长白山温泉康养综合体项目可行性研究报告
思瀚产业研究院    2025-05-26

1.1项目背景

1.1.1产品简介

本项目占地面积18.2万平方米，该项目以清洁的地热新能源核心资源为依托、以长白山优质生态资源为灵魂、以创意创新为驱动、以构建服务长白山四季特色旅游大产业的全新产业引导为支撑，打造集休闲康养、旅游服务、城市运营、商务服务、智慧创新、地热科研、地热应用、农业种植、现代农业深加工、农业产业化升级功能于一体的池西区特色温泉康养综合体项目。

1.1.2市场前景

（1）温泉度假发展概况

温泉是一种具有很强旅游开发价值的资源，而温泉旅游是依托温泉资源开发出来的重要旅游产品，通过吸引游客前来体验温泉、放松身心、沉浸自然，达到休闲、养生、度假目的。近年来，中国温泉度假村产业展现出了蓬勃的发展态势，其市场规模持续扩张，已牢牢占据旅游市场的一席之地，成为引领休闲度假新风尚的关键力量。随着国民健康观念的深刻转变与对高品质生活方式的热烈向往，温泉度假以其融合自然疗愈、健康养生与极致休闲体验的独特魅力，正吸引着前所未有的游客潮流。2023年，中国温泉度假村行业收入为2885亿元，同比增长94.67%。

温泉度假村行业产业链上游主要包括温泉资源的开发和供应、建材（如水泥、玻璃）、家具、水处理设备、温泉泵、管道系统等。产业链中游主要是指温泉度假村的建设和运营商。产业链下游直接面对消费者，包括个人消费者和企事业单位。个人消费者是温泉度假村的主要客户群体，他们通过度假村享受温泉浴、住宿、餐饮、会务、健身、娱乐等服务。企事业单位则可能与度假村进行商务合作，如举办会议、培训等活动。

随着人们生活水平的提高，对健康养生和休闲体验的追求不断提升，温泉度假村行业正迎来新的发展机遇。

首先，近年来，中国温泉度假村行业市场集中度逐步提高，大型温泉度假项目不断涌现，知名品牌和企业开始占据市场份额，形成了一定的品牌效应和规模效应。未来，这一趋势将更加明显。随着市场竞争加剧，品牌化将成为温泉度假村提升竞争力的关键。品牌企业将通过优化服务、创新产品、强化营销等手段，进一步巩固市场地位，吸引更多消费者。

其次，消费者对温泉度假的需求日益个性化、多样化。未来，温泉度假村将更加注重产品的创新和服务的升级。除了传统的温泉浸泡外，还将融入SPA、按摩、游泳、健身、水上乐园、亲子活动等多元化元素，以满足不同消费者的需求。同时，个性化、定制化的服务也将成为主流，通过大数据分析消费者的消费习惯和喜好，为游客提供更加精准的推荐和服务。

同时，科技的快速发展为温泉度假村行业带来了新的机遇。未来，温泉度假村将积极运用大数据、人工智能等技术手段提升服务质量和游客体验。通过智能设备和管理系统，提高运营效率和服务水平；通过大数据分析游客的消费习惯和喜好，为游客提供更加精准的推荐服务。同时，智能化的设施和服务也将为游客带来更加便捷、舒适的旅游环境。

最后，多业态融合是现代温泉度假村设计中的必然趋势。通过引入多样化的体验项目，如健康养生、美食文化、文化体验、亲子娱乐等，满足游客的多层次需求，提升整体竞争力。温泉度假村将不再仅仅是泡温泉的地方，而是集休闲、养生、娱乐、文化等多种功能于一体的综合性度假胜地。这种多业态融合的设计不仅丰富了度假内容，还增强了游客的参与感和体验感。

（2）康养旅游的现状

根据《国家康养旅游示范基地标准》，康养旅游被定义为：通过养颜健体、营养膳食、修心养性、关爱环境等各种手段，使人在身体、心智和精神上都能达到自然和谐的优良状态的各种旅游活动的总和。

从产业链的角度，康养旅游产业链包括上游的房地产开发投资、规划建设，中游的康旅项目运营商，及下游的项目推广渠道商。康养旅游项目生命周期大致沿着“开发-规划设计-建设-运营”的链条发展延伸。

“十四五”以来，康养旅游产业的政策支持力度更是达到高峰，2021年6月，文化和旅游部发布的《“十四五”文化和旅游发展规划》明确提出，发展康养旅游，推动国家康养旅游示范基地建设。

随着我国经济社会的发展，人民生活水平的提高，国民对于健康和身体素质的提升需求不断增强，同时我国将步入老龄化社会，老龄化问题日益加剧。目前，我国70%的人处于亚健康状态，21%的六十岁以上老年人口，15%的处于疾病状态群体，超过4亿追求高品质生活的中产阶级等等，这些都为康养旅游提供巨大的市场。

近年来，随着人们对健康生活的重视，“大健康”产业正快速迈入新一轮的增长。作为把旅游业和“大健康”产业结合的康养旅游，拥有着良好的市场环境，是发展空间巨大的蓝海市场。据全国旅游标准化技术委员会2022年5月发布的《康养旅游机构服务指南(征求意见稿)》编制说明显示，2015-2019年年均复合增速高达20%左右。2020-2022年因全球疫情蔓延，人们出行受到影响，旅游行业整体运行情况不佳，康养旅游市场也受到明显影响。2023年开始逐渐复苏，2023年中国康养旅游市场规模接近900亿元。

未来，康养旅居市场将迎来新的发展。一方面，康养旅居的业态将更加丰富。以中医药健康旅游、温泉旅游、森林生态游、康养运动游等健康养生为特色的旅游业态将受到银发一族的青睐，更多新的产品和服务将适应满足老年群体的需求；另一方面，康养旅居将更加注重体验性，适老化设计智能设备的应用将更加成熟。

（3）吉林省旅游产业现状及发展

吉林省委、省政府高度重视旅游业高质量发展，近年来发布了多个政策支持旅游产业发展。吉林省文化和旅游厅还针对通用航空旅游、工业旅游、生态旅游等细分领域制定了发展规划。

吉林不仅有广袤的林海、有浓郁的民族风情，有瀑布湖泊江湾溪流，也有高原奇峰湿地沙滩，还有林海草场雾凇雪场雪村温泉，更有边境城市珲春一眼看三国的奇景。吉林热门旅游线路包括冰雪旅游线、环长白山旅游线、朝鲜民族特色旅游线、边境旅游线、避暑旅游点等。截至2024年5月底吉林省A级景区总数达303家，其中5A级景区8家，4A级景区89家。吉林省的这些A级景区不仅涵盖了自然风光、历史文化、民俗风情等多个方面，而且还包括了多个具有地方特色的旅游度假区、森林公园、博物馆等，为游客提供了丰富的文化和自然体验。

吉林省下辖8个地级市、1个自治州。其中A级旅游景区最多的是通化市，截止2024年5月A级景区数量达62家。吉林省通化市的旅游特色主要体现在其丰富的文化遗产、自然风光、冰雪运动和红色旅游等方面。A级旅游景区数量排名第二的是延边朝鲜族自治州，拥有A级旅游景区56家，其中的典型代表为长白山景区。

（4）长白山旅游产业现状

长白山温泉属于高热火山自溢温泉，泉水温度多在60摄氏度以上，最热可达80多摄氏度。在冬季，温泉周围冰天雪地，而温泉里却热气腾腾。温泉里散发出的温热水汽，凝结在周边的草木之上，往往会形成特有的雾凇效果，这又让长白山温泉别有一番景致。泉水含有较多的硫化氢气体，这种含有硫化氢、钙、镁等物质的温泉，有较高的医疗价值，对皮肤病、关节炎及风湿症等疗效较好。

长白山地区已经具备了一定的康养设施和服务。例如，长白山和平旅游度假区的临溪火山温泉项目，提供多种泡池和休闲设施，每日最大接待能力近3000人次。此外，长白山还在努力打造避暑休闲胜地、冰雪旅游胜地、温泉康养胜地等，推动生态价值的转化，将“绿水青山”变成“金山银山”。

未来，长白山将继续完善旅游服务设施，打造全方位功能的大健康休闲度假区，推动生态旅游和康养产业的发展。

2023年，长白山景区累计接待游客274万人次，同比增长260.5%，创历史新高。2023-2024雪季，景区接待游客72万人次，比2019年雪季增长164.3%，冰雪旺季日均接待量超万人次。

2023年以来，长白山项目建设取得新跃升，引进了和润山之泉、麓角村、森林康养中心等一批重点项目；推进了长白山高铁站枢纽、池西区引水工程等基础设施提升工程；盘活了传奇小镇、长白书院、新奇世界祚荣府、北八坊等存量资产，经济活力不断提升。

未来，长白山将以市场为导向，丰富云顶天宫、金代古街二期等业态产品，推出更多业态，实现科技赋能，补齐“购”“娱”要素短板，形成新的旅游消费产品矩阵。加大低空旅游经济发展，开发无人机观光、配送、航拍等业态。大力发展“夜经济”，重点培育白山大街、长白万巷、艾丽斯风情街等特色餐饮、娱乐、休闲集聚区，培育超百个夜经济示范店。加快景镇一体化建设，不断提升景区的承载力、接待量和服务水平。

1.1.3技术分析

本项目采用最新的规划和建设、施工技术。

1.1.4项目建设的有利条件

（1）政策优势

2024年3月，长白山地质公园正式获得联合国教科文组织世界地质公园称号。长白山地区将以此为有力抓手，加快向世界顶级旅游目的地迈进。按照计划，长白山将继续加大招商引资与项目建设力度，规划建设一批标志性支撑性项目，推动全域旅游集散中心、慢行系统(3.0)、旅游产业基金等项目落地。深化与中国中旅、中国中铁、华侨城、曲江文化、力方数字、开元森泊等国内头部文旅企业的务实合作，以大项目、大投资引领文旅融合发展。

文化和旅游部《国内旅游提升计划(2023-2025年)》提到要加强国内旅游宣传推广、丰富优质旅游供给、改善旅游消费体验、提升公共服务效能、支持经营主体转型升级、深化重点领域改革、提升旅游市场服务质量、加强市场综合监管。

国务院办公厅《关于释放旅游消费潜力推动旅游业高质量发展的若干措施》推进文化和旅游深度融合发展，引导戏剧节、音乐节、艺术节、动漫节、演唱会、艺术展览、文旅展会等业态健康发展，丰富“音乐+旅游”、“演出+旅游”、“展览+旅游”、“赛事+旅游”等业态。

文化和旅游部《乡村文化和旅游带头人支持项目实施方案(2023-2025年)》提出通过加强联系服务，实施项目资助、搭建交流平台、强化教育培训，鼓励创新实践等方式，充分激发带头人发展潜力，进一步加强乡村文化和旅游带头人队伍建设。

吉林省文化和旅游厅《吉林省生态旅游发展规划(2022-2030年)》提出，坚持保护优先和绿色可持续发展，构建“双门户”、打造“双绿心"带动全域、四季联动、驱动全年，把绿色生态优势转化为生态旅游产业高地，推动全域旅游、四季旅游高质量发展。到2025年，初步建设成为全国四季生态旅游强省、国际一流的避暑休闲与冰雪度假生态旅游目的地。到2030年，建设成为世界级四季生态旅游目的地，生态旅游成为吉林省打造“万亿级”旅游产业的重要支撑。

吉林省文化和旅游厅、吉林省财政厅关于印发《吉林省扶持涉旅企业奖补细则》的通知，明确表示坚持奖优扶强带新，积极支持旅游市场经营主体发展壮大、转型升级、提高竞争力，积极扶持旅游基建投资项目建设，积极支持旅游品牌创建，积极鼓励旅游产品提质升级；注重发挥涉旅企业的示范性、带动性和辐射作用；注重发挥财政资金的扶持和引导作用；坚持公正、公平、公开、透明；坚持“先实施、后奖补、不重复奖补”。

《长白山保护开发区“十四五”文化和旅游发展规划（2021-2025年）》提出，依托“绿水青山”和“冰天雪地”两大资源优势，重点融入“历史文化、民俗风情、红色抗联、边境文化”等文化资源，加快文化旅游资源向文化旅游产品转变，加大文化旅游产业与其他产业的融合创新发展，加强单一观光经济向复合休闲度假体验经济转型，打造世界级生态旅游目的地、长白山国际生态休闲（冰雪温泉）旅游区。 至2025年规划期末，原创力作艺术精品2部，文化产业园区2个，旅游综合收入100亿元，旅游接待人次达到1000万。

（2）资源优势

长白山保护区内河流众多，水源丰富，是松花江、鸭绿江、图们江的发源地。第二松花江是松花江的上游，它有南、北两个发源地，南源为头道江，北源为二道江。头道江汇集了长白山西坡的各条支流，在保护区内的主要支流有漫江、锦江、梯子河、大沙河、小沙河、松江河、槽子河等。全区河流年平均流量240亿m³，水力蕴藏量347万kw。

吉林省东南部的长白山，拥有独特自然景观和许多稀有生物资源。同时，它也造就了吉林省独特的温泉带。长白温泉有“神水”之称，由于泉水含有硫化氢、锌、锂等多种微量元素，可舒筋活血，驱寒祛病，消除疲劳，促进血液循环，加速人体新陈代谢。

长白山周边的温泉，最大特色是往往在原有天然河道及建筑之间设置的露天温泉。人们可露天体验火山温泉、森林温泉、雪中温泉等特色温泉。置身高海拔的原始森林，在天然氧吧中轻松呼吸，浸泡在温泉水中，脚下踩着石头修砌的地面，整个人可以充分融入自然。此外，长白山还盛产中草药，把不老草、天麻等中草药添加到温泉中，形成特有的药浴。温泉水和中草药结合，增加了泡温泉的保健效果。

（3）产业优势

中共吉林省委吉林省政府《吉林省旅游万亿级产业攻坚行动方案(2023-2025年)》到2025年，旅游总收入达到7200亿元，接待国内外游客达到4亿人次；年均增速均达到20%以上。入境旅游收入、接待入境游客数量年均增速分别达到190%、90%以上；过夜游客占比42%以上。力争5年内实现旅游万亿级产业目标。

2023年，长白山景区累计接待游客274万人次，同比增长260.5%，创历史新高。2023年以来，长白山项目建设取得新跃升，引进了和润山之泉、麓角村、森林康养中心等一批重点项目；盘活了传奇小镇、长白书院、新奇世界祚荣府、北八坊等存量资产，经济活力不断提升。未来，长白山将加快景镇一体化建设，不断提升景区的承载力、接待量和服务水平。

（4）人才优势

长白山地区拥有一大批高素质的成熟技术工人，经过企业及公益机构培训后每年向社会输送技能型人才近万人。劳动力资源优势明显，熟练技工所占比例在东北城市群中处于较高水平，劳动力正值红利期，劳动力成本相对较低，有大批高素质的产业工人队伍，可满足各类企业需求。

1.2项目建设内容及规模

1.2.1建设规模

本项目占地面积18.2万平方米。

1.2.2建设内容

项目总建筑面积16万平方米，主要建设温泉度假中心主楼、温泉疗养小院、温泉农业中心、徒步步道、商务会议中心、地热科研中心、动植物观赏阳光棚、温泉特产加工厂房、自媒体销售中心等。

1.3项目总投资及资金筹措

1.3.1项目总投资

本项目总投资为150000万元，其中：建设投资100500万元，流动资金49500万元。

1.3.2资金筹措

企业自筹。

1.4财务分析及社会评价

1.4.1主要财务指标

项目达产后，年销售收入306122万元，利润38265万元，投资回收期6.9年（税后，含建设期2年），投资利润率25.5%。

1.4.2社会评价

温泉康养综合体项目的建设，将进一步丰富长白山的旅游业态，提高游客的满意度和停留时间，从而增加旅游业收入。温泉康养综合体项目不仅涉及温泉旅游，还将带动酒店、餐饮、医疗、健康管理等相关产业的发展，形成产业链效应。

项目的实施，可满足游客的健康消费需求，将进一步推动长白山温泉产业的发展。项目建成后，将对大健康产业建设、长白山周边宜居品质建设、文旅产业复苏与可持续发展等方面起到促进作用。

池西区位于长白山西北麓，距长白山主峰白云峰68公里，地处池北区、池南区的中间地带，辖区总面积739平方公里，其中包括：中心城区约12平方公里（原东岗镇区和松江河镇区南部）、东岗镇区往东南30平方公里范围、长白山机场周边10平方公里、长白山西坡山门周边10平方公里、西坡上下行公路以内及外侧各1000米的区域、环长白山旅游公路以内及外侧1000米的区域和白溪旅游交通枢纽、卧龙国际会议中心和前川、槽子河运动休闲基地4个主题功能区。

此报告为完整版摘录公开部分。定制化编制政府立项审批备案、国资委备案、银行贷款、产业基金融资、内部董事会投资决策等用途可研报告可咨询思瀚。

目录

第一章 概述

1.1 项目概况

1.1.1 项目名称

1.1.2 项目建设性质

1.1.3 项目拟建地址

1.1.4 项目建设内容及规模

1.1.5 项目建设工期

1.1.6 项目投资估算及资金筹措

1.1.7 项目生产规模

1.2 企业概况

1.3 编制依据及研究范围

1.3.1 编制依据

1.3.2 研究范围

1.3.3 编制原则

1.4 主要结论和建议

1.4.1 主要结论

1.4.2 建议

第二章 项目建设背景、需求分析及产出方案

2.1 项目背景

2.2 项目建设的必要性

2.2.1 服务国家绿色“双碳”战略，推动能源结构转型

2.2.2 突破技术壁垒，实现自主可控

2.2.3 关键共性基础保障

2.2.4 重塑产业格局，激活市场空间

2.2.5 满足日益增长的市场需求

2.3 项目建设的可行性

2.3.1 相关产业政策为项目开展提供良好的发展空间

2.3.2 公司具备深厚的研发储备和生产技术

2.4 市场需求分析

2.4.1 行业简介

2.4.2 产业链图谱

2.4.3 行业市场需求分析

2.4.4 行业现状及发展趋势

2.5 项目建设内容、规模和产出方案

2.5.1 项目建设内容及规模

2.5.2 项目产出方案

2.6 项目商业模式

第三章 项目选址与要素保障

3.1 项目选址方案

3.1.1 项目选址的原则

3.1.2 选址方案的确定

3.2 项目建设条件分析

3.2.1 地理环境

3.2.2 交通运输

第四章 项目建设方案

4.1 技术方案

4.1.1 原料路线确定原则

4.1.2 生产工艺技术路线确定原则

4.1.3 生产工艺流程

4.1.4 主要原辅材料消耗

4.2 设备方案

4.3 工程方案

4.3.1 设计依据和原则

4.3.2 结构设计方案

4.3.3 抗震设计方案

4.3.4 公用及辅助工程

4.4 数字化方案

4.4.1 工业化生产可靠性分析

4.4.2 技术管理及特点

4.4.3 建筑智能化

4.5 建设管理方案

4.5.1 项目建设期管理

4.5.2 项目招标

4.5.3 项目实施进度计划

第五章 项目运营方案

5.1 生产经营方案

5.1.1 研发模式

5.1.2 采购模式

5.1.3 生产模式

5.1.4 销售模式

5.1.5 影响公司经营模式的关键因素

5.1.6 燃料动力供应保障

5.2 安全保障方案

5.2.1 危害因素和危害程度分析

5.2.2 安全措施方案

5.2.3 消防设施

5.3 运营管理方案

5.3.1 项目运营期组织机构

5.3.2 人力资源配置

5.3.3 人员培训

第六章 项目投融资与财务方案

6.1 投资估算

6.1.1 投资估算范围及参考依据

6.1.2 项目投资估算

6.1.3 资金使用和管理

6.2 盈利能力分析

6.2.1 基础数据与参数选取

6.2.2 编制依据

6.2.3 收入测算

6.2.4 销售税金及附加

6.2.5 成本核算

6.2.6 财务评价分析

6.3 财务可持续性分析

6.3.1 不确定性分析

6.3.2 偿债能力分析

6.3.3 评价结论

第七章 项目影响效果分析

7.1 经济影响分析

7.2 社会影响分析

7.3 生态环境影响分析

7.3.1 环境评价依据及执行标准

7.3.2 污染控制目标

7.3.3 施工期环境影响分析

7.3.4 营运期环境影响分析

7.3.5 环境保护的建议

7.3.6 环境影响评价结论

7.4 资源和能源利用效果分析

7.4.1 用能标准和节能规范

7.4.2 项目能耗情况

7.4.3 源网荷储一体化规划

7.4.4 节能措施及效果分析

7.4.5 资源和能源利用效果分析结论

7.4.6 碳达峰碳中和分析

第八章 项目风险管控方案

8.1 工期风险

8.2 质量风险

8.3 市场竞争加剧的风险

8.4 市场波动风险

8.5 人才短缺风险

8.6 政策风险

第九章 思瀚产业研究院结论与建议

9.1 主要研究结论

9.1.1 本项目与产业政策、规划的相符性

9.1.2 本项目的社会效益

9.2 思瀚建议

附件：财务分析附表过程