新奇世界祚荣府综合体项目可行性研究报告
思瀚产业研究院    2025-05-26

1.1 项目背景

1.1.1 项目简介

长白山新奇世界祚荣府综合体项目是围绕新奇世界房地产开发有限公司处于停工状态的商业综合体项目。项目寻求战略合作方，在与长白山集团的紧密合作下，根据项目自身特点积极申请相关优惠政策，将既有项目盘活，并推动祚荣府项目的后续建设。

项目地位于长白山脚下素有“长白山门户”之称的二道白河镇，是游客游览长白山北坡的必经之路。项目紧邻城市主街，对接环山公路，占据很好的自然风景及景区资源，地块东侧沿河对岸是二道白河商业及宾馆酒店密集区。

1.1.2 市场前景

（1）文旅商业综合体项目市场分析

2023年，国内旅游总人次48.9亿。其中，城镇居民国内旅游人次37.58亿，农村居民国内旅游人次11.33亿。国内旅游收入（旅游总消费）4.91万亿元。其中，城镇居民出游消费4.18万亿元；农村居民出游消费0.74万亿元。

2023年以来，随着旅游业持续升温，全国各地文旅集团纷纷开工建设文旅项目，据不完全统计，2023年9月新开工文旅项目18个，将为中国文旅产业带来更多的创新方式和新的商业模式。虚拟现实、增强现实、人工智.能等技术将深度融入文旅行业，打造更具互动性和沉浸式的体验。无人驾驶、智.能导览等智.能设备的运用也将提升游客的体验感和便捷度。

（2）文旅商业综合体项目前景分析及预测

商业和文旅在创新的过程中，有了更多的交集，特色文化与美食、演艺、文创、零售等多业态融合，聚集出一个个可体验、可娱乐、可消费的网红项目，建构出在地休闲和文旅消费升级新场景，推动经济持续健康发展、消费活力不断提升，文商旅融合发展也因此成为当前最具市场热度的话题。

文商旅融合是近年文旅项目开发、城市更新、产业调整的目标之一，虽然市场上有很多项目不温不火，但依旧有一些项目能够脱颖而出，成为行业佼佼者，做到真正文商旅融合，实现了地产转型和迭代升级，赚取了源源不断的“流量”和“留量”。

后疫情时代，大众出游呈现出“近距离、短时长、高频次”的新特征，这种出游新特征对应的就是微度假。疫情加速了微度假时代的到来。过去小长假热门目的地盘点，排在榜首的往往都是一些大型主题公园或度假区，现在变成了一些周边游景点。而一些站在微度假风口上的文旅企业，迎来快速发展的机会。

一些城市中心项目也在成为微度假目的地。城市微度假项目跟城市近郊的文旅项目相比，距离更短，消费更低（相对远距离地出行），出行更环保，消费频次也可以更高，出行的随意性更强，是一个非常值得关注的情况。

新时代中国正在构建高质量发展的区域经济布局，城市是推动高质量发展的主战场，各个商业活动场所是保持城市经济活跃度的重要组成部分，而消费升级、电商快速发展等倒逼线下商业转型。因此，文旅与商业融合成为时代发展趋势，文旅商综合体的出现是时代发展的必然结果。由此可见，项目前景比较广阔。

1.1.3项目建设的有利条件

（1）政策优势

国务院印发了《“十四五”旅游业发展规划》（以下简称《规划》）。《规划》总结“十三五”旅游业发展成就，分析“十四五”旅游业面临的发展机遇和挑战，提出“十四五”旅游业发展目标，围绕七方面重点任务作出系统部署，对于保障规划实施也提出了强有力的措施。《规划》引发业界广泛关注，其中展现的旅游业发展蓝图，既是引领旅游业发展的清晰路线图，也是提振业界信心、凝聚业界力量的重要动力。

为帮助服务业领域困难行业渡过难关、恢复发展，经国务院同意，2022年2月18日，发展改革委、文化和旅游部等14部门联合印发《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》，将旅游业作为重点帮扶行业，给予有力政策支持。

（2）森林资源优势

二道白河镇森林覆盖率94%，林区有120余种植物，30多种经济价值高的树种，如：红松、长白落叶松、柞木、水曲柳、核桃秋等，年均出材量约30万立方米。美人松又称“长白松”，生长于长白山二道白河，和平营有纯或单株散生。该树属长绿乔木，高25-30米，直径25-40厘米。树冠椭圆形或扁卵状三角形或伞形等。树干下部树皮棕褐色，深龟裂，裂片呈不规则长方形，上部棕黄色至红黄色，薄片状剥离，微反曲。美人松因形若美女而得名，是长白山独有的美丽的自然景观。

（3）水力资源优势

二道白河镇地处“三江之源”(松花江、图们江、鸭绿江)，大小河流8条流经区内，有冬季不冻、四季长流量稳定等特点。流水湍急，落差大，发电量高，年流量为10亿立方米。矿泉水资源开发前景可观，地下矿泉水资源十分丰富，经有关部门验证属甲级无污染地下矿泉水。已发现矿泉水泉眼52处，日流总量15.27万立方米，较大的矿泉水泉眼有光明泉、仙池泉、和平泉、奶头泉、长白山泉、红丰泉、药水泉、梅花泉等，其中流量最大的奶头泉，日流量达2万立方米。这些矿泉水按有益元素和组分划分，可分为偏硅酸型矿泉水，碳酸型矿泉水、锶型矿泉水和特殊类型矿泉水。水源多处于人烟稀少、植被茂密、无污染的原始生态环境中，泉水自然流出，清澈透明，口感独特，对肝炎、肠胃病的治疗有独特效果。

（4）区位优势

二道白河镇行政隶属吉林省延边朝鲜族自治州安图县，位于吉林省东南部，坐落于长白山北坡，距长白山34公里，该地区东与和龙市接壤，西与白山市毗邻，北与敦化市相接。

1.2 项目建设内容及规模

项目总占地面积22.68万平方米，一期已开发面积11.88万平方米，二期待开发面积共10.8万平方米。建设内容包括：商业、酒店、客栈、电影院、游客中心、公寓、禅修中心等商业综合项目。

1.3 项目总投资及资金筹措

项目总投资80000万元，其中固定资产投资64000万元。

1.4 财务分析及社会评价

1.4.1 主要财务指标

项目建成后，年销售收入43290万元，利润14300万元，投资回收期7.6年（税后，含建设期2年），投资利润率17.9%。

1.4.2 社会评价

项目作为一个以综合性商业为主体的现代都市级文旅综合体，对于区域及地方城市而言，其有较为充分的存在必要性。项目凭借其复合型的业态和相关独树一帜的标志性元素植入，在较具规模的开发体量支撑下，再整合区域和项目的相关内外资源，该类项目完全有能力融入区域和地方城市文旅发展的总体框架内。

在整体经济效益上，能够促进本地消费和增强吸纳外来消费，能够为城市实现稳定增长的财政税收。与此同时，还能提供大量就业岗位，维持社会稳定，带动区域内居民增加收入。社会效益、经济效益都非常明显。

长白山是欧亚大陆东缘的最高山系，地处吉林省东南部。因其主峰多白色浮石和积雪而得名，以其丰饶广袤、博大深厚、独特多样、悠久厚重的自然资源和人文积淀而驰名天下。

长白山保护区总面积19.64万公顷，核心区7.58万公顷。长白山植被垂直景观及火山地貌景观是首批进入《中国国家自然遗产、国家自然与文化双遗产预备名录》的国家自然遗产地。曾先后被确定为首批国家级自然保护区、首批国家5A级旅游景区、联合国教科文组织人与生物圈计划自然保留地和世界自然保护联盟评定的国际A级自然保护区。长白山及其天池、瀑布、雪雕、林海等等，曾多次入选“吉尼斯”世界之最记录，更有中华十大名山、中国最美的五大湖泊、中国最美的十大森林等等的美誉。长白山在生态、生物、地质和历史等诸多方面都具有突出的普遍价值和卓越的自然品质以及丰富的文化内涵。

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目录

第一章 概述

1.1 项目概况

1.1.1 项目名称

1.1.2 项目建设性质

1.1.3 项目拟建地址

1.1.4 项目建设内容及规模

1.1.5 项目建设工期

1.1.6 项目投资估算及资金筹措

1.1.7 项目生产规模

1.2 企业概况

1.3 编制依据及研究范围

1.3.1 编制依据

1.3.2 研究范围

1.3.3 编制原则

1.4 主要结论和建议

1.4.1 主要结论

1.4.2 建议

第二章 项目建设背景、需求分析及产出方案

2.1 项目背景

2.2 项目建设的必要性

2.2.1 服务国家绿色“双碳”战略，推动能源结构转型

2.2.2 突破技术壁垒，实现自主可控

2.2.3 关键共性基础保障

2.2.4 重塑产业格局，激活市场空间

2.2.5 满足日益增长的市场需求

2.3 项目建设的可行性

2.3.1 相关产业政策为项目开展提供良好的发展空间

2.3.2 公司具备深厚的研发储备和生产技术

2.4 市场需求分析

2.4.1 行业简介

2.4.2 产业链图谱

2.4.3 行业市场需求分析

2.4.4 行业现状及发展趋势

2.5 项目建设内容、规模和产出方案

2.5.1 项目建设内容及规模

2.5.2 项目产出方案

2.6 项目商业模式

第三章 项目选址与要素保障

3.1 项目选址方案

3.1.1 项目选址的原则

3.1.2 选址方案的确定

3.2 项目建设条件分析

3.2.1 地理环境

3.2.2 交通运输

第四章 项目建设方案

4.1 技术方案

4.1.1 原料路线确定原则

4.1.2 生产工艺技术路线确定原则

4.1.3 生产工艺流程

4.1.4 主要原辅材料消耗

4.2 设备方案

4.3 工程方案

4.3.1 设计依据和原则

4.3.2 结构设计方案

4.3.3 抗震设计方案

4.3.4 公用及辅助工程

4.4 数字化方案

4.4.1 工业化生产可靠性分析

4.4.2 技术管理及特点

4.4.3 建筑智能化

4.5 建设管理方案

4.5.1 项目建设期管理

4.5.2 项目招标

4.5.3 项目实施进度计划

第五章 项目运营方案

5.1 生产经营方案

5.1.1 研发模式

5.1.2 采购模式

5.1.3 生产模式

5.1.4 销售模式

5.1.5 影响公司经营模式的关键因素

5.1.6 燃料动力供应保障

5.2 安全保障方案

5.2.1 危害因素和危害程度分析

5.2.2 安全措施方案

5.2.3 消防设施

5.3 运营管理方案

5.3.1 项目运营期组织机构

5.3.2 人力资源配置

5.3.3 人员培训

第六章 项目投融资与财务方案

6.1 投资估算

6.1.1 投资估算范围及参考依据

6.1.2 项目投资估算

6.1.3 资金使用和管理

6.2 盈利能力分析

6.2.1 基础数据与参数选取

6.2.2 编制依据

6.2.3 收入测算

6.2.4 销售税金及附加

6.2.5 成本核算

6.2.6 财务评价分析

6.3 财务可持续性分析

6.3.1 不确定性分析

6.3.2 偿债能力分析

6.3.3 评价结论

第七章 项目影响效果分析

7.1 经济影响分析

7.2 社会影响分析

7.3 生态环境影响分析

7.3.1 环境评价依据及执行标准

7.3.2 污染控制目标

7.3.3 施工期环境影响分析

7.3.4 营运期环境影响分析

7.3.5 环境保护的建议

7.3.6 环境影响评价结论

7.4 资源和能源利用效果分析

7.4.1 用能标准和节能规范

7.4.2 项目能耗情况

7.4.3 源网荷储一体化规划

7.4.4 节能措施及效果分析

7.4.5 资源和能源利用效果分析结论

7.4.6 碳达峰碳中和分析

第八章 项目风险管控方案

8.1 工期风险

8.2 质量风险

8.3 市场竞争加剧的风险

8.4 市场波动风险

8.5 人才短缺风险

8.6 政策风险

第九章 思瀚产业研究院结论与建议

9.1 主要研究结论

9.1.1 本项目与产业政策、规划的相符性

9.1.2 本项目的社会效益

9.2 思瀚建议

附件：财务分析附表过程