2011年以来房地产开发投资资金来源累计同比分析
思瀚产业研究院    2022-12-16

2018 年，房地产开发企业到位资金 165,963 亿元，比上年增长 6.4%，增速比 1-11 月份下降 1.2%，比上年下降 1.8%。2018 年 12 月，房地产开发景气指数为 101.85，比 11 月份回落 0.09%。

2014 至 2018年以来，房企外部融资比重有所下降，国内贷款占比下降明显，自筹资金成为房地产企业开发资金的主要来源。2018 年，国内贷款占比同比下降 1.7%；自筹资金占比增长加快，占比为 33.64%，同比增长 1.04%；其他资金占比达51.83%，同比提高 0.71%。

2018年，银行贷款仍是房地产企业融资主要途径，房地产开发贷款余额10.19万亿元，同比增长 22.6%，增速比上年末高 5.5 个百分点。同时，房地产企业加大债券的发行力度，积极探索资产证券化，房地产 ABS 迎来爆发式发展。Wind数据统计显示，2018 年房地产企业公司债共发行 190 支，发行规模合计 2435 亿元，同比增长 177%，公司债发行量翻番；2018 年内地房企发行海外债 137 支，融资总额达 519.5 亿美元，较 2017 年上升 60%，海外债规模大涨，平均利率为7.62%，较去年上升 1.34 个百分点，成本持续走高；2018 年房地产 ABS 产品共发行 265 支，总发行规模 2,802.0 亿元，同比增长 74.4%。

2019 年末，人民币房地产贷款余额 44.41 万亿元，同比增长 14.8%，增速比上年末低 5.2 个百分点，连续 17 个月回落；全年增加 5.71 万亿元，占同期人民币各项贷款增量的 34.0%，比上年全年水平低 5.9 个百分点。2019 年末，房地产开发贷款余额 11.22 万亿元，同比增长 10.1%，增速比上年末低 12.5 个百分点。

其中，保障性住房开发贷款余额 4.61 万亿元，同比增长 6.7%，比上年末低 22.8个百分点。个人住房贷款余额 30.07 万亿元，同比增长 16.7%，比上年末低 1.1个百分点。

2020 年末，人民币房地产贷款余额 49.58 万亿元，同比增长 11.64%，比上年末增速低 3.1 个百分点，连续 29 个月回落；全年增加 5.17 万亿元，占同期各项贷款增量的 26.1%，比上年全年水平低 7.9 个百分点。2020 年末，房地产开发贷款余额 11.91 万亿元，同比增长 6.15%，增速比上年末低 4 个百分点。其中，保障性住房开发贷款余额 4.65 万亿元，同比增长 0.87%，增速比上年末低 5.7 个百分点。个人住房贷款余额 34.44 万亿元，同比增长 14.6%，增速比上年末低 2.1个百分点。

2021 年，房地产开发企业到位资金 201,132 亿元，同比增长 4.2%；比 2019年增长 6.1%。其中，国内贷款 23,296 亿元，下降 12.7%；利用外资 107 亿元，下降 44.1%；自筹资金 65,428 亿元，增长 3.2%；定金及预收款 73,946 亿元，增长 11.1%；个人按揭贷款 32,388 亿元，增长 8.0%。

2021 年国内贷款增速降幅持续扩大，与银行贷款集中度管理有关。此外，信贷环境收紧对销售回款增速起到抑制作用，同时销售回款又为房企到位资金的主要来源，使得房企到位资金承压，从近期的数据看信贷收紧趋势已有平缓倾向，有利于房地产市场走向平稳。2022 年随着信贷政策的持续宽松，各地刺激住房消费措施多样，保障性租赁住房建设力度大幅加大，市场信心逐步恢复，2022年房地产开发投资额有望平稳发展。

数据来源：国家统计局