杭州环北专业市场改造升级项目可行性研究报告
思瀚产业研究院 丽尚国潮    2023-06-30

（一）项目实施背景

1、国家实施扩大内需战略，扩内需促消费政策推动国内消费市场稳步发展

党的二十大报告指出，要加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局；把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来，增强国内大循环内生动力和可靠性；着力扩大内需，增强消费对经济发展的基础性作用。2022 年中央经济工作会议指出，着力扩大国内需求，要把恢复和扩大消费摆在优先位置，增强消费能力，改善消费条件，创新消费场景。

2022 年 12 月，中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022-2035年）》，国家发改委印发《“十四五”扩大内需战略实施方案》，提出促进消费投资，内需规模实现新突破；全面促进消费，加快消费提质升级，着力满足个性化、多样化、高品质消费需求；持续提升传统消费，提高吃穿等基本消费品质，更好满足中高端消费品消费需求；加快培育新型消费，支持线上线下商品消费融合发展。

2023 年以来，商务部围绕“改善消费条件，创新消费场景，营造消费氛围，提振消费信心”及早谋划，把 2023 年定位为“消费提振年”，以此为主线，统筹开展全国性消费促进活动，通过省市联动、各地区互动、各相关协会积极配合，兴商聚市，形成一波接一波的消费热潮。

综上，随着国家扩大内需战略的深入实施，扩内需促消费政策措施持续发力，国内消费市场将呈现稳步发展态势。

2、2023 年以来国内消费市场加快恢复，纺织服装专业市场、百货零售行业持续复苏

根据商务部数据，2023 年以来国内消费市场加快恢复，2023 年一季度最终消费支出对经济增长的贡献率达 66.6%，重新成为经济增长第一拉动力。

根据中国纺织工业联合会流通分会 2022 年、2023 年一季度《纺织服装专业市场运行分析》，2022 年全国万平米以上 854 家纺织服装专业市场总成交额为2.13 万亿元，同比下降 8.54%，其中重点监测的 44 家纺织服装专业市场总成交额为 1.39 万亿元，同比下降 5.05%；2023 年一季度，纺织服装流通领域呈现复苏态势，重点监测的 44 家纺织服装专业市场总成交额为 3,698.62 亿元，同比增长 22.8%；未来纺织服装专业市场将呈现数量减少、结构优化、水平提升的运行特点，优质资源将进一步向重点商圈、重点市场集聚，不断提升专业市场集约化发展水平。

根据国家统计局统计，2022 年社会消费品零售总额为 43.97 万亿元，同比下降 0.2%，其中限额以上百货店零售额同比下降 9.3%；2023 年 1-5 月社会消费品零售总额为 18.76 万亿元，同比增长 9.3%，其中限额以上百货店零售额同比增长11.4%。根据中国百货商业协会《2022-2023 年中国百货零售业发展报告》，百货零售业样本企业中 85.7%的受访企业预计 2023 年销售额有望实现增长，75%的受访企业认为未来 1-3 年应着力提升顾客体验；百货零售企业通过调改升级，百货商店打造符合年轻化、潮流化的业态空间及服务内容，有助提升客流与销售。

综上，2023 年以来国内消费市场加快恢复，随着国内消费需求进一步释放，叠加相关扩内需促消费政策支持和活动促进，纺织服装专业市场、百货零售行业将有望持续复苏并保持平稳增长态势。

3、数字化转型是顺应国家战略和行业发展趋势的必然选择

2022 年 12 月，中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022-2035年）》，支持线上线下商品消费融合发展，加快传统线下业态数字化改造和转型升级。2023 年 2 月，中共中央、国务院印发《数字中国建设整体布局规划》，提出全面提升数字中国建设的整体性、系统性、协同性，促进数字经济和实体经济深度融合，以数字化驱动生产生活和治理方式变革；普及数字生活智能化，打造智慧便民生活圈、新型数字消费业态、面向未来的智能化沉浸式服务体验。

根据中国纺织工业联合会流通分会《2022 年纺织服装专业市场运行分析》，近年来纺织服装专业市场行业不断强化新平台、新模式、新业态的探索和应用，呈现“线上线下融合化、供应链协同化和内外贸一体化”的趋势。

根据中国百货商业协会《2022-2023 年中国百货零售业发展报告》，近年来百货零售业行业加快数字化转型和加速全渠道融合，各种应用模式、各类数字化产品和工具层出不穷，不断壮大数字化团队，数字化应用和运营能力日益增强，并通过对前台和中后台的数字化建设，以实现线上线下一体化，驱动全渠道精细化运营。

4、国家出台政策鼓励发展智能仓储，电商产业快速发展提升云仓服务需求

（1）国家出台政策鼓励发展智能仓储

2022 年 5 月，国务院印发《“十四五”现代物流发展规划》，鼓励物流资源共享，整合分散的运输、仓储、配送能力，发展共建船队车队、共享仓储、共同配送、统仓统配等组织模式，提高资源利用效率；加快高端标准仓库、智慧立体仓储设施建设；推进物流智慧化改造，深度应用 5G、北斗、移动互联网、大数据、人工智能等技术，分类推动物流基础设施改造升级，加快物联网相关设施建设，发展智慧物流枢纽、智慧物流园区、智慧仓储物流基地、智慧港口、数字仓库等新型物流基础设施；完善现代物流服务体系，加快运输、仓储、配送、流通加工、包装、装卸等领域数字化改造、智慧化升级和服务创新。

2022 年 8 月农业农村部印发《农业现代化示范区数字化建设指南》，提出引导农产品流通数字转型，加快建设产地云仓，完善集物流管理系统、自动化技术、运营标准于一体的智能仓储体系，推进农产品网店、仓储、分装、运输、配送等各环节数字化管理。

根据思瀚产业研究院统计，近年来中国智能仓储市场化程度不断加快，市场规模由 2018 年的约 800 亿元增长至 2022 年的 1,450 亿元，年均复合增长率达16.03%；预测 2028 年其市场规模将增长至 3,400 亿元，2022-2028 年年均复合增长率为 15.26%，未来中国智能仓储行业市场规模将保持快速增长趋势。

（2）电商产业快速发展提升云仓服务需求

近年来，我国电子商务行业井喷式发展。根据国家统计局统计，中国实物商品网上零售额由 2018 年的 7.02 万亿元增加至 2022 年 11.96 万亿元，年均复合增长率达 14.25%；实物商品网上零售额占社会消费品零售总额的比重由 2018 年的18.43%上升至 27.21%。根据网经社《2022 年度中国直播电商市场数据报告》，2022 年中国直播电商交易规模达 3.5 万亿元，同比增长 48.21%。

以电子商务尤其是直播电商等为代表的新业态及消费类物流需求保持较快增长，市场的消费需求形式从“少品种、大批量、少批次、长周期”转变为“多品种、小批量、多批次、短周期”。云仓模式利用云计算、大数据等新技术以及现代管理方式，通过预测销售和提前将库存布局到离消费者最近的仓库，缩短配送时间；利用强大、高效的仓库间的干线运输体系，缩短从生产商到仓库的运输时间；

通过信息系统强大的订单选仓能力和干线快速的调拨能力，使各分仓的库存实现共享，从而降低整个供应链网络中的库存量，提高企业资金利用效率。因此，电商企业可以通过按需购买仓储物流服务，有助于缩短配送和运输时间，提高物流效率和资金利用效率，有效降低仓储物流成本，使得市场对云仓服务的需求不断提升。

二、项目概况

杭州环北专业市场位于杭州凤起路黄金商圈核心区，主要经营时尚女装、品牌男装及丝绸产品，是杭州市大型的服装专业批发市场。本项目拟投资 8,140.00万元，对杭州环北专业市场进行改造升级，包括对其负一层至五层的公共区域和外立面进行装修改造，更换部分空调设备等。

项目建设完成后，将改善市场经营环境和软硬件设施，提升市场服务品质，提升市场综合竞争力，从而提升市场运营质量，改善市场经营效益。

三、项目实施的必要性

1、紧抓纺织服装专业市场复苏的有利契机，促进公司专业市场业务增长

2023 年以来，国内纺织服装专业市场已出现明显复苏态势。根据中国纺织工业联合会流通分会 2022 年、2023 年一季度《纺织服装专业市场运行分析》，2022 年全国万平米以上 854 家纺织服装专业市场总成交额为 2.13 万亿元，同比下降 8.54%，其中重点监测的 44 家纺织服装专业市场总成交额为 1.39 万亿元，同比下降 5.05%；2023 年一季度，重点监测的 44 家纺织服装专业市场总成交额为 3,698.62 亿元，同比增长 22.8%；未来纺织服装专业市场将呈现数量减少、结构优化、水平提升的运行特点，优质资源将进一步向重点商圈、重点市场集聚，不断提升专业市场集约化发展水平。

通过本次项目的实施，公司紧抓纺织服装专业市场复苏的有利契机，对公司专业市场进行改造升级，可以有效改善整体购物环境和市场形象，提升市场综合竞争力，促进公司专业市场业务增长。

2、进一步提升市场形象和服务品质，提高市场出租率，增加经营效益

公司专业市场经营年限较长，公共区域空间布局不合理、装修陈旧破损、相关设施设备老化、设计不符合业务发展需求等问题日益显现，对商家和消费者的吸引力逐步减弱。

本项目拟对以下方面进行改造升级：

①通过对公共区域重新设计改造，注入潮流商业装饰元素，使市场氛围更时尚，改善经营环境，增强市场的品牌附加值；在符合相关法律法规的前提下，通过合理增设商铺来提高空间利用率、增加租金收入；优化市场动线布局，增强商铺引流，缩小商铺间的坪效差距，实现楼层整体的均衡性发展。

②通过使用节能环保材料对外立面更新改造，可以增强保温性能，提升空调的运行效率，降低能耗；提升外立面安全性，消除安全隐患；提升建筑外立面整体的质感，满足专业市场发展对于时尚元素的需求，进一步提高市场整体形象。

③更换部分老旧设备，增强消费舒适性和体验感，降低维保成本，提升市场整体的物业服务响应能力，有效提高服务质量。

综上，通过本次募投项目的实施，将进一步提升市场形象和服务品质，有助于提高专业市场运营质量，增加公司经营效益。

四、项目实施的可行性

1、国家及地方产业政策鼓励专业市场做大做强

2021 年 5 月，国家商务部等七部门印发《商品市场优化升级专项行动计划（2021-2025）》，提出将商品市场打造成为商品流通的重要平台、扩大内需的重要载体、优化供给的重要引擎，基本建成适应经济高质量发展、服务新发展格局的现代商品市场体系；到 2025 年，培育一批商品经营特色突出、产业链供应链服务功能强大、线上线下融合发展的全国商品市场示范基地，产销衔接机制更加稳定，产业辐射带动作用更加显著，商品流通效率有效提升。

2021 年 6 月，浙江省商务厅、浙江省市场监督管理局印发《浙江省商品市场发展“十四五”规划》，提出坚持分类施策、梯次培育、分级监管，集中精力抓好大型综合性市场、产地型龙头市场和销地型批发市场等战略枢纽型市场的创新和提升，形成以点带面，以优促劣，整体共进的发展格局；坚持迭代升级、综合集成，持续加强基础硬件建设，完善综合配套功能，提升服务能力。

通过本次项目的实施，有助于公司专业市场业务做大做强，符合国家及地方产业政策。

2、公司丰富的市场管理和运营经验为本项目的顺利实施提供保障

公司深耕专业市场管理行业，管理和运营团队具有丰富的管理经验和优秀的运营能力，已将杭州环北专业市场打造成为立足杭城、面向华东、辐射全国的专业服装采批市场，客户主要分布在浙江、河南、安徽、江苏、山东、河北、湖南等地区，覆盖国内知名二级服装批发市场及周边省份的大量采批客户，并与全国几十家市场、商超、连锁、线上平台等保持了密切的合作关系；已将南京环北专业市场建设为集服装百货批发零售为一体的服装批发市场，拥有众多的省级代理服装品牌，辐射至周边 3 小时经济圈。公司专业市场已在行业内积累较强的品牌影响力、优质稳定的客户资源基础。

公司已成功对杭州环北专业市场部分楼层实施改造升级。公司结合丰富的市场管理和运营经验，已制定本次改造升级实施计划，拟在 3 年之内以分批、分层、局部进行的方式，以不影响正常营业的原则逐步完成整个项目的改造升级工作。

五、项目投资概算

本项目总投资为 8,140.00 万元

六、项目实施主体

本项目的实施主体为全资子公司杭州环北丝绸服装城有限公司。

七、项目建设周期

本项目建设周期为 3 年。

八、项目经济效益

本项目不产生直接经济效益，项目建设完成后，将改善市场经营环境和软硬件设施，提升市场服务品质，改善市场形象，提升消费者的购物体验，提升市场综合竞争力，并对商户的经营以及市场的招商产生积极影响。

九、项目审批及备案情况

本项目相关手续正在办理中。