绍兴会说话的汤姆猫主题商业综合体建设项目可行性研究报告
   2021-05-24

第一章 总论

一、项目名称及建设地点

项目名称：“会说话的汤姆猫”主题商业综合体建设项目建设地点：浙江省绍兴市上虞区

二、建设单位、注册地址及法定代表人

建设单位：浙江金科文化产业股份有限公司注册地址：浙江省杭州湾上虞经济技术开发区法定代表人：王健

三、项目内容概述

为进一步提升“会说话的汤姆猫”系列IP的品牌影响力，形成线上线下协同发展的互联网文化产业生态链，践行将“会说话的汤姆猫家族”打造成一个全栖IP、一个IP孵化系统，并形成一个IP生态的阶段目标，落实将公司打造成世界知名全栖IP生态运营商的战略规划。

浙江金科文化产业股份有限公司（以下简称“公司”或“金科文化”）计划通过收购金科控股集团有限公司（以下简称“金科控股”）控股子公司万锦商贸有限公司（以下简称“万锦商贸”）以取得其子公司名下相关商业综合体、酒店等物业，用于建设“会说话的汤姆猫”主题商业综合体建设项目。在收购完成后，金科文化计划利用上市公司平台和资源优势、运营优势，结合世界级IP“会说话的汤姆猫”的品牌优势和自身巨大流量优势，将上述酒店、商业综合体改造建设成“会说话的汤姆猫”主题商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间。

项目地处浙东新商都——浙江省绍兴市上虞区CBD核心地带，区位优势大，人口流动集中，比邻著名的省级旅游度假区曹娥江旅游度假区，项目建成后具有广阔的发展潜力。本项目建设包括“会说话的汤姆猫”IP衍生品旗舰店、室内主题乐园、主题亲子酒店、餐饮服务区以及其他商贸业态。

本项目预计总投资额约16亿元，主要为购买万锦商贸股权以取得相关商业物业资产并适当改造的费用。

第二章 公司基本情况、背景、必要性及可行性

一、公司基本情况

公司是以“会说话的汤姆猫”为核心的全栖IP运营商，是一家线上与线下、娱乐与教育、衍生品与授权、乐园与专卖店协同发展的互联网生态型企业。公司强调聚焦全栖IP生态运营商发展战略，围绕“会说话的汤姆猫家族”系列IP线上推进移动应用、动漫影视，线下持续开拓IP衍生品与授权业务、主题乐园等连锁业态，集中优质资源建设“会说话的汤姆猫家族”全栖IP生态，打造“会说话的汤姆猫家族”亲子生活品牌。

公司践行将“会说话的汤姆猫家族”打造成一个全栖IP、一个IP孵化系统，并形成一个IP生态的阶段目标，落实将公司打造成世界知名全栖IP生态运营商的战略规划。

公司拥有的全球知名IP“会说话的汤姆猫家族”，目前“家族”成员中有冒险乐观的汤姆猫、优雅自信的安吉拉、淘气可爱的金杰猫、睿智的狗狗本、呆萌的汉克狗、激情的鹦鹉皮埃尔、快乐的河马Hippo、无所畏惧的贝卡兔等拥有独特生命内涵的动物形象，根据此IP中的“家族”成员开发的移动互联网应用《会说话的汤姆猫》、《我的汤姆猫》、《我的安吉拉》、《汤姆猫跑酷》、《我的汤姆猫2》等系列移动应用，公司“会说话的汤姆猫家族”IP系列线上移动应用产品累计下载量已超过120亿次，月活用户数超3.7亿。

在动漫影视业务上，围绕“会说话的汤姆猫家族”IP，公司已推出四季动画及系列短片作品，上述动画作品已被翻译成32种不同语言，在全球200多个国家和地区播放，全网累计点击量已超510亿次。

线下衍生品及IP授权业务方面，基于“会说话的汤姆猫家族”IP，公司通过自研及品牌授权等方式推出了品类丰富的IP系列衍生品。公司已推出的IP衍生品包含鞋服、日用品、有氧洗护系列、AI机器人、智能玩具、儿童教育产品等多品类超900个SKU。

线下乐园等连锁业态方面，公司主题乐园在合肥保利Mall、杭州龙湖紫荆

天街等地均已开业，深受当地粉丝喜爱，顾客到店体验转化为会员的转化率数据良好。此外，公司围绕“会说话的汤姆猫家族”IP，通过星宝乐园平台、IP授权及自主研发等多种方式为青少年及儿童用户提供寓教于乐的产品与服务。

二、项目建设背景分析

商业综合体的高度功能集约，满足了人们各种需求，扩展了消费者线下消费的场景，适应了碎片化、个性化的消费需求，同时能够促进商业商务发展，已经成为中国城市化发展的主要模式。根据iiMedia Research（艾媒咨询）数据显示，2018年中国城市商业综合体带动的零售消费市场规模已经达到36.6万亿元。随着近期中国各城市商业综合体的相继竣工，预计2021年城市商业综合体带动的零售消费市场规模将突破47万亿元。城市商业综合体能够更好地刺激消费，带动产业发展，是未来商业地产的趋势。从购物中心到商业综合体的发展趋势来看，人们对于购物的需求越发频繁、随性。而由于网络电商的发展，人们购物的场景也变得越发碎片化。艾媒咨询认为，商业综合体因为拥有高端或独家的品牌零售而产生的竞争力逐渐减弱，人们更加注重线下购物的全方面体验，因此衍生了更多类型，集合不同功能的综合体。

根据中国商务部数据，中国整体消费主要发生在夜间，其夜间消费额占据全天消费的60%，大型商场在夜晚18时-22时期间，销售额的占比达到全天销售额的五成以上，中国夜间经济消费庞大，夜间经济的发展是必然趋势。目前，北京上海等城市都已经出台政策打造夜间经济商圈，任命夜间经济建设“区长”等。夜间经济不仅可以促进经济活动时间延长、各种设施利用率提高、就业机会增多，有助于推动服务业扩张规模，扩大消费，增加税源，聚集财富、产业和人气，还提高城市的竞争力和吸引力，拓展游客的消费空间，拉动经济快速增长。城市商业综合体在夜间经济的交通、人流和资源利用方面具有得天独厚的优势，将会发展为夜间经济的商圈重要地标和重要枢纽。

根据《国务院办公厅关于促进全域旅游发展的指导意见》，结合浙江省自然环境、文化底蕴等资源优势，为加快建成为我国全域旅游示范省，2018年，浙江省人民政府批准发布了《浙江省全域旅游发展规划（2018-2022）》，省内各

地市全力推进度假区开发和全域旅游建设。绍兴市上虞区地处长江三角洲经济圈南翼，杭州、宁波两大都市圈之间，北濒杭州湾与上海隔江相望，区位优势显著；浙江省第三大江曹娥江从西南穿行而过，杭甬运河、浙东古运河南北遥相呼应，坐落于会稽山脉和四明山脉之间，拥有“一江两河四山六湖”的全生态自然资源；此外，上虞是虞舜故地，素有“中国孝德文化之乡”的美称，同时也是中国古代经典爱情故事《梁祝》中祝英台的故乡，文化底蕴深厚。近年来，上虞结合地理区位、自然资源、特色文化等优势资源，深入贯彻“融杭联甬接沪”战略，积极打造接沪桥头堡的主阵地，以“长三角地区著名后花园”为总目标，以“诗画曹娥江”为核心品牌，积极发展休闲文化旅游产业，在长三角地区崭露头角，为上虞区赢得了“首批全国最具特色魅力旅游胜地”殊荣。全区已建成有国家4A级旅游景区3个、3A级旅游景区5个，省级旅游度假区1个、风景名胜区1个。2019年，绍兴上虞区全年旅游总接待游客2087.27万人次，增长16.2%，旅游总收入175.46亿元，增长16.5%，其中接待国内游客2086.29万人次，国内旅游收入175.27亿元，分别增长16.2%和16.5%。休闲旅游经济初显成效。

三、项目建设的必要性

本次收购万锦商贸100%股权交易完成后，万锦商贸成为公司全资子公司。本次收购将进一步丰富线下的IP应用场景，持续扩大用户覆盖，加深IP落地与变现，有助于公司落实全栖IP生态运营商的战略规划建设。

（一）提升IP品牌价值，实现全产业链布局

“会说话的汤姆猫家族”IP自带独创性、人气高、用户黏性强等特点，使其更易进行多元化产业拓展，体现为在内容基础上的跨界延展。在上下游产业链的整合中，动漫IP与餐饮、零售、商业综合体等线下诸多消费场景的结合具有天然的生命力，集商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等多功能于一体的线下主题商业综合体，结合动漫IP的场景体验，让消费者充分享受到丰富、真实、高品质的城市生活空间，该项目地处浙东新商都——浙江省绍兴市上虞区CBD核心地带，比邻著名的省级旅游度假区曹娥江旅游度假区，结合上虞区文化旅游发展规划，打造区域内的国际高端商业综合体，为旅游经济高品质发展提供强有力的支撑。

本项目是公司围绕“汤姆猫家族”这一IP进行产业链布局的重要环节之一，主题商业综合体的建设对于深度挖掘“汤姆猫家族”IP的全方位价值，扩大公司IP覆盖维度以及加快公司产业链的全面拓展升级步伐都具有重要的支撑作用。通过本项目的实施，未来公司将实现动漫游戏、主题乐园、主题商业综合体、儿童教育、IP衍生品等多板块的高效协同和良性发展，借此构建内容和营销、线上和线下、虚拟和实物、娱乐和教育相结合的完整IP生态链。

（二）拓展IP变现渠道，增加新的盈利增长点

近年来，公司根据“会说话的汤姆猫家族”IP开发了《会说话的汤姆猫》、《我的汤姆猫》、《汤姆猫跑酷》等系列移动应用，在全球收获了超过120亿次的用户下载，取得了良好的经济效益。而相对于线上业务而言，公司线下业务的布局还处于初级阶段，在移动平台强大的用户基础和流量支撑下，以“会说话的汤姆猫家族”为核心的IP线下业务还有巨大的开发潜力和拓展空间。

本项目的实施是公司全面推进“会说话的汤姆猫家族”IP线下业务布局的重要举措，将有效拓展公司IP变现渠道，提升IP变现能力，扩大公司营业收入和创收想象空间，进一步提升公司泛娱乐平台的价值和综合实力。

（三）增强线上线下协同效应，实现各业务间优势互补

对于移动互联网应用等线上业务而言，主题商业综合体作为IP线下粉丝运营的有效载体，可以利用品牌线下引流的方式，充分实现线上线下流量的置换和黏性用户的深度沉淀。本项目通过建设“粉丝互动+IP场景体验”的主题商业综合体，可以令消费者更加身临其境地体验IP魅力，实现线下反哺线上流量，进一步增强线上线下业务的协同效应。

此外，主题商业综合体的建设也将对IP衍生品等线下业务产生促进作用。目前，公司基于“会说话的汤姆猫家族”IP推出了包含鞋服、日用品、有氧洗护系列、AI机器人、智能玩具、儿童教育产品等多品类超900个SKU衍生品，本项目的实施将为IP衍生品提供更多样化的线下销售渠道，推动线下衍生品深度变现。

（四）项目是落实公司全栖IP生态链战略的必然要求

近年来，公司根据既定计划，通过“点线面”的业务模式，在做好原广告分发业务的同时，依托公司自身大数据分析、人工智能技术及庞大的用户流量，从线上的亲子互动类移动互联网应用产品、系列动画片，到线下的衍生品、亲子乐园等业务拓展，目前已形成线上线下协同发展的互联网文化产业生态链。未来公司将通过不断丰富产品形态、提高品牌认可、完善渠道建设、加强整合营销等方式持续增加用户数量，践行将“会说话的汤姆猫”打造成一个全栖IP，一个IP孵化系统，并形成一个IP生态的阶段目标，致力于将公司打造成世界知名全栖IP生态运营商。本项目的实施是公司全面落实全栖IP生态链战略的必然要求，也是公司打造全球化发行运营平台，建设具有国际影响力的互联网生态型企业的重要举措。

四、项目建设的可行性

（一）项目建设符合国家产业政策

国务院和商务部等政府部门相继出台《关于促进连锁经营发展若干问题》、《国务院关于促进流通业发展的若干意见》、《国内贸易流通“十三五”发展规划》等多项行业政策法规，为行业发展经营创造了良好的外部环境。公司本次建设的“会说话的汤姆猫家族”主题商业综合体有利于公司连锁品牌的打造，为未来连锁经营业态的铺开奠定基础，另一方面也能促进地方经济的发展，符合国家的产业政策的发展方向。

（二）强大的IP号召力为本项目奠定用户基础

“会说话的汤姆猫家族”作为全球顶级IP，拥有强大的流量基础及用户黏性，其系列移动应用覆盖全世界200余个国家和地区，全球下载量已超过120亿次，游戏月活跃用户超3.7亿。同时，汤姆猫系列动画在YouTube、Netflix等多个视频平台及全球超100个国家和地区的电视台播放，全球累计播放量超510亿，中国区累计播放数也已超200亿次，稳居国内动画片第一梯队。超强的IP号召力及品牌影响力为本项目的实施奠定了坚实的用户基础。

（三）专业的设计实施团队为项目建设提供有力保障

本项目中公司将邀请具有丰富IP原创经验的国内外顶尖设计师对项目进行

设计、调整、优化，通过深入调研和实地走访，多维度地将“会说话的汤姆猫家族”这个走入全球数亿家庭的超级IP实现360度全景呈现。专业的设计实施团队以及丰富的IP原创经验为项目提供了有力的支撑。

（四）项目所在地具有得天独厚的区位优势

本项目选址于浙江省绍兴市上虞区，上虞区位于上海、杭州、宁波三大城市圈中心地带，该区域地理位置优越，人口密度大，区域内经济发展水平以及居民消费水平较高，文化娱乐产业和旅游业发达，机场、铁路、高速公路等交通设施完善，为本项目的客流量、消费需求等提供了有力保障。

（五）现有的线下亲子乐园对本项目实施具有借鉴意义

目前，公司主要开发与汤姆猫IP相结合的线下儿童寓教于乐、亲子互动的中小型汤姆猫室内亲子乐园，现已有三家汤姆猫亲子乐园落地并开业，分别位于合肥的保利Mall、绍兴上虞时代潮城和杭州龙湖紫荆天街。线下亲子乐园在选址、建设、营销和运营等各方面对本项目的实施都具有实际的借鉴意义。其中，绍兴上虞时代潮城系本项目的落地点，自开业以来已积累了一定规模的线下流量和粉丝基础，通过对已有的汤姆猫亲子乐园进行升级改造，将进一步加强汤姆猫IP的用户粘性，吸引新粉丝的关注和加入，提升本项目的品牌价值。

（六）多业态的商业综合体赋予IP线下业务开展更强有力的支持

本项目包含了主题酒店、IP衍生品旗舰店、餐饮服务商店等多业态项目，可以给用户提供全方位的商业体验，促进汤姆猫IP线下的业务开展，提升流量变现能力，有益于提升公司整体品牌价值。

（七）本项目与现有主营业务的关联度分析

本项目依托“会说话的汤姆猫家族”系列IP强大的粉丝基础和用户黏性，通过建设“会说话的汤姆猫”主题商业综合体，进一步提升公司IP的品牌影响力，实现线上线下全产业链布局的战略目标。本项目的实施不会改变公司现有的生产经营和商业模式，但将有效拓宽公司IP变现渠道，大大提高公司的持续盈利能力和整体竞争力。

第三章 项目投资周边环境及市场分析

一、项目区位因素分析

（一）地理位置

项目所处城市绍兴市位于浙江省中北部、杭州湾南岸。东连宁波市，南临台州市和金华市，西接杭州市，北隔钱塘江与嘉兴市相望，属于亚热带季风气候，温暖湿润，四季分明。全境域东西长130.4千米，南北宽118.1千米，海岸线长40千米，陆域总面积为8,273.3平方千米，市区面积2,959.3平方千米。

绍兴市上虞区位于浙江省东南部、杭州湾南侧，总面积1,403平方公里，拥有悠久的历史和深厚的文化底蕴，是虞舜故乡、英台故里，全球青瓷发源地之一，也是浙江历史文化名城，城区依山傍水、生态环境优美。上虞是绍兴中心城市东部具有滨江特色、功能相对完善的综合性新城区，境内高速公路、高铁、铁路、港口、运河等一应俱全。境内嘉绍跨江大桥，使得上虞纳入上海1个半小时交通圈。随着嘉绍大桥和杭甬高铁的贯通，上虞逐渐成为浙江东南地区全面融入长三角的桥头堡，战略地位显著。

项目处于绍兴市上虞区城北新区，是上虞政治、经济、文化中心和高档次生活居住区域，主要安排行政管理、金融商贸、科技信息、会议展览、商业娱乐、游憩休闲、生活居住等功能，使城北新区成为具有现代化的城市风貌、繁荣的商业、生态绿地水系融合以及高质量的居住环境的综合性的城市中心区。城北新区是河流密布的花园式生态城区，风景秀美的百崧河、百沥河和西横河在新区交汇，经过政府大力建设之后，两岸绿草如茵，垂柳依依，清风微拂，碧波荡漾，营造出一种安静自然的气息，与远处半山上的古塔交相辉映。亭阁掩映，景色怡人，增添了一股浓浓的人文自然风情。

（二）宏观经济

作为文化旅游产业的子行业，主题公园行业的发展离不开国民经济发展水平与居民收入消费水平的支撑。根据国家统计局的数据，2018年，全国国内生产总值达到90.03万亿元，较上年增长6.6%，居民人均可支配收入从2017年的

25,973.79元增长到28,228元，居民收入水平的增长成为推动文化娱乐消费的源动力。在消费水平上，2018年全国城镇居民人均消费性支出达到了26,112元，较上年增长6.82%，其中，人均教育文化娱乐消费支出2,974元，占人均消费性支出的比例为11.39%，近年来整体保持增长态势，消费结构的持续升级带动了包括主题乐园在内的文化旅游产业的繁荣发展。

从区域经济来看，长三角地区作为我国最重要的城市群之一，处于西太平洋东亚航线要冲、位于亚太经济区重要位置，以上海为中心，联动江苏省、浙江省和安徽省，形成内接长江黄金水道的“T”型经济格局。根据国家统计局的数据，2018年长三角26城市GDP总量高达17.8万亿元，较2017年增长了1.27万亿元，约占全国GDP总量的五分之一。

从消费体量看，相比于其他世界级城市群，长三角丰富的人口资源为该区域提供了充足的消费动力，2017年长三角社会消费品零售总额7.9万亿元，占全国的比重为21.6%，远高于珠三角和京津冀地区。除了消费总量领先外，长三角地区消费结构中新型消费占比也较高，2017年长三角地区教育、文化和娱乐、医疗保健等新兴消费人均支出8,743元，位列三大城市群之首。庞大的消费总量和快速增长的新兴消费为长三角地区产业结构优化、消费升级提供了广阔空间。

坐落于长三角地区中心地带，绍兴市近年来借助长江经济带连通内陆经济与海洋经济的优势，努力实现城乡资源与经济发展的跨区域资源整合与优势互补。根据绍兴市统计局数据，2018年全市生产总值（GDP）达5,417亿元，比上年增长7.1%。其中第一产业增加值196亿元，增长2.3%；第二产业增加值2,612亿元，增长6.9%；第三产业增加值2,609亿元，增长7.7%。人均生产总值107,853元，按可比价计算，比上年增长6.6%。

据绍兴市城乡一体化住户调查，2018年绍兴市居民人均可支配收入49,389元，排名全省第三，比上年增长9.0%。其中，城镇常住居民和农村常住居民人均可支配收入分别为59,049元和33,097元，同比增长8.5%和9.1%。

2018年绍兴市居民人均生活消费支出28,691元，比上年增长8.4%。其中，城镇常住居民和农村常住居民人均生活消费支出分别为33,319元和20,888元，

增长7.9%和8.7%。城镇常住居民恩格尔系数27.1%，比上年下降0.3个百分点，农村常住居民恩格尔系数30.1%，与上年持平。

从消费结构看，近年来绍兴市消费升级趋势日益明显，2018年全市城镇居民人均教育文化娱乐消费支出3,739元，同比增长8.6%，增速位列八大分项第三位，占生活消费支出的比重为11.2%。越来越多的居民在满足基本生活需求的基础上，开始追求丰富的精神生活，尤其是旅游度假，正逐渐成为居民娱乐休闲的主要选择。居民消费水平的提高以及文化娱乐消费需求的激增为本项目奠定了良好的市场基础。

（三）文化旅游

在绍兴美丽城乡建设的大背景下，绍兴的黄酒、纺织、青瓷等具有地域文化特色与人文内涵的产品正向文化创意领域延伸。绍兴的旅游休闲产业、户外运动相关体育产业与绍兴的美丽山水文化进一步融合发展，开拓了更好的创新发展空间。

2017年，绍兴旅游工作以发展全域旅游为统领，深化空间布局，优化旅游整合，加强市场营销，实现了旅游经济的稳步增长和旅游品质的有效提升。根据《绍兴市统计年鉴》的数据，2018年全市实现旅游总收入1,184亿元，比上年增长15.1%。其中，国内旅游收入1,179亿元，同比增长17.2%。接待游客10,893万人次，同比增长13.1%。

截止2018年末，绍兴市共有A级景区79处，其中5A级景区1处，4A级景区18处，3A级景区32处，2A级景区28处；省AAA级景区村庄84家。优质的旅游资源为当地带来了丰富的客流量，根据绍兴市统计年鉴数据，2017年全市接待国内游客达9,541万人次，接待国外游客89.13万人次，推动了当地文化旅游产业的快速发展，同时也为本项目奠定了坚实的客源基础。