商业综合运营与物业综合服务行业概况及发展趋势
思瀚产业研究院 豫园股份    2023-06-08

（1）商业综合运营与物业综合服务行业概况

商业综合运营是指多合一的城市功能区，即将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

我国城市商业综合体综合发展进行可以分为三阶段：二十世纪七八十年代，以传统百货市场为中心的商业中心形成。二十世纪九十年代，购物中心逐渐成为主流，集聚了购物、娱乐、餐饮、文化等多功能模式。到了二十一世纪，随着城镇化进程加速和交通网络的发展，居民消费方式多元化，城市商业形态和级别不断发展，大型商业综合体成为主流。

（2）商业综合运营与物业综合服务发展趋势

我国经济进入“新常态”以来，中国消费市场和消费客群变化显著。随着人口结构变化、经济结构转型升级、新型城镇化的深入推进、房地产由“产销模式”向“资管模式”的转变、中产阶层群体的壮大、“新零售”概念的兴起、多元化的资本合作等这些新变化、新趋势的出现，都为商业地产提供更广阔的发展空间。

更加注重对消费人群的分析，更加精准的产品服务定位成为未来商业发展的一大趋势。在电子商务繁荣的今天，实体商业更加关注于为顾客带来体验式消费及全方位的服务，打造符合消费者预期的购买场景，完善布局特色鲜明的商业空间，努力突破同质化竞争的壁垒，实现精准的目标人群定位和差异化的业态发展，以满足消费者多元化、个性化的需求。差异化发展成为商业地产发展的主要趋势。

国家统计局数据显示，2022 年末我国城镇化率提升至 65.22%，城镇化进程的快速推进及城市空间的急速扩大，带动了住宅、办公、商业等各种现代化物业数量和面积的急剧增加，亦使得规范化物业管理的需求随之扩大。

根据中国物业管理协会、中金公司数据，2019 年末行业整体基础物业管理面积约 300 亿平方米，至 2030 年行业整体基础物业管理面积有望达到 560 亿平方米；2019 年行业整体收入规模约 1 万亿元，至 2030 年有望达到 2.5 万亿元。物业管理行业市场规模仍处于持续增长过程中。

此外，行业集中度不断拉升。中国指数研究院数据显示，在管理规模加速扩张的带动下，百强物业服务企业的市场占有率持续提高。2007 年百强企业市场份额约为 7.83%；2021 年百强企业市场份额首次超过 50%，达到 52.31%，较 2007年增长超过 44 个百分点。虽然物业服务企业数量仍有增加，但物业管理行业的集中度仍逐年提升，市场份额逐渐向优质企业集中，行业集中度明显提升。