湖南省浏阳市-乡村振兴农业综合发展项目可行性研究报告
思瀚产业研究院 金阳新城    2024-01-19

（一）项目建设背景

根据公司的职能定位，公司在金阳新城建设方面，重点是大片区开发、文旅科技产业、政府产业扶植基金、经七路以东产业项目平地工程以及基础和公共设施建设、土地整理、乡村振兴等业务。本项目所在地位于北园村与百塘村。

北园村与百塘村位于金阳新城城市规划边界，从事农业生产人口以中老年为主，土地房屋荒废较多。为高效集约化利用土地，改善村集体面貌，增加农民收入。公司与当地政府就两个村庄的开发进行了多轮洽谈，最终达成以市场化的形式建设本项目。

（二）项目建设内容及规模

本期债券项目为长沙市国家级浏阳经开区乡村振兴百塘农业综合发展项目，属于《农村产业融合发展专项债券发行指引》（发改办财金规〔2017〕1340号）所支持的第六类多业态复合型农村产业融合发展项目。

本项目总用地面积为4,231,380.00平方米（合6347.07亩），全部为集体用地，使用方式为流转。土地流转费用已纳入项目总投资，估算土地费用10,888.00万元。本项目主要包括百塘农业科研基地建设工程、金阳乡村旅游区、美丽乡村建设工程。具体如下：

1、百塘农业科研基地建设工程：包含农业科研实验基地、智慧农业科研中心及展示中心、农产品交易综合市场，具体如下：

（1）农业科研实验基地：流转农用地6000亩并进行有机农田土壤改良工程。建设智能连体温室大棚建设工程40个；建设单体圆拱大棚建设工程500亩；标准实验田5400亩。

（2）智慧农业科研中心及展示中心：流转集体建设用地101.92亩，配套建设科研中心建设工程88270㎡、智慧农业展示馆16100㎡、示范农业培训中心25320㎡，智慧农业会展中心6200㎡。

（3）农产品交易综合市场：流转集体建设用地15.95亩，农产品交易市场建设工程21280㎡。

2、金阳乡村旅游区：项目用地约175亩，包含稻作体验区、捞刀河堤岸及旅游配套设施建设工程，具体如下：

（1）稻作体验区建设工程：建设内容包含稻田种植项目、亲子农耕体验区建设工程、农耕游乐区建设工程。

（2）捞刀河堤岸建设工程：建设内容包含捞刀河滨河生态堤岸工程、共享休闲运动球场建设工程、码头建设及江上游船项目。

（3）旅游配套设施建设工程：建设内容包含配套物业改造工程、工艺品展示加工互动体验基地、游客服务中心、停车场建设工程、智慧旅游导向系统。

3、美丽乡村建设工程

（1）基础设施更新工程：主要包含村主要农村路网提质改造、北盛大道（中心消防站-盛世路）改造、农村生活污水治理、垃圾站及公共卫生间建设工程、乡村亮化设施升级改造工程。

（2）村庄面貌整治工程：包含民居简易大棚整改及优化、村民养殖环境治理、宅前屋后菜地及绿地优化。

根据国家发改委《农村产业融合发展专项债券发行指引》：“农村产业融合发展专项债券，是指以建立更加完善的农业产业链条、培育更加丰富的农村新产业新业态、打造更加高效的产业组织方式、构建更加紧密的利益联结机制为导向，资金用于农村产业融合发展项目的企业债券，重点包括以下六类项目：

1、产城融合型农村产业融合发展项目，主要包括推动农村产业融合发展与新型城镇化建设有机结合，培育农产品加工、休闲旅游等“农字号”特色小城镇，建设农村产业融合发展园区等。

2、农业内部融合型农村产业融合发展项目，主要包括以农牧结合、农林结合、循环发展为导向，发展农林牧渔结合、绿色生态循环农业项目等。

3、产业链延伸型农村产业融合发展项目，主要包括以农业向后延伸或者农产品加工业、农业生产生活服务业向农业延伸为重点，建设农业生产性服务设施、农产品加工和仓储物流、营销网点等。

4、农业多功能拓展型农村产业融合发展项目，主要包括通过推进农业与旅游、教育、文化、健康、养老等产业深度融合，拓展农业新的功能，建设休闲农业、乡村旅游、农事教育体验、文化创意农业、农村生态康养和能源农业等新业态项目。

5、新技术渗透型农村产业融合发展项目，主要包括以信息技术、物联网技术等新技术在农业中的应用为重点，发展“互联网+现代农业”，建设涉农电子商务、智慧农业等项目。

6、多业态复合型农村产业融合发展项目，主要包括同时兼有上述几种类型或者融合其中两个以上类型的项目。”

项目选址位于百塘村与北园村，主要建设乡村旅游、休闲农业，以及农业生产性服务设施，符合第6点重点支持类项目要求。项目中的百塘农业科研基地建设工程主要建设农业科研及展示中心、农产品交易设施，符合第3点产业链延伸型农村产业融合发展项目要求；项目中的金阳乡村旅游区与美丽乡村建设主要建设休闲农业及乡村旅游设施以及相关配套工程，符合第4点农业多功能拓展型农村产业融合发展项目要求。

（三）项目建设资金来源

本项目总投资估算117,758.00万元，其中项目资本金53,758.00万元来源于公司自有资金，将在项目建设期内逐步投入；债券融资64,000.00万元。

（四）项目用地情况

项目共用地6347.07亩，其中6080亩为农用地，267.07亩为建设用地。根据《中华人民共和国土地管理法》，非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地。

本项目使用农用地的部分全部为农业建设，按照土地用途现状使用，集体建设用地为村集体对废弃宅基地或村办厂房清理后取得，不改变原土地用途，不涉及缴纳土地报批规费，不涉及办理占补平衡手续。根据浏阳市农业农村局出具的项目审查意见，项目不涉及占用基本农田，原则同意项目申报。

根据《中华人民共和国土地管理法》（2019修订）第六十三条之规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。根据公司与项目所在地村委会签订的流转协议，村委会方不得侵犯公司财产（包括生产生活设施、设备、产品和成果等）安全，并积极维护公司的生产经营。

公司已分别与项目所在地百塘村的村民委员会和北园村的村民委员会签订了《土地流转合同》，公司取得项目用地取得方式合法合规，已合法拥有项目所在地农用地经营权与集体建设用地使用权，租赁期限为20年，至2041年到期，农用地经营权与集体建设用地使用权时间大于项目建设运营期。

另外，根据中共中央办公厅、国务院办公厅2016年印发的《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》规定，经营主体有权在流转合同到期后按照同等条件优先续租承包土地。同时，根据中华人民共和国民法典第七百零五条，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，

超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同。根据司法实践，土地租赁合同到期不能对抗承租人对土地建筑物形成的物权。综上，租赁期限到期后，公司在同等条件下享有优先续租权，租赁关系稳定。

根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》(2021修订)第四十二条之规定，对集体经营性建设用地使用权以及依法利用集体经营性建设用地建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权，依法申请办理不动产登记。

因此，公司在集体经营性建设用地上建造的建筑物、构建物及其附属设施依据法律法规后续有权申请不动产登记。公司已获得了由主管部门出具的用地规划，并按照相关规定进行了环境影响登记表与项目备案，后续公司将根据项目报建相关要求履行相关报建手续，因此，项目建设完成后，项目所涉集体经营性建设用地上建造的建筑物、构建物及其附属设施不动产权证书的取得不存在实质性障碍，使用集体用地并进行出租合法合规。

金阳乡村旅游区主要建设稻作体验区建设工程、捞刀河景观带建设工程与旅游配套设施建设工程。其中稻作体验区建设工程使用农用地 80亩，建设稻田种植项目工程（50亩）亲子农耕体验区建设工程（30 亩）。

使用集体建设用地 95 亩，建设穿越基地建设工程（60 亩）与农耕游乐区建设工程（35 亩）；捞刀河景观带使用集体建设用地 8 亩，建设共享休闲运动球场建设工程；旅游配套设施建设工程使用集体建设用地 62.4 亩，建设配套物业（24 亩）、游客服务中心（1.8 亩）与停车场（20.4 亩）。

上述农用地为按现状使用，集体建设用地为村集体对废弃宅基地或村办厂房清理后取得，不改变原土地性质，不违反法律法规的禁止性规定。

（五）项目建设的合理性、必要性、经济效益和社会效益

1、项目建设的合理性与必要性

（1）项目是金阳新城补短板需要

浏阳市属于湖南省辖县级市，由长沙市代管，连续多年保持百强县前列。2021 年，浏阳市全年实现地区生产总值 1,616.6 亿元，比上年增长 7.3%；实现一般公共预算收入 145.36亿元，增长 12.89%；2021 年，浏阳市常住人口 143.01 万人。

项目所在地金阳新城地处浏阳主城区与长沙主城区中间地带，目前已形成电子信息、生物医药、智能制造为主导，以健康食品和再制造为特色的“三主两特”产业格局，创造了浏阳市 50%以上生产总值与财政收入。但金阳新城处于起步发展阶段，第三产业配套不足，超 10 万人的企业职工休闲娱乐设施缺乏。本项目建设将在一定程度上弥补金阳新城产业短板，促进产业人口引得来、留得住。

（2）项目是进一步实现浏阳乡村振兴的需要

2022 年 10 月 14 日，农业农村部国家乡村振兴局《关于公布2022 年国家乡村振兴示范县名单的通知》，将浏阳市等 100 个申报单位纳入 2022 年国家乡村振兴示范县创建名单。项目所在地北园村与北塘村位于金阳新城城市规划边界，从事农业生产人口以中老年为主，土地房屋荒废较多，为有效利用土地，改善村集体面貌，增加农民收入，公司与当地政府就两个村庄的开发进行了多轮洽谈，最终达成以市场化的形式建设本项目。项目的建设，将为两个村庄注入产业活力与就业机会，是进一步落实产业兴村、就业富民，全面实现乡村振兴的需要。

2、项目建设的经济效益与社会效益

（1）项目的建设有利于拉动城乡市场

项目建设涉及到劳力、技术、资金的投入，充分吸引农村闲散劳动力参与项目建设与运营，引导社会资本加大对金阳新城建设的投入，丰富金阳新城产业结构，带动本地消费能力的提升。同时，项目建设的实施与运营还将带动建筑、建材、交通运输、化工、种子等相关行业的发展，促进当地经济的繁荣。

（2）项目的建设将改善农村生产生活条件

目前项目所在地村容村貌不佳，村庄基础设施如照明、垃圾回收、公共空间等严重缺乏，亟需改进提升，无法满足文旅项目的基本要求。项目的建设将对村庄面貌进行统一整治，有效改善农

村人居环境。同时，项目的建设将农村分散的土地资源进行集约化利用，将进一步提高农业劳动生产率，提升粮食产量与流通。

3、智慧农业科研中心及展示中心的功能定位、建设的合理性和必要性

浏阳是农业大县，通过培育发展，全市已形成粮食、蔬菜、水果、油菜、烤烟、茶叶、药材、畜禽等八大特色农业产业格局。拥有农产品地理标志 6 个，浏阳油茶、蜂蜜、生猪、黑山羊、小水果、优质稻、特色烤烟、有机蔬菜等产业快速发展，形成门类齐全的农业产业体系，是全国粮食生产大县、全国生猪调出大县、全省综合油料大县。

2021 年 11 月 19 日，农业农村部、财政部、国家发展改革委联合公示了创建农业现代化示范区名单（第一批），全国共有100个县（市、区）入选。浏阳榜上有名，是湖南省 4 个入选县（市、区）之一。其示范探索主要聚焦智慧农业。

智慧农业科研中心及展示中心是促进浏阳市传统农业产业升级重要举措，是促进科技与农业紧密结合的重要纽带，是组织开展农业技术创新的重要平台，是示范推广成套化、标准化农业新技术的辐射源。

智慧农业科研中心及展示中心包括科研产业区与现代农业展示（培训）区两个功能区。科研产业区主要开发农作物种子加工、农副产品加工与保鲜、工厂化培育、高效低毒农药、专用肥料、新型饲料、植物生长调节剂及胚胎生物技术等的中试与转化，培训科技型企业、促进科技成果转化，以物化产品的开工服务农业、农民。

现代农业展示（培训）区集农业科技展览、成果展示、科普培训、观光休闲等功能于一体。为全省基层农业科技人员提供现代农业技术培训，为农业高科技成果展示、农业发展史、农业科技发展史、农业科技知识普及及珍稀优质农产品展览等提供平台。

（六）项目收益测算

项目收入来源主要为门票收入、游船项目收入、标准试验田出租收入、大棚出租收入、物业出租收入以及停车费收入等，项目计算期为 17年（2 年建设期和 15 年运营期），运营期主要收入项目情况如下：

1、乡村旅游区收入

（1）稻作观光区及捞刀河堤岸运营收益

①景区旅游人数分析

近年来，浏阳充分突出研学特色，挖掘研学内涵、丰富研学内容，为中小学生开展研学旅行提供层次更高、类型更多、内涵更深的研学品牌。目前，围绕“美丽乡村游”、“红色记忆游”、“农旅文化体验”、“非遗文化体验”等研学主题，浏阳推出了一系列精品研学旅游线路，实现了研学旅行差异化、特色化、主题化。同时，项目周边有苍坊旅游区（胡耀邦故里）、文家市秋收起义纪念馆、大围山国家森林公园、周洛大峡谷、重龙峡景区等多个旅游资源，红

色旅游与山区自然风光每年吸引大量游客。同时，本项目地处长沙 市主城区与浏阳市主城区中间地带，距离长沙市主城区约 30-60 分 钟车程。本项目将破解园区以及长沙市居民周末旅游难题，满足浏 阳市旅游人口中不同品味游客需求。据统计，浏阳 2020 年接待旅游人数 3095.06万人次，增长 3.1%；旅游产业收入 316.39亿元，增长 1.8%。2021 年“十一”国庆假期，全 市共计接待游客 117.21万人次。

根据国庆期间浏阳类似景区旅游人数及国庆旅游占比情况，分 析得出浏阳市旅游类景区旅游人数为 24 万人-108万人

根据长沙市 2017-2019 年十一旅游人数数据与全年旅游接待人数比，分析得出十一旅游人数占比约为全年旅游人数的 6%。

本项目依托稻作观光区及浏阳市特色旅游资源，打造乡村旅游项目助力乡村振兴。基地建设包含稻田景观、稻田种植、穿越基地、时光街、亲子农耕体验区、农耕游乐区、捞刀河江上游船等主题园区。

项目建设完成后面向浏阳特色旅游人群、长沙市中小学素质教育、周末休闲游人员。根据以上分析对比数据，预计拓展及旅游项目建设完成后预计年接待人数 18 万人（按调查案例 75%估算）；浏阳九道游船项目属单独收费项目，按项目游玩人数 30%转化率计算体验人数，则年接待人数 5.4万人。

②景区价格分析

根据项目规划，本项目预计采用一票制模式运营景区；一票制涵盖大地之春稻田公园、桃花源穿越基地、亲子农耕体验区、农耕游乐区、稻田景观等区域内游玩游乐设施；浏阳九道游船项目单独收取费用。

根据调查长沙市及周边娱乐拓展类项目收费根据项目类型价格一般为 154-299 元/人（如下表）；本项目内拓展及旅游项目按全园一票通计费，收费标准按 120 元/人计算，浏阳九道游船项目收费标准按 40元/人计算。考虑通货膨胀等因素，项目收费标准预计每 5 年上涨 10%。

项目投资建设完成后，公司将聘请专业团队运营管理，目前公司正与旅游运营企业洽谈合作，暂未签订意向协议。运营费用按收入的 35%计入经营成本。则项目运营期间，收入预计为39295.00 万元。

（2）配套物业出租收入

本项目建设完成后，新青年时光街、捞刀河滨河水街、工艺品展示加工互动体验基地及配套物业共 74620 ㎡均对外出租。

根据景区、网红打卡点一般物业租金水平，谨慎估计，本项目房屋租金按 42 元/平方米进行计算，考虑通货膨胀等因素，租金标准预计每 5 年上涨 10%。项目运营第 1-3 年出租率分别按 75% 、85%、90%，项目运营第 4 年起按 95%预计。

（3）停车位出租收入

项目停车场配建机动车停车位 454 个，竣工验收后全部出租。出租单价依据《长沙市机动车停放服务收费实施细则》（长发改价费〔2021〕69 号）、《浏阳市机动车停放服务收费实施细则》（浏发改联函〔2021〕2 号）文件，本项目停车收费采用分段计时收费的方式：在二级区域，计时方式白天时段 1 元/半小时，夜间时段(晚8 时至次日 7 时)1 元/小时;计次方式每次 10 元。

无论哪种方式，该类停车场 24 小时限价为 20 元，凡进入停车场时间不超过 15 分钟的免收停车费。结合项目在当前实际停车收费标准，为简单计算，项目全部按长租车位计算，出租单价按 20 元/天（即 600 元/月）计算，车位出租价格按计算期每 5 年上浮 10%计算。项目运营第 1-3 年出租率分别按 75%、85%、90%，项目运营第 4 年起按 95%预计。

2、百塘农业科研基地收入

百塘农业科研基地拟建设标准实验田 5400 亩，智能连体温室大棚 40 个，单体圆拱大棚 400 亩，以及智慧农业科研中心及展示中心135,890平方米，农产品综合交易市场 21,280 平方米，将重点吸纳农业产业企业集聚，为农民组织、农业企业、科研院所等提供集生产、科研、展示、交易一站式基础设施。

从供给面来看，目前浏阳市无规模化的农业科研基地，无法满足农业企业规模化发展需求，无法充分释放农业产供销一体化的集聚效应。

从需求面来看，浏阳市作为农业传统大县，已形成粮食、蔬菜、水果、油菜、烤烟、茶叶、药材、畜禽等八大特色农业产业格局。拥有农产品地理标志 6 个，是全国粮食生产大县、全国生猪调出大县、全省综合油料大县。项目所在地北盛镇历史上为浏阳市四大粮仓之一，农业产业发达，农业企业众多。

根据 2023 年 2 月浏阳市委、市政府《关于全面推进国家乡村振兴示范创建加快建设农业强县（市）的实施方案》（下称《实施方案》），浏阳将确保粮食播种面积稳定在 121.6 万亩以上、产量稳定在 56.4 万吨以上，蔬菜种植（复种）面积稳定在 70万亩以上，水果种植面积稳定在 18.5 万亩以上。而 2021 年全年浏阳粮食种植面积仅 118 万亩，蔬菜 67 万亩，存在一定缺口。未来几年浏阳市将加大对规模化粮食、蔬菜产业支持力度，引导农业企业或种植大户进驻科研基地从事规模化农业。

同时，《实施方案》还明确浏阳市将抢抓创建全国农业科技现代化先行县契机，支持更多省内外农业院士来浏设立院士农业工作室、建立院士农业项目基地，深化与湖南农业大学等高等院校院士专家团队的合作，推进“1+1+N”院县合作模式。科研基地能有效契合科研院所在浏建立农业项目基地的需求。

此外，项目所在地浏阳经开区拥有规模以上健康食品企业30多家，汇聚了盐津铺子、美丹食品、金磨坊、坛坛乡、老匠手作、九道湾、汇湘轩、佳元禄等十多个全国知名品牌，主要生产熟食、

方便食品、休闲食品、调味品等 300 多个品种。规划到 2025 年，休闲食品及上下游产业将实现产值 200 亿元以上，而 2020 年产值仅为64.9 亿元，存在较大缺口。未来浏阳经开区将瞄准食品产业链上下游开展定向招商，促进产业链向前端原材料基地、后端研发基地延伸。科研基地入驻率将进一步提升。

公司已与湖南金色农华种业科技有限公司就标准实验田、棚签订意向协议，拟租赁标准实验田 2400 亩，温室大棚 5 个，圆拱大棚 200 亩，智慧农业科技中心 1 万平方米；与长沙利诚种业有限公司浏阳分公司就标准实验田、大棚、智慧农业科研中心签订意向协议，拟租赁标准实验田 3000 亩，温室大棚 10 个，圆拱大棚 200 亩以及智慧农业科技中心 3000 平方米；

与浏阳市九曲湾农业发展有限公司就智慧农业科研中心、农产品交易综合市场签订意向协议，拟租赁智慧农业科研中心及培训中心共 5000 平方米、农产品交易综合市场 3000 平方米；与浏阳市盛百农业发展有限公司就智慧农业科研中心、农产品交易综合市场签订意向协议，拟租赁智慧农业科研中心 3000 平方米、农产品交易综合市场 1500 平方米；与浏阳市战马农业发展有限公司就农产品交易综合市场签订意向协议，拟租赁农产品交易综合市场 5000 平方米。

（1）农业科研基地租赁收入

①智能连体温室大棚租赁收入

本项目流转 6000 亩集中连片的农田进行土壤改良并建设智能连体温棚、单体圆拱大棚，打造大棚蔬菜基地；其中建设智能连体温室大棚 40 个，建设单体圆拱大棚 500 亩。项目建设完成后出租给有机蔬果种植企业。

根据建设单位签订意向协议，智能连体温室大棚租赁价格为 7.2万元/个/年（折合 4 元/㎡/月）；单体圆拱大棚租赁价格为 400元/亩.月。

②标准实验田租赁收入

标准实验田获取收益模式为出租，公司已通过流转获得农民土地承包经营权，总流转费用为 6432 万元，已纳入项目总投资。公司将土地承包经营权转租至专业的农业企业和种粮大户获得租金收入，不违反法律法规的禁止性规定。公司已与意向企业湖南金色农华种业科技有限公司、长沙利诚种业有限公司浏阳分公司就标准实验田签订意向协议，意向租赁面积为标准实验田的 100%。

本项目建设标准实验田 5400 亩，建设完成后租赁价格按 800 元/亩计算。根据《基本农田保护条例》第十八条：禁止任何单位和个人闲置、荒芜基本农田。因此，本项目有机农田租赁率按 100%考虑。则计算期内有机农田出租收入为 432 万元/年。

（2）智慧农业科研中心及展示中心出租收入

本项目建设智慧农业科研中心 88270 ㎡，智慧农业展示馆16100㎡，示范农业培训中心 25320 ㎡，智慧农业会展中心 6200 ㎡。

根据市场调研及询价显示，浏阳市现有科研用房主要租金水平为 33-42元/平方米.月。

根据建设单位提供的租赁意向合同，建设完成后科研中心、智慧农业展示馆、示范农业培训中心、智慧农业会展中心按每月 30 元/㎡对外出租，租金每 5 年上涨 10%。项目运营第 1-3 年出租率分别按 75%、85%、90%，项目运营第 4 年起按 95%预计。

根据《中华人民共和国土地管理法》（2019 修订）第六十三条之规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。根据公司与项目所在地村委会签订的流转协议，村委会方不得侵犯公司财产（包括生产生活设施、设备、产品和成果等）安全，并积极维护公司的生产经营。

公司已分别与项目所在地百塘村的村民委员与北园村的村民委员会签订了《土地流转合同》，公司取得项目用地取得方式合法合规，已合法拥有项目所在地集体建设用地使用权，租赁期限为 20 年，至 2041 年到期，集体建设用地使用权时间大于项目建设运营期。根据中华人民共和国民法典第七百零五条，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同。根据司法实践，土地租赁合同到期不能对抗承租人对土地建筑物形成的物权。综上，租赁期限到期后，公司在同等条件下享有优先续租权，租赁关系稳定。

根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》(2021 修订)第四十二条之规定，对集体经营性建设用地使用权以及依法利用集体经营性建设用地建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权，依法申请办理不动产登记。因此，公司在集体经营性建设用地上建造的建筑物、构建物及其附属设施依据法律法规后续有权申请不动产登记。

公司已获得了由主管部门出具的用地规划，并按照相关规定进行了环境影响登记表与项目备案，后续公司将根据项目报建相关要求履行相关报建手续，因此，项目建设完成后，项目所涉集体经营性建设用地上建造的建筑物、构建物及其附属设施不动产权证书的取得不存在实质性障碍。

（3）农产品交易综合市场出租收入

本项目建设农产品交易综合市场 21280.00 ㎡。根据市场调研及询价显示，浏阳市现有综合用房月租金水平为 53-72 元/平方米。

根据建设单位提供的租赁意向合同，建设完成后农业文化综合交流中心按每月 50 元/㎡对外出租，租金每 5 年上涨 10%。项目运营第 1-3 年出租率分别按 75%、85%、90%，项目运营第 4 年起按95%预计。

综上 1-2，项目运营期内经营总收入 211235.00万元

3、运营成本

项目运营后的经营成本费用主要有管理费（含人员工资及福利费），维护费，宣传推广费，托管运营费，财务费用等。

（1）管理费（含人工工资及福利费）

项目建设完成后主要对外租赁或托管运营，企业配备人员较少；根据企业性质和经营模式，本项目管理费（含人工工资及福利费）按收入的 2%计算管理费。

（2）维护费

本项目年维修费按照固定资产工程费用投资的 0.5%估算。

（3）宣传推广费

本项目宣传推广费按每年 50 万计息。

（4）托管运营费

本项目旅游项目将聘请专业运营管理团队运营，运营管理费用按收入的 35%计入经营成本。

（5）财务费用

项目拟申请债券融资 64,000.00 万元，分两年发行，预测利率暂定为 5.00%。

（6）总成本费用

根据以上分析计算，项目运营期内经营成本费用 49972.25万元。

4、项目收益情况

运营期内，项目预计可实现经营收入 211,235.00 万元，扣除经营成本、税金及附加等后的项目净收益为 161,262.75 万元，项目净收益能够覆盖项目总投资。在本期债券存续期内，项目可实现经营收入 61,830.00 万元，扣除经营成本、税金及附加等后的项目净收益为 48,904.00 万元，能够覆盖本次资金用于该项目部分的利息。经测算，项目所得税后项目财务内部收益率为 4.98%，所得税后项目投资回收期为 14.31（含建设期 2 年）。

（七）项目审批情况

根据湖南省发展和改革委员会对项目出具的专项意见，项目属于《产业结构调整指导目录》允许类。项目已取得立项批复、环境影响登记表，相关批复或登记备案文件均由有权部门颁发或按照法律法规程序登记备案取得，符合相关规定。

1）节能审查

根据国家发改委《固定资产投资项目节能审查办法》（2016 年第 44 号令）第六条，年综合能源消费量不满 1000 吨标准煤，且年电力消费量不满 500 万千瓦时的固定资产投资项目，以及用能工艺简单、节能潜力小的行业的固定资产投资项目应按照相关节能标准、规范建设，不再单独进行节能审查。项目运营期年综合能耗635.62 吨标准煤，年电力消费量 417.18 万千瓦时，不单独进行节能审查。

2）社会稳定性评估

项目不涉及整体征地拆迁工作，不会对项目区域内的群众利益和生产生活产生影响，项目因此未进行社会稳定风险评估。

综上，本项目已经获得了由主管部门出具的用地规划，并按照相关规定进行了环境影响登记表与项目备案。项目批复及登记备案文件合法合规，符合相关要求。后续公司将根据项目报建相关要求履行报建手续。

（八）项目建设期及进度情况

项目建设期为 2 年，项目尚在办理工程规划与施工许可手续，项目已开工。公司已投入项目资金6,835.00万元，投资完成率 5.80%，预计 2025 年 10月完工。