近10万亿元市场规模 住房租赁行业进入黄金10年
证券日报网    2021-11-22

近日，《2021中国城市租住生活蓝皮书》(下称《蓝皮书》)正式发布，指出基于我国城镇化率年平均2%的增速，在2030年我国住房租赁市场规模将近10万亿元，行业进入发展的“黄金十年”。

面向如此愿景，如何承接起广大市场需求，成为行业各方面临的核心课题，也是机构化长租房发展的关键。

政策鼓励发展“长租”，强调房屋“住”的本质

在传统住房租赁市场中，主要以个人房东为主的租赁房源，普遍存在配套陈旧、品质差、服务少等问题。而随着经济水平提高、居民消费水平提升，2011年前后，住房租赁企业逐渐出现，瞄准租赁市场短板和租赁住房刚需推出了“长租公寓”，开启了由“机构化”逐渐替代“个人化”的行业发展进程。

2015年起，资本入局使“长租公寓”企业井喷式增长，资本热潮下的开发商们集体“抢滩”，盲目、快速、过度扩张引起的风险事件频发。直到2019年住建部等六部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，2020年《住房租赁条例(征求意见稿)》发布，以及各地的监管和支持政策陆续出台，对行业进行了有效管理，明确了企业要在规范中发展，使行业在净化后步入稳定的精耕期。

尤其是2021年“全国两会”指出“规范发展长租房市场”“完善长租房政策”，更看出在新的发展阶段中，机构化长租房将有更大空间，也促使“长租”更加强调“房”的居住功能，遵循长期“住”的生活本质。

对于长租房的市场反馈，《蓝皮书》调研发现，当前有65%的租客将“机构化长租房”作为首选。而在业主层面，自如的“80后”业主占比达32%，托管时间越来越久，5年以上占比超50%。“头部”的住房租赁企业保持稳健发展状态，以超100万间的房源管理量走在前列，同时推动了租住产品矩阵化发展、居住服务水平提升等方面初步赶超世界水平。

提高机构化长租房占比达15%以上

但即便如此，“好房难求”的现象在租房旺季仍普遍存在，租客想租到机构化长租房仍有一定难度。一方面是，当前我国机构化长租房占比不足5%，与国际市场相比的22%-80%水平相差甚远。因此有不少业内专家建议，在未来10年内，要通过培育样板机构，打造中国特色的城市居住租赁模型，提高机构化长租房占比，尤其是一线重点城市要达到15%以上，对承接租赁需求有重要意义。

另一方面，提高机构化长租房占比的重要方式之一，即是对存量住房的改造盘活。《蓝皮书》数据显示，当前住房租赁供给仍以存量供给为主，但房龄20年以上的占比达65.3%；30年以上占比达27.3%。这其中40%存在质量、环境、配套错配的问题。

对于这部分房源提质增效，在未来一段时期，居住供给由“开发模式”转向“经营模式”将成为必然。这意味着，要发挥专业化租赁企业的引领作用，通过对房屋进行标准化改造，来进行存量房源的整体品质提升。

规模与品质并重，“增益租”成行业模式样本

政策的针对性指导、供给方式的改变勾勒出行业未来蓝图，但此过程中，相关企业主体也面临挑战。一是规模与品质的双向提升，二是租赁模式的变革。

在业内看来，未来住房租赁企业对于规模提升，要跨过业务城市房源持有量10万间的发展门槛，才有可能使经营毛利由负转正，保持稳健经营情况。同时，企业要坚持“长期事业”发展观，坚持“品质先行”的根本基础。自如管理团队对行业未来认为，规模提升带来管理半径扩大，不仅要依靠强大的管理系统，还要有强大的组织管理能力和组织文化，必须重视前期投入，而无论是10万间还是100万间，“品质关”都是住房租赁企业跨过且长期坚守的第一关。

在租赁模式变革方面，过去一段时期里，住房租赁企业推动行业由C2C向C2B2C转变，而面向未来，则更强调企业与个人的“价值共创”。2021年，自如创新求变推出的“增益租”模式即是如此，从单纯的委托出租转向长远稳健的伙伴关系。该模式下，“收出价格透明、保底收益、收益分成”的创新机制，不仅是吸引业主将存量房源投入市场的亮点，也是保障业主基本利益、降低风险的关键。而自如对于供应链十几年的打磨，让装修成本相对更低的同时，保障居住品质，使租客享有更具性价比的居住产品。

总结来看，住房租赁行业是个“年轻”的行业，也是个快速变革的行业，面对未来近10万亿的市场规模，机遇与挑战并存。业内专家认为，在政策指导下，机构化长租房占比在不断提高的同时，“头部”企业经验应对行业赋能，从而带动“中长尾部”发展，形成各方共创共助的市场格局，而相关企业更应秉持长远发展定力，以审慎态度强化精细化运营，让“长租”始终遵循“住”的本质。