北八坊商业街项目可行性研究报告
思瀚产业研究院    2025-05-26

1.1 项目背景

1.1.1 项目简介

项目地位于长白山保护开发区池北区美人坡板块北部，东至永兴街、南至满园路、西至溪水街、北至池北大街。项目包括长白山四季酒店、加工展示坊、旅游文化及配套设施。目前已经完成主体封顶，砌筑工程完毕，外墙保温完毕，屋面瓦安装完毕，窗框安装完毕。已具备装修条件，现招纳合作企业入驻，完成后续装修工程以及项目商业运营。项目定位是长白山物产资源的集散地（雏形）、交易平台和信息中心的作用。

1.1.2 市场前景

（1）文化旅游产业分析

文化和旅游部数据显示：2023年，国内旅游总人次48.91亿。其中，城镇居民国内旅游人次37.58亿；农村居民国内旅游人次11.33亿。分季度看，其中一季度国内旅游人次12.16亿；二季度国内旅游人次11.68亿；三季度国内出游人次12.90亿；四季度国内出游人次12.17亿。国内旅游收入4.91万亿元。其中，城镇居民旅游消费4.18万亿元；农村居民旅游消费0.74万亿元。

2023年元旦期间，都市休闲、周边游仍占主流，云南、海南引领中远程旅游稳步复苏。元旦假期全国国内旅游出游5271.34万人次，同比增长0.44%，按可比口径恢复至2019年元旦节假日同期的42.8%；实现国内旅游收入265.17亿元，同比增长4.0%，恢复至2019年元旦节假日同期的35.1%。2023年春节假期，文化旅游供给丰富多彩，民俗游、博物馆游较为热门。

2023年春节假日七天，全国国内旅游出游3.08亿人次，同比增长23.1%，恢复至2019年春节假日同期的88.6%。实现国内旅游收入3758.43亿元，同比增加30.0%，恢复至2019年春节假日同期的73.1%。春节期间，疫情积压的探亲访友、旅游过年等出游需求集中释放，旅游市场迎来“开门红”，奠定了全年旅游经济“高开稳增，持续回暖”的市场基础。

2023年端午假期，游客文化旅游需求明显增长，民俗体验、文娱演出，文博访古等景区热度高涨。同时，伴随气温的升高，避暑游、夜间游、水上乐园游亦受追捧。经文化和旅游部数据中心综合测算，端午假期，全国国内旅游出游1.06亿人次，同比增长32.3%，按可比口径恢复至2019年同期的112.8%；实现国内旅游收入373.10亿元，同比增长44.5%，按可比口径恢复至2019年同期的94.9%。

2023年中秋&国庆，中远程旅游实现较高增长，“热点更热、冷点不冷”现象突出，以都市游（Citywalk）、乡村游（Countryside tourism）、文旅融合（Integration of Culture and Tourism）为代表的“3C”旅游出圈。经文化和旅游部数据中心测算，中秋节、国庆节假期8天，国内旅游出游人数8.26亿人次，按可比口径同比增长71.3%，按可比口径较2019年增长4.1%；实现国内旅游收入7534.3亿元，按可比口径同比增长129.5%，按可比口径较2019年增长1.5%。

（2）文商旅融合产业前景分析

新冠疫情深刻影响着世界经济，对文旅产业的“重塑”也在潜移默化中深入。三年的时间，出入境游相继停摆，国内游也在悄然改变。

我们能看到，如今本地游、周边游为特征的微度假“热的发烫”，牢牢占据旅游市场“C”位，国内围绕中心城市的微度假产品日渐成为人们出行的首选，本地潮流玩法也开始取代跨省游。与之相关的文旅目的地，尤其是城市目的地、文旅综合体模式也在迭代发展，时代特征日益凸显。

随着我国经济进入新常态，文旅产业发展出现新特点、国民消费需求有了新变化。尤其是人们的消费空间突破了以往的界限，文化消费需求呈现兴趣多样化、时间碎片化和体验深度化等特征。在此，强调全景化体验、全时化消费、全业化融合、全民化共享的“文商旅”融合发展理念备受各界关注，逐渐成为当前一些地方提振消费、推动经济高质量发展的新引擎。

“文商旅”融合发展，是适应人民日益增长的美好生活需要、满足人民群众更高水平消费需求的产物，是文化、商业、旅游三大产业相互促进、协同共生、向高附加值演进的动态过程，本质在于在通过产业链的交叉、渗透、延伸、重组，实现一加一大于二的效果。

较为成功且具代表性的案例，如杭州宋城的“宋城千古情”、张家界的“印象张家界”、成都武侯区的“水韵天府”等。这些文旅项目的成功各有其现实基础、发展路径和特点优势，共同点在于立足文化元素、深挖文化内涵、打造文化产品，将文化内涵、文化元素、文化产品内嵌于商业和旅游之中，形成文化支撑、商业运作、旅游促动，“三位一体”的文商旅融合发展模式。

对于文商旅融合，不仅仅要满足大众硬件要求，还要满足大众城市美好生活体验的要求。例如，2019年，北京王府井百货大楼推出的“和平菓局”沉浸式体验空间，将京城的老胡同进行还原，包括粮油店、理发店、老药铺、绿皮火车等空间以及荷花酥、牛舌饼、京八件等美食，成为北京热门的旅游打卡点之一。

由此可见，只有从场所定位、市场细分、业态差异、商品品质、环境设计等多方面重构城市实体零售业的生态圈和体验链，才可能深度融入城市发展、居民生活升级的主流。

一个成功的文商旅综合体，其核心是充分挖掘自身的文化资源，在此基础上进行集成创新，并创造出独具特色的文化魅力。一方面，讲好文化故事，将其转化为文化资产，带来旅游流量，其中的关键在于对文化资源的创新转化和运用；另一方面，要通过创新，衍生一系列独具特色且符合当下消费习惯的文化活动和文创产品，由此带来餐饮、酒店和娱乐产业的发展。实际上，也就是全域旅游的概念。

打造文商旅融合的项目，除了完善景点设施，还需要一系列配套服务。在这一过程中，需要整体规划与大量资金投入。除了政府投入之外，还需要拓宽融资渠道，引进创新团队，让更多民营资本加入进来，这样才能打好文商旅融合发展组合拳。

项目基础设施完备，长白山旅游市场基础良好，可以提供充足的客源保障，依托区位优势和资源优势，为企业以及商家搭建基础设施完备的供销平台，形成特色游客集散地，为来长白山游玩的游客提供旅游之外的衣食住行购的服务，提升游玩体验的质量，前景非常乐观。

1.1.3项目建设的有利条件

（1）政策优势

服务业创新发展大纲《（2017—2025年）》加快服务业创新发展、增强服务经济发展新动能，关系人民福祉增进，是更好满足人民日益增长需求、深入推进供给侧结构性改革的重要内容；关系经济转型升级，是振兴实体经济、支撑制造强国和农业现代化建设、实现一二三次产业在更高层次上协调发展的关键所在；关系国家长远发展，是全面提升综合国力、国际竞争力和可持续发展能力的重要途径。

发改委、文旅部联合印发《国民旅游休闲发展纲要（2022—2030年）》，旨在进一步优化旅游休闲环境，完善相关公共服务体系，提升产品和服务质量，丰富旅游休闲内涵，促进相关业态融合。文化和旅游部、商务部及各省市政府相继发布促进夜间文旅消费、汽车旅游消费、元宇宙技术提升、游艇消费、文物融合发展、乡村振兴以及文旅品牌建设等政策事项，从高站位引领文旅行业的业态融合、消费提振和科技助力。

（2）项目资源优势

长白山池北区位于吉林省东南部，辖区面积1162平方千米，常住人口近5万人，有汉族、朝鲜族、满族、回族等多个民族。年游客接待量380万人次。现有1个国家5A级旅游景区、1个国家4A级旅游景区、1个国家级湿地公园。小镇气候适宜。春可踏雪赏花，夏来避暑度假，秋观层林尽染，冬游雪域王国。

（3）区位优势

长白山池北区位于吉林省东南部，坐落于国家5A级旅游景区长白山脚下，素有“长白山下第一镇”“美人松故乡”的美誉，是长白山保护开发区区域政治、经济、文化中心，是长白山区域最核心的旅游目的地和最重要的旅游集散地。随着长白山机场的扩建，敦化至二道白河高铁的开通，交通集散功能明显提升，沈阳至白河高速铁路经国家发改委同意获批兴建，为长白山池北区开发开放拓展了更大的空间。

1.2 项目建设内容及规模

项目建设用地面积30681平方米，总建筑面积37520平方米；其中酒店面积21760平方米，商业面积9500平方米，包括长白山四季酒店、加工展示坊、旅游文化及配套设施。目前已经完成主体封顶，砌筑工程完毕，外墙保温完毕，屋面瓦安装完毕，窗框安装完毕。已具备装修条件。

本期工程对21760平方米的酒店及相关设施的装饰工程及相关后期工程建设。

1.3 项目总投资及资金筹措

项目总投资12528万元，其中固定资产投资10022万元。

1.4 财务分析及社会评价

1.4.1 主要财务指标

项目建成后，年销售收入6660万元，利润2200万元，投资回收期7.7年（税后，含建设期2年），投资利润率17.54%。

1.4.2 社会评价

项目建成后更好地促进旅游业与文化、商业的结合，努力形成商业激活文化、文化助推旅游、旅游拉动商业的良性互动。通过促进这一新型产业集聚模式的发展，因地制宜、合理布局，充分利用老城区和偏远地区的人文历史、自然景观、特色文化，依靠浓郁的人文气息，推动本土资源成为迸发绿色动力的经济引擎，将资源优势转为发展优势，打造优质的健康业态，让曾经沉寂的区域变成活的资源，让绿水青山变成金山银山，经济效益社会效益非常明显。

长白山是欧亚大陆东缘的最高山系，地处吉林省东南部。因其主峰多白色浮石和积雪而得名，以其丰饶广袤、博大深厚、独特多样、悠久厚重的自然资源和人文积淀而驰名天下。

长白山保护区总面积19.64万公顷，核心区7.58万公顷。长白山植被垂直景观及火山地貌景观是首批进入《中国国家自然遗产、国家自然与文化双遗产预备名录》的国家自然遗产地。曾先后被确定为首批国家级自然保护区、首批国家5A级旅游景区、联合国教科文组织人与生物圈计划自然保留地和世界自然保护联盟评定的国际A级自然保护区。

长白山及其天池、瀑布、雪雕、林海等等，曾多次入选“吉尼斯”世界之最记录，更有中华十大名山、中国最美的五大湖泊、中国最美的十大森林等等的美誉。长白山在生态、生物、地质和历史等诸多方面都具有突出的普遍价值和卓越的自然品质以及丰富的文化内涵。

此报告为完整版摘录公开部分。定制化编制政府立项审批备案、国资委备案、银行贷款、产业基金融资、内部董事会投资决策等用途可研报告可咨询思瀚。

目录

第一章 概述

1.1 项目概况

1.1.1 项目名称

1.1.2 项目建设性质

1.1.3 项目拟建地址

1.1.4 项目建设内容及规模

1.1.5 项目建设工期

1.1.6 项目投资估算及资金筹措

1.1.7 项目生产规模

1.2 企业概况

1.3 编制依据及研究范围

1.3.1 编制依据

1.3.2 研究范围

1.3.3 编制原则

1.4 主要结论和建议

1.4.1 主要结论

1.4.2 建议

第二章 项目建设背景、需求分析及产出方案

2.1 项目背景

2.2 项目建设的必要性

2.2.1 服务国家绿色“双碳”战略，推动能源结构转型

2.2.2 突破技术壁垒，实现自主可控

2.2.3 关键共性基础保障

2.2.4 重塑产业格局，激活市场空间

2.2.5 满足日益增长的市场需求

2.3 项目建设的可行性

2.3.1 相关产业政策为项目开展提供良好的发展空间

2.3.2 公司具备深厚的研发储备和生产技术

2.4 市场需求分析

2.4.1 行业简介

2.4.2 产业链图谱

2.4.3 行业市场需求分析

2.4.4 行业现状及发展趋势

2.5 项目建设内容、规模和产出方案

2.5.1 项目建设内容及规模

2.5.2 项目产出方案

2.6 项目商业模式

第三章 项目选址与要素保障

3.1 项目选址方案

3.1.1 项目选址的原则

3.1.2 选址方案的确定

3.2 项目建设条件分析

3.2.1 地理环境

3.2.2 交通运输

第四章 项目建设方案

4.1 技术方案

4.1.1 原料路线确定原则

4.1.2 生产工艺技术路线确定原则

4.1.3 生产工艺流程

4.1.4 主要原辅材料消耗

4.2 设备方案

4.3 工程方案

4.3.1 设计依据和原则

4.3.2 结构设计方案

4.3.3 抗震设计方案

4.3.4 公用及辅助工程

4.4 数字化方案

4.4.1 工业化生产可靠性分析

4.4.2 技术管理及特点

4.4.3 建筑智能化

4.5 建设管理方案

4.5.1 项目建设期管理

4.5.2 项目招标

4.5.3 项目实施进度计划

第五章 项目运营方案

5.1 生产经营方案

5.1.1 研发模式

5.1.2 采购模式

5.1.3 生产模式

5.1.4 销售模式

5.1.5 影响公司经营模式的关键因素

5.1.6 燃料动力供应保障

5.2 安全保障方案

5.2.1 危害因素和危害程度分析

5.2.2 安全措施方案

5.2.3 消防设施

5.3 运营管理方案

5.3.1 项目运营期组织机构

5.3.2 人力资源配置

5.3.3 人员培训

第六章 项目投融资与财务方案

6.1 投资估算

6.1.1 投资估算范围及参考依据

6.1.2 项目投资估算

6.1.3 资金使用和管理

6.2 盈利能力分析

6.2.1 基础数据与参数选取

6.2.2 编制依据

6.2.3 收入测算

6.2.4 销售税金及附加

6.2.5 成本核算

6.2.6 财务评价分析

6.3 财务可持续性分析

6.3.1 不确定性分析

6.3.2 偿债能力分析

6.3.3 评价结论

第七章 项目影响效果分析

7.1 经济影响分析

7.2 社会影响分析

7.3 生态环境影响分析

7.3.1 环境评价依据及执行标准

7.3.2 污染控制目标

7.3.3 施工期环境影响分析

7.3.4 营运期环境影响分析

7.3.5 环境保护的建议

7.3.6 环境影响评价结论

7.4 资源和能源利用效果分析

7.4.1 用能标准和节能规范

7.4.2 项目能耗情况

7.4.3 源网荷储一体化规划

7.4.4 节能措施及效果分析

7.4.5 资源和能源利用效果分析结论

7.4.6 碳达峰碳中和分析

第八章 项目风险管控方案

8.1 工期风险

8.2 质量风险

8.3 市场竞争加剧的风险

8.4 市场波动风险

8.5 人才短缺风险

8.6 政策风险

第九章 思瀚产业研究院结论与建议

9.1 主要研究结论

9.1.1 本项目与产业政策、规划的相符性

9.1.2 本项目的社会效益

9.2 思瀚建议

附件：财务分析附表过程