湖南省浏阳市-智慧农业科研中心及展示中心项目可行性研究报告
思瀚产业研究院 湖南金阳新城    2024-11-12

1、项目建设的合理性与必要性

（1）项目是金阳新城补短板需要

浏阳市属于湖南省辖县级市，由长沙市代管，连续多年保持百强县前列。2023 年初步核算，浏阳市实现地区生产总值1735.7亿元，按可比价计算，增长 5.0%；实现一般公共预算收入157.28 亿元，增长 12.21%。

截至 2023 年末，浏阳市总人口为147.43 万。项目所在地金阳新城地处浏阳主城区与长沙主城区中间地带，目前已形成电子信息、生物医药、智能制造为主导，以健康食品和再制造为特色的“三主两特”产业格局，创造了浏阳市50%以上生产总值与财政收入。

但金阳新城处于起步发展阶段，第三产业配套不足，超10万人的企业职工休闲娱乐设施缺乏。本项目建设将在一定程度上弥补金阳新城产业短板，促进产业人口引得来、留得住。

（2）项目是进一步实现浏阳乡村振兴的需要

2022 年 10 月 14 日，农业农村部国家乡村振兴局《关于公布2022 年国家乡村振兴示范县名单的通知》，将浏阳市等100个申报单位纳入 2022 年国家乡村振兴示范县创建名单。项目所在地北园村与北塘村位于金阳新城城市规划边界，从事农业生产人口以中老年为主，土地房屋荒废较多，为有效利用土地，改善村集体面貌，增加农民收入，公司与当地政府就两个村庄的开发进行了多轮洽谈，最终达成以市场化的形式建设本项目。

项目的建设，将为两个村庄注入产业活力与就业机会，是进一步落实产业兴村、就业富民，全面实现乡村振兴的需要。

2、项目建设的经济效益与社会效益

（1）项目的建设有利于拉动城乡市场

项目建设涉及到劳力、技术、资金的投入，充分吸引农村闲散劳动力参与项目建设与运营，引导社会资本加大对金阳新城建设的投入，丰富金阳新城产业结构，带动本地消费能力的提升。同时，项目建设的实施与运营还将带动建筑、建材、交通运输、化工、种子等相关行业的发展，促进当地经济的繁荣。

（2）项目的建设将改善农村生产生活条件

目前项目所在地村容村貌不佳，村庄基础设施如照明、垃圾回收、公共空间等严重缺乏，亟需改进提升，无法满足文旅项目的基本要求。项目的建设将对村庄面貌进行统一整治，有效改善农村人居环境。同时，项目的建设将农村分散的土地资源进行集约化利用，将进一步提高农业劳动生产率，提升粮食产量与流通。

3、智慧农业科研中心及展示中心的功能定位、建设的合理性和必要性

浏阳是农业大县，通过培育发展，全市已形成粮食、蔬菜、水果、油菜、烤烟、茶叶、药材、畜禽等八大特色农业产业格局。拥有农产品地理标志 6 个，浏阳油茶、蜂蜜、生猪、黑山羊、小水果、优质稻、特色烤烟、有机蔬菜等产业快速发展，形成门类齐全的农业产业体系，是全国粮食生产大县、全国生猪调出大县、全省综合油料大县。

2021 年 11 月 19 日，农业农村部、财政部、国家发展改革委联合公示了创建农业现代化示范区名单（第一批），全国共有100 个县（市、区）入选。浏阳榜上有名，是湖南省4 个入选县（市、区）之一。

其示范探索主要聚焦智慧农业。智慧农业科研中心及展示中心是促进浏阳市传统农业产业升级重要举措，是促进科技与农业紧密结合的重要纽带，是组织开展农业技术创新的重要平台，是示范推广成套化、标准化农业新技术的辐射源。

智慧农业科研中心及展示中心包括科研产业区与现代农业展示（培训）区两个功能区。科研产业区主要开发农作物种子加工、农副产品加工与保鲜、工厂化培育、高效低毒农药、专用肥料、新型饲料、植物生长调节剂及胚胎生物技术等的中试与转化，培训科技型企业、促进科技成果转化，以物化产品的开工服务农业、农民现代农业展示（培训）区集农业科技展览、成果展示、科普培训、观光休闲等功能于一体。为全省基层农业科技人员提供现代农业技术培训，为农业高科技成果展示、农业发展史、农业科技发展史、农业科技知识普及及珍稀优质农产品展览等提供平台。

项目收入来源主要为门票收入、游船项目收入、标准试验田出租收入、大棚出租收入、物业出租收入以及停车费收入等，项目计算期为 17 年（2 年建设期和 15 年运营期），运营期主要收入项目情况如下：

（1）稻作观光区及捞刀河堤岸运营收益

①景区旅游人数分析

近年来，浏阳充分突出研学特色，挖掘研学内涵、丰富研学内容，为中小学生开展研学旅行提供层次更高、类型更多、内涵更深的研学品牌。目前，围绕“美丽乡村游”、“红色记忆游”、“农旅文化体验”、“非遗文化体验”等研学主题，浏阳推出了一系列精品研学旅游线路，实现了研学旅行差异化、特色化、主题化。

同时，项目周边有苍坊旅游区（胡耀邦故里）、文家市秋收起义纪念馆、大围山国家森林公园、周洛大峡谷、重龙峡景区等多个旅游资源，红色旅游与山区自然风光每年吸引大量游客。同时，本项目地处长沙市主城区与浏阳市主城区中间地带，距离长沙市主城区约30-60分钟车程。本项目将破解园区以及长沙市居民周末旅游难题，满足浏阳市旅游人口中不同品味游客需求。

据统计，浏阳 2020 年接待旅游人数3095.06 万人次，增长3.1%；旅游产业收入 316.39 亿元，增长 1.8%。2021 年“十一”国庆假期，全市共计接待游客 117.21 万人次。根据国庆期间浏阳类似景区旅游人数及国庆旅游占比情况，分析得出浏阳市旅游类景区旅游人数为 24 万人-108 万人。

本项目依托稻作观光区及浏阳市特色旅游资源，打造乡村旅游项目助力乡村振兴。基地建设包含稻田景观、稻田种植、穿越基地、时光街、亲子农耕体验区、农耕游乐区、捞刀河江上游船等主题园区。

项目建设完成后面向浏阳特色旅游人群、长沙市中小学素质教育、周末休闲游人员。根据以上分析对比数据，预计拓展及旅游项目建设完成后预计年接待人数 18 万人（按调查案例75%估算）；浏阳九道游船项目属单独收费项目，按项目游玩人数30%转化率计算体验人数，则年接待人数 5.4 万人。

②景区价格分析

根据项目规划，本项目预计采用一票制模式运营景区；一票制涵盖大地之春稻田公园、桃花源穿越基地、亲子农耕体验区、农耕游乐区、稻田景观等区域内游玩游乐设施；浏阳九道游船项目单独收取费用。根据调查长沙市及周边娱乐拓展类项目收费根据项目类型价格一般为 154-299 元/人（如下表）；本项目内拓展及旅游项目按全园一票通计费，收费标准按 120 元/人计算，浏阳九道游船项目收费标准按 40 元/人计算。考虑通货膨胀等因素，项目收费标准预计每5年上涨 10%。

项目投资建设完成后，公司将聘请专业团队运营管理，目前公司正与旅游运营企业洽谈合作，暂未签订意向协议。运营费用按收入的 35%计入经营成本。则项目运营期间，收入预计为39295.00 万元。

（2）配套物业出租收入

本项目建设完成后，新青年时光街、捞刀河滨河水街、工艺品展示加工互动体验基地及配套物业共 74620 ㎡均对外出租。根据景区、网红打卡点一般物业租金水平，谨慎估计，本项目房屋租金按 42 元/平方米进行计算，考虑通货膨胀等因素，租金标准预计每 5 年上涨 10%。项目运营第1-3 年出租率分别按75%、85%、90%，项目运营第 4 年起按 95%预计。

（3）停车位出租收入

项目停车场配建机动车停车位 454 个，竣工验收后全部出租。出租单价依据《长沙市机动车停放服务收费实施细则》（长发改价费〔2021〕69 号）、《浏阳市机动车停放服务收费实施细则》（浏发改联函〔2021〕2 号）文件，本项目停车收费采用分段计时收费的方式：在二级区域，计时方式白天时段1 元/半小时，夜间时段(晚8 时至次日 7 时)1 元/小时;计次方式每次10 元。

无论哪种方式，该类停车场 24 小时限价为 20 元，凡进入停车场时间不超过15 分钟的免收停车费。结合项目在当前实际停车收费标准，为简单计算，项目全部按长租车位计算，出租单价按 20 元/天（即600 元/月）计算，车位出租价格按计算期每 5 年上浮 10%计算。项目运营第1-3年出租率分别按 75%、85%、90%，项目运营第4 年起按95%预计。

完整版可行性研究报告依据国家部门及地方政府相关法律、法规、标准，本着客观、求实、科学、公正的原则，在现有能够掌握的资料和数据的基础上，主要就项目建设背景、需求分析及必要性、可行性、建设规模及内容、建设条件及方案、项目投资及资金来源、社会效益、经济效益以及项目建设的环境保护等方面逐一进行研究论证，以确定项目经济上的合理性、技术上的可行性，为项目投资主体和主管部门提供决策参考。

此报告为摘录公开部分。定制化编制政府立项审批备案、国资委备案、银行贷款、产业基金融资、内部董事会投资决策等用途可研报告可咨询思瀚产业研究院。