江苏新建总部大楼及研发中心项目（第一期）可行性研究报告
   2021-05-24

1.1.4 项目建设地点

江苏省常州市新北区奔牛镇。

根据实际战略规划，项目建设规划用地面积63,015㎡(约94.52亩)，项目建设规划用地由两部分组成。

地块一(约74.52亩)：

公司通过国有建设用地使用权协议出让流程，受让宗地标号为“奔牛镇BL130102-02、BL130102-03”，宗地总面积为49,681平方米(约74.52亩)，宗地坐落于奔牛镇南观路以北、奔发路以西。出让宗地用途为工业用地。宗地规划条件为：主体建筑物性质“生产厂房及其配套”，建筑总面积124,202平方米，建筑容积率不高于2.50不低于0.90，建筑密度不高于60%不低于40%，绿地率不高于13%。

图表1-2 地块一出让宗地平面界址图

图表1-3 地块一费用明细

备注：上表中土地补偿金(指标调节费)11178225元，是用地单位征收土地，按照被征收土地的原用途给予政府的经济补偿。

图表1-4 地块一项目规划指标

如上表所示，项目总体规划指标（含第一期及后续第二期，第二期由于落地时间较长，待后续落地建设时再进行可行性研究，本报告主要针对项目第一期进行可行性分析）符合宗地规划条件。

地块二（约20亩）：

根据《江苏华宇建设有限公司拟投资所涉及的房地产价值评估资产评估报告书》（常永申评咨字〔2019〕第015号），经综合分析后确定评估值为2584.57万元，评估结论汇总如图表1-3所示。地块二总面积为13,334平方米（约20亩），坐落于奔牛镇奔发路西侧、南观路北侧。

图表1-5 公司土地厂房入股评估结论汇总

图表1-5 地块二规划条件图

1.1.5 项目建设性质

新建项目。项目第一期对地块一宗地进行生产厂房及其配套新建，对地块二原有车间综合楼(5,428.77㎡)进行装修升级改造。

新增加的固定资产价值超过原有单位固定资产原值三倍以上，因此项目建设性质为新建项目。

1.1.6 项目建设内容

项目(第一期)规划用地面积为63,015㎡(约94.52亩，地块一+地块二)，主要构建物总建筑面积54,772㎡，容积率0.87，绿地率10%。

主要建设内容有：

绿色PC智能制造工厂、展示中心、装配式建筑产、学、研、培一体化示范基地、院士专家工作站、博士后科研工作流动站协作研发中心等。

图表1-6 项目主要构建物一览表

1.1.7 项目建设工期

项目(第一期)建设期为2019年6月至2020年4月，工程建设工期为10个月。

1.1.8 项目生产规模

整个项目投资，前期规划以江苏旭昌建筑科技产业园绿色PC智能制造工厂建设，按照落地投产、同步完善毅匹玺(EPC)建科总部科技产业园设计研发、工程安装、模具生产、整体卫浴生产、培训管理软件开发等全产业链功能项目的思路逐步推进布局，期间根据产业环境市场情况进行相应的扩能。项目全部建成后形成年产混凝土预制成品10万立方米、钢模具1500吨、整体卫浴成品1万套、新材料墙体2万立方米的生产能力，同时提供相应产品的研发服务。

项目(第一期)建成满负荷达产后，可实现每年生产销售混凝土预制成品10万立方米、钢模具1500吨。预计项目(第一期)建设运营后十年总营业收入将达到36.12亿元，可实现年销售收入36,119.66万元规模(十年平均)，每年平均给政府带来税收约4,521.80万元(含所得税)，具体核算指标参见附件：项目十年期营业收入一览表。

目录 1

第一章 总论 6

1.1 项目概况 6

1.1.1 项目名称 6

1.1.2 项目承办单位 6

1.1.3 项目投资单位 6

1.1.4 项目建设地点 9

1.1.5 项目建设性质 12

1.1.6 项目建设内容 13

1.1.7 项目建设工期 13

1.1.8 项目生产规模 13

1.1.9 项目投资估算 14

1.1.10 项目资金筹措 14

1.2 项目主要经济技术指标 15

1.3 可行性研究报告编制依据 16

1.4 可行性研究报告研究范围 17

1.5 可行性研究报告编制原则 18

1.6 项目效益 18

第二章 行业市场需求分析 19

2.1 行业介绍 19

2.1.1 行业特点 19

2.1.2 行业优势 19

2.2 政策环境 20

2.3 区域城市经济发展 20

2.4 城市建筑产业化发展现状 23

2.5 交通条件 26

2.6 市场机会需求分析 27

2.6.1 建筑工业化市场广阔 27

2.6.2 住房和房地产开发的建设总量稳步提升 27

2.6.3 市场分析结论 27

第三章 总体建设方案 29

3.1 总图布置原则 29

3.2 土建方案 29

3.2.1 总体规划方案 29

3.2.2 土建工程方案 30

3.2.3 建设规模与内容 30

3.3 工程管线布置方案 31

3.3.1 给排水 31

3.3.2 供电 32

3.4 道路设计 33

3.5 总图运输方案 34

第四章 产品及工艺方案 35

4.1 产品方案 35

4.1.1 主要生产产品 35

4.1.2 产品执行标准 36

4.1.3 产品生产规模确定 36

4.1.4 产品工艺流程 36

4.1.5 产品价格定位分析 38

4.2 原料供应及设备选型 39

4.2.1 主要原材料供应 39

4.2.2 主要设备选型 39

4.3 节约能源方案 42

4.3.1 本项目遵循的合理用能标准及节能设计规范 42

4.3.2 建设项目能源消耗种类和数量分析 43

4.3.3 项目所在地能源供应状况分析 43

4.3.4 主要能耗指标及分析 43

4.3.5 节能措施和节能效果分析 44

4.3.6 结论 46

第五章 环境保护与消防措施 47

5.1 设计依据及原则 47

5.1.1 环境保护设计依据 47

5.1.2 设计原则 47

5.2 建设地环境条件 47

5.3 项目建设和生产对环境的影响 48

5.3.1 项目建设对环境的影响 48

5.3.2 项目生产过程产生的污染物 49

5.4 环境保护措施方案 49

5.4.1 项目建设期环保措施 49

5.4.2 项目运营期环保措施 50

5.4.3 环境管理与监测机构 51

5.5 绿化方案 51

5.6 消防措施 52

5.6.1 设计依据 52

5.6.2 防范措施 52

5.6.3 消防管理 53

5.6.4 消防设施及措施 53

5.6.5 消防措施的预期效果 54

第六章 项目投资估算 55

6.1 投资估算范围依据 55

6.1.1 投资估算范围 55

6.1.2 投资估算参考范围 55

6.2 第一期总投资估算 55

6.2.1 建设投资估算 55

6.2.2 项目总投资 57

6.3 项目资金筹措 58

6.4 资金使用和管理 58

第七章 财务核算 59

7.1 基础数据与参数选取 59

7.2 编制依据 59

7.3 收入测算 60

7.3.1 主营业务收入 60

7.3.2 目标达成 60

7.3.3 项目收入合计 60

7.4 成本核算 61

7.4.1 外购原辅料以及动力 61

7.4.2 固定资产折旧与无形资产摊销 61

7.4.3人员工资福利 61

7.4.4 修理费 62

7.4.5 财务费 62

7.4.6 其他计算参数 62

7.4.7 总成本核算 62

7.5 利润核算 62

7.6 盈利能力分析 63

7.6.1 盈利指标汇总 63

7.6.2财务内部收益率 64

7.6.3财务净现值FNPV 64

7.6.4 投资回收期Pt 65

7.6.5 总投资收益率(ROI) 65

7.7 财务生存能力分析 65

7.8 不确定性分析 66

7.8.1 敏感性分析 66

7.8.2 盈亏平衡分析 67

7.9 贷款偿债能力分析 67

7.10 评价结论 68

第八章 风险分析与规避 69

8.1 项目风险因素 69

8.1.1 不可抗力因素风险 69

8.1.2 技术风险 69

8.1.3 市场风险 69

8.1.4 资金管理风险 69

8.2 风险规避对策 70

8.2.1 不可抗力因素风险规避对策 70

8.2.2 技术风险规避对策 70

8.2.3 市场风险规避对策 70

8.2.4 资金管理风险规避对策 70

第九章 可行性分析与结论 71

9.1 项目建设必要性分析 71

9.1.1 促进我国建筑产业快速发展的需要 71

9.1.2 加快当地高新技术产业发展的重要举措 71

9.1.3 符合现行产业政策及清洁生产要求 72

9.1.4 提升企业竞争力水平，有助于企业长远战略发展的需要 72

9.1.5 增加就业带动相关产业链发展的需要 72

9.1.6 促进项目建设地经济发展进程的的需要 72

9.2 项目可行性分析 73

9.2.1 政策可行性 73

9.2.2 市场可行性 73

9.2.3 技术可行性 73

9.2.4 管理可行性 74

9.2.5 财务可行性 74

9.3 分析结论 74