京能·西山印共有产权房项目可行性研究报告
思瀚产业研究院 京能置业    2023-03-23

（一）项目的背景

1、行业迎来积极政策，服务宏观经济稳定目标

房地产产业链条长，涉及面广，是国民经济的支柱产业。房地产市场平稳发展事关金融市场稳定和经济社会发展全局。随着“房住不炒”形成广泛共识，房地产行业正在摆脱过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”经营模式，房地产业作为高质量引领的基础民生行业地位正在确立稳固。

2022 年 7 月 28 日，中共中央政治局召开会议指出，要稳定房地产市场，坚持“房住不炒”的定位，支持刚性和改善性住房需求，“保交楼、保民生”；2022 年11 月以来，由中国人民银行牵头，联合银保监会、证监会等已发布多重政策推动房地产企业健康平稳发展，房地产行业稳融资政策利好已呈信贷、债券、股权融资“三箭齐发”之势。

中国人民银行联合银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，要求保持房地产融资平稳有序，稳定房地产企业开发贷款、建筑企业贷款投放支持开发贷款、信托贷款等存量融资在保证债权安全的前提下合理展期，并用好民营企业债券融资支持工具支持民营房企发债融资。交易商协会发布“‘第二支箭’延期并扩容支持民营企业债券融资再加力”，指出在中国人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。

股权融资方面，中国证监会新闻发言人于 2022年 11 月 28 日就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问中称决定恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥 REITs 盘活房企存量资产作用以及积极发挥私募股权投资基金作用，从政策层面支持实施改善房地产企业资产负债表计划，加大权益补充力度，促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展，更好服务稳定宏观经济大盘。

目前，政府对房地产企业的融资支持为我国房地产市场平稳健康发展创造了良好的政策环境，在此背景下，房地产企业有责任积极响应“保交楼、保民生”的国家号召，充分利用好资本市场融资功能促进房地产市场盘活存量、防范风险，更好服务稳定宏观经济大盘。

2、宏观经济及人均可支配收入持续稳定增长，为行业发展创造了良好发展空间

改革开放以来，我国经济保持平稳高速发展。根据国家统计局发布的 2022 年全年国内生产总值初步核算结果，2022 年我国 GDP 为 121.02 万亿元，按不变价格计算，比上年增长 3.0%。根据国家统计局发布的 2022 年居民收入和消费支出情况，全国居民人均可支配收入 36,883 元，比上年名义增长 5.0%，扣除价格因素实际增长2.9%。我国经济仍将维持稳定的发展趋势，为房地产业长期稳定发展创造了良好的经济环境。

（二）京能·西山印项目概况

1、必要性分析

本次项目拟投向公司规模较大的重点建设项目“京能·西山印”，该项目定位为共有产权房，是公司积极参与我国保障性安居工程建设的重要项目，也是“保交楼、稳民生”的重要工程。本次的投入将有效缓解资金投入压力，保障项目交房周期和质量管理，对于改善民生、促进房地产市场平稳健康发展、促进社会和谐稳定发展具有重要的意义。

2、可行性分析

（1）项目情况要点

项目名称：京能·西山印

项目总投资： 614,865.50万元

项目预计开发周期：2021 年 12 月至 2025 年 10 月

项目经营主体：由全资子公司北京京能京西房地产开发有限公司开发经营

建设用地规模： 154,004.04平方米

总建筑面积： 331,533.55平方米

预计销售额： 639,018.11万元

（2）项目资格文件取得情况

（3）项目投资估算

本项目总投资额预计为 614,865.50 万元，公司计划资金投入 49,000.00 万元，剩余部分由公司通过其他方式解决。

（4）项目收益分析

本项目经济效益情况预测如下：销售收入 639,018.11万元，税后利润 18,114.46万元，销售利润率 3.78%，总投资净利润率 2.95%。

（5）项目市场前景

本项目实施主体为北京京能京西房地产开发有限公司，系公司的全资子公司。本项目定位为共有产权住房项目，地块位于北京市门头沟区龙泉镇，背倚九龙山，面朝黑河，背山面水。

“京能·西山印”距离门头沟区政府约 3 公里，周边邻近以河滩地区为核心的城市综合功能区。同时，项目周边建有医院、学校等生活配套设施，生活配套设施齐全。“京能·西山印”致力于提升居住水平、改善人居环境，打造京西低密全装修共有产权房项目。

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