4月销售面积降幅再次扩大，城市维度房价持续承压
思瀚产业研究院    2024-05-27

首先，从交易量分析。根据统计局公布数据，2024 年 1-4 月，商品房销售额28067 亿元，同比-28.3%，降幅较 1-3月扩大了 0.7 个百分点；4 月单月，商品房销售额6712 亿元，同比-30.4%，降幅较 3月扩大了 4.6 个百分点。2024 年1-4 月，商品房销售面积29252万㎡，同比-20.2%，降幅较 1-3月扩大了 0.8 个百分点；4 月单月，商品房销售面积 6584 万㎡，同比-22.8%，降幅较 3 月也扩大了4.6 个百分点。

从房企维度看，根据克而瑞销售榜单，2024 年 1-4 月，百强房企全口径销售额11866 亿元，累计同比-48.5%，降幅较 1-3 月收窄0.6 个百分点。4 月单月，百强房企销售额为 3401 亿元，环比-13%，同比-47%，创4 月单月销售额的历史新低，约为 2019 年同期的 38%。Top20 房企 2024 年1-4 月累计销售额同比仍均为负数。

从城市维度看，新房市场，2024 年 1-4 月，30 城新建商品房成交面积为2817万㎡，累计同比-41%，降幅较 1-3 月收窄 1 个百分点；4 月单月，30 城新建商品房成交面积为 767 万㎡，环比-11%，同比-39%。二手房市场，2024年1-4月，18 城二手住宅成交套数为 25.2 万套，累计同比-18%，降幅较1-3月收窄4 个百分点；4 月单月，18 城二手住宅成交套数为7.9 万套，环比+8%，同比-9%。与疫情前相比，2024 年 4 月，30 城新建商品房的单月成交面积约为2019年同期的 50%，处于 2022 年以来的最低水平；而18 城二手住宅单月成交套数约为 2019 年同期的 93%，成交量相对稳定。

其次，从房价分析。根据统计局数据，2024 年 1-4 月，商品房销售均价为9595 元/㎡，同比-10.2%，降幅与 1-3 月持平；4 月单月，商品房销售均价 10194 元/㎡，同比-9.9%，降幅较 3 月扩大了 0.6 个百分点。考虑到二手住宅降价幅度对潜在购房者的决策影响，2024 年新房价格仍面临较大压力。

从新房市场看，2024 年 4 月，70 个大中城市新建商品住宅销售价格同比-3.5%，降幅较 3 月扩大了 0.8 个百分点，环比-0.6%；分城市能级看，一线、二线、三线城市新建商品住宅价格同比分别-2.5%、-2.9%、-4.2%，环比分别为-0.6%、-0.5%、-0.6%。从月度数据看，各能级城市新房价格同环比降幅均呈扩大趋势。

从二手房市场看，70 个大中城市二手住宅销售价格同比-6.8%，降幅较3月扩大了 0.9 个百分点，环比-0.9%；分城市能级看，一线、二线、三线城市二手住宅价格同比分别-8.5%、-6.8%、-6.6%，环比分别-1.1%、-0.9%、-0.9%。从月度数据看，各能级城市二手房价格同环比降幅均持续扩大且明显大于新房，房价难言企稳。

4 月 30 日，中共中央政治局召开会议，首次提出要“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，对房地产政策创新定调。5 月 17 日，国新办举行国务院政策例行吹风会，介绍切实做好保交房工作配套政策的有关情况，当天央行就推出四项政策措施：

①设立3000 亿元保障性住房再贷款。鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款 5000 亿元。

②降低全国层面个人住房贷款最低首付比例。

③取消全国层面个人住房贷款利率政策下限。

④下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25 个百分点。若能持续出台并有效落实各项政策，有望为楼市提供一定支撑，扭转悲观预期。