商贸旅游综合体建设项目可行性研究报告
思瀚产业研究院    2024-11-02

1、项目简介

可购物、可住宿、可享用美食、可参观展览，如今各大商场早已不是单一的购物之地。集吃、住、游、购、娱等多功能于一体的商业综合体，作为“商业+文旅”的复合场所，沉浸感十足、体验感丰富，在提升购物、餐饮等传统业态的同时，顺应消费趋势，增加住宿、展览、研学、文旅等新业态，打造沉浸式文旅消费新场所，释放文旅消费新活力。

本项目建设商贸旅游综合体，是集休闲娱乐、餐饮、住宿、购物、文化体验、采摘等多种功能为一体的大型综合性服务场所。项目定位多功能旅游综合体，承接全国各地来长白山地区旅游的游客群体，丰富长白山旅游产品，提升游客游玩体验，挖掘本地旅游资源，推动产业集聚。

2、市场前景

（1）文化旅游市场分析

随着消费者收入水平的提高，中国旅游市场需求呈现出多元化、个性化的特点。人们不再满足于传统的观光旅游，而是更加注重旅游体验、服务质量以及安全保障等方面。此外，中产阶级的崛起也带动了国内旅游市场的繁荣，消费者更愿意为高品质的旅游产品买单。

从我国文化旅游群体组成情况来看，其中以年轻人占大多数，这类型群体倾向于选择新奇事物，体验文化旅游并进行消费，推动中国文化旅游市场迅速发展。2021年国内旅游人次达34亿以上，同比增长约17.2%，到2022年旅游人次继续上升，进一步上涨至40亿人次左右，同比增长约17.7%，整体上来看在全球旅游市场中占据大多数份额。

随着中国推进“一带一路”战略和自由贸易政策的深化，服务业的对外开放必将促进文旅产业的进一步国际化，从而为文旅产业带来新的发展机遇。

一是产业业态的国际化，国家公园、主题游乐、体育旅游、水上运动、航空运动、旅游小镇等，这些在国际上受欢迎的文旅业态，在我国逐步得到市场认可，成为游客特别是年轻人的青睐。

二是国外专业文旅机构积极进入广阔的中国市场，促进国内国外在休闲产业、度假产品、旅游服务的开发、互动、合作。其中引入国际化的文旅IP已成为发展文旅产业的一个现实路径，迪士尼、环球影城、勒芒汽车小镇、“六旗”主题公园、乐高乐园、Heide公园，地球探险、法拉利公园、纳氏草莓乐园等等。

三是在新时代全球化背景下的文化复兴和“文化自信”建设，带来历史文化、传统文化、民族文化、地域文化、品牌文化等的进一步挖掘。中国的茶文化、陶瓷文化、养生文化、丝绸文化等，都有很大的精细化开发空间，让这些产品服务与文旅地产项目结合起来，打造文化旅游IP；与免税店、文旅自贸区建设结合起来，让中国文化更好地走向世界。

（2）文旅商产业前景广阔

2023年上半年，随着经济水平的提升以及文旅需求的持续释放，文旅地产回暖趋势清晰可见。据相关数据统计显示，仅2023年“五一”假期，全国国内旅游出游合计2.74亿人次，同比增长70.83%，按可比口径恢复至2019年同期的119.09%；实现国内旅游收入1480.56亿元，同比增长128.90%，按可比口径恢复至2019年同期的100.66%。

2023年中秋节、国庆节假期期间，经文化和旅游部数据中心测算，国内旅游出游人数8.26亿人次，实现国内旅游收入7534.3亿元。专家表示，要实现旅游业高质量发展，就要丰富优质旅游供给、释放旅游消费潜力，推进文化和旅游深度融合发展，让人民群众在旅游中感悟自然之美、文化之美、生活之美。随着旅游需求的持续高涨，文旅行业按下“加速键”，文旅街区凭借多元文旅属性，有望迎来大力发展。

文旅逐渐呈现出市场下沉的趋势，主要表现为向三四线城市、县镇集聚。一方面，商业发达城市的文旅商业已经呈现出过剩的现象，内卷严重，倒逼开发商们不得不继续寻求新的突破，而县级城市文旅资源丰富，经济基础良好，但文旅街区空白，因此，不少开发商将目标转向县级城市的新赛道；另一方面，随着消费水平的提高，县级城市展现出前所未有的消费潜力，且消费者又渴望需求文旅相关服务，文旅消费需求亟待满足。因此，在消费文旅下沉趋势下，县级城市文旅街区或将成刚需，发力空白市场，成为这些发力市场的会客厅和明信片。

文旅商业综合体的旅游价值和文化价值将日渐凸显，如若植入地域文化，将地域历史、人文特征、城市空间特征与建成环境特征进行有机融合，文旅商业综合体甚至可以成为城市旅游的宣传名片和展现城市形象的标识地，还应该满足文化展示、文化体验、互动交流、游览体验等复合的功能。

随着游客从景点游向全域旅游转变，一些商圈成为旅游的重要去处，如北京的王府井、三里屯，成都的宽窄巷子、春熙路，成为外地游客最热衷游览的商业圈子。一些本土化的生活场景成为游客驻足留恋的风景，品质化和个性化的餐饮、住宿成为吸引游客的重要载体，因为一顿美食而来一座城，因为一个酒店可以爱上一座城。民宿产品特别受都市白领和小资客群的欢迎，其高性价比、私密性和极具特色的服务，更符合家庭出游、朋友欢聚等多人多天的个性化住宿需求。

因此，对于区域文旅产业发展来说，目的地型度假综合体、城郊休闲游憩地产、城市商旅文综合体（街区）要实现协同发展，引入和发展多样化的文旅产品，特别是“商、养、学、闲、情、奇”等功能的开发，打造一些经典的美食、美宿来留住游客，丰富游客的体验记忆。

本项目深耕长白县民族文化，依托科技手段、文化创意、规划设计等手段进行景观节点、网红打卡点的布置，将传统文化用现代化方式表达，丰富消费者的体验感和参与感,市场前景乐观。

3、项目建设的有利条件

（1）政策优势

文化和旅游部印发《关于推动在线旅游市场高质量发展的意见（征求意见稿）》，提到推动旅游行业的创新发展和智慧化水平，促进新技术应用和迭代创新，创造更多新就业形态和新就业岗位，成为旅游产业升级和旅游消费激发的新引擎。

为贯彻落实《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》《“十四五”旅游业发展规划》《国民旅游休闲发展纲要（2022—2030年）》任务要求，打造一批文化特色鲜明的国家级旅游休闲街区，经商国家发展改革委，文化和旅游部决定开展新一批国家级旅游休闲街区认定工作。

（2）区位交通优势

长白县地理位置独特，是吉林省对外开放的前沿窗口，也是我国“一带一路”东北亚经济圈的重要节点，有1个国家一级边境口岸和3个临时过货通道，口岸基础设施完善。

（3）旅游产业基础优势

长白县县域内所辖9个景区，其中国家5A级旅游景区1个（长白山天池南坡景区），4A景区1个（望天鹅风景区），3A级景区4个（长白朝鲜族果园民俗村、长白口岸景区、鸭绿江景观带风景区和灵光塔风景区），2A级景区3个（鸡冠秀峰风景区、长白文旅小城和吉林长白泥粒河国家湿地公园）。

长白朝鲜族自治县全域旅游紧紧围绕“两山”理念，以丰富旅游业态、完善旅游设施、提升旅游服务为主线，加大对旅游规划、项目建设、文旅活动等方面的投入力度，旅游资源得到深入挖掘，旅游项目不断拓展延伸，旅游业态不断得到丰富。2023年上半年，长白共吸引省内外游客10.6万余人次，实现旅游综合性收入0.97亿元。

（4）自然生态资源优势

仙人桥镇境内已探明拥有100多种名贵动物和人参、天麻、五味子、高山红景天等野生植物；拥有地热资源，位于仙人桥镇镇西南7千米的温泉村。该温泉属岩浆岩余热断裂带裂隙热对流型热储。热异常区长110米、宽20—60米，有温泉点11处，水温45—57℃。其中人工开凿地热井5眼，水温58—61℃，总涌水量每天近1800立方米，水化学类型为重碳酸钠型，矿化度1.3—1.65克/升，酸碱值7.2—8.0。

4、项目建设内容及规模

项目计划占地面积约300亩，建筑面积约为500亩。建设内容包括五星级温泉酒店、朝鲜族风情建筑、观光采摘园、生态公园、文旅特色一条街及其他相关配套设施。

5、项目总投资及资金筹措

项目总投资52,000万元，其中固定资产投资42,900万元。

项目达产后，年销售收入28,138.5万元，利润9,285.7万元，投资回收期7.3年（税后，含建设期1.7年），投资利润率18%。

6、社会评价

本项目建成后，可以满足城市空间构图的需要，更重要的是能为人民提供了一个交往、娱乐、休闲和集会的场所。其次，城市广场及其代表的文化是文明建设的一个缩影，它作为当地的客厅，可以集中体现当地风貌，文化内涵和景观特色，并能增强本身的凝聚力和对外吸引力，进而可以促进当地的建设，完善服务体系。提高所在地居民生活水平和质量，同时可以增加几百个就业岗位。

7、基本情况

名称：长白朝鲜族自治县商务局

地址：长白朝鲜族自治县镇长白大街64号

8、概况

长白县位于吉林省东南部，长白山主峰南麓，鸭绿江源头，素有“长白山下第一县、鸭绿江源第一城”之美誉。全县幅员2505.96平方公里，辖7镇1乡77个行政村和1个省级边境经济合作区、1个省级硅藻土特色工业园区，并且是全国唯一的朝鲜族自治县。

历史文化悠久。长白是人类较早的栖息地之一，战国时期的干沟子古墓群迄今保存完好；长白又是多文化共生之地，不仅是唐渤海文化、长白山文化、鸭绿江文化、关东文化、朝鲜族文化传承汇聚之地，更是抗联先烈们生活、工作和战斗过的地方。

生态环境优良。地处长白山腹地，境内森林覆盖率达92%，有泥粒河国家湿地公园、鸭绿江上游国家级自然保护区、鸭绿江源湿地省级自然保护区各1处，总面积3.3万公顷，有27条超过10公里的河流，素有“长白林海，天然氧吧”之称，连续两年蝉联“百佳深呼吸小城”榜首并跻身深呼吸小城十佳示范城市。

自然资源丰富。是吉林优质人参主产区，北五味子、鹿茸、林蛙油、黄芪、天麻等名贵药材质优量高。是世界第二、中国第一的高品位硅藻土资源富集地，硅藻土已查明资源总量2.4亿吨，在储量和品位上均居亚洲之首。位于世界三大矿泉水水源地之一，已发现饮用天然矿泉水水源地59处，单泉流量每天1000立方米以上的有18处。

民族风情浓郁。1958年9月15日经国务院批准设立朝鲜族自治县，是除延边州以外最大的朝鲜族聚居区。建筑风格独具特色，民族文化气息浓厚，在饮食、服饰、礼仪等方面都具有浓郁的朝鲜族特色，有着勤劳俭朴、干净整洁、尊老爱幼、热情好客、团结互助等全民性的优良传统与道德风尚，是极具异域风情的边陲小城。

完整版可行性研究报告依据国家部门及地方政府相关法律、法规、标准，本着客观、求实、科学、公正的原则，在现有能够掌握的资料和数据的基础上，主要就项目建设背景、需求分析及必要性、可行性、建设规模及内容、建设条件及方案、项目投资及资金来源、社会效益、经济效益以及项目建设的环境保护等方面逐一进行研究论证，以确定项目经济上的合理性、技术上的可行性，为项目投资主体和主管部门提供决策参考。

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