江源区温泉宾馆建设项目可行性研究报告
思瀚产业研究院    2025-05-20

1.项目简介

1.1项目背景

1.1.1产品简介

度假酒店是以接待休闲度假游客为主，为休闲度假游客提供住宿、餐饮、娱乐与游乐等多种服务功能的酒店。与一般城市酒店不同，度假酒店大多建在滨海、山野、林地、峡谷、乡村、湖泊、温泉等自然风景区附近，而且分布很广，辐射范围遍及全国各地，向旅游者们传达着不同区域、不同民族丰富多彩的地域文化、历史文化等。

项目依托江源区的温泉资源，建设集温泉养生、休闲度假、绿色美食、商务会议、水上乐园、养老康复为一体的综合性旅游康养型多功能度假酒店。

1.1.2 市场前景

1.我国度假酒店行业发展现状及前景

（1）旅游市场复苏，度假酒店发展势头强劲

2023年，特种兵旅行、露营徒步、多巴胺骑行、冰雪运动、进淄赶烤、Citywalk、贵州“村超”等旅游热点，以及旅游消费政策提振信心、各级政府各部门综合保障等措施落地实施，为我国旅游行业不断注入新鲜血液，我国旅游市场持续恢复增长，为度假酒店行业发展提供机遇。

根据数据显示，2023年我国居民出游48.9亿人次，同比增长93.3%；我国游客出游总花费49133亿元，同比增长140.3%。同时，在主题酒店品牌分类占比中，2022年度假酒店占比达16.2%，2023年Q1新开业的高端酒店中，度假酒店占比23.73%。

（2）我国度假酒店行业规模不断扩大

随着生态体验、城市旅行、康养旅居等旅游主题热度暴涨，我国度假酒店行业发展规模不断扩大。由于部分消费者在城市商务型酒店需求为商旅及其它住宿需求，通过从整体商业酒店市场规模抵减商旅及其他需求的市场营业额，以及考虑到近年来核心商圈高端酒店改造中城市度假酒店的占比，估算城市度假酒店市场规模。因此，预计2026年我国城市度假酒店市场规模可达5047亿元，2021-2026年的年复合增长率达到11.63%。

2.温泉度假行业发展现状及前景

（1）温泉度假行业发展现状

中国是全球温泉资源最为丰富的国家之一，其温泉资源的分布呈现出明显的地域性。据统计，我国有超过3000处温泉资源点，其中尤以云南、西藏、广东、四川和福建五省的温泉资源最为集中，这些地区几乎占据了全国温泉资源的四分之三。

从全国地理区划来看，我国温泉旅游地主要集中在华东、华南、西南及华北地区，合计占比近75%。类型上，大中型温泉旅游地东部密集，尤以华南和华东为最；小型温泉则东南多、西北少，华东与华南领先。闲暇休闲型温泉偏南，西南与华东最受欢迎；而自然观光型温泉则西部突出，西南独占鳌头。此差异化分布根源复杂，经济发展水平决定了投资与消费能力，交通运输的便捷性影响可达性，旅游市场成熟度塑造产品形态，自然环境则是温泉资源分布的直接因素。

据途牛发布的《2023温泉游消费趋势报告》显示，2023年温泉旅游项目的发展呈现出积极态势，市场前景广阔。据海森文旅不完全统计，该年度共有70个温泉旅游项目，涵盖温泉度假村、温泉酒店、温泉综合体、温泉SPA等多个种类，这些项目在签约、工程建设及开业等阶段都取得了积极的进展。据相关调查数据，2023年，全国温泉度假行业市场规模预计将达到5235.3亿元，而2018年的市场规模只有4004.9亿元，规模增长超过30%。

（2）温泉旅游产业发展趋势

近年来，随着社会的进步、经济的发展、国民收入水平的不断提高，旅游交通条件不断成熟，可自由支配时间的不断增加，休闲保健意识不断增强和温泉旅游产品的不断推出，以休闲、健身、养生等为目的的温泉旅游在我国得到迅速发展，温泉旅游已经成为当今旅游业的一个重要发展方向。长期来看，温泉旅游业具有广阔的发展前景和多样化的跨产业延伸空间。

1.1.3项目建设的有利条件

（1）政策优势

2024年中央经济工作会议将“大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求”列为2025年九大重点任务之首，并明确提出“创新多元化消费场景，扩大服务消费，促进文化旅游业发展”等具体要求。

在《“十四五”旅游业发展规划》中，国务院明确将温泉旅游行业纳入国家发展战略，并提出“发展温泉旅游，建设综合性康养旅游基地”的目标。

国务院办公厅于2023年9月27日发布了《关于释放旅游消费潜力推动旅游业高质量发展的若干措施》。该措施提出了一系列重要任务，包括增加优质旅游产品和服务的供给，促进文化和旅游深度融合，丰富多样的旅游业态，以及有序推动红色旅游等。

《白山市文化旅游体育发展“十四五”规划》提出充分发挥国家级5A景区、国家级旅游度假区的核心吸引力和品牌号召力，重点打造生态度假、冰雪及水上运动、温泉养生文化休闲等产品，进一步加强文旅深度融合创新、促进“文旅+体育”“文旅+康养”等产业融合发展，打造长白山文化旅游产业集聚区。

（2）资源优势

白山市温泉富含氡、锶、钙、镁、硫化氢等矿物质，可浴可饮，具有美容养颜、保健疗养之功效。临江市地处长白山自然保护区腹地，森林覆盖率达86.8%，空气负氧离子含量达每立方米90000个。

温泉属上元古界地下偏硅酸温泉，日涌量3000吨，常年温度33℃～41℃，pH值7.43～7.80，富含硅、锂、锌、氡、碘硒等近30种对人体有益的微量元素，偏硅酸含量26.00～29.25（毫克/升），长期饮用和沐浴，可激活人体细胞，延缓衰老，特别对高血压，冠心病，动脉硬化等，有着确切的预防和浴疗作用。

项目区域内有温泉一处，温泉井深2180米，出水水温37°以上，日涌量258立方米，经北京地质工程勘察院实验室检测，氡含量39.5Bq/L，已达到《天然矿泉水地质勘探规范》规定的具备医疗价值浓度的标准。

（3）产业优势

全市有滑雪场6个，雪道总数68条，雪道总长51公里，其中，长白山万达国际度假区和长白山华美胜地度假区，有可以举办国家级乃至世界级赛事的滑雪场，滑雪体验项目十分丰富，配套服务十分成熟。此外，白山还有29家A级景区、72家A级乡村旅游经营单位、5家温泉旅游度假地，形成了集冰、雪、温泉、边境、民俗、度假、漂流、狩猎、研学于一体的白山冰雪旅游产业集群，满足不同消费者冰雪旅游体验。

（4）人才优势

白山市专业技术人才6.38万人；高技能人才1.3万人，其中，突出贡献中青年专家39人；拔尖创新人才13人，已形成了一支初具规模、门类较齐全、整体实力逐渐增强的人才队伍。市区内建有长白山职业技术学院，是经吉林省政府批准、国家教育备案的一所具有高等教育招生资格的公立普通高校。学院是以高等教育为主，兼顾中等职业教育，同时开展社会培训和职业技能认证教育的多层次、多门类教学型高职院校。学院有18个高职专业面向全国招生，12个中职专业面向全省招生。学院培训中心有六大类30多个项目的技能培训和职业资格教育，年培训能力达5000人次。

（5）区位优势

江源区域内公路、铁路纵横交错，鹤大线、沈长线等5条国省干线公路贯穿境内，浑白线、鸭大线两条铁路干线连通南北。鹤大高速、临辉高速建成通车，城区距两条高速车程分别为5分钟、15分钟。白山新支线机场正在积极推进，四白高铁控制工程先期开工段正式开工，在域内湾沟镇设有站点，城区距离新机场和沈白高铁白山东站车程仅为10分钟。江源在白山市内已形成1小时经济圈，随着高铁、机场的陆续建成，江源区将与北京、大连、沈阳等地形成3小时经济圈，要素共享将更加便捷畅通。

项目地处白山市两大主城区江源区及浑江区的中间联接线上，直接辐射整个白山市区，半径50公里内总人口达到80万人以上，城区内生活配套设施完善，有欧亚、金鼎等大型购物商超，紧临全国最大的松花石展览交易市场以及松花石博物馆，满足日常生活所需，周边具备东北特色的乡村旅游景点满足闲暇游玩的需要。项目距通化市不足100公里，距长白山旅游景区170公里。外联内通的条件良好，距连接黑吉辽三省于一体的鹤大高速白山东接入口3公里；距连接长春及临江的辉白高速接入口15公里；距建设中的沈白高铁白山站15公里，距即将修建的白山机场13公里；距白山公路客运总站17公里。旅游的通道畅通、顺达，交通及区位优势明显。

1.2 项目建设内容及规模

项目分为两期建设，一期续建并装饰装修温泉宾馆酒店公寓面积40708.11平方米（含地上36616.20平方米、地下4091.91平方米）；新建并装修会议办公楼建筑面积4300平方米。二期新建并装修水上乐园建筑面积14961.28平方米（含地上14381.28平方米、地下580平方米），室外温泉泡池面积4010平方米。

1.3项目总投资及资金筹措

1.3.1项目总投资

本项目总投资36023万元，其中：建设投资28818.4万元，流动资金7204.6万元。

1.3.2资金筹措

企业自筹

1.4财务分析及社会评价

1.4.1主要财务指标

项目达产后，年销售收入20000万元，利润6000万元，投资回收期9年（税后，含建设期2年），投资利润率16.66%。

1.4.2社会评价

本项目的实施不仅可以完善当地旅游基础设施和生活环境，还能与其他旅游景区形成互补，为当地提供一定的投资和就业机会，促进当地经济发展和社会稳定。

2016年5月在江源区委、区政府的大力推动下，交投集团批准长吉图文化公司在白山市江源区组建白山长吉图开发建设文化产业发展有限公司，并以其为主体于2016年6月6日与江源区人民政府、白山市江源区神龙矿业集团有限公司、白山市江源区金泽煤炭有限责任公司共同签署了《江源区神龙矿业集团有限公司温泉宾馆项目资产转让协议》，收购了温泉宾馆在建工程等资产，主要包括：

（1）在建工程一处，建筑面积40708.05平方米，地上12层、地下室一层，主体结构封顶，内部砌筑部分完成。

（2）已摘牌商业用地一宗，占地面积26667平方米。土地出让金已全部缴清（在项目地西侧政府预留用地约23400平方米，未招拍挂）。

项目并购后未开展续建工作，现处于停滞状态。国有土地使用证已经变更至白山长吉图文化公司名下，初步设计方案、可研（未评审）、水保已完成，项目新规划选址意见书已办理完毕。为了项目后续建设的顺利，区住建局出具了《关于江源区温泉宾馆项目前期政府审批文件的说明》、《关于江源区温泉宾馆项目续建相关情况的说明》，包保项目开工续建的手续办理工作。2021年7月由白山市金懋建设工程检测公司进行了已建楼体的质量安全性检测鉴定，鉴定结果为该工程总体符合设计要求。目前，项目已完成投资5368万元，正在谋划盘活中。

2.合作方简介

2.1基本情况

名称：白山市江源区商务局

地址：白山市江源区富强2期25号楼

2.2概况

江源区地处吉林省的东南部。位于东经126°23′~127°11′，北纬41° 48′~42 °13′之间，东与抚松县接壤，西与柳河县、八道江区毗邻，南与临江市交界，北与靖宇县相连。东西相距69公里，南北相距44.4公里，总面积1348平方公里。

江源区始终坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻习近平总书记视察吉林重要讲话重要指示精神，聚焦市委核心战略安排和总体引领方向，立足新发展阶段，贯彻新发展理念，融入新发展格局，打造新发展优势，坚持生态立区、产业强区、特色富区、创新兴区，深入实施“一一五一”发展战略，坚持盘活存量、扩大增量和对上争取不动摇，扎实做好“六稳”工作，全面落实“六保”任务，不断开创绿色转型高质量发展新局面，奋力进军全面建设社会主义现代化第二个百年目标。

2024年，全区经济社会发展主要预期目标是地区生产总值增长7%以上；规模以上工业总产值增长20%以上；全社会固定资产投资增长8%以上；社会消费品零售总额增长8%以上；城镇和农村常住居民人均可支配收入分别增长6%和8%以上。

此报告为完整版摘录公开部分。定制化编制政府立项审批备案、国资委备案、银行贷款、产业基金融资、内部董事会投资决策等用途可研报告可咨询思瀚。

目 录

第一章 总论

1.1 项目背景

1.2 项目概况

第二章 市场分析与需求预测

2.1 项目市场分析

2.2 项目需求预测

第三章 项目场址与建设条件

3.1 场址概况

3.2 建设条件

第四章 项目建设方案

4.1 设计原则

4.2建设内容和技术指标

4.3 建筑设计和功能布局

4.4 建筑基础与结构

4.5 景观保护及绿化工程

第五章 总体布置和公用工程

5.1 总体布置

5.2 公用工程

第六章 环境保护评价

6.1 环境保护标准

6.2 项目所在地环境现状

6.3 项目建设和运营对环境的影响

6.4 环境保护措施

6.5 生态保护措施

6.6 环境影响评价

第七章 节能

7.1 节能设计规范

7.2 能源指标分析

7.3 能源供应状况

7.4 节能措施和节能效果

7.5 节能效果及评价

第八章 劳动安全卫生和消防

8.1 危害因素及危害程度分析

8.2 安全措施

8.3 职业卫生

8.4 消防措施

第九章 组织机构及人力资源配置

9.1 管理体制及机构设置

9.2 人力资源配置

9.3 人员来源培训

第十章 项目实施进度和招标

10.1 项目实施进度

10.2 项目

第十一章 投资估算及资金筹措

11.1 投资估算

11.2 资金筹措

第十二章 财务评价

12.1 财务评价编制说明

12.2 财务评价

第十三章 社会评价

13.1 社会影响分析

13.2 项目与所在地互适性分析

13.3 项目社会风险分析

13.4 社会评价结论

第十四章 风险分析

14.1 项目主要风险因素

14.2 风险程度分析

14.3 风险防范措施

第十五章 思瀚产业研究院结论与建议

15.1 结论

15.2 建议