农业科研实验基地、智慧农业科研展示中心等项目可行性研究报告
思瀚产业研究院 湖南金阳    2024-11-12

（一）项目建设背景

根据公司的职能定位，公司在金阳新城建设方面，重点是大片区开发、文旅科技产业、政府产业扶植基金、经七路以东产业项目平地工程以及基础和公共设施建设、土地整理、乡村振兴等业务。本项目所在地位于北园村与百塘村。

北园村与百塘村位于金阳新城城市规划边界，从事农业生产人口以中老年为主，土地房屋荒废较多。为高效集约化利用土地，改善村集体面貌，增加农民收入。公司与当地政府就两个村庄的开发进行了多轮洽谈，最终达成以市场化的形式建设本项目。

（二）项目建设内容及规模

项目为长沙市国家级浏阳经开区乡村振兴百塘农业综合发展项目，属于《农村产业融合发展专项债券发行指引》（发改办财金规〔2017〕1340号）所支持的第六类多业态复合型农村产业融合发展项目。

本项目总用地面积为4,231,380.00平方米（合6,347.07亩），全部为集体用地，使用方式为流转。土地流转费用已纳入项目总投资，估算土地费用10,888.00万元。本项目主要包括百塘农业科研基地建设工程、金阳乡村旅游区、美丽乡村建设工程。具体如下：

1、百塘农业科研基地建设工程

包含农业科研实验基地、智慧农业科研中心及展示中心、农产品交易综合市场，具体如下：

（1）农业科研实验基地：流转农用地6000亩并进行有机农田土壤改良工程。建设智能连体温室大棚建设工程40个；建设单体圆拱大棚建设工程500亩；标准实验田5400亩。

（2）智慧农业科研中心及展示中心：流转集体建设用地101.92亩，配套建设科研中心建设工程88270㎡、智慧农业展示馆16100㎡、示范农业培训中心25320㎡，智慧农业会展中心6200㎡。

（3）农产品交易综合市场：流转集体建设用地15.95亩，农产品交易市场建设工程21280㎡。

2、金阳乡村旅游区

项目用地约175亩，包含稻作体验区、捞刀河堤岸及旅游配套设施建设工程，具体如下：

（1）稻作体验区建设工程：建设内容包含稻田种植项目、亲子农耕体验区建设工程、农耕游乐区建设工程。

（2）捞刀河堤岸建设工程：建设内容包含捞刀河滨河生态堤岸工程、共享休闲运动球场建设工程、码头建设及江上游船项目。

（3）旅游配套设施建设工程：建设内容包含配套物业改造工程、工艺品展示加工互动体验基地、游客服务中心、停车场建设工程、智慧旅游导向系统。

3、美丽乡村建设工程

（1）基础设施更新工程：主要包含村主要农村路网提质改造、北盛大道（中心消防站-盛世路）改造、农村生活污水治理、垃圾站及公共卫生间建设工程、乡村亮化设施升级改造工程。

（2）村庄面貌整治工程：包含民居简易大棚整改及优化、村民养殖环境治理、宅前屋后菜地及绿地优化。

“农村产业融合发展专项债券，是指以建立更加完善的农业产业链条、培育更加丰富的农村新产业新业态、打造更加高效的产业组织方式、构建更加紧密的利益联结机制为导向，募集资金用于农村产业融合发展项目的企业债券，重点包括以下六类项目：

1、产城融合型农村产业融合发展项目，主要包括推动农村产业融合发展与新型城镇化建设有机结合，培育农产品加工、休闲旅游等“农字号”特色小城镇，建设农村产业融合发展园区等。

2、农业内部融合型农村产业融合发展项目，主要包括以农牧结合、农林结合、循环发展为导向，发展农林牧渔结合、绿色生态循环农业项目等。

3、产业链延伸型农村产业融合发展项目，主要包括以农业向后延伸或者农产品加工业、农业生产生活服务业向农业延伸为重点，建设农业生产性服务设施、农产品加工和仓储物流、营销网点等。

4、农业多功能拓展型农村产业融合发展项目，主要包括通过推进农业与旅游、教育、文化、健康、养老等产业深度融合，拓展农业新的功能，建设休闲农业、乡村旅游、农事教育体验、文化创意农业、农村生态康养和能源农业等新业态项目。

5、新技术渗透型农村产业融合发展项目，主要包括以信息技术、物联网技术等新技术在农业中的应用为重点，发展“互联网+现代农业”，建设涉农电子商务、智慧农业等项目。

6、多业态复合型农村产业融合发展项目，主要包括同时兼有上述几种类型或者融合其中两个以上类型的项目。” 选址位于百塘村与北园村，主要建设乡村旅游、休闲农业，以及农业生产性服务设施，符合第6点重点支持类项目要求。项目中的百塘农业科研基地建设工程主要建设农业科研及展示中心、农产品交易设施，符合第3点产业链延伸型农村产业融合发展项目要求；

项目中的金阳乡村旅游区与美丽乡村建设主要建设休闲农业及乡村旅游设施以及相关配套工程，符合第4点农业多功能拓展型农村产业融合发展项目要求。

（三）项目建设资金来源

本项目总投资估算117,758.00万元，其中项目资本金53,758.00万元来源于公司自有资金，将在项目建设期内逐步投入；融资64,000.00万元。

（四）项目用地情况

项目共用地6,347.07亩，其中6,080亩为农用地，267.07亩为建设用地。根据《中华人民共和国土地管理法》，非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地。本项目使用农用地的部分全部为农业建设，按照土地用途现状使用，集体建设用地为村集体对废弃宅基地或村办厂房清理后取得，不改变原土地用途，不涉及缴纳土地报批规费，不涉及办理占补平衡手续。

根据浏阳市农业农村局出具的项目审查意见，项目不涉及占用基本农田，原则同意项目申报。根据《中华人民共和国土地管理法》（2019修订）第六十三条之规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。根据公司与项目所在地村委会签订的流转协议，村委会方不得侵犯公司财产（包括生产生活设施、设备、产品和成果等）安全，并积极维护公司的生产经营。

公司已分别与项目所在地百塘村的村民委员会和北园村的村民委员会签订了《土地流转合同》，公司取得项目用地取得方式合法合规，已合法拥有项目所在地农用地经营权与集体建设用地使用权，租赁期限为20年，至2041年到期，农用地经营权与集体建设用地使用权时间大于项目建设运营期。

另外，根据中共中央办公厅、国务院办公厅2016年印发的《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》规定，经营主体有权在流转合同到期后按照同等条件优先续租承包土地。同时，根据中华人民共和国民法典第七百零五条，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同。根据司法实践，土地租赁合同到期不能对抗承租人对土地建筑物形成的物权。综上，租赁期限到期后，公司在同等条件下享有优先续租权，租赁关系稳定。

根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》(2021修订)第四十二条之规定，对集体经营性建设用地使用权以及依法利用集体经营性建设用地建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权，依法申请办理不动产登记。因此，公司在集体经营性建设用地上建造的建筑物、构建物及其附属设施依据法律法规后续有权申请不动产登记。

公司已获得了由主管部门出具的用地规划，并按照相关规定进行了环境影响登记表与项目备案，后续公司将根据项目报建相关要求履行相关报建手续，因此，项目建设完成后，项目所涉集体经营性建设用地上建造的建筑物、构建物及其附属设施不动产权证书的取得不存在实质性障碍，使用集体用地并进行出租合法合规。

金阳乡村旅游区主要建设稻作体验区建设工程、捞刀河景观带建设工程与旅游配套设施建设工程。其中稻作体验区建设工程使用农用地 80 亩，建设稻田种植项目工程（50 亩）亲子农耕体验区建设工程（30 亩）。使用集体建设用地 95 亩，建设穿越基地建设工程（60 亩）与农耕游乐区建设工程（35 亩）；捞刀河景观带使用集体建设用地 8 亩，建设共享休闲运动球场建设工程；旅游配套设施建设工程使用集体建设用地 62.4 亩，建设配套物业（24 亩）、游客服务中心（1.8 亩）与停车场（20.4 亩）。

上述农用地为按现状使用，集体建设用地为村集体对废弃宅基地或村办厂房清理后取得，不改变原土地性质，不违反法律法规的禁止性规定。

完整版可行性研究报告依据国家部门及地方政府相关法律、法规、标准，本着客观、求实、科学、公正的原则，在现有能够掌握的资料和数据的基础上，主要就项目建设背景、需求分析及必要性、可行性、建设规模及内容、建设条件及方案、项目投资及资金来源、社会效益、经济效益以及项目建设的环境保护等方面逐一进行研究论证，以确定项目经济上的合理性、技术上的可行性，为项目投资主体和主管部门提供决策参考。

此报告为摘录公开部分。定制化编制政府立项审批备案、国资委备案、银行贷款、产业基金融资、内部董事会投资决策等用途可研报告可咨询思瀚产业研究院。