城市生鲜数字化冷链配送中心建设项目可行性研究报告
思瀚产业研究院    2022-09-16

序言

“民以食为天”，长期以来，餐饮、食材业作为第三产业中的主要行业之一的子行业，对刺激消费需求，推动经济增长发挥了重要作用，在扩大内需、安置就业、繁荣市场以及提高人民生活水平质量等方面，都做出了积极贡献。

近年来，随着人工、原辅料价格的大幅上涨及监管力度加大，德化县与周边区县食品消费迈入整合期。2020年，德化、永春、大田、尤溪、永泰、仙游（备注：以下简称“德化县及周边五区县”）食材消费市场规模达到13,719.36 吨/天，食材零售消费规模高达5,207.60 万元/天，综合食材零售规模190.08亿元/年。

虽然德化县及周边五区县食材具备一定的规模，但是就目前整个产业链而言，行业面临的主要困境如下表所示：

图表0-3 目前德化县以及周边五区县食材产业情况

1.总规划面积

项目总占地面积约280亩，用地性质为物流仓储服务用地，项目分二期建设，（一期建设180亩，二期建设100亩），总建筑面积162,793.46 平方米（计容积面积），综合容积率1.29，建筑系数57.87%，绿地率≧10%（占用拿地规划内道路）。

项目一期建设180亩，建筑面积111,764.29平方米（计容积面积），综合容积率1.36，建筑系数60.96%，绿地率≧10%（占用拿地规划内道路）。

项目二期建设100亩，建筑面积51,029.17 平方米（计容积面积），综合容积率1.26，建筑系数52.30%，绿地率≧10%（占用拿地规划内道路）。

2.项目投资规模

项目一期投资44,816.87万元，其中固定资产投资41,816.87万元，流动资金投资3,000.00万元，项目二期投资15,593.71万元。

3.项目模式描述

3.1项目一期模式

互联网+农批2.0模式-经营模式：本项目为改变自身品牌建设和对应的经营能力，首先要改变自身的资金能力。市场通过一卡通电子结算的运营模式可将市场的交易资金集中起来，形成资金沉淀，改变自身的资金能力：

（1）通过一卡通电子结算获得交易资金流和交易数据流，改变经营方式，扶持重点商户；

（2）通过一卡通电子结算，形成资金沉淀，提升农批市场整体品牌能力和经营能力，完成整体经营能力的提升；

（3）通过一卡通电子结算模式产生的真实交易数据，对农批市场管理提供数据支撑，为食安体系提供追溯数据。

3.2项目二期

项目二期采用互联网+农批3.0模式-金融模式：在批发市场建立了农批2.0模式的基础上，以农批市场电子结算交易系统为平台，导入互联网和金融服务机构，协助配送中心外部经营通道的打开，改变商户的资金利用空间。

（1）借助电子结算系统平台的交易数据链，结合市场的检疫检测能力，严把食品安全关，建立食品安全追溯体系。

（2）将农批市场的电子结算和配送平台与电子商务平台对接，实现线上线下的经营方式，扩大销售规模。

（3）引入金融服务机构，为农批市场的各个参与方提供快速资金支持和理财服务。

互联网+农批3.0模式-金融模式的优势在于：（1）把商户利益和市场管理方糅合在一起；（2）完全提升市场经营的档次和能力；（3）打造都市生活圈成为可能；（4）政府的食品安全职能连接落实到实处。

3.3产业链上游（农户+基地赋能）模式

将福建省力豪现代农业有限公司 的技术、产品、品牌优势，供销系统的配送优势，“力豪城市生鲜数字化冷链配送中心”的产业化优势相融合，打造数字化智慧化平台：

3.3.1、智慧感知赋能德化县及周边五区县农户+基地

通过各种传感器采集农业养殖水体、种植土壤、气象等环境信息，实时监测动植物生长环境，提前预测动植物生理变化趋势。为农业生产、经营、决策提供可靠的信息来源和信息支撑。

3.3.2、智能控制赋能德化县及周边五区县农户+基地

通过感知层实时监测农业生产现场环境，结合动植物成长周期模型（各个阶段所需要的温、光、水、肥、气），采用智能控制手段和措施控制农业生产现场的设施，达到节约生产成本、降低生产能耗、提高农产品的产量和质量的目的。

3.3.3、视频监控赋能德化县及周边五区县农户+基地

高质量视频图像传输，视频传输延迟低，实现农业讯息的即时传输与实时共享，帮助生产管理人员随时随地可以通过手机查看监控数据，点对点进行远程对讲通话。

3.3.4、智能数据分析赋能德化县及周边五区县农户+基地

以海量的数据分析为依托，建立地区各种主要农作物的生长数据模型，并通过逐年不断增加的农业数据库数据，进行持续更新和分析，不断地对数据库进行优化，从而达到增加农作物产量、调节农作物生长周期、提高经济效益的目的。

3.4产业链下游（销售渠道）模式

3.4.1、招商电商基地，依托现有电商渠道，实现农户产品直供餐桌。

3.4.2、福建省力豪现代农业有限公司将会加快农产品批发市场升级改造，发展农产品生产基地，加快培育发展具有地方特色和市场竞争力的主导产业和农产品品牌，创新农产品流通方式，实现“互联网+农产品出村入城”帮助”农户+基地”参与“部队、社区、学校、机关、事业单位、企业/超市、生鲜连锁、社区便利店对接”，加快鲜活农产品流通体系建设，推进超市和专业合作社、生产基地、专业大户建立直接采购关系，促进优质农产品直接进入终端市场。

4.建设总体经济指标总结

力豪城市生鲜数字化冷链配送中心项目的建设符合国家与当地产业结构调整政策的鼓励类项目范围，项目选定设备具有技术先进性，前瞻性，成熟性；工程方案可行，具有广阔的销售市场。

项目正式试运营，正常经营年份可实现年均产值270,053.82万元，（其中：力豪城市生鲜数字化冷链配送中心产值13,449.38万元；入驻力豪城市生鲜数字化冷链配送中心企业产值285,116.04万元）。年均总成本费用6,221.33万元、年均经营成本2,966.05万元、年均纳税10,014.63万元，（其中：力豪城市生鲜数字化冷链配送中心纳税1,461.15万元；入驻力豪城市生鲜数字化冷链配送中心企业纳税8,553.48万元）。

5.项目资本投入经济指标

项目资本投入60,410.59后，年均利润总额3,809.60万元、年均税后利润2,857.20万元、总投资收益率6.31%、投资利税率8.72%、税后财务内部收益率6.13%、税后财务净现值FNPV（I=6%）676.78万元、税后静态投资回收期14.39年（不含建设期）、税前静态投资回收期12.52年（不含建设期）、盈亏平衡点27.68%；有力地促进地方经济的发展，并符合当地投资标准与产值税收标准。同时能直接解决人员就业500人，企业入驻解决就业10000人以上，社会效益显著。项目建设不仅是必要的，也是可行的。

此报告为思瀚产业研究院出品正式可研报告摘取部分，严谨转载，个性化定制请咨询思瀚产业研究院。

目录

序言

第一章 总论

1.1 项目概况

1.1.1 项目名称

1.1.2 项目承办单位以及介绍

1.1.2.1 项目承办单位

1.1.2.2 承办单位介绍

1.1.3 项目总征地面积与区域规划

1.1.3.1 总规划面积

1.1.3.2 项目一期规划

1.1.3.3 项目二期规划

1.1.4 项目经济规模

1.1.4.1 总经济规模

1.1.4.2 入驻商户经济规模

1.1.5 项目投资规模

1.1.5.1 项目一期投资规模

1.1.5.2 项目二期投资规模

1.1.5.3 项目总投资规模

1.1.6 资金筹措方案

1.1.7项目拟建地址

1.1.8 建设性质

1.1.9 建设工期

1.2 项目总体描述

1.2.1 项目模式描述

1.2.2 产业链上游（农户+基地赋能）模式

1.2.3 产业链下游（销售渠道）模式

1.3可行性研究报告编制依据

1.3.1法律法规

1.3.2 有关政策性依据文件

1.4 可行性研究范围

1.5 可行性研究报告编制原则

1.7 结论

1.7.1 建设总体经济指标总结

1.7.2 项目资本投入经济指标

第二章 项目政策支持与可行性

2.1 项目的政策支持

2.1.1 项目相关支持政策

2.1.2 农户+基地赋能支持政策

2.1.3 销售端食品安全政策

2.1.4 泉州市政策支持

1、泉州市政府的需求

2、 农业供给侧、需求侧与食品安全问题

3、项目解决方案

2.2 项目的可行性

2.2.1 承办单位投资与运营能力具备可行性

2.2.2 项目辐射市场规模具备可行性

2.2.3 项目运营经济指标具备可行性

第三章 行业与市场分析

3.1 “农批市场”市场分析

3.1.1“农批市场”市场规模

3.1.2 “农批市场”市场现状

3.1.3 “农批市场”所面临的问题挑战

3.1.3 “农批市场”产业变革方向

3.2 德化县周边农批市场分析

3.2.1 厦门同安闽南市场

3.2.2 禾富果蔬市场

3.2.3 新华洲水产

3.2.4 晋江曾井蔬菜批发市场

3.2.5 皇达商贸城市场与调味品市场

3.3 力豪城市生鲜数字化冷链配送中心模式分析

3.3.1 打造互联网+农批3.0模式运营

3.3.2 电商配送基地模式

第四章 土地利用与建设条件

4.1 土地利用

4.1.1 地址选择原则

4.1.2 建设地点

4.1.3 土地利用现状

4.2 建设条件

4.2.1 位置境域

4.2.2 地质地貌

4.2.3 劳动人口

4.2.4 气候条件

4.3 项目选址方案

4.3.1 项目选址的原则

4.3.2 基础施工条件

1. 公共设施条件

2. 施工条件

3. 建筑材料

4.3.3 选址确定

第五章 城市生鲜数字化冷链配送中心规划建设总体思路

5.1建设目标、思路、策略及依据

5.1.1 建设目标

5.1.2 建设思路

5.1.3 建设策略

5.2 配套基础设施规划

5.2.1 项目设计、施工及安装规范

5.2.2 基础设施基本布局

5.2.3 道路交通基础设施规划

5.2.4 电力设施规划

5.2.5通信工程规划

5.2.6 给排水工程

5.2.7 动力照明及防雷工程

5.3.8 消防工程

5.3.9 通风及空调系统

5.3.10 火灾报警及消防控制系统

5.3.11 室外管网等配套工程

第六章 循环经济与节能节水措施

6.1 编制依据

6.2 设计原则和基本要求

6.2.1绿色设计原则

6.2.2资源最佳利用原则

6.2.3能源消耗最小原则

6.2.4零污染原则

6.2.5技术先进原则

6.2.6加强控制管理，节约能源

6.3绿色建筑设计措施

1、规划

2、建筑

3、结构

4、给排水

5、通风与空气调节

6、电气

7、景观

6.4节能措施

6.4.1采取新的节能技术和新工艺

6.4.2公用工程节能措施

6.4.3建筑节能措施

67.4.4其他节能措施

6.5节水方案

6.5.1雨水利用方案

6.5.2节水措施

第七章 环境影响评价

7.1环境评价依据及执行标准

7.2场址环境现状

7.3 项目建设与运营过程对环境的影响

7.3.1项目建设期

1、环境空气影响分析

2、水环境影响分析

3、声环境影响分析

4、固体废弃物环境影响分析

7.3.2项目运营期

1、环境空气影响分析

2、水环境影响分析

3、声环境影响分析

4、固体废弃物环境影响分析

7.4环境保护措施及治理方案

7.4.1项目施工期环保措施

1、废气及扬尘污染控制环保措施

2、污水环保措施

3、噪声环保措施

4、固体废弃物环保措施

7.4.2运营期环境保护措施

1、大气污染环保措施

2、污水处理环保措施

3、噪声污染环保措施

4、固体废弃物环保措施

7.5环境影响评价结论

第八章 项目投资估算

8.1投资估算范围依据

8.1.1 投资估算范围

8.1.2 投资估算参考范围

8.2总投资估算

8.2.1 项目一期投资

8.2.2 项目二期投资估算

8.2.3 力豪城市生鲜数字化冷链配送中心建设总投资

8.3 项目实施进度

第九章 财务核算

9.1基础数据与参数选取

9.2 编制依据

9.3收入测算

9.3.1租赁费营业收入

9.3.2 项目其他服务收入

9.3.2 项目收入合计

9.4 增值税、房产税及附加

9.5 成本核算

9.5.1 支付通道费以及动力

9.5.2 固定资产折旧与无形资产摊销

9.5.3人员工资福利

9.5.4修理费

9.5.5财务费

9.5.6管理费用

9.5.7销售费用

9.5.9 成本总计

9.6 利润核算

9.7财务评价分析

9.7.1盈利能力分析

9.7.2财务内部收益率

9.7.3财务净现值FNPV

9.7.4项目投资回收期Pt

9.7.5总投资收益率（ROI）

9.8财务生存能力分析

9.9 不确定性分析

9.10 评价结论

第十章 项目风险分析

10.1 建设风险

10.2 市场风险