梅河口市雪松宿集项目可行性研究报告
思瀚产业研究院    2025-05-26

1.1项目背景

1.1.1产品简介

五奎山风景名胜区是以自然山水为基础，园林绿化美化为主体，重点突出寺院宗教特色，兼有旅游、观光、度假、游艺、民俗风情、商贸活动等综合性服务功能的风景名胜区。

项目依托五奎山风景名胜区旅游资源，建设民宿、高端温泉会所，提升五奎山度假区配套服务水平。

1.1.2市场前景

（1）我国旅游市场总体情况

国内经济的快速发展使得居民的生活条件逐渐改善，我国居民人均可支配收入持续增多，居民消费能力和消费水平均同步提高。2024年第一季度，我国居民人均可支配收入为11538元，较2023年同期增长了6.2%。物质生活条件的持续改善使得人们精神层面的需求加速释放，我国旅游需求迅速增多。居民可支配收入的增多，使得人们旅游消费能力增强，再加上我国庞大的人口基数，国内旅游业的增量空间巨大。

近年来，我国居民人均可支配收入始终保持稳定增长的趋势，2023年至2024年，我国多次发布政策鼓励消费，以消费拉动内需，加快国内经济的恢复与稳健发展，2024年我国经济增长形势大好，居民的收入情况也将持续改善，居民人均可支配收入将继续保持增长趋势，同时拉动国内旅游需求的持续释放。

据文化和旅游部发布的数据显示，2024年上半年国内旅游总人次27.25亿，比上年同期增加3.41亿，同比增长14.3%。其中，城镇居民国内旅游人次20.87亿，同比增长12.3 %;农村居民国内旅游人次6.38亿，同比增长21.5 %。分季度看：2024年第一季度，国内旅游总人次14.19亿，同比增长16.7 %。2024年第二季度，国内旅游总人次13.06亿，同比增长11.8%。

2024年上半年，国内游客出游总花费2.73万亿元，同比增长19.0%。其中，城镇居民出游花费2.31万亿元，同比增长16.8%；农村居民出游花费0.42万亿元，同比增长32.6%。

（2）我国民宿市场现状

2016年以来，我国民宿业呈现井喷式发展。2019年我国民宿行业的平均入住率高达64%，但2020年突如其来的新冠疫情给旅游业带来了较大的冲击和挑战，依赖旅游而生存的民宿行业也因此被按下了暂停键。从2020年开始，民宿行业集体遭遇了断崖式的打击，受制于防疫政策的管控，歇业、关闭成为民宿行业的常态，2020年我国民宿行业的平均入住率仅为29%，尤其是在1-2月，民宿的入住率平均降幅70.30%，是一种跳水式的下跌，民宿在极短的时间内变为大部分房间空置的状态。

2021年随着疫情的好转，复工复产进度加快，人们逐渐摆脱被疫情压抑的无法旅游的困境，开始着眼于国内适宜地方，开展放松旅游项目，民宿入住率也有了回升的趋势，但局部地区仍有反复，而民宿客房入住率也与疫情变化息息相关。2023年，我国民宿行业平均入住率为55.8%。

2023年，疫情全面开放，外出旅游的人越来越多，身处城市周边的乡村民宿也迎来客流高峰。数据显示，截至1月17日，2023年春节大理、三亚、西双版纳、丽江、北海、上海、重庆、厦门、北京、成都为十大热门民宿预订城市。其中大理、西双版纳、三亚、北海春节预订量同比去年均增长6倍以上，大理、西双版纳增幅达10倍以上，民宿业迎来了复苏的转机，2023年我国民宿行业市场规模已突破300亿大关。

从民宿产品用户年龄层分布来看， 35-39岁用户占比仅为7%，40岁及以上用户更是少至4%，民宿消费者主要为18-24岁的年轻用户。其中，18岁至24岁的女性用户在民宿的选择上更具自主性，通常会根据旅行攻略安排行程，注重住宿中的特色与安全，更喜欢网红民宿。

城市民宿对本地客源依赖性强，本地化消费反映出消费端“休闲”需求旺盛。随着旅游消费大众化及休闲度假观念的改变，来自本地居民的休闲消费在当地旅游消费中的占比呈上升趋势，民宿的本地预订占比达到46.1%。民宿的本地化消费也一定程度上反映出消费端的“休闲”需求崛起，正在替代“旅游”需求成为市场发展的主要驱动力。

近年来，我国民宿市场线上交易发展迅猛，随着疫情得到控制以及乡村民宿的大力发展，2021年我国民宿市场线上交易规模约上升至201.3亿元，回到疫情前水平。2022年我国民宿市场线上交易规模约为240亿元。未来五年（2023-2027）年均复合增长率约为19.64%，2027年将达到590亿元。

随着旅游需求的增长、线上平台的支持，民宿行业呈现出蓬勃发展的态势。目前，五奎山风景名胜区冬季冰雪项目吸引的域外游客达30万人次，温泉度假项目已经启动，且温泉水储量丰富；夏季禅修、观光旅游等项目也在正常运营中。项目依托五奎山风景名胜区旅游资源，建设民宿、高端温泉会所，承接长三角、珠三角、京津冀等经济发达地区的特色旅游产业转移，市场前景广阔。

1.1.3 项目建设的有利条件

（1）政策优势

进入“十四五”时期以来，国家制定了多项政策和规划，明确文旅产业的发展方向和目标。产业方面，制定出台了《“十四五”文化产业发展规划》、《“十四五”旅游产业发展规划》等政策性文件。

2023年2月7日，国家发展改革委地区经济司发布《关于对拟设立承接产业转移示范区进行公示的通知》，通知拟在吉林省四平市、辽源市、通化市设立吉西南承接产业转移示范区。示范区将承接医药健康、装备制造、农产品和食品加工、绿色载能、现代化工、现代纺织、文化旅游七大产业。

吉林省将成立省级层面支持吉西南承接产业转移示范区发展的推进机构，协调相关省直部门加强对示范区的指导服务，建立健全省负总责、市县抓落实的工作推进机制。围绕营造高效便利的政务环境、法治环境和市场环境，落实市场准入负面清单制度和公平竞争审查制度，完善涉企收费清单制度，持续推进行政审批、工程建设项目审批等制度改革，建立健全企业服务机制。

2023年1月12日，文化和旅游部、教育部、自然资源部、农业农村部、国家乡村振兴局联合发布《关于开展文化产业赋能乡村振兴试点的通知》，决定开展文化产业赋能乡村振兴试点工作，并制定了《文化产业赋能乡村振兴试点工作方案》。通过在全国选择部分县（市、区）开展文化产业赋能乡村振兴试点工作，充分发挥县域统筹规划、资源配置作用，推动各试点地区因地制宜，突出特色，改革创新，探索实施文化产业赋能乡村振兴新路径，在体制机制、发展举措、产业导入、政策保障等方面先行先试，促进乡村文化和旅游融合发展。

《梅河口市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》提出，通过提升文旅产品供给品质，巩固提升国家全域旅游示范区创建成果，构建“一城引领—两翼齐飞—三带联动”的全域旅游发展的空间布局，形成文化旅游引导城乡一体化发展格局。

设立旅游产业专项基金，全域规划旅游产业，打通“吃住行游购娱”全产业链，开发文旅产品，创新品牌销售，打造一批网红打卡点、开发一批文旅产品、创建一批旅游品牌。突出“生态、文化、养生、体验、度假”五大主题，持续培育发展文旅康养产业，打造区域领先的休闲养老产业园。力争“十四五”末创建2个国家5A级景区。将梅河口打造为东北区域文旅高地。

（2）资源优势

梅河口市是东北地区重要交通枢纽和商埠重镇，是享誉东北的产业新城。近年来，梅河口市委市政府将文旅行业作为全市重点产业进行培育和发展，紧紧围绕“食、住、行、游、购、娱”旅游六要素，发扬以奋斗文化为核心的七种“梅河口精神”，打造海龙湖、东北不夜城、梅小野星光花海、知北村、第五世界旅游度假区等景观景点，全力打造啤酒城、海鲜城、美食城、不夜城、全域景区城。2020年12月被国家文旅部列入全国第二批国家全域旅游示范区。

先后创建了国家卫生城、国家园林城、国家生态文明建设示范市、国家全域旅游示范区和国家“两山”实践创新基地。获评“最美中国旅游城市”，东北不夜城连续摘得“第一批国家级夜间文旅消费集聚区”、“第二批国家级旅游休闲街区”两项国家桂冠。

五奎山风景区位于梅河口市东北部5公里处，中部为山地、森林，南部为水田、旱田、水塘，北部地势平缓。五奎山境内山峦起伏，五峰耸立，状如龙飞凤舞。山有洞穴嶙峋，泉眼处处，流水淙淙，东起第二峰为最高峰，海拔444米，峰顶矗立着八角九层内梯外廊佛教楼阁式观赏塔──祥云塔，第三峰南坡，背风向阳，视野广阔，群山环抱，坡内东有龙泉，西有凤眼。恢宏、壮观、金碧辉煌的龙泉寺屹立在山坡上，旅游资源丰富。

（3）区位交通优势

梅河口区位优势突出，是东北地区重要的区域中心城市。梅河口位于吉林省东南部，是东北地区重要交通枢纽和商埠重镇，是吉林省中部和东部的重要节点城市、东南部区域中心城市。与长春、吉林、四平3座城市构成全省4个重要节点，与吉辽两省10多个县市形成融合发展态势，辐射带动周边400多万人口。

1.2项目建设内容及规模

项目占地面积39亩，建筑面积20000m²，主要建设民宿、高端温泉会所等。

1.3项目总投资及资金筹措

1.3.1项目总投资

项目总投资为15000万元，其中：建设投资12000万元，流动资金3000万元。

1.3.2资金筹措

企业自筹。

1.4财务分析及社会评价

1.4.1主要财务指标

项目达产后，年销售收入7000万元，利润2000万元，投资回收期7年（税后，含建设期2年），投资利润率13%。

1.4.2社会评价

通过项目的建设，将带动梅河口市相关产业的发展和资源的深层次开发，推动产业结构的优化和调整，带动梅河口市文化旅游产业的发展；同时，项目的实施可提供更多的就业岗位，具有较好的社会和经济效益。

梅河口市是吉林省省辖市，是东北地区重要交通枢纽和商埠重镇，吉林省中部和东部的重要节点城市、东南部区域中心城市。2013年9月，被省委、省政府确定为扩权强县改革试点，赋予地市级经济社会管理权限，成为省辖市。2020年1月，被赋予建设高质量发展先行示范区、打造现代化区域中心城市新定位，全面赋予地级市管理权限。2021年6月，省委、省政府批复设立梅河新区；7月，中编办正式批复梅河新区为正厅级开发区；9月8日，梅河新区正式揭牌。

“十三五”以来，梅河口高新区秉持“先行先试，善作善成”的改革创新精神，加强高质量招商、精细化建设、全链条服务、产业化经营，成功引进四环制药、步长制药、紫鑫药业、天衡医药、鲁南制药、正大集团、泸州老窖、新加坡三达膜集团等一大批行业领军企业，辖区存量企业持续增资扩能，驶入高质量发展快车道，注册企业增加至3778户，累计实现固定资产投资420亿元。2023年实现规上企业总产值103.3亿元，占全市的77.9%。

此报告为完整版摘录公开部分。定制化编制政府立项审批备案、国资委备案、银行贷款、产业基金融资、内部董事会投资决策等用途可研报告可咨询思瀚。

目录

第一章 概述

1.1 项目概况

1.1.1 项目名称

1.1.2 项目建设性质

1.1.3 项目拟建地址

1.1.4 项目建设内容及规模

1.1.5 项目建设工期

1.1.6 项目投资估算及资金筹措

1.1.7 项目生产规模

1.2 企业概况

1.3 编制依据及研究范围

1.3.1 编制依据

1.3.2 研究范围

1.3.3 编制原则

1.4 主要结论和建议

1.4.1 主要结论

1.4.2 建议

第二章 项目建设背景、需求分析及产出方案

2.1 项目背景

2.2 项目建设的必要性

2.2.1 服务国家绿色“双碳”战略，推动能源结构转型

2.2.2 突破技术壁垒，实现自主可控

2.2.3 关键共性基础保障

2.2.4 重塑产业格局，激活市场空间

2.2.5 满足日益增长的市场需求

2.3 项目建设的可行性

2.3.1 相关产业政策为项目开展提供良好的发展空间

2.3.2 公司具备深厚的研发储备和生产技术

2.4 市场需求分析

2.4.1 行业简介

2.4.2 产业链图谱

2.4.3 行业市场需求分析

2.4.4 行业现状及发展趋势

2.5 项目建设内容、规模和产出方案

2.5.1 项目建设内容及规模

2.5.2 项目产出方案

2.6 项目商业模式

第三章 项目选址与要素保障

3.1 项目选址方案

3.1.1 项目选址的原则

3.1.2 选址方案的确定

3.2 项目建设条件分析

3.2.1 地理环境

3.2.2 交通运输

第四章 项目建设方案

4.1 技术方案

4.1.1 原料路线确定原则

4.1.2 生产工艺技术路线确定原则

4.1.3 生产工艺流程

4.1.4 主要原辅材料消耗

4.2 设备方案

4.3 工程方案

4.3.1 设计依据和原则

4.3.2 结构设计方案

4.3.3 抗震设计方案

4.3.4 公用及辅助工程

4.4 数字化方案

4.4.1 工业化生产可靠性分析

4.4.2 技术管理及特点

4.4.3 建筑智能化

4.5 建设管理方案

4.5.1 项目建设期管理

4.5.2 项目招标

4.5.3 项目实施进度计划

第五章 项目运营方案

5.1 生产经营方案

5.1.1 研发模式

5.1.2 采购模式

5.1.3 生产模式

5.1.4 销售模式

5.1.5 影响公司经营模式的关键因素

5.1.6 燃料动力供应保障

5.2 安全保障方案

5.2.1 危害因素和危害程度分析

5.2.2 安全措施方案

5.2.3 消防设施

5.3 运营管理方案

5.3.1 项目运营期组织机构

5.3.2 人力资源配置

5.3.3 人员培训

第六章 项目投融资与财务方案

6.1 投资估算

6.1.1 投资估算范围及参考依据

6.1.2 项目投资估算

6.1.3 资金使用和管理

6.2 盈利能力分析

6.2.1 基础数据与参数选取

6.2.2 编制依据

6.2.3 收入测算

6.2.4 销售税金及附加

6.2.5 成本核算

6.2.6 财务评价分析

6.3 财务可持续性分析

6.3.1 不确定性分析

6.3.2 偿债能力分析

6.3.3 评价结论

第七章 项目影响效果分析

7.1 经济影响分析

7.2 社会影响分析

7.3 生态环境影响分析

7.3.1 环境评价依据及执行标准

7.3.2 污染控制目标

7.3.3 施工期环境影响分析

7.3.4 营运期环境影响分析

7.3.5 环境保护的建议

7.3.6 环境影响评价结论

7.4 资源和能源利用效果分析

7.4.1 用能标准和节能规范

7.4.2 项目能耗情况

7.4.3 源网荷储一体化规划

7.4.4 节能措施及效果分析

7.4.5 资源和能源利用效果分析结论

7.4.6 碳达峰碳中和分析

第八章 项目风险管控方案

8.1 工期风险

8.2 质量风险

8.3 市场竞争加剧的风险

8.4 市场波动风险

8.5 人才短缺风险

8.6 政策风险

第九章 思瀚产业研究院结论与建议

9.1 主要研究结论

9.1.1 本项目与产业政策、规划的相符性

9.1.2 本项目的社会效益

9.2 思瀚建议

附件：财务分析附表过程