深圳光明-海吉星农产品二期项目可行性研究报告
思瀚产业研究院 农产品    2023-11-21

1、项目基本情况

光明海吉星是国家商务部改革试点项目、深圳市重大项目和重点民生工程，被列入“粤港澳大湾区菜篮子工程”和“深圳市 2021 年经济运行调度专班农林牧渔专班项目”。作为深圳市重点“菜篮子”工程之一，光明海吉星的规划和建设将进一步优化深圳市“菜篮子”供应体系，确保深圳肉菜等农产品供应稳定。

该项目是光明海吉星的规划建设内容之一，是对光明海吉星一期项目的品种和服务的补充，主要补充水果、水产、粮油干调制品、加工及分拣配送区，实现全品类经营，与一期项目一起，打造深圳市西部菜篮子工程，保障深圳市农产品供应。

项目总投资 98,853.09 万元，拟使用募集资金 88,000.00 万元，项目由深圳市光明海吉星供应链运营有限公司负责实施，项目实施地点位于深圳市光明区。

2、项目建设的必要性

（1）贯彻落实深圳市农产品保供战略，保障深圳市“菜篮子”供应

近年来，深圳市政府高度重视“菜篮子”建设工作，对“菜篮子”小镇工作做出部署要求，即按照深圳市“1+1+11+N”菜篮子空间布局，规划建设一东（深圳海吉星）一西（光明海吉星）两个一级供应点，保障农产品供应，优化深圳市“菜篮子”供应体系。

光明海吉星项目是深圳市“一东一西”“一体两翼”农产品供应体系的重要部分，与深圳海吉星市场形成东西呼应、功能互补格局，进一步优化深圳市“菜篮子”供应体系，确保深圳肉菜供应“量足价稳品质高”。

该项目是光明海吉星的二期工程，项目的顺利实施将进一步完善光明海吉星深圳西部“菜篮子”保供基地的功能布局。

（2）完善光明海吉星交易品类与功能配套，满足区域城配一站式采购需求

光明海吉星采用分期方式建设，其中一期工程即将投入使用，经营品类以肉类为核心，涵盖白条肉、分割肉、禽类、冻品、蔬菜等，其中肉类交易将承接深圳市肉类流通供应链的升级改革，同时配置产品加工、仓储物流、办公配套等其他功能性区域。

光明海吉星二期项目将建设配套供应水果、水产、粮油干调制品等农副产品，同时引入净菜加工、中央厨房、团餐配送、冷链仓储等服务，形成农产品供应及食品加工总部基地，使得光明海吉星整体市场基础设施完善，种类齐全，能够提供丰富、便捷的批发采购体验，满足区域城配一站式采购需求。

该项目的顺利实施，将与光明海吉星一期项目形成功能性互补，打造集智能交易、智能物流、智能供应链服务于一体的新型农产品批发交易中心，打造深圳市西部菜篮子工程，保障深圳市农产品供应，进一步提升公司“海吉星”品牌知名度和影响力。

（3）巩固和加强公司在深圳农产品批发市场领域龙头地位

公司专注于农产品批发市场的开发、建设、经营和管理，不断完善产业链布局，保持公司在农副产品流通领域的领先地位。该项目将依托深圳市光明区产业、区位等优势，整合公司在深圳市场的优质资源，做大做强农产品中的水果、水产、粮油干调制品等品种，进一步完善公司产业链，立足光明、服务深圳、辐射湾区，拓展农产品流通业的发展空间、扩大市场份额，巩固和加强公司在深圳农产品批发市场领域龙头地位，实现公司在农产品批发市场业态的快速发展。

（4）探索构建新型农产品批发市场运营模式，促进农产品批发市场行业产业升级

农产品批发市场是百姓生活的重要配套服务场所之一，传统的农产品批发市场存在规划布局不合理、配套设施不健全、数字化应用不足等问题，难以满足消费者日益增长的农产品消费结构升级需求。公司以“数字菜篮子”为主线，以“农产品流通科技与价值赋能者”为品牌定位，推动农产品批发市场主业数字化转型，打造农产品流通行业标杆。

该项目将围绕商户在交易流通环节的一应所需，提供一站式、全覆盖的专属管家运营服务，采用场内统一转运模式，足不出户即可实现货物装卸交付，减少商户非核心人员投入，以车、货、人完全分流等现代物流设计提升市场整体运营效率，借助高度信息化、机械化、智能化、标准化的手段和全程冷链环境保障食品质量和安全，通过全流程、全方位数字化运营系统确保食品安全责任可追溯。该项目的实施，将为农产品批发市场行业探索和构建新型运营模式，助推农产品批发市场行业进行产业升级。

3、项目建设的可行性

（1）符合国家政策和地方政府发展规划

农产品批发市场在促进产销衔接，保障农产品有效供给，以及引导生产资源市场化配置等方面的作用日显突出。我国高度重视农产品市场体系建设和现代农业设施建设，将农产品批发市场的发展和促进优质农产品的有效供给作为重要任务，列入近几年的中央一号文件。

国家不断加大农产品批发市场的政策扶持，陆续出台了《国务院关于加强农产品批发市场监督管理的规定（征求意见稿）》《“十四五”现代流通体系建设规划》《“十四五”全国农产品产地市场体系发展规划》《关于进一步加强农产品供应链体系建设的通知》《关于进一步优化发展环境促进生鲜农产品流通的实施意见》《关于压实“菜篮子”市长负责制做好农产品稳产保供工作的通知》《关于加快发展流通促进商业消费的意见》等一系列支持行业发展的重要政策，鼓励和支持农产品批发交易市场的建设和发展。

光明海吉星项目是深圳市“一东一西”“一体两翼”农产品供应体系的重要部分，与深圳海吉星市场形成东西呼应、功能互补格局，进一步优化深圳市“菜篮子”供应体系，确保深圳市农产品供应链条安全平稳运行，符合深圳市政府对“菜篮子”空间布局和建设工作的部署要求。

（2）项目具有良好的客户基础

光明海吉星二期项目选址位于原荣健农批市场，荣健农批市场于2007年8月成立，原有商铺1,000多家，其中水果、蔬菜商铺超600家，以国产水果为主营品种，拥有良好的客户群体。在水产和粮油干调批发需求方面，目前光明区所在的深圳西部区域没有相关成规模的批发市场，无法满足区域内的消费需求。该项目建成后，一方面将承接原荣健农批市场客户，另一方面将有效吸纳深圳西部区域水产与粮油干调批发客户。

同时，光明海吉星一期的工程建设已进入收尾阶段，主要交易功能区的招商工作进展顺利，客户需求旺盛。项目一期所带来的商流和辐射作用将产生溢出效应，带动项目二期及周边区域成为农产品供应链的补充、辅助、配套功能地带，这将为该项目的建成招商带来良好的示范和协同效应，有效保障该项目客户来源。

（3）较强的区域消费需求

根据相关公开资料，深圳市2022年年末常住人口1,756.10万人，实际管理人口约2,200万人，日均消费蔬菜约7,300吨、水果约2,300吨、肉类约4,200吨、水产品约1,500吨、口粮约6,850吨。受土地资源限制，全市95%以上的农产品依靠市外基地供给。同时，宝安区、龙华区也属于深圳市人口密集区，对农产品需求量大，且与光明区相邻，为项目辐射区域，将为项目带来较强的区域消费需求。

（4）公司拥有良好的品牌知名度和丰富的运营经验

公司率先创导绿色交易，精心打造以保障食品安全、提高流通效率、综合利用资源为核心的“海吉星”品牌。公司旗下海吉星市场汇集了公司工程建设、食品安全、信息科技、电子商务、物流管理、综合环保等领域的创新性成果，是农产品流通行业转型升级的典型。经过多年培育，“海吉星”品牌知名度和影响力与日俱增，成为农产品流通行业的标杆。

2012年深圳海吉星获得世界批发市场联合会颁发的国际批发市场大奖银奖，2019年“海吉星”荣获“2019-2021深圳知名品牌”。借助该品牌优势，该项目投入运营后，将会获得下游采购商的信赖，从而有利于吸引经营商进入新市场经营。

公司专注于农产品流通行业34年，开创农产品批发市场“网络化”经营模式，在深圳、北京、上海、天津、成都、西安、长沙、南昌、南宁等22个大中城市经营管理32个实体农产品物流园，形成国内最具规模的农产品批发市场网络体系之一。公司在多年的农产品批发市场运营过程中积累了丰富的项目决策及经营管理经验，有利于该项目成功运营。

4、项目投资概算

项目初步投资概算如下（实际投资规模可能根据最终规划情况作适当调整）：

建筑工程费 61,156.00万元；土地使用费 24,086.16 万元；工程建设其它费用 3,280.84万元；设备购置安装费 5,622.80万元；预备费 4,707.29万元；项目总投资 98,853.09 万元。

5、项目经济效益分析

依据该项目经济效益测算结果，该项目建成并完全达产后，税后财务内部收益率约为 6.03%，静态投资回收期约 15.69 年（含建设期 3 年），经营期内平均每年贡献约 4,415 万元净利润及 8,050 万元经营性净现金流，项目经济评价指标良好。

6、项目涉及的审批、备案事项

截至本报告发布日，该项目涉及的项目备案、土地、环保等有关审批或备案手续正在办理中。

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