土地整治开发行业市场概况及发展前景
思瀚产业研究院 涪陵    2024-02-28

（1）土地整治开发行业概况

土地整治开发包括了土地规划、整理、收购与综合整治以及土地供应的全过程，即根据城市土地利用总体规划的要求，通过征用、收购以及土地置换等方式将土地资源集中起来，并对储备的土地进行拆迁安置和配套基础设施建设等前期开发，然后按照社会经济发展计划和城市建设规划以招标、拍卖及挂牌出让等方式供给不同的土地需求者。

土地整治开发通常具备如下特征：一是建设、开发活动必须符合国民经济和社会发展计划、土地利用、城市规划等规划设定的条件；二是必须办理相关的征地、拆除、市政基础设施建设和公共配套设施建设相关的行政审批手续；三是须对土地进行基础社会和公共配套设施建设，使区域内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”等条件。

（2）土地整治开发主要模式

依据开发主体的不同，土地整治开发项目的运作模式一般可分为政府主导型、企业主导型以及政府和企业协作型等三类。政府主导型运作模式中政府作为土地的所有者代表，由土地整理储备中心或其组建机构完成全部土地整治工作。

该机构不仅作为所有权主体进行土地使用权让与行为，而且参与土地征收、拆除、平整、基础设施建设等开发活动。各地土地储备机构的名称不一，但该机构的性质基本上均为由政府财政专项拨款设立运行的政府组织，其基本职能是加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力。

土地储备中心在完成土地整治与前期开发后，将“熟地”交由土地管理部门，以招标、拍卖或挂牌方式公开出让。在政府作为土地一级开发主体的运作模式中，政府能够完全控制土地运作行为，进而实现土地开发的社会效益、经济效益与环境效益，但同时政府负担过重，融资压力较大。

企业主导模式下，政府通过依法招标的方式选择市场上的土地储备与整治企业，由该主体根据政府的要求或双方签订的委托协议的约定，对目标土地进行统一征地、收储、拆迁、补偿、安置，以及市政基础配套设施建设，从而达到“三通一平”、“五通一平”，甚至“七通一平”的要求。

特别是 2010 年 9 月 3 日国土资源部党组印发《关于国土资源系统开展“两整治一改革”专项行动的通知》之日起拉开帷幕，该通知明确土地储备机构与国土资源管理部门等政府部门不得直接从事土地一级开发，同时强调国土资源部门所属企事业单位不得直接从事土地一级开发，土地储备中心必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩。该文件将土地整治开发市场完全交给了企业。

因此，可以预计未来企业主导型运作模式将会被推上了一个高速、充分、规范化发展的新台阶。政府与企业协作模式下，政府通过考察企业资金、技术、管理等方面的实力，依照项目的实际需要选择目标企业，与目标企业共同出资设立项目公司，共同对土地整治项目进行开发运作。

政府与企业协作的模式，可以充分发挥政府和企业的能动性与团队意识，优势互补，团结协作，提高土地开发效能。目前我国实行的城市土地国家所有、土地用途管制、农地转用、建设用地统一管理制度使得政府可以通过调节土地供应总量、安排不同的土地用途来抑制或鼓励市场需求，有效地引导投资的方向和水平，实现调控经济运行的目标。因此土地整治开发行业与宏观经济形势以及国家的经济政策有着紧密的联系。

（3）土地储备行业现状和发展前景

1）我国土地储备行业现状

土地整治是指由城市政府机构委托城市土地储备机构依照法律程序，通过收购、置换、回收等多种形式取得土地予以储存，由城市土地储备机构或其委托的机构进行前期开发和整治，根据土地利用总体规划和土地供应计划，通过合法方式投入市场以实现土地资源优化配置和土地利用可持续发展的行为。与其他行业不同，土地整治行业对市场的变化敏感性较低，主要受国家政策的影响。

随着土地储备制度的不断完善，我国土地储备行业规模也逐渐扩大，我国建设用地供应也保持增长势头，根据国土资源部数据，2017 年我国土地整治资金规模为 754.92亿元，同比 2016 年的 618.75 亿元增长了 22%。目前看来，实现国土资源部、国家发展改革委印发实施的《全国土地整治规划（2016-2020）》中的土地整治各目标任务，预测至少需要 1.7 万亿元。因此，土地整治行业发展空间仍然巨大。

2）我国土地储备行业发展前景

尽管受到国家房地产调控政策的影响，目前全国土地市场整体仍然表现较为疲软。但是受地方政府推地积极和资金压力开始解冻的双重推动，房企拿地热度也走向高涨。根据国土资源部《2016 中国国土资源公报》，2016 年国有建设用地供应总量 51.80 万公顷，其中，工矿仓储用地、商服用地、住宅用地和基础设施等其他用地供地面积分别为 12.08 万公顷、3.46 万公顷、7.29 万公顷和 28.97万公顷。

全国国有土地出让总价款达到 3.56 万亿元。国有建设用地供应量和土地出让总价款总体规模较大。目前，我国面临国内外复杂的经济环境，政府保增长压力空间，加之我国城市化进程不断深化带来的刚性需求，未来房地产仍然将在我国经济中扮演十分重要的角色，势必带动土地市场的活跃。可见，随着房地产行业的逐步复苏，我国土地储备市场将逐步恢复，未来发展前景良好。