行的金融工具。

公司有责任充分响应落实党中央、国务院决策部署，发挥龙头企业的引领作用，积极践行央企社会责任，利用资本市场更好地保障民生、服务和稳定宏观经济大盘。

2、优化公司资本结构，助力公司高质量发展

2022 年末、2023 年末、2024 年末和 2025 年 6 月末，公司的资产负债率合并口径分别为 67.91%、67.34%、66.67%和 67.86%。本次项目公司权益资本将得到有效补充，从而更好地匹配公司构建“租购并举、轻重结合”的业务结构，推动公司高质量发展，构建房地产发展新模式。公司权益资本得到补充可以优化财务结构，降低偿债风险与流动性风险，以更加安全的资产负债结构穿越行业周期。

3、满足项目资金需求，提升公司持续经营能力和市场竞争力

房地产作为资金密集型行业，房地产开发企业的持续发展高度依赖充足稳定的现金流保障。近年来，宏观经济形势复杂多变，房地产市场波动，尽管公司依托稳健的经营管理策略和优质央企的信用优势有效抵御了市场风险，但行业周期性调整仍对公司可持续发展动能形成制约，补充发展资金、进一步夯实资金安全是公司重要的发展需求。

公司作为中央企业下属上市公司与房地产行业头部企业，基于助力房地产市场止跌回稳、支持稳定宏观经济大盘、满足广大居民的“好房子”需求、为投资者持续创造价值回报等方面的责任与担当，需持续维持适宜的高质量项目开发规模、为市场提供有效供给。本次项目于核心一二线城市房地产开发项目，可满足项目的开发建设资金需求，并随着项目的效益释放，进一步增强公司的资金实力，提升公司的持续经营能力和市场竞争力。

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