廊坊市三河市燕郊开发区-海尚苑西区住宅项目可行性分析报告
思瀚产业研究院 三湘印象    2023-05-05

（一）项目背景

1、融资端政策持续落地，支持房地产企业合理融资

2022 年 7 月 28 日，中共中央政治局召开会议指出，要稳定房地产市场，坚持房住不炒的定位，支持刚性和改善性住房需求，保交楼、稳民生。2022 年 12月 15 日至 16 日，中央经济工作会议中再次提出要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、稳民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求。

期间内，国家密集出台相关政策支持行业健康发展：2022 年 11 月 8 日，银行间市场交易商协会继续推进包括房地产企业在内的民营企业发债融资；2022 年 11 月21 日，中国人民银行、银保监会召开全国性商业银行信贷工作座谈会，提出稳定房地产企业开发贷款投放等要求；2022 年 11 月 28 日，中国证监会就资本支持房地产市场平稳健康发展答记者问上恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资等。

综上，国家积极引导房地产行业平稳健康发展，为稳定房地产市场信心和预期提供有力保障。

2、房地产行业短期基本面承压

受银行房地产贷款集中度管理、土地“两集中”等方面的影响，我国房地产行业短期基本面仍然承压。一方面，2022 年度，我国房地产投资共计132,895.41 亿元，同比下降 10.00%，其中 2022 年四季度全国房地产投资29,336.87 亿元，同比下降 16.26%，均低于全国固定资产投资整体增速，我国当前房地产行业对于固定资产投资的拉动作用有所弱化。另一方面，2022 年度，全国购置土地面积 10,052.07 万平方米，同比下降 53.40%；2022 年度，全国房地产新开工面积和房屋销售面积分别为 120,587.07 万平方米和 135,836.89 万平方米，同比下降 39.40%和 24.30%。短期来看，房地产行业承受较大发展压力。

3、房地产行业中长期发展空间较大

自 2016 年中央经济工作会议首次提出“房住不炒”以来，我国房地产行业逐步回归居住属性，居民的居住需求成为支撑我国房地产行业发展的关键因素，而城镇化率、经济发展水平、人均可支配收入都将影响居民的居住需求，进而影响我国房地产行业的长远发展。根据《2022 年国民经济和社会发展统计公报》，在城镇化率方面，截至 2022 年末，全国人口 14.12 亿人，其中我国城镇常住人口 9.21 亿人，常住人口城镇化率为 65.22%，根据《国家人口发展规划（2016—2030 年）》预测，到 2030 年，常住人口城镇化率将达到 70%；在经

济发展水平方面，2012 年至 2022 年，我国人均 GDP 从 39,771 元提高到了85,698 元，年复合增长率为 7.98%；在人均可支配收入方面，2012 年至 2022年，我国居民人均可支配收入从 16,510 元提高到了 36,883 元，年复合增长率为8.37%。随着我国城镇化率的不断增加和我国人均 GDP 以及可支配收入的不断提高，我国房地产行业在中长期仍有较大发展空间。

（二）海尚苑住宅项目市场前景

燕郊经过多年发展目前已具备形成北京卫星城的格局，承载北京市外溢人口居住需求。本次海尚苑住宅项目位于燕郊北部新城，地处环京东部最适宜工作和生活的区域之一，距离顺义区直线距离 3 公里，距离天安门直线距离 40 公里。项目配套了 3 万平方米商业中心，周边享有绿地资源、教育资源、医疗资源。同时，该项目在 2022 年连续迎来政策利好，一方面北京轨道交通 22 号线（平谷线）全线获批，海尚苑住宅项目紧邻 22 号线高楼站，交通优势明显；另预计将进一步扩大。

本项目占地 26 万平方米，站位北京外溢区，传承公司“海尚系列”经典，坚持绿色低碳科技地产发展之路，全面推广新技术、新材料运用，充分发挥“节能社区”“环保社区”“和谐社区”的三湘品牌特色，运用七大绿色科技系统，五大智能科技，发挥品牌价值优势，引领环京市场，再造区域标杆。目前燕郊已经成为河北省经济增长的代表性区域，产业升级将使得产业人口快速导入，使新城人口功能结构更为丰富，为本项目带来了较大的市场潜力。

海尚系列是公司核心品牌之一，海尚苑住宅项目是公司“立足长三角，布局京津冀”发展战略的落地项目，也是公司品牌在北方市场立足的示范性项目，项目的顺利实施对于提升公司在北方市场的知名度、后续业务开展以及增厚公司利润水平均具有重要意义。该项目目前已处于建设阶段，通过募集资金对海尚苑住宅项目的支持，能够缓解公司资金压力，推动项目顺利实施，推动公司“保交楼、稳民生”的重要工程的顺利实施，实现公司长期发展战略。

（三）项目基本情况

1、项目情况要点

项目名称：海尚苑西区住宅项目

项目投资总额：104,176.63 万元

项目预计竣工时间：2024 年 5 月

实施主体：控股子公司三河市湘德房地产开发有限公司，公司持股占比50.49%，其他非关联股东持股占比 49.51%，本次向特定对象发行的募集资金到位后，公司将以增资或借款形式投入实施主体

地理位置：河北省廊坊市三河市燕郊开发区规划燕高北路西侧、YJ2011-015 号地南侧

2、项目基本情况

本项目总占地面积 51,247 平方米，土地用途为城镇居住用地，总建筑面积146,411.81 平方米，总户数 864 户，产品有住宅、配套服务设施等多种规划形态，项目整体容积率为 2.0，建筑密度 14.48%，绿化率达 35%。

3、资格文件取得情况

4、投资估算及筹资方式

工程费用 82,287.97万元，土地费用 14,727.26万元，工程建设其他费用 4,547.11万元，预备费 2,614.28万元，投资总额 104,176.63万元。

截至 2022 年 11 月 30 日，本项目已投入 46,091.79 万元，主要用于土地费用及工程费用等。本项目拟使用 42,000.00 万元募集资金，全部用于该项目剩余工程费用支出。

5、项目经济评价

该项目各项经济指标良好，经济性上可行。具体指标如下表所示：

销售收入（万元） 203,083.11万元，净利润（万元） 40,816.69万元，销售利润率（%） 20.10%。

6、项目的具体开发和进展情况

本项目已于 2020 年 8 月开工建设，预计竣工日期为 2024 年 5月。

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