通化市江南商业综合体项目可行性研究报告
思瀚产业研究院 吉利商务    2025-05-11

1.项目简介

1.1项目背景

1.1.1产品简介

商业综合体是指将商业、文化、娱乐等多种功能融合集成的大型综合性建筑群，旨在满足人们对多样化商业需求的同时提供便利的生活与娱乐场所。随着城市化进程的加快和人们消费观念的转变，商业综合体作为一种新型的城市综合体建设模式，已经成为城市发展的重要组成部分。商业综合体的建设对于提升城市形象、改善城市功能、满足居民生活需求具有重要意义。

伴随着通化市经济的持续增长以及社会消费水平的与日俱增，以劳动密集为主要特征的第三产业也必将得到新的支持和发展。本项目主要建设集商业、写字楼、住宅、娱乐为一体的综合体项目，使游客身在其中便能享受到餐饮、住宿、娱乐、购物一条龙的便捷服务，感受时尚新生活的魅力。项目建成后将成为通化市重要服务配套项目。

1.1.2市场前景

（1）我国居民收入和社会消费情况

随着近年来我国经济的不断发展，我国居民人均可支配收入水平也随之不断增长。居民生活消费水平的提升，使得人们的消费意愿不断增加，同时消费者的支出会从生活必需品为主（例如食物饮料、衣帽等）向提升满足情感需求的服务类消费（名牌商品、休闲、健身、旅游等）转变，这种消费升级将为零售行业的发展带来新的机遇。

据资料显示，2023年，全国居民人均可支配收入39218元，比上年名义增长6.3%，扣除价格因素，实际增长6.1%。2023年，全国居民人均消费支出26796元，比上年名义增长9.2％，扣除价格因素影响，实际增长9.0%。

随着居民消费意愿的不断提升，使得我国社会消费品零售额稳步增长。同时，互联网技术的不断进步和普及，以及移动支付、人工智能、大数据等新技术的应用，使得零售企业可以更好地了解消费者需求，优化供应链管理，提高运营效率，为零售业的发展提供了强大的技术支持，新零售业态不断涌现，如无人便利店、智能超市、O2O等，为零售企业提供了新的增长点，推动零售业向多元化、智能化方向发展。据资料显示，2023年全年社会消费品零售总额47.15万亿元，同比增长7.22%。消费重新成为经济增长的主动力。

2023年，最终消费支出拉动经济增长4.3个百分点，比上年提高3.1个百分点，对经济增长的贡献率是82.5%，提高43.1个百分点，消费的基础性作用更加显著。服务消费较快恢复，2023年，服务零售额比上年增长20%，快于商品零售额14.2个百分点；居民人均服务性消费支出增长14.4%，占居民人均消费支出的比重达到45.2%，比上年提升2个百分点。

（2）我国商业综合体行业市场分析

21世纪初，随着经济的快速增长和城市化进程加速，购物中心开始迅猛发展，大批商业综合体涌现。如今伴随消费者需求不断提高和科技应用不断推进，商业综合体也在不断进行创新升级，并逐渐实现多元化经营。

截至2022年末，全国购物中心存量项目达5685个，同比增长5.24%。目前商业综合体仍处于扩张状态但增速逐年放缓。商业地产供需两端均表现趋弱，全国商业营业用房销售面积、办公楼销售面积出现下降，重点城市主要商圈的租金也出现下跌，但中国超大规模市场优势依旧存在。

iiMedia Research（艾媒咨询）数据显示，目前，与宠物经济、儿童经济等关联度高的体验业态持续增长。夜间经济、地摊经济、数字经济、首店经济等新消费场景将持续赋能“商业+”模式，使综合体的商业价值与区域资源实现最优耦合，为商圈注入新活力。

数据显示，2022年中国商业综合体带动的零售消费市场规模已经达到43万亿元。随着近期中国各城市城市综合体的相继竣工，城市商业综合体将继续带动中国零售消费市场发展。

据中国连锁经营协会与汇客云多口径统计，2023年全国新开购物中心398座。其中，新开购物中心持续发力三线及以下城市。华东地区依然是商业地产的重要市场，2023年新开购物中心数量达160座；按城市等级来看，2023年新开购物中心中有158座开在三线及以下城市。

中国连锁经营协会表示，在收集2023中国购物中心企业TOP100数据期间，TOP100的 78家自报数据企业中，71家企业2023年有项目开业或2024有项目计划开业，71家企业2023年实际开业数202家，略有增长。其中，2023年购物中心开业数TOP5为万达、新城、万科（含印力）、华润、龙湖。

目前商业综合体仍处于扩张状态但增速逐年放缓，这意味着商业综合体行业内的竞争更加激烈，要求企业在战略上相应地做出调整。

商业综合体的发展趋势是向生活方式中心转型，由以零售为核心向以文化休闲消费为核心转型，由方便消费向沉浸式消费体验转型。商业综合体积极拥抱数字化发展，利用大数据分析消费者消费习惯，提供一站式消费体验；利用黑科技打造沉浸式互动景观，增强街区沉浸式体验；利用大数据打造线上智能管理平台，强化街区智慧化管理。

政府对商业综合体行业政策的激励和支持将继续提升其发展趋势。随着居民收入水平的提高和消费结构的升级，消费者对高品质、高附加值产品的需求增加，为商业综合体提供了广阔的发展空间。数字化技术的发展为商业综合体提供了创新运营模式和提升管理效率的机会。综上所述，商业综合体行业在保持稳健增长的同时，也面临着市场竞争加剧、需求不确定性等挑战。然而，通过差异化运营、数字化转型等策略，商业综合体行业仍有望在未来实现持续健康发展。

1.1.3项目建设的有利条件

（1）政策优势

2022年，中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022-2035年）》。纲要指出，实施扩大内需战略是满足人民对美好生活向往的现实需要。我国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段，发展要求和发展条件都呈现新特征，特别是人民对美好生活的向往总体上已经从“有没有”转向“好不好”，呈现多样化、多层次、多方面的特点。

解决人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，必须坚定实施扩大内需战略，固根基、扬优势、补短板、强弱项，通过增加高质量产品和服务供给，满足人民群众需要，促进人的全面发展和社会全面进步，推动供需在更高水平上实现良性循环。

2022年，国家发展和改革委员会发布《“十四五”扩大内需战略实施方案》，提出必须坚定实施扩大内需战略，准确把握国内市场发展规律，不断释放内需潜力，充分发挥内需拉动作用，建设更加强大的国内市场，推动我国经济平稳健康可持续发展。

2023年3月，国家发改委同意设立吉西南承接产业转移示范区，着力提升产业承接能力、优化营商环境、深化开放合作，有力有效承接国内外产业转移，在承接中推进产业转型升级，努力将示范区建设成为东北地区特色制造基地、绿色低碳转型先行区、区域合作发展新高地和全国重要的农特产品加工基地。示范区范围包括四平、辽源、通化三市。

（2）资源优势

东昌区生态优美，自然资源丰富。佟佳江穿城而过，城在山中，水在城中，山城相融，山水相依，空气质量优良天数超过320天，是我国最适宜人居的城市之一。全区森林覆盖率73.1%，素有“绿色立体宝库”之称，是我国“三大天然药库”之一，药物资源达到1100多种，天然绿色食品资源190多种，被誉为“中国中药之乡”“葡萄酒之乡”“松花砚之乡”，是国家重点生态功能保护区。

（3）区位优势

东昌区地处东北亚和环渤海经济圈的腹心地带，是我国最东端推进“一带一路”、实现陆海互联的重要纽带。东昌区是通往长白山、集安、辉南等重点生态、文化、边境旅游区的重要中转站，同时，以303国道、201国道、202国道为主的连接东北三省和进关出海的公路网络在此交会。

随着通化港、通化机场的建成运营，集双、鹤大、通梅高速的全线贯通和通沈高铁的规划实施，东昌将形成“1小时域内”“2小时省会”“3小时出海”的快速通道，成为真正意义上的东北东部“进关出海、连接腹地、通达国际”的区域交通枢纽、商贸中心、物流集散地和连接内地与沿海、沿边的开放前沿。

（4）人才优势

目前通化市有国家级重点中等职业学校3所，省级重点中等职业学校3所，县级职教中心全部通过省重点校验收进入全省百强校行列，是全省首个县级职教中心全部进入省级重点校行列的地区。近年来，通过科学布局，不断推进职业教育结构调整和资源整合，探索多元办学新路径，不断完善现代职业教育网络体系建设，职业教育的地方特色开始形成，服务经济社会发展的能力逐步提高。

通化市政府已与东北师范大学、吉林农业大学、中科院长春应化所、通化师范学院等省内高校科研单位签订科技战略合作协议，为企业发展提供了科技支撑。通化市在人才培育等方面持续给予企业助力，大力实施“万名学子兴企计划”“千名学子归巢计划”，持续为企业招引高校毕业生。

1.2项目建设内容及规模

项目总占地面积50000㎡，总建筑面积70000㎡。主要建设商业区、办公区、住宅区和娱乐区，并配套建设停车场、道路等基础设施。

（1）商业区：规划占地面积20000㎡，建筑面积25000㎡，主要建设商场、购物中心等。

（2）办公区：规划占地面积10000㎡，建筑面积15000㎡，主要建设写字楼等。

（3）住宅区：规划占地面积15000㎡，建筑面积20000㎡，主要建设公寓、住宅楼等。

（4）娱乐区：规划占地面积5000㎡，建筑面积10000㎡，主要建设餐厅、影院等。

1.3项目总投资及资金筹措

1.3.1 项目总投资

项目总投资6亿元，其中建设投资5.7亿元，流动资金0.3亿元。

1.3.2 资金筹措

企业自筹。

1.4财务分析及社会评价

1.4.1主要财务指标

项目建成后，预计年销售收入25000万元，年利润10000万元，投资回收期8.0年（税后，含建设期2年），投资利润率16.7%。

1.4.2社会评价

商业综合体项目的建设可直接和间接带动消费，如住宿、交通、餐饮、购物及娱乐等消费。 项目可提供充足的就业岗位，带动一般性服务业岗位的增加。 项目建设，将极大的改善项目周边的环境面貌，提高当地的知名度、美誉度，完善城市基础设施和人居环境，提升城市整体形象，促进社会经济发展，项目具有良好的社会效益、经济效益。

2.合作方简介

2.1基本情况

名称：通化市东昌区商务局

地址：通化市江畅路269号

2.2合作方概况

东昌区是通化市的主城区，幅员面积383平方公里，是通化市的政治、经济、文化、商贸中心，下辖1个省级经济开发区，2乡1镇、8个街道办事处，14个行政村、37个社区，人口34万。

东昌产业特色鲜明，经济发展活力较强。依托资源优势和产业基础，形成了医药健康、食品保健品、现代服务、旅游四大主导产业和优势产业。

2023年东昌区地区生产总值170.02亿元，增长6%。规模以上工业总产值31.9亿元，下降3%。营利性服务业企业营业收入3.39亿元，增长4.2%。社会消费品零售总额90亿元，增长7%。固定资产投资27.73亿元，增长8%。地方级财政收入5亿元，增长30.5%。

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