百货集团总部及商业综合体项目可行性研究报告
思瀚产业研究院    2024-11-18

1、项目基本情况

根据发展规划，公司拟在青岛西海岸新区、烟台莱州市和烟台蓬莱市分别投资实施“利群百货集团总部及商业广场项目”、“利群广场项目”和“蓬莱利群商业综合体项目”，以建设形成三座集传统百货、大型超市、购物中心等多种业态为一体，提供购物、餐饮、休闲娱乐等多种服务体验的商业综合体。“利群百货集团总部及商业广场项目”、“利群广场项目”和“蓬莱利群商业综合体项目”的基本情况如下：

（1）利群百货集团总部及商业广场项目

该项目总建筑面积为 243,205.22 平方米，其中地上建筑面积 166,760.77 平方米，包含集传统百货、购物中心等多种业态的商业经营 106,052.97 平方米、酒店28,147.59 平方米、办公场所 32,560.21 平方米；地下建筑面积 76,444.45 平方米，包含地下超市 15,365.53 平方米、地下车库和设备用房 61,078.92 平方米。

（2）利群广场项目

该项目总建筑面积为 155,000.00 平方米，其中地上建筑面积为 95,000.00 平方米，均用于集传统百货、购物中心等多种业态的商业经营；地下建筑面积为80,000.00平方米，包含地下超市20,000.00平方米、地下车库和设备用房40,000.00平方米。

（3）蓬莱利群商业综合体项目

该项目总建筑面积为 66,402.60 平方米，其中地上建筑面积为 35,059.51 平方米，均用于集传统百货、购物中心等多种业态的商业经营；地下建筑面积为31,343.09平方米，包含地下超市15,510.12平方米、地下车库和设备用房15,832.97平方米。

2、项目建设的必要性

（1）通过建设“类购物中心”继续丰富经营业态，进一步提高综合竞争力

百货、超市和电器是公司自设立以来一直从事经营的核心业态，公司也通过“利群网商”开展 O2O 业务，多业态的互补和协同作用也促进了公司的健康快速发展。近年来，公司更是在利群金鼎广场等门店创造性地构建“类购物中心”场景，在社区开设“利群·福记农场”生鲜店，兴建“利群采购平台”开展 B2B业务，均取得了良好效果。目前，在越来越多的商业零售企业向着多业态、多领域方向转型的背景下，为进一步满足日益多元化的消费需求、巩固行业优势地位，在原有业务的基础上持续重构传统商业要素，继续丰富经营业态，也是公司当下必要的选择。

目前，公司在西海岸新区、莱州、蓬莱三地的门店均偏重于百货商场业态，此次募集资金所投资建设的三座大型商业综合体，将在保留公司核心优势领域百货、超市和电器之余，在多业态并存的场景中为消费者提供休闲娱乐、亲子教育、动漫游戏、艺术文化、餐饮游艺、购物消费等多种差异化消费体验。

项目建成后，一方面，公司可继续充分发挥其在百货、超市和电器等领域长期积累的经营优势，以优质的产品和服务满足顾客需求；另一方面，公司可通过购物中心业态下的租赁模式引入更为广泛和多样的服务性消费场景，进一步吸引客流，促进综合商业体盈利能力的提升。因此，本次募投项目的实施可使公司在把握商业零售趋势潮流的情况下，继续发挥不同业态间互相补充和互相引流的协同作用，有利于满足消费者日益增长的多样化需求并更好应对行业竞争，进而有利于提高公司的品牌影响力和综合竞争力。

（2）在优势区域新建门店，可应对竞争，满足顾客需求，巩固行业地位

根据公司规划，此次募投项目的建设地点分别为青岛西海岸新区、烟台莱州市和烟台蓬莱市，且分别位于公司门店青岛瑞泰购物广场、莱州购物广场和蓬莱购物广场附近。选择在现有门店周边继续开设商业连锁项目，既非盲目的过度建设，也非简单的复制拓展，而是公司进一步应对行业竞争、满足当地消费者需要、巩固竞争优势的战略举措。青岛瑞泰购物广场和蓬莱购物广场均开业于 2003 年，莱州购物广场开业于2001 年，距今均有超过 15 年的历史。

经过多年运营，一方面，公司门店在当地已拥有较高的知名度和市场占有率，经营效益良好且得到了消费者的广泛认可，这为公司继续在上述三地拓展提供了良好环境基础；另一方面，面对下游不断增加的消费总量、日益多样的顾客需求以及时刻变化的行业态势，在上述地区开设大型商业综合体以保持竞争优势并满足消费者需求对于公司而言十分必要。

对于青岛瑞泰购物广场而言，其经营面积不足 2 万平方米，且伴随着日益增长的客流群体，周边陆续建立了商业综合体以满足客户多样化的需求，因此公司选择在青岛瑞泰购物广场周边直线距离 500 米处兴建建筑面积超过 20 万平方米的“利群百货集团总部及商业广场项目”无疑对于公司应对行业竞争、夯实区域优势具有重要意义。

此次新建的“蓬莱利群商业综合体项目”即在目前营业的利群集团蓬莱购物广场对面，两者地下可经施工后直接联通。该项目地理位置极其优越，步行即可到达蓬莱阁景区，项目建成并连通蓬莱购物广场后将形成蓬莱地区最具规模的商业综合体，可极大满足海内外游客和当地居民的购物需求，充分应对周边宝龙广场对蓬莱门店带来的分流竞争压力，有利于巩固公司在当地的领先优势。

而位于莱州市的“利群广场项目”与莱州购物广场相距 5 公里左右，选址位于莱州中心城区商业配套较少的居民聚集区域，在与莱州购物广场遥相呼应的同时可独享周边住宅区居民带来的客流红利，将进一步凸显公司在当地的优势地位。

（3）以自有物业形式开展项目运营，可规避租赁弊端，保证公司平稳发展

长期以来，我国零售行业企业多通过物业租赁的方式进行网点扩张，但随着近年来房地产价格的高位运行以及原租赁合同的陆续到期，不断上涨的租金已成为影响行业内商业零售企业利润的主要负担之一。同时，租赁物业也具有不稳定性，行业内企业面临部分门店到期后可能无法续租带来的经营风险。

为规避租赁物业带来的弊端，此次公司在青岛西海岸新区、烟台莱州市和烟台蓬莱市三地拟开设的三座大型商业综合体均以自有物业的形式进行经营。另外，处于优质商业地段且具有一定规模的物业本就具有稀缺性，考虑到此次项目涉及的综合商业体具有多业态、大体量之特点，公司进行自行建设也是依据当地实际情况做出的必要选择。

西海岸新区、莱州和蓬莱三地的商业综合体项目建成后，公司的经营面积将得到较大提升，一方面公司可受益于自有物业本身的保值性和较大增值潜力，另一方面更可有效避免租赁物业带来的不确定性以及租赁成本的上升风险，从而使得公司在进一步扩大经营规模、提升市场占有率的同时免除后顾之忧，有利于保证公司业务长期平稳发展。

3、项目建设的可行性

（1）商业零售广阔的市场空间为项目的实施奠定良好基础

商业零售是与民生息息相关的重要产业，近年来行业规模随国民经济的发展和居民收入的提高而持续增长。2005年至2018年我国国民生产总值从187,318.90亿元增至 900,309.50 亿元，我国城镇居民人均年可支配收入从 10,493.00 元增至39,251.00 元。

相应的，我国社会消费品零售总额也从 2005 年的 68,352.60 亿元上升到 2018 年的 380,986.85 亿元，年复合增长率达到 13.48%，同时，批发零售产值占国民生产总值的比重从 2005 年的 7.5%增长至 2018 年的 9.4%。

供给侧和需求端的内在推动力仍然将促进商业零售业规模的持续扩大。就政策而言，《中共中央、国务院关于完善促进消费体制机制进一步激发居民消费潜力的若干意见》等文件为居民消费的持续增长奠定了纲领性基础，而《完善促进消费体制机制实施方案（2018—2020 年）》的出台则为加快破解制约居民消费最直接、最突出、最迫切的体制机制障碍提出了切实可行之措施，相关政策的陆续落实将进一步通过供给侧改革促进消费及商业零售业的增长。

另一方面，根据《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》，“十三五”期间预计国内生产总值和城乡居民人均收入年增速均将达到 6.5%及以上，预计至 2020 年我国城镇化率将达到 60%，这均为商业零售的持续健康发展带来了需求保障。同时，经济增长下居民消费意愿也呈现良好表现，根据市场咨询机构尼尔森发布的数据，中国消费趋势指数自 2014 年的 100 点左右已增加至 2018 年的 113 点，并预计在未来保持稳中向好的趋势。

由此可见，国家政策的大力支持、宏观经济的持续增长、居民生活水平的不断提升与其日益丰富的消费愿望和需求、新型城镇化的逐步演进等因素将带动商业零售市场规模的持续繁荣。根据《商务发展第十三个五年规划纲要》的预计，到 2020 年我国社会消费品零售总额预计将接近 48 万亿元，年均增长率在 10%左右，商业零售在未来依然拥有广阔的市场空间，这为公司募投项目的顺利实施奠定了良好基础。

（2）业已成熟的批发物流体系为项目的开展带来坚实保障

为匹配门店发展，公司自 1997 年起即开始从事物流批发业务，经过二十多年的发展，公司在山东区域内已经拥有李沧、浮山后、胶州三大物流基地，总占地面积 28.3 万平方米，其中冷链仓储面积 3.8 万平方米。

公司物流基地储位种类繁多、布局科学合理，能够独立承担生鲜产品、食品饮料、日化用品、衣帽服饰家用电器等多种商品的仓储和配送工作，同时下设生鲜加工配送中心和热加工配送处理中心，具备生产加工、验收仓储、分拣配送和信息处理等功能，能够对采购的蔬菜、水果、畜牧水产、面制产品等短保质期商品进行深加工，并利用较强的配送能力为短保质期商品的配送提供保证。

此外，利用在仓储和物流方面的优势，公司已经全方位开展品牌代理业务，目前共代理国内外知名品牌 500 多个，渠道合作品牌近 3,000 个，拥有强大的供应商资源。公司业已成熟的批发物流业务为此次在三地新设门店提供了坚实保障。一方面，公司的供应链体系将提高新开门店的招商效率，可有效缩短开店时间，保证公司的扩张速度；另一方面，依托较广的辐射范围和较强的物流能力，公司可为青岛西海岸新区、蓬莱、莱州三地的大型商业综合体提供新鲜、及时、安全的商品配送，并通过物流批发的规模优势降低商品成本，为该等商场的后续迅速发展和稳定经营带来强有力支持。

同时，物流中心也为公司在实体门店进一步提供“利群网商”的 O2O 到家配送业务提供了保证。根据公司发展规划，此次项目也将包括物流体系的进一步建设和完善，这将持续对公司商业零售线上线下业务的发展产生积极、正面的影响。

（3）良好的品牌美誉度和优秀的管理运营团队为项目的运行提供有力支持

公司自成立以来，紧密围绕利群品牌的定位、特性与核心价值，通过广告宣传、节假日的促销活动、丰富的商品满足消费者的多样化需求，并通过不断改善购物环境，提供良好的售后服务，提升公司的品牌形象。同时，公司一直致力于为顾客提供高性价比的商品，以此赢得顾客的良好口碑，这提高了利群品牌的美誉度，使公司积累了大量忠实的消费者。

自设立以来，公司曾获得“山东省著名商标”、“山东省服务名牌”、“全国商业服务业先进企业”、“全国诚信兴商双优示范单位”等诸多荣誉。目前，“利群”已经成为山东半岛具备较强影响力并受消费者欢迎的知名零售品牌，利群品牌的知名度、美誉度和消费者忠诚度为公司继续在原有优势区域新设大型商业综合体提供了有力后盾。另一方面，公司在 20 多年的经营历史中培育了大批零售连锁方面的专业人才。经营管理团队从事零售行业多年，熟悉行业发展规律，对零售连锁经营的各项业务有深入地了解，拥有丰富的拓展和管理经验。

公司每家零售门店都坚持自主运营的方针，从选址、设计定位、品牌招商到开业全部由公司自行完成，同时，公司高度重视员工的培训，并以需求为导向建立了专业的培训机制和完整的培训体系，一线员工的素质和工作技能在行业内处于优良水平。优秀的管理和业务团队也将保障此次项目的顺利开展和运营。

4、项目投资概算

（1）利群百货集团总部及商业广场项目

本项目总投资为 145,119.03 万元，其中建设投资合计 144,240.69 万元，铺底流动资金为 878.34 万元。

（2）利群广场项目

本项目总投资为 70,766.89 万元，其中建设投资合计 69,825.00 万元，铺底流动资金为 941.89 万元。

（3）蓬莱利群商业综合体项目

本项目总投资为 38,655.12 万元，其中建设投资合计 38,277.98 万元，铺底流动资金为 387.14 万元。

5、项目预期效益

经测算，“利群百货集团总部及商业广场项目”、“利群广场项目”和“蓬莱利群商业综合体项目”预期效益具体情况如下。

利群百货集团总部及商业广场项目年均营业收入（不含税）55,501.16万元，年均净利润6,428.53万元。

利群广场项目年均营业收入（不含税）49,277.21万元，年均净利润3,758.32万元。

蓬莱利群商业综合体项目年均营业收入（不含税）21,649.12万元，年均净利润1,903.79万元。

6、项目建设地点

利群百货集团总部及商业广场项目项目建设地点青岛西海岸新区长江路街道办事处珠江路南侧，井冈山路以西。

利群广场项目项目建设地点烟台莱州市云峰北路与北苑路交汇处。

蓬莱利群商业综合体项目项目建设地点烟台蓬莱市北关路 133 号。

7、项目建设期

“利群百货集团总部及商业广场项目”、“利群广场项目”和“蓬莱利群商业综合体项目”的建设周期均为 2 年。

8、项目实施主体

利群百货集团总部及商业广场项目实施主体上市公司母公司。

利群广场项目实施主体上市公司全资子公司利群集团莱州购物广场有限公司。

蓬莱利群商业综合体项目实施主体上市公司全资子公司利群集团蓬莱海情购物广场有限公司。

9、项目的审批程序

“利群百货集团总部及商业广场项目”已取得“青房地权市字第 201594482号”土地证，并已在西海岸新区发展和改革局完成备案。项目环评手续正在办理中。

“利群广场项目”已取得“鲁（2018）莱州市不动产权第 0009836 号”不动产权证书，并经莱州市行政审批服务局《关于利群广场项目投资额及建设内容变更的核准意见》（莱审批字[2019]22 号）批复同意。项目环评手续正在办理中。

蓬莱利群商业综合体项目已取得“鲁（2017）蓬莱市不动产权第 0000833号”不动产权证书，项目备案和环评手续正在办理中。

完整版可行性研究报告依据国家部门及地方政府相关法律、法规、标准，本着客观、求实、科学、公正的原则，在现有能够掌握的资料和数据的基础上，主要就项目建设背景、需求分析及必要性、可行性、建设规模及内容、建设条件及方案、项目投资及资金来源、社会效益、经济效益以及项目建设的环境保护等方面逐一进行研究论证，以确定项目经济上的合理性、技术上的可行性，为项目投资主体和主管部门提供决策参考。

此报告为摘录公开部分。定制化编制政府立项审批备案、国资委备案、银行贷款、产业基金融资、内部董事会投资决策等用途可研报告可咨询思瀚产业研究院。