溶洞景区收购及改造项目可行性研究报告
思瀚产业研究院    2025-05-17

1.项目简介

1.1项目背景

1.1.1产品简介

通化溶洞位于通化市二道江区鸭园镇以东3公里处的万寿山，是第四纪火山活动所遗留下的一处天然洞穴，典型的地下水岩石形成的喀斯特溶洞地貌景观。通化溶洞是目前国内发现的最大的火山岩溶洞、中国北方最富魅力的溶洞景观和长白山科考最理想的岩石标本库。

目前，通化溶洞（原云霞洞）处于关停状态，通化市二道江区文旅投资有限公司计划收购通化溶洞的经营权及固定资产，并对景区进行升级改造，恢复景区功能，推进落实二道江区的区域整体旅游规划实施。

1.1.2市场前景

（1）中国旅游市场分析

根据国家统计局数据显示，2010年以来中国国内旅游人次逐年稳步上升，2019年达到60.06亿人次，年均复合增速达12.4%。但随着2020年全球新冠疫情爆发，2020-2022年国内旅游人次大幅下降。2022年国内旅游人次为25.30亿，同比下降22.06%，较2019年下降57.9%。

2023年是旅游行业强势复苏的一年，被压抑三年的出游需求得以释放，旅游逐步成为人们的一种生活方式，掀起国民出游新热潮。根据国家统计局发布的《中华人民共和国2023年国民经济和社会发展统计公报》显示，2023年全年国内出游48.9亿人次，比上年增长93.3%。其中，城镇居民国内出游37.6亿人次，增长94.9%；农村居民国内出游11.3亿人次，增长88.5%。入境游客8203万人次，其中外国人1378万人次，香港、澳门和台湾同胞6824万人次。国内居民出境10096万人次，其中因私出境9684万人次，赴港澳台出境7704万人次。

2023年，国内旅游收入（出游总花费）4.91万亿元，比上年增加2.87万亿元，同比增长140.69%，增幅显著，扭转了自2020年以来的低迷局面。同时，与疫情前的2019年相比，2023年国内旅游收入恢复至2019年同期的85.69%，差距明显缩小，彰显了国内旅游消费的活力与潜能。2023年，我国国内游客出游总花费中，城镇居民出游花费41781亿元，增长147.5%；农村居民出游花费7353亿元，增长106.4%。入境游客总花费530亿美元。

文旅行业发展是国家文化自信建设的重要一环，近年来受到国家重视，陆续颁布《“十四五”文化发展规划》、《“十四五”旅游业发展规划》等政策推动文化和旅游融合，增加文化旅游产品供给，提升文化旅游产品质量。

近年来人们更多追求的是创新、积极的旅游产品，单纯游山玩水的消遣观光逐渐被多样化的旅游方式和项目所取代。城市漫步、康养旅游、生态旅游、工业旅游、文化旅游等新模式逐渐发展壮大。

文化和旅游部发布的2024年度国内旅游数据情况显示，根据国内旅游抽样调查统计结果，2024年，国内出游人次56.15亿，比上年同期增加7.24亿，同比增长14.8%。其中，城镇居民国内出游人次43.70亿，同比增长16.3%；农村居民国内出游人次12.45亿，同比增长9.9%。

（2）吉林省旅游行业发展现状及预测分析

吉林省面积为18.74万平方公里，占全国总面积的2%。位于中国东北中部，处于日本、俄罗斯、朝鲜、韩国、蒙古与中国东北部组成的东北亚的腹心地带。北接黑龙江省，南接辽宁省，西邻内蒙古，东与俄罗斯接壤，东南部以图们江、鸭绿江为界，与朝鲜隔江相望。区位优势明显，发展旅游业具有良好的条件。

吉林省的自然景观类型多、品位高，人文景观文化内涵深厚。与国内同类旅游资源相比，具有比较优势的旅游资源为长白山森林生态旅游资源、冰雪旅游资源、民族文化旅游资源、边境旅游资源。

近年来，吉林省旅游产业发展进入快车道，产业布局全面铺开，省内东西旅游“双环线”、冰雪避暑“双产业”架构基本形成。旅游业发展所需的交通等硬件支撑日益强化，旅游产品供给更加多元。

2023年，吉林省接待国内游客3.14亿人次，同比增长172.8%，恢复至2019年同期的126.5%；实现国内旅游收入5277.35亿元，同比增长242%，恢复至2019年同期的107.3%。旅游人次、旅游收入达到历史最好水平。

吉林省全省文旅系统认真贯彻落实省委省政府和文旅部工作部署，多措并举，全面激发文旅消费潜力。全省旅游产品供给丰富，市民游客踊跃出游，旅游市场迎来爆发式增长。

（3）项目市场分析

通化市全市A级旅游景区达到54家，数量位居全省第二位。国家级和省级工业旅游示范点（基地）11个。国家级和省级乡村旅游重点镇（村）30个，全国乡村旅游精品线路9条。集安大吉他文化街区获评第三批国家级夜间文化和旅游消费集聚区。万峰通化滑雪度假区获评第二批国家级滑雪旅游度假地。振国壹号庄园、吉林云岭野山参风景区获评全省首批省级中医药健康旅游试点基地。

2023年，通化市共接待国内游客1693.62万人次，实现国内旅游收入291.92亿元，分别同比增长200.71%、293.48%，增速均高于全国、全省平均增速。全市开复工重点文旅项目14个，全年落地投资14.25亿元。

通化溶洞（原云霞洞）景区位于吉林省通化市二道江区鸭园镇以东3公里处的万寿山中，溶洞属国有自然资源，归国家所有。景区设有700多平方米的游客接待中心，包括办公区、小型餐厅、超市；拓展服务中心占地5000平方米，包括宾馆（共分两部分：一期宾馆工程已竣工，面积约为1560平方米，共设50间客房，可容纳150人，还兼有多功能会议室，参会人员可达200人，已投入使用；宾馆二期工程正在进行内部装修，面积约为1450平方米）、大型餐厅，可容纳400人同时就餐；洞外的百鸟园能让游客置身于大自然的深林音乐厅中；

石林景观是天然的艺术品，是大自然的精灵、大自然的奇观，是大自然赋予全人类的宝贵财富；通化溶洞景区的滑草场，设有4条200米长专用滑道，拓展项目训练基地已经落成，拓展基地设有高空断桥、巨人梯、高空吊桩、孤岛求生、空中吊环、毕业墙、电网等器材，完全可以满足新型半军事化训练的要求。

通化市计划以溶洞为核心包装 10 亿元规模的整体文旅项目，其中包含通化市二道江区四道江田园综合体建设项目、通化市溶洞地质公园及附属设施建设项目、通化溶洞升级改造项目。但因为目前溶洞处于关闭的状态，周边配套项目均无法开展建设。随着文旅市场强劲复苏，旅游消费热情高涨。项目依托通化市溶洞景区独特的自然景观和便利的区位优势进行建设，具有极强的竞争优势，项目市场前景广阔。

1.1.3项目建设的有利条件

（1）政策优势

2024年7月，党的二十届三中全会通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》，聚焦建设社会主义文化强国，对深化文化体制机制改革作出全面部署。

2024年底，中央经济工作会议提出创新多元化消费场景，扩大服务消费，促进文化旅游业发展。

2023年8月，吉林省文化和旅游厅发布《吉林省生态旅游发展规划（2022-2030年）》，提出到2025年，全年接待游客总量超过1亿人次，入境旅游人数超过100万人次，旅游总收入超过2000亿元，构建“双门户”、打造“双绿心”，初步建设成为全国四季生态旅游强省、国际一流的避暑休闲与冰雪度假生态旅游目的地。

2023年10月，中共吉林省委、吉林省人民政府发布《吉林省旅游万亿级产业攻坚行动方案（2023-2025年）》，提出到2025年，旅游总收入达到7200亿元，接待国内外游客达到4亿人次，年均增速均达到20%以上。入境旅游收入、接待入境游客数量年均增速分别达到190%、90%以上；过夜游客占比42%以上。力争5年内实现旅游万亿级产业目标。形成富民兴边旅游名村名镇名城等边境旅游产业集群，规模达到500亿元。

2021年4月，《通化市二道江区国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要和二〇三五年远景目标》提出，以通化市“十四五”建设旅游千亿级产业集群为契机，积极打造二道江现代旅游产业集群，实施“旅游+”战略，统筹推进旅游多产业多业态融合发展。围绕加快创建国家级地质公园核心主线，充分挖掘域内丰富的地质资源优势，深入结合五道江矿坑遗址旅游价值开发和通化溶洞特色自然地质景观建设，突出域内喀斯特地貌等地质特色。

2023年3月，国家发改委同意设立吉西南承接产业转移示范区，着力提升产业承接能力、优化营商环境、深化开放合作，有力有效承接国内外产业转移，在承接中推进产业转型升级，努力将示范区建设成为东北地区特色制造基地、绿色低碳转型先行区、区域合作发展新高地和全国重要的农特产品加工基地。示范区范围包括四平、辽源、通化三市。

（2）资源优势

通化溶洞（原云霞洞）位于通化市东郊的万寿山上，为第四纪火山活动所遗留下的一处天然溶洞，是中国大火山岩溶洞。云霞洞洞道上下起伏、左右迂回， 总长超过四公里，串联起十个各具特色的大型洞厅。厅中怪石，千姿百态，不仅有火山活动遗留下的气势恢宏的岩浆通道，更记录了长白山地从六亿年前至今的地质演变过程。

洞内钟乳石、石笋、石柱、石蔓、石管、石花、石澡、石珊瑚等形状绝妙，钟乳石形成的观世音、福禄寿三星、女娲、碧水金睛兽、巨龟、宝塔等造型惟妙惟肖。石冰花是云霞洞漂亮的景观之一，也是国内规模大、数量多的石冰花群，由于其形成的过程漫长（1-2 亿年），所以这里的石冰花模样灵巧，充满灵气。

作为典型的岩溶构造，通化云溶洞已被写进2009年版的高中地理实验教材。通化溶洞是目前国内最大的火山岩溶洞、中国北方最富魅力溶洞景观和长白山科考最理想的岩石标本库，价值巨大。已经成为集景色观赏、科学考察、体验探险和休闲度假为一体的旅游度假胜地。

（3）区位优势

通化市境内有鹤大高速、集双高速、通南高速等高速公路以及通化飞机场等与外部相连。便利的交通，为旅游业发展提供了重要支撑。交通运输品质的不断提升，进一步推动了自驾游、自助游的发展，跨地域、 跨区域游成为大众旅游的重要选项，加速了人们旅游方式的深刻变革，带来旅行观念的变化。通化溶洞所处的地理位置为稳定而重要的收入来源提供了可靠保证。正在修建的长白高铁建成后将进一步推动通化市旅游业的发展，也为通化溶洞的收入持续且稳定增长提供了重要条件。

（4）人才优势

目前通化市有国家级重点中等职业学校3所，省级重点中等职业学校3所，县级职教中心全部通过省重点校验收进入全省百强校行列，是全省首个县级职教中心全部进入省级重点校行列的地区。近年来，通过科学布局，不断推进职业教育结构调整和资源整合，探索多元办学新路径，不断完善现代职业教育网络体系建设，职业教育的地方特色开始形成，服务经济社会发展的能力逐步提高。

通化市政府已与东北师范大学、吉林农业大学、中科院长春应化所、通化师范学院等省内高校科研单位签订科技战略合作协议，为企业发展提供了科技支撑。通化市在人才培育等方面持续给予企业助力，大力实施“万名学子兴企计划”“千名学子归巢计划”，持续为企业招引高校毕业生。

1.2项目建设内容及规模

项目收购溶洞景区并对其升级改造。项目主要改造内容是对景区各建筑、基础设施进行提升改造。项目总面积6790.45㎡，改造区域建筑面积6790.45㎡。具体包括维护改造基础设施训练设施1处，出入口各1处，吊桥1座，防腐木栈道2610m，提升改造洞内灯光系统、洞内道路及地面等，提升改造洞内景观平台1500㎡，玻璃栈道2041.67㎡，提升改造鸟语林供水投食系统各1套，购置安装公用工程设备 161台（套）以及修建停车场、行车道及景区步道等。

1.3项目总投资及资金筹措

1.3.1 项目总投资

项目总投资20000万元，其中景区收购费用12000万元，建设投资7600万元，流动资金400万元。1.3.2 资金筹措

企业自筹。

1.4财务分析及社会评价

1.4.1主要财务指标

项目建成后，预计年销售收入7000万元，年利润3500万元，投资回收期7.7年（税后，含建设期2年），投资利润率17.5%。

1.4.2社会评价

项目建设有利于完善旅游设施建设，提升旅游基础设施和公共服务设施水平，推动通化溶洞恢复国家 AAAA 级旅游景区资格，创建国家级旅游示范区。项目建成后为当地提供更多就业岗位，带动当地旅游业发展，增加当地居民收入，推动第三产业发展。

此报告为完整版摘录公开部分。定制化编制政府立项审批备案、国资委备案、银行贷款、产业基金融资、内部董事会投资决策等用途可研报告可咨询思瀚。

目 录

第一章 总论

1.1 项目背景

1.2 项目概况

第二章 市场分析与需求预测

2.1 项目市场分析

2.2 项目需求预测

第三章 项目场址与建设条件

3.1 场址概况

3.2 建设条件

第四章 项目建设方案

4.1 设计原则

4.2建设内容和技术指标

4.3 建筑设计和功能布局

4.4 建筑基础与结构

4.5 景观保护及绿化工程

第五章 总体布置和公用工程

5.1 总体布置

5.2 公用工程

第六章 环境保护评价

6.1 环境保护标准

6.2 项目所在地环境现状

6.3 项目建设和运营对环境的影响

6.4 环境保护措施

6.5 生态保护措施

6.6 环境影响评价

第七章 节能

7.1 节能设计规范

7.2 能源指标分析

7.3 能源供应状况

7.4 节能措施和节能效果

7.5 节能效果及评价

第八章 劳动安全卫生和消防

8.1 危害因素及危害程度分析

8.2 安全措施

8.3 职业卫生

8.4 消防措施

第九章 组织机构及人力资源配置

9.1 管理体制及机构设置

9.2 人力资源配置

9.3 人员来源培训

第十章 项目实施进度和招标

10.1 项目实施进度

10.2 项目

第十一章 投资估算及资金筹措

11.1 投资估算

11.2 资金筹措

第十二章 财务评价

12.1 财务评价编制说明

12.2 财务评价

第十三章 社会评价

13.1 社会影响分析

13.2 项目与所在地互适性分析

13.3 项目社会风险分析

13.4 社会评价结论

第十四章 风险分析

14.1 项目主要风险因素

14.2 风险程度分析

14.3 风险防范措施

第十五章 结论与建议

15.1 结论

15.2 建议