温州市鹿城区-农副产品批发交易市场综合运营中心项目可行性研究报告
浙江东日 思瀚产业研究院    2023-03-13

1、项目概况

公司拟实施综合运营中心项目，旨在进一步向经营户提供综合性的配套服务，完善各类市场运营和服务管理；促进公司业务数字化和信息化转型升级，增强核心竞争力；提高食品安全、品质保障水平，增强市场竞争优势；加大研发投入，匹配业务需求，助力业务发展；解决公司办公场所不足问题。综合运营中心项目建设内容包括经营户商务中心、信息数据中心、电子交易系统结算中心、食品质量安全检测中心、安全监控指挥中心、研发中心和经营办公场所。

项目总投资 23,254.93 万元项目由浙江东日负责实施，项目实施地点浙江省温州市鹿城区灰桥 A-08 地块。

2、项目备案及审批手续

本项目已在温州市鹿城区发展和改革局备案，具体备案和环境影响评价情况如下：

浙江东日：温州市核心片区蒲鞋市 单元 A-08 地块建设工程。

登记备案项目代码：2209-330302-04-01-916718

环评备案文号：不适用

3、项目实施的必要性和可行性

（1）项目实施的必要性

1）为了向经营户提供综合性的配套服务，完善各类市场运营和服务管理

公司在温州地区主要管理和运营温州市农副产品批发交易市场、温州市生猪肉品批发交易市场、温州市水产批发交易市场和温州现代农贸城等大型市场，市场以蔬菜、水果批发为主，同时配套供应水产品、副食品、粮油制品、肉禽蛋、冻品等农副产品，供货业务经营户涉及全国十余个省、市、自治区，销售业务辐射浙南闽北地区，系浙南闽北区域主要的农副产品批发交易市场。

由于市场场地的限制，为了提高交易效率，现有市场中的供货业务经营户并未规定具体的交易摊位，供货业务经营户履行进场登记手续后，结合市场实时交易情况安排交易摊位。现有市场主要为交易场所，对于常驻的经营户等交易主体没有商务洽谈、合同签订、售后服务、产品展示、人员培训等功能性区域。随着交易量的逐年上升，入驻经营户数量的增加，功能性区域的需求日益凸显。本项目设立的经营户商务中心为市场交易主体提供了良好的商务环境，便于商务洽谈和合同签订等活动；经营户可以设立产品展示区，通过产品展示区引导客户了解产品卖点，实现资源整合与共享、互利共赢；经营户提高售后服务水平，有利于其提高市场竞争力。

本项目实施后将进一步为经营户提供配套服务，完善各类市场运营和服务管理，增强公司竞争力；同时根据为经营户提供配套服务的情况收取相应的管理费用，亦为公司提供了利润增长点。

2）促进公司业务数字化和信息化转型升级，增强核心竞争力

随着城市现代化的快速发展和互联网技术的不断进步，农产品高效流通成为信息化的重大课题。财政部和商务部于 2021 年 5 月 10 日联合发布了《关于进一步加强农产品供应链体系建设的通知》（财办建〔2021〕37 号），鼓励支持开展信息化和智能化改造，推动实施电子结算，加强买卖双方经营和交易信息登记管理，促进人、车、货可视化、数字化管理。目前，我国部分城市大型农产品批发交易市场已经推行采用电子化结算方式，例如：北京新发地农产品批发市场、深圳海吉星农批市场、山东德州黑马批发市场和山东寿光蔬菜批发市场，少数已经建立并形成了较为先进的数字化管理体系，农产品批发交易市场数字化和信息化将是未来重要的发展方向。

本项目实施后，将建立信息数据中心、电子交易系统结算中心、市场安全监控指挥中心，促进公司业务数字化和信息化转型升级，支撑公司域外农副产品批发市场数字化和信息化建设需求，有助于实现对运营的各类市场进行一体化管理，提升管理效率，从而提高公司的综合运营管理水平和市场竞争力。

①信息数据中心

公司主要管理和运营温州市农副产品批发交易市场、温州市生猪肉品批发交易市场、温州市水产批发交易市场和温州现代农贸城等大型市场。其中：温州市农副产品批发交易市场主要采取按照交易额结算服务费的结算模式，而其他市场主要收取固定的服务费。现有的信息数据系统主要满足正常统计、结算等基本功能，而无法实现对交易信息的分析、反馈、深度挖掘等功能，不能对交易数据形成有效的利用。此外，由于数据的可视化程度较低，过程监控能力有限，信息处理在度量和控制上仍有提升空间。

随着公司经营户规模持续增加，各类市场交易量的持续上升，信息数据监控、管理和分析需求日益增强。通过信息数据中心可以实时查询交易双方信息、成交价格信息、各类产品价格变动趋势、交易量信息和交易频率等数据，有助于建立高效的监管模式。通过实时数据监测，各类市场管理部门可以调配经营户交易区位分布，有效合理安排交易区间，提升市场交易效率。通过阶段性交易数据分析和反馈，公司可以对市场交易数据进行深入分析，管理层可以根据不同区域市场交易的品类、交易量、交易频率的变化情况，分析消费者的消费偏好及其变化趋势，并形成与经营户之间的数据共享机制。经营户可以根据数据分析和反馈情况，妥善安排各类产品的销售计划，提高市场交易效率，减少库存压力。

公司经营的温州市农副产品批发交易市场主要采取按照交易额结算服务费的结算模式，而其他市场主要收取固定的服务费。随着各类市场交易量的进一步提升，公司积极探索各类市场服务费的结算模式，按照经济效益的原则选择按照交易额收取服务费或者收取固定的服务费的结算模式。信息数据中心的建立，管理层能够充分利用市场交易大数据，进行数据的分析识别和数据的深度挖掘，选择各类市场、各经营户或者各类产品服务费的结算模式，从而实现经济效益最大化，提高股东的价值回报。

②电子交易系统结算中心

随着公司经营户规模持续增加，各类市场交易量的持续上升，公司现有交易系统难以满足业务发展的需求。信息化电子结算系统包括权限管理、基本账户信息管理、市场交易主体档案管理、交易品种管理、智能计量结算管理、票据打印管理、产品质量追溯管理、综合统计查询分析管理等功能。

I.信息化电子结算更加高效

市场参与主体通过信息化电子结算，减少了传统结算模式下的繁琐手续，交易信息通过无纸化传输，实现实时结算，节约交易时间，提高交易效率，有助于扩大市场交易规模，从而有利于增强公司的盈利能力。

II.信息化电子结算更加安全

市场参与主体通过信息化电子结算，买卖双方办理“一卡通”并存入交易款项，交易双方可以随时存取款，实现无现金交易。通过“一卡通”即可实现即时结算支付，避免传统现金交易模式下频繁找零、出现假币等各种弊端，有效地保证了双方的资金安全，营造良好的市场交易环境和交易秩序。

III.信息化电子结算有助于实现产品质量安全追溯

信息化电子结算系统搭建产品交易可追溯体系，实现产品进货有记录、流向可追踪、信息可查询、质量可追溯的功能，若市场中发现产品质量安全问题，可以即时进行追溯，避免存在质量安全问题的产品流向市场。

综上，公司市场管理业务数字化和信息化转型升级，有效地减少传统模式下交易数据难采集，交易信息不对称，交易效率较低，产品质量安全问题难追溯等问题，实现交易电子化、管理数字化、服务智慧化，提高市场交易效率和管理质量，有助于增强公司的核心竞争力。

③市场安全监控指挥中心

公司主要管理和运营温州市农副产品批发交易市场、温州市生猪肉品批发交易市场、温州市水产批发交易市场和温州现代农贸城等大型市场，产品涉及蔬菜、水果、水产、肉禽蛋、副食品和粮油制品等多个品类，各类市场独立运营，未形成集团统一监控管理模式。随着公司各类市场交易品类的丰富化，参与交易经营户的活跃度和交易量的提升，相应对公司的安全管理提出更高的要求。为了有效管理各类市场交易秩序，维护市场、人员、财产安全，公司拟加大市场安全监控指挥相关投入，有效地实现智能预警、应急处理、智慧指挥与调度、数据调取、数据分析等功能，实现集团统一模式化管理，促进市场安全管理向精细化和智能化转变。

3）提高食品安全、品质保障水平，增强市场竞争优势

民以食为天，食以安为先。食品安全直接关系广大人民群众的身体健康和生命安全，关系社会的和谐稳定。随着公司经营户规模的持续增加，各类市场交易量的持续上升，公司根据业务发展需要，提高食品安全、品质检测水平和能力。

①政府强化食品安全监管

近年来“毒大米”、“瘦肉精”等食品安全问题不断发生，不仅给消费者的健康造成了损害，而且严重影响农产品的市场信用。如何选择安全、放心的食品，保障消费者的健康和安全，已经成为整个社会关心的问题。政府强化食品安全监管，相继出台了《农产品质量安全工作要点》《关于深化改革加强食品安全工作的意见》《2020 年农产品质量安全工作要点》，加强食品质量安全监管，全面推动农产品质量安全工作。

②消费者消费升级，日益重视食品安全

随着我国经济的快速发展，消费者的生活水平明显提高，从原先的吃得饱、吃得好到现在的吃得健康，消费者日益重视食品安全。

③重视食品安全和业务发展需要提高食品安全检测水平

公司现已具备与现有业务规模相匹配的检测能力，但是食品安全检测能力尚需要进一步提升。一方面，随着公司业务规模的扩大，交易品类的增加，相应的农产品抽检批次增加，需要配置专业的检测设备和检测人员；另一方面，公司现阶段主要对果蔬肉类样品农药残留、兽药残留等重点内容进行快速检测。随着食品安全工作的日益重视、监管部门食品类产品检测指标的发布和更新，对公司的检测能力亦提出更高的要求。

公司通过引进先进的检测仪器设备，并配备专业技术人员，提升检测能力，确保食品安全可控、可追溯。本项目建成后，公司将拥有较大规模的食品检测中心，提高了公司检测能力和检测水平，进一步提高食品安全品质保障能力。

4）加大研发投入，匹配业务需求，助力业务发展

①加强豆制品类产品研发，寻求新的利润增长点

随着居民生活水平的提高、生活节奏的加快，对食品的需求开始向营养、健康、安全、美味、方便等方向发展，而豆制品含有优质的蛋白质，人体必需的矿物质、维生素和丰富的纤维素，豆制品的市场需求不断增长。随着行业内的竞争日益激烈，未来产品的创新与品种的多样化将是保持市场竞争力的关键因素。温州市雪顶豆制品有限公司的产品主要是生鲜豆腐产品，在温州的农贸市场、超市等渠道的销售情况良好。公司将进一步加大豆浆和豆奶类产品的研发力度，丰富产品结构，满足日益增长的市场和消费结构升级的需求。

本项目的实施有利于丰富豆制品产品结构，有助于拓展农产品生产加工领域的相关业务，发挥协同效应，丰富公司现有业务结构，培育新的利润增长点。

②加强业务系统信息化研发，促进公司业务数字化和信息化转型升级

随着城市现代化的快速发展和互联网技术的不断进步，各类交易市场的数字化和信息化成为重点发展方向。公司重视并持续加大在数字化和信息化方面的投入，除了加大各类市场配套设备信息化升级改造、智能化交易设备投入和应用等，重点加强了研发人员和研发费用的投入，匹配业务发展过程中的各类业务数字化和信息化的转型升级需求，助力公司业务发展。

5）解决公司办公场所不足，保证未来持续稳定发展

①现有办公场所面临搬迁

公司原办公场所位于温州市鹿城区核心地区矮凳桥路 92 号东方灯具大市场内，根据温州市自然资源和规划局发布的《温州市核心片区江滨单元（0577-WZ-HX-04）控制性详细规划暨城市设计》，东方灯具大市场所处地块拟由商业地块（B1）变更为居住用地（R2），公司所属东方灯具大市场被纳入旧城区改建工程，具体见公司于 2020 年11 月发布的《关于公司所属东方灯具大市场被纳入旧城区改建工程房屋征收范围的公告》（公告编号：2020-036）。目前，公司暂时租用写字楼办公。因此，需要新的办公场所以保证公司的办公需求。

②匹配业务发展需要充足的人员和办公场所

公司系国内领先的农产品批发交易市场运营商和服务商，在农产品批发交易市场运营为主要业务的基础上，打造“东日农批”、“马派生鲜”、“智慧农贸”等多品牌体系，积极推进项目外拓，寻求新的利润增长点。未来，公司将加大研发、检测技术、专业运营等人才的引进，丰富员工结构，相应的面临办公场所需要增加的情形。

综上，项目的实施，将为员工营造长期稳定的工作环境，增强对优秀人才的吸引力，符合公司的长远发展目标，对公司综合实力的提升具有重要意义。

（2）项目实施的可行性

1）项目建设符合国家产业政策

财政部和商务部于 2021 年 5 月 10 日联合发布《关于进一步加强农产品供应链体系建设的通知》（财办建〔2021〕37 号），提出支持农贸市场、菜市场、社区菜店等农产品市场环境改造；进一步增强检验检测、冷藏保鲜、产品追溯等便民惠民服务能力，完善供应链末端公益功能；发展智慧农贸市场，支持市场配置智能电子秤、信息化管理

等设备设施，对品种、价格、销售量等交易信息统一管理。2020 年 5 月 24 日，国家发改委、农业农村部等十二部委联合发布《关于进一步优化发展环境促进生鲜农产品流通的实施意见》（发改经贸〔2020〕809 号），鼓励符合条件的生鲜农产品流通领域民营企业发行农产品批发市场建设项目收益债，积极通过发行企业债券融资；鼓励生鲜农产品流通企业通过延伸上下游产业链构建一体化农产品供应链，从商品集聚平台向产业集成平台升级，提高产销两端的服务能力和市场竞争能力。

本项目的实施将进一步增强检验检测、冷藏保鲜、产品追溯等服务能力，进一步提升交易信息化管理水平，符合国家产业政策。

2）经营户商务中心与经营户资源及其需求相匹配

公司运营的农副产品批发交易市场系浙江省内较具规模的农副产品批发市场之一，在浙南闽北地区具有较高的行业地位。经过 20 多年的发展，积累了丰富的市场资源，经营户数量呈现持续增长的趋势。由于市场场地的限制，现有市场主要为交易场所，对于常驻的经营户等交易主体没有商务洽谈、合同签订、售后服务、产品展示、人员培训等功能性区域。随着规模经营户数量的增加和交易量的上升，功能性区域的需求日益凸显。公司经营户商务中心的建立，可以满足常驻经营户配套功能性区域需求；同时，多年积累的经营户资源和常年经营户可以有效消化募投项目经营户商务中心功能性区域，公司凭借多年行业运营管理经验可以有效保障经营户商务中心的高效运营。

3）现有信息化管理为业务数字化和信息化转型升级提供实施基础

经过多年的发展，公司初步形成了交易结算、市场管理、质量追溯、大数据分析和供应链金融服务等功能的信息化、规范化、标准化运作架构体系。公司自行研发的电子结算系统“一卡通”较为成熟应用于蔬菜类产品批发市场；公司正在建设中的农产品批发市场线上 APP 平台，通过连接不同的前端交易设备、线下应用与第三方软件，实现线上与线下的有效联动；公司在配送业务上初步完成 ERP 建设，规范和优化了工作流程，推进了运营、考核、营销、定价、采购五大体系的建设。

目前公司信息系统运行良好，各部门相关人员在信息化操作和技术应用方面具备一定的经验，现有信息化管理为业务数字化和信息化转型升级提供了实施基础。

4）现有检测能力和行业经验提供实施保障

公司食品安全检测中心配备与业务需求相适应的检测设备和专业团队，拥有快速检测实验室、气相色谱实验室、原子吸收光谱实验室等，拥有农药残留快速检测仪、酶标仪、原子吸收光谱仪、多功能食品安全检测仪等多台快速检测设备，同时按照岗位需求配备专业的检测人员，建立了完善的食品安全检测内控制度，积累了丰富的行业检测经验。现有食品安全检测中心检测能力和行业经验为本项目的实施提供了充分的保障。

4、项目投资与实施计划

本项目总投资 23,254.93 万元。

本项目总投资 23,254.93 万元，其中：土地购置费 5,800.00 万元使用自有资金、工程建设费用 10,220.97 万元、工程建设其他费用 912.26 万元、设备购置费用 5,219.19 万元、软件购置费用 302.50 万元、预备费 800.00 万元。本项目建设期为 3 年。

5、项目效益分析

综合运营中心项目建设内容包括经营户商务中心、信息数据中心、电子交易系统结算中心、食品质量安全检测中心、安全监控指挥中心、研发中心和经营办公场所。除了经营户商务中心用于商业经营外，其他项目均由公司自用。

综合运营中心项目中的自用部分，有助于进一步提高公司智能化、数字化、信息化水平和综合运营管理能力，增强公司的行业地位和市场竞争力，该部分不直接创造经济效益。本项目经济效益分析仅限于经营户商务中心的经营效益，主要效益来源于租金收入。

综合运营中心项目之经营户商务中心顺利实施后，预计将为公司新增年不含税收入639.33 万元，年净利润 233.58 万元。

此报告为公开部分，需定制化编制政府立项、银行贷款、投资决策等用途可行性研究报告咨询思瀚产业研究院。