长沙县黄兴镇-海吉星农产品市场二期继续建设项目可行性研究报告
思瀚产业研究院 农产品    2023-11-21

1、项目背景

（1）国家和政府政策支持农产品市场体系建设和现代农业设施建设

农产品批发市场在促进产销衔接和农产品产业链建设、保障农产品有效供给，以及引导生产资源市场化配置等方面的作用日显突出。我国政府高度重视农产品市场体系建设和现代农业设施建设，将农产品批发市场的发展和促进优质农产品的有效供给作为重要任务，列入近几年的中央一号文件。

2023 年，中央一号文件《关于做好 2023 年全面推进乡村振兴重点工作的意见》指出，抓紧抓好粮食和重要农产品稳产保供，严格“菜篮子”市长负责制考核，发挥农产品国际贸易作用，深入实施农产品进口多元化战略，做大做强农产品加工流通业，完善农产品流通骨干网络，改造提升产地、集散地、销地批发市场，布局建设一批城郊大仓基地，支持建设产地冷链集配中心，确保农产品物流畅通。

国家不断加大对农产品批发市场的政策支持，2022 年以来陆续出台了《“十四五”现代流通体系建设规划》《关于进一步做好粮食和大豆等重要农产品生产相关工作的通知》《关于加快建设全国统一大市场的意见》《社会资本投资农业农村指引（2022 年）》《“十四五”现代物流发展规划》《“菜篮子”市长负责制考核办法实施细则》《2023 年数字乡村发展工作要点》《全国现代设施农业建设规划（2023—2030 年）》《中央财办等部门关于推动农村流通高质量发展的指导意见》等一系列支持行业发展的重要政策，鼓励和支持农产品批发市场体系的建设和发展。

今后一个时期，我国农产品批发市场行业仍将围绕强化市场基础设施建设，加强冷链设施和物流配送系统建设，推动市场信息化建设，加强农产品质量安全和食品安全监管，推动农产品全产业链条建设，补齐农产品供应短板，创新交易模式，加强产销对接等方面持续提档升级。

随着国家乡村振兴战略和农业供给侧结构性改革的深入推进，农业现代化进程的加快，国家明确支持大型农产品批发市场，鼓励和引导龙头企业参与农产品流通基础设施建设、现代供应链体系建设、农业全产业链开发经营、农产品品牌培育打造，促进农业转型升级。

（2）农产品批发市场仍是我国农产品流通的主渠道，基础设施不断完善

我国土地资源禀赋和人口聚集方式决定传统农业生产以家庭为单位，规模小且分散，形成不了规模供给；下游超市、餐饮企业集中度低，消费者需求多样、分散，形成不了规模需求。因此，我国农产品流通市场呈现“小生产、大流通、大市场”的特征，流通主体大多是个体商户、个体运输户和经纪人，产品批量小，流动性大，缺乏规范和指导。由于农产品品类齐全但标准化程度相对较低的特点，为满足各地消费者差异化的消费需求，需要充分发挥线下农产品批发交易市场集散来自全国各地以及国外的农副产品。

虽然在政策环境、经济环境、消费需求变化、供需形势等多重因素影响下，近年来农产品流通多种新兴业态涌现，但新兴业态其货物分散、物流成本高、范围覆盖小，并不足以完全替代线下的大型农批市场。因此，农产品批发交易市场在农产品流通领域的集散功能短期不会发生改变，线下农产品批发交易市场仍是农产品流通的主要渠道。

近年来，在农业农村部、商务部、国家发展改革委等中央部委和地方政府的持续支持下，农产品批发交易市场的信息收集发布系统、电子交易平台系统、产后处理与储藏保鲜、质量安全检测系统、安全监控系统、垃圾处理系统、市场地面硬化、水电道路系统改造、交易厅棚改扩建、客户生活服务设施、管理信息系统等基础设施显著改善，为批发交易市场实现保障供应、稳定价格、发布信息、形成价格、快速检测等功能和提升交易效率提供了必要的支持。

（3）我国持续提升的农产品消费需求带动农产品批发交易持续增长，行业聚集效应凸显

随着我国城镇化率的不断提高、人均可支配收入的快速增长、人们生活水平的稳步提升，对主要农产品的消费也稳步增长。2017 年至 2021 年我国主要农产品人均消费水平不断提高，农产品消费增长空间巨大。

农产品批发交易市场作为我国农产品流通的重要环节，消费需求的增加将拉动市场交易量和交易额，促使农产品批发交易市场行业持续、稳定发展。根据《中国商品交易市场统计年鉴》和《中国贸易外经统计年鉴》统计数据，我国销售额过亿的大型农产品专业批发市场交易金额从 2017 年度的 18,365.68 亿元增长至2021 年度的 20,228.13 亿元，交易金额持续增长。

与此同时，随着市政的发展和城市功能布局的调整和优化，现有的很多农批市场无论是服务功能、交易效率还是自身形象都与城市周边环节的发展显得格格不入，减少批发市场数量，扩大单体市场规模，提升市场服务能级，调整优化市场布局，提升市场形象，提升土地使用效率和集约化水平等成为很多城市的不二选择。

根据统计数据，我国大型农产品专业批发市场数量从 2017 年度的 937 个减少至 2021 年度的 758 个，聚集效应凸显。在国内一些特大型消费城市也会像国外很多特大型城市一样，大型农产品批发市场会长期保持较高的市场占有率和份额，仍然具有广阔的发展空间。

（4）农批市场须与城市和谐发展，外迁转型升级迫在眉睫

近年来，我国城市化进程不断加快、城市城区人口激增、城市框架不断拉大，促使城市建设用地成倍增长，城市中心区域急速向外围扩展，市区传统老旧农批市场对城市发展的制约越来越凸显，社会对传统老旧农批市场外迁的呼声也越来

越高，传统农批市场外迁转型升级已迫在眉睫。为使批发市场与城市环境相协调，许多城市将会对农批市场进行升级改造、异地搬迁，提升土地使用效率、扩大单体市场规模、优化市场功能布局、提升农批市场服务城市的功能。优化城市农产品批发市场网点布局，改造升级农产品批发市场，已成为国家与地方的发展规划之一。

（5）农批市场向着集交易、运输、配送、加工、储藏等为一体的多功能方向发展

当前大多数农产品批发市场功能单一，仅提供交易功能，能够具有集加工、保鲜、包装、仓储、配送于一体的综合型批发市场数量较少，且场所存在脏乱差的问题一直是城市环境整治的重点。

在保鲜储藏方面，传统批发市场上进行交易的农产品多是以常温物流、自然物流或是散装的形式出现，农产品从生产基地发出，多是农产品采摘后的最初状态。由于农产品本身的生物特点，易腐易烂易变质、含水量高、保鲜期短，如果不对其进行低温处理与保鲜，最后进入消费者餐桌的农产品很难保证它的“鲜活”性。

在配送方面，通过数字化手段对客户的配送需求量进行统计，对那些产品需求量小、种类多、配送地点接近的客户，采取集中配送、共同配送的方式，提高车辆的装载运输效率，节约物流成本、提高配送效率，同时充分节省物流的处理空间和人员，缓解批发市场物流配送设施有限的困境，减少批发市场内运输车辆过多造成的交通堵塞。

在国家相关政策推动下，农产品批发市场也更加强调批发市场的公益性，农产品市场功能不只是交易、集散功能，集交易、运输、配送、加工、储藏等为一体的多功能性是重要发展方向。将批发市场改造成信息交流、中转储藏、检测认证的综合平台，通过多元的资源整合，农产品批发市场将在保障市场供应、促进食品安全、服务“三农”发展等方面发挥积极作用。

（6）信息化、数字化是农产品流通领域重要发展方向

随着经济社会发展和城市化建设，信息技术在农产品流通领域的应用和深度融合，信息化、数字化将成为农产品流通领域核心竞争力，传统农批市场的升级改造成为必然选择。农产品批发市场作为一个综合产业园，“人、货、场、车、环境”都非常复杂。随着信息和人工智能技术的不断发展，在数字化转型这一大的产业环境背景下，信息化、智慧化的应用场景也会不断增加，智慧仓储、智慧物流、智能管控也将成为农批市场的重要发展方向。

在充分掌握互联网、物联网、区块链、大数据、云计算、人工智能等工具的基础上，通过数字化将农产品流通中的人员、货物、场地、车辆等要素，同生产、批发、零售的环节联系起来，达到促进企业创新、提高效率的最终目的。同时，通过应用工业互联网标识解析技术、人工智能、物联网等现代信息技术手段，建立农产品全链条追溯体系，建立农产品生物性与化学性食品安全风险管控机制，保障食品安全，防止群体性食安事件风险。

国家鼓励和支持农产品批发交易市场数字化和信息化的建设和发展，财政部和商务部于 2021 年 5 月 10 日联合发布了《关于进一步加强农产品供应链体系建设的通知》（财办建〔2021〕37 号），鼓励和支持开展农产品批发市场信息化和智能化改造，发展智慧农贸市场，加快构建农产品现代流通体系，提升农产品流通效率。农产品批发交易市场数字化和信息化将是未来重要的发展方向，也将成为农产品流通领域核心竞争力之一。

2.项目实施目的

（1）积极响应国家政策，实现公司发展战略和目标

深农集团以“致力美好生活”为奋斗目标，积极践行“一头连着农村，一头连着城市”的责任担当，不断推动商业模式创新，精心打造以保障食品安全、提升食品品质、提高流通效率为核心的高端批发市场品牌“海吉星”，通过数字化建设赋能农批市场，促进农批市场主业高质量发展，健全农产品质量安全追溯体系和食品检测系统，坚守食品安全底线，打造从田间到餐桌的农产品流通全产业链，切实保障人民群众“菜篮子”供应充足、物价稳定、安全健康。

目前，公司已成为国内经营管理农产品批发市场的知名企业，与各地政府及合作股东保持着良好稳定的合作关系。公司紧跟国家政策，积极主动与多地政府沟通，加快农产品批发交易市场的布局和发展，充分发挥公司在市场运营管理方面的优势和经验，维持行业领先地位，提升公司的经营业绩和股东回报，实现公司的发展战略和目标。

（2）聚焦光明海吉星二期项目，探索和构建农产品批发市场新型运营模式，巩固公司在深圳市场龙头地位

光明海吉星是国家商务部改革试点项目、深圳市重大项目和重点民生工程，被列入“粤港澳大湾区菜篮子工程”和“深圳市 2021 年经济运行调度专班农林牧渔专班项目”。作为深圳市重点“菜篮子”工程之一，光明海吉星项目建成后将与深圳海吉星项目相互补充，实现深圳市打造“一东一西”“一体两翼”的农产品保供中心，进一步优化深圳市“菜篮子”供应体系，确保深圳肉菜等农产品供应稳定。

光明海吉星项目定位为光明国际都市食材集配中心，立足光明、服务深圳、辐射湾区。项目采用分期方式建设，其中一期工程即将投入使用，经营品类以肉类为核心，涵盖白条肉、分割肉、禽类、冻品、蔬菜等，其中肉类交易将承接深圳市肉类流通供应链的升级改革，同时配置产品加工、仓储物流、办公配套等其他功能性区域。

二期项目将建设配套供应水果、水产、粮油干调制品等农副产品，同时引入净菜加工、中央厨房、团餐配送、冷链仓储等服务，形成农产品供应及食品加工总部基地，使得光明海吉星整体市场基础设施完善，种类齐全，能够提供丰富、便捷的批发采购体验，满足区域城配一站式采购需求。三期项目正在规划中，计划拓展肉类、禽类、蔬菜经营区域及补充配套功能。

二期项目的顺利实施，将与光明海吉星一期项目形成功能性互补，打造集智能交易、智能物流、智能供应链服务于一体的新型农产品批发交易中心，打造深圳市西部菜篮子工程，保障深圳市农产品供应，进一步提升公司“海吉星”品牌知名度和影响力，巩固和加强公司在深圳农产品批发市场领域龙头地位。

（3）深耕重点区域，完善长沙海吉星二期项目建设，巩固公司在湖南、中南地区农产品批发市场领先地位

长沙海吉星定位为“全国示范、中南第一”的农产品现代物流枢纽中心，其分两期建设，其中一期项目承接长沙马王堆蔬菜批发市场的搬迁和扩容发展，成为中南地区较有影响力的蔬菜枢纽市场及全国较有影响力的蔬菜中转枢纽；二期项目计划承接长沙马王堆海鲜水产批发市场搬迁，功能定位为以海鲜、淡水产交易为核心，集大宗采购、城市加工配送、终端零售配货、食品安全检测于一体的综合型农批市场。

长沙海吉星二期项目秉承“加固一期、创新二期、保持与时代同步”的整体发展思路，立足“做大做强海鲜水产”的发展目标，本着稳健发展的经营理念，该项目确立了“整体规划、分步推进”的建设思路，先期工程主要满足马王堆海鲜水产市场的搬迁需求，后期继续建设工程则以扩大海鲜水产批发业务规模、发展新经营业态为主。目前，先期工程已基本完成建设，预计将于 2024 年投入运营。

长沙海吉星二期项目致力于打造中南地区乃至全国具有重要影响力的海鲜水产交易枢纽，从而进一步完善长沙海吉星经营业态，使其成为以长株潭地区为中心，中南最大、全国一流的绿色、安全、生态的农产品现代物流枢纽中心，巩固和加强深农集团在中南地区农产品批发市场领先地位。

3、项目基本情况

长沙海吉星定位为“全国示范、中南第一”的农产品现代物流枢纽中心，其分两期建设，其中一期项目承接长沙马王堆蔬菜批发市场的搬迁和扩容发展，成为中南地区较有影响力的蔬菜枢纽市场及全国较有影响力的蔬菜中转枢纽；二期项目计划承接长沙马王堆海鲜水产批发市场搬迁，功能定位为以海鲜、淡水产交易为核心，集大宗采购、城市加工配送、终端零售配货、食品安全检测于一体的综合型农批市场。

二期项目确立了“整体规划、分步推进”的建设思路，分两阶段进行，先期工程主要满足马王堆海鲜水产市场的搬迁需求，后期继续建设工程除满足海鲜水产品交易扩容需求外，还将发展蔬菜加工配送、海鲜餐饮加工、冷库等新交易业态，进一步完善长沙海吉星经营业态。目前，先期工程已基本完成建设，预计将于 2024 年投入运营。本项目属于长沙海吉星二期项目的后期继续建设工程，是二期工程剩余功能区和配套设施的建设。

项目总投资 58,125.05 万元，拟使用募集资金 52,000.00 万元，项目将由长沙马王堆农产品股份有限公司负责实施，项目实施地点位于长沙市长沙县黄兴镇。

2、项目建设的必要性

（1）现有的旧市场搬迁改造需求迫切

公司旗下的马王堆海鲜水产市场作为长沙市主要海鲜水产批发市场，承担了长沙 90%以上的海鲜水产供给，并辐射株洲、湘潭等省内市州，以及周边江西、湖北等省市。随着人们对海鲜水产的消费需求稳步提升，长沙马王堆海鲜水产交易规模不断提高，场地资源严重不足，高负荷运转，市场基建设施渐趋老化，场内交通拥挤，停车位紧张，阻滞了货物流转速度，已难以满足湖南地区日益增长的海鲜水产流通和消费需求。

为此，公司拟通过该项目的实施，建设现代化海鲜水产批发市场，彻底解决长沙马王堆海鲜水产市场经营环境差、经营规模不足等问题。

（2）发展加工配送业务，丰富长沙海吉星经营业态

批发市场有效连接产区与销区，是满足居民对农副产品消费需求的关键。随着经济社会发展和收入水平的提升，居民消费水平持续提高，消费结构优化升级，海鲜水产消费已成为市民餐饮消费的主要构成之一。

长沙海吉星致力于建立长沙市农产品销售终端的供应母体，除发展传统农产品批发业务外，还将大力发展超市、学校、机关单位、酒楼饭店等潜在蔬菜、海鲜加工配送市场，为所在地的“菜篮子工程”搭建统一配送、标准配送的经营模式，保障“餐桌治污工程”和“食品安全工程”的实施。本项目紧跟市场需求新方向，除完善海鲜水产批发交易功能区外，还将配套建设蔬菜加工配送、海鲜餐饮加工、冷库等功能区，从而进一步丰富长沙海吉星的经营业态。

（3）巩固公司在中南地区农产品批发市场领域领先地位

长沙海吉星定位为“全国示范、中南第一”的农产品现代物流枢纽中心，其分两期建设，其中一期项目承接长沙马王堆蔬菜批发市场的搬迁和扩容发展，成为中南地区最大的蔬菜枢纽市场及全国最大的蔬菜中转枢纽。

二期项目秉承“加固一期、创新二期、保持与时代同步”的整体发展思路，立足“做大做强海鲜水产”的发展目标，本着稳健发展的经营理念，该项目确立了“整体规划、分步推进”的建设思路，先期工程主要满足马王堆海鲜水产市场的搬迁需求，后期继续建设工程则以扩大海鲜水产批发业务规模、发展新经营业态为主。目前，先期工程已基本完成建设，预计将于 2024 年投入运营。

长沙海吉星二期项目致力于打造中南地区乃至全国具有重要影响力的海鲜水产交易枢纽，从而进一步完善长沙海吉星经营业态，使其成为以长株潭地区为中心，中南最大、全国一流的绿色、安全、生态的农产品现代物流枢纽中心，巩固和加强深农集团在中南地区农产品批发市场领先地位。

3、项目建设的可行性

（1）符合国家政策和地方政府发展规划

农产品批发市场在促进产销衔接，保障农产品有效供给，以及引导生产资源市场化配置等方面的作用日显突出。我国高度重视农产品市场体系建设和现代农业设施建设，将农产品批发市场的发展和促进优质农产品的有效供给作为重要任务，列入近几年的中央一号文件。

国家不断加大农产品批发市场的政策扶持，陆续出台了《国务院关于加强农产品批发市场监督管理的规定（征求意见稿）》《“十四五”现代流通体系建设规划》《“十四五”全国农产品产地市场体系发展规划》《关于进一步加强农产品供应链体系建设的通知》《关于进一步优化发展环境促进生鲜农产品流通的实施意见》《关于压实“菜篮子”市长负责制做好农产品稳产保供工作的通知》《关于加快发展流通促进商业消费的意见》等一系列支持行业发展的重要政策，鼓励和支持农产品批发交易市场的建设和发展。

长沙市政府把加快发展现代物流业务提高到转变经济发展方式、推进“两型社会”建设、提升城市综合竞争力和可持续发展能力的战略高度。《长沙市现代物流业发展规划(2011-2020)》文件提出“全力构建以霞凝港、黄花国际机场为依托，公路、铁路和内河航运为主题，高效、便捷的多式联运物流网络。突出抓好恒光国际物流园、长沙海吉星项目、长株潭烟草物流中心等一批重点物流项目”。长沙海吉星项目建设符合地方政府发展规划。

（2）马王堆海鲜水产批发市场良好的客户基础与知名度

长沙马王堆海鲜水产批发市场经过多年经营，已成为全国海鲜水产批发市场的标杆，占据长沙海鲜批发 90%以上份额，以马王堆海鲜水产批发市场为中心的区域，已成为长沙海鲜水产领域的名片。长沙马王堆海鲜水产批发市场拥有一批忠实、粘合度高的客户，共同发展意愿强烈，是该项目的重要客户基础。

长沙马王堆公司先后荣获“全国首批公益性农产品示范市场”“农业产业化国家重点龙头企业”“中国百强商品市场”“湖南省生活必需品应急保供骨干企业 2021-2023年”“2021 年全国农产品批发市场百强”等荣誉，长沙马王堆公司及长沙马王堆海鲜水产批发市场良好知名度，也将吸引之前散落的海鲜水产批发用户入驻，这都为该项目建成后的客户开拓提供了强力支撑。

（3）一期项目已投入运营，一二期联动规模效应明显

根据长沙市和湖南省的需要，长沙海吉星总规划用地 828 亩，规划农产品交易量为 600 万吨/年，项目定位为“全国示范、中南第一”的农产品现代物流枢纽中心。项目分两期建设，其中一期项目承接马王堆蔬菜市场的搬迁和扩容发展，成为中南地区较有影响力的蔬菜枢纽市场及全国较有影响力的蔬菜中转枢纽，已于 2016 年投入运营，目前日进场蔬菜 12,000 吨以上，年交易额 400 亿以上，目前已进入成熟运营期，市场交易规模稳步提升。

二期项目计划承接马王堆海鲜市场搬迁，功能定位为以海鲜、淡水产交易为核心，集大宗采购、城市加工配送、终端零售配货、食品安全检测于一体的综合型农批市场，与项目一期构成多个优势品种联动的综合型农产品市场。公司在一期项目中积累的老市场搬迁、新市场扩容、市场管理等方面的本地化运营经验，为该项目的顺利实施奠定了坚实基础。

（4）项目区位优势明显

项目所在地长沙市是全国两型社会建设综合配套改革试验区核心城市，作为长株潭农产品流通的集散地，具有良好的农产品流通条件和较大的产品市场份额，交通便利，区位优势明显。该项目将充分依托长沙市区位优势、交通条件、农产品资源基础，建设立足湖南，辐射湖北、江西等省市的海鲜水产区域中转，打造集分拨、当地配送、仓储、运输、流通加工和物流信息管理等全面统一的集约化、效益化海鲜水产现代物流枢纽中心。

4、项目投资概算

项目初步投资概算如下（实际投资规模可能根据最终规划情况作适当调整）：

建筑工程费用 48,153.41万元；工程建设其它费用 2,619.31万元；设备购置安装费 4,584.47万元；预备费 2,767.86万元；项目总投资 58,125.05万元。

5、项目经济效益分析

依据该项目经济效益测算结果，该项目建成并完全达产后，税后财务内部收益率约为 8.17%，静态投资回收期约 13.48 年（含建设期 2 年），经营期内平均每年贡献约 4,803 万元净利润及 6,561 万元经营性净现金流，项目经济评价指标良好。

6、项目涉及的审批、备案事项

该项目已取得长沙县国土资源局出具的《不动产权证书》（湘[2017]长沙县不动产权第 0027414 号）。截至本报告首次发布日，该项目涉及的项目备案、环保等相关审批或备案手续正在办理中。

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